何**与浙江佳源**姜堰分公司、浙江佳**限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告何**与被告怡城（**司姜堰分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理。因被告的名称变更，原告申请将被告变更为浙江佳源物业管**称佳源姜堰公司），本院依法准许。审理中原告申请追加浙江佳**限公司为共同被告，本院依法通知浙江佳**限公司作为被告参加诉讼。审理中原告就装潢损失等申请鉴定，本院依法启动鉴定程序，2015年11月3日鉴定结束。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人张*、孙**及两被告委托代理人王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原告经营的领SHOW服装店位于被告负责物业管理的东方不夜城。2015年5月15日下雨，位于过道上方的室内落水管爆裂（脱节），导致一楼过道被淹。雨水从店铺的后门渗入。当天下午原告的店员孙**向外排水，其数次电话通知佳**公司，要求维修，在此期间发生漏电现象。佳**公司派人在店铺外围看了一下，另派电工切断店铺的电源。孙**打110报警，当天佳**公司始终未对落水管及原告店铺的浸水问题到场处理。当时店内水深大概30公分，造成原告财物损失及停业。被告应当对水电承担日常维护责任，由于被告提供的物业管理不到位，造成损失，被告理应赔偿。请求判令被告赔偿原告装潢损失46788元、衣服损失39223元、停业一个月的房屋租金5000元、人员工资6000元（2个人，1个月）、经营损失30000元，合计127011元。在审理过程中，原告称2015年6月27日又发生爆管，佳**公司在落水管的下方用黄沙堵水，但室内仍然浸水，有十多件衣服被水浸湿。原告抢救及时，要不然损失更加严重。原告于2015年6月29日增加诉讼请求5137元。2016年1月22日原告申请撤回其他诉讼请求，依据鉴定结果仅主张装潢损失及设备损失13459元。

被告辩称

两被告共同辩称：1、2015年5月15日落水管破裂，但下雨时无法连接。当晚雨量变小后，被告更换损坏的管道。6月27日管道接头处漏水是事实，但并非5月15日管道破裂部分。因无法当场维修，被告只能采取筑坝挡水的措施，雨停后被告及时安排人员实施了维修。2、整幢楼仅有一根落水管，从20多层的楼顶直至1层。管道在1层楼顶由垂直改为水平，高度的落差造成冲击力过大，加之管道使用四五年之久，导致在5月15日两节管道接头处发生松动，产生缝隙。3、针对5月15日的漏水，当时被告提出将地板先行拆卸，待地面干燥后重新铺设，同时被告愿意承担800元的施工费用，但原告明确表示不同意。3、两次漏水事件中，原告报修时，其室内已发生渗水。被告在接到报修电话后已履行物业服务公司的义务，并无违约行为。原告的损失非被告的违约行为造成。被告作为物业服务公司，承担公共部位的维修责任，但被告并不能预见当天管道会发生爆裂，因此被告对管道爆裂以及原告的店铺浸水并无过错。被告不承担房屋的质量保证义务。4、关于原告自身的责任，渗水发生在营业时间，原告店铺内有工作人员，但原告未采取正确的补救措施。原告店铺内地面低于室外地面，原告对地板未采取任何措施，任由积水浸泡地板，同时造成墙体受潮，最终导致地板损坏。室内的服装即使受潮，也是由于原告将服装放置在地面，系其保管不当。原告在渗水发生后放任衣物浸泡在水中，且事后对衣物仍不采取晾干晒干的措施。即使原告店铺内墙体、地板及其他物品霉变，其责任也应由原告自行承担。该店铺原本应当是前后有门，通风条件良好，应当能够及时排除湿气。但原告擅自将其中一道门予以封闭，造成该店铺不能正常通风除湿。6、被告认为在该店铺的房主与被告存在物业合同关系的情况下，接受物业方也应缴纳相应的物业服务费用。

本院查明

经审理查明：（一）2014年9月4日原告与马*签订房屋租赁合同一份，约定马*将其所有的姜堰区东方不夜城7号楼121号房屋（以下简称租赁房屋）出租给原告经营服饰，期限从2014年9月15日至2015年9月14日，年租金59800元，押金6000元。马*依约交付租赁房屋并收取原告租金59800元及押金6000元。2014年9月16日原告与姜堰区艺德室内装饰服务部签订家居装饰工程施工合同一份，约定原告将租赁房屋以全包的形式交由姜堰区艺德室内装饰服务部装饰，工期从2014年9月16日至2014年10月16日，总价款75000元。装饰期间，通向东侧过道的门被封闭。在装饰结束后原告开设领SHOW服装店。

（二）2015年5月15日天降大雨，租赁房屋所在一楼的过道上方的落水管破裂，雨水沿过道从被封闭的门道处渗入室内。原告以人工方式向外排水。事后佳**公司更换损坏的管道。同年6月27日下雨过程中，租赁房屋南侧过道上方的落水管再次破裂，雨水又渗入租赁房屋。事后佳**公司再次进行维修。渗水浸湿堆放在地板上的服装，造成租赁房屋内地板隆起等损失。

（三）庭审中佳源姜**司提供前期物业管理服务协议一份，原、被告均认可以该协议确定佳源姜**司的物业服务范围。该协议第二条第一款第（二）项约定，物业管理基本服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线……第三条第三款约定对共用部位、共用设施设备的维护和管理达到的质量：共用部位、共用设施完好、无破损；定期巡检、维修、记录，保持正常运行。

（四）原告申请对装潢损失及其他设备损失进行鉴定，本院依法委托泰州市金**价有限公司鉴定，该公司于2015年10月26日作出泰金评报字（2015）027号资产评估报告，评估价为13459元。原告支付鉴定费2000元。

上列事实有房屋租赁合同、家居装饰工程施工合同、现场勘察照片、前期物业管理服务协议、资产评估报告、当事人庭审陈述等证据证明。

本院认为

本院认为：佳源姜**司提供的前期物业管理服务协议中对物业管理服务内容的约定对佳源姜**司具有约束力。《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告是物业服务范围内的承租人，对租赁房屋享有占用、使用、收益的权利。如果佳源姜**司未按约定履行物业服务，原告有权要求其赔偿损失。

本案中落水管两次破裂，导致雨水渗入租赁房屋，应视为佳**公司未能履行对共用设施设备的维护和管理的责任，应对原告遭受的损失承担赔偿责任。被告称已按约履行物业服务责任，无证据证明。无论业主是否缴纳物业服务费，佳**公司不得拒绝履行物业服务合同，除非业主拖欠物业服务费用造成物业服务人不能正常运营。

《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。发生渗水后，原告未能采取适当的措施避免地板以及其他设备的损失扩大，应当对装潢损失及设备损失自行承担部分，本院确定由其对上列损失承担10%。

综上，原告因渗水遭受装潢及其他设备的损失以鉴定评估的13459元确定，由被告**公司赔偿90%计12113.1元。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。佳**公司的上列赔偿责任应当由浙江佳**限公司承担。依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告浙江佳**限公司于本判决生效后五日内赔偿原告何**装潢及其他设备损失12113.1元；

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1420元，鉴定费2000元，合计3420元，由原告负担920元，由被告浙**有限公司负担2500元（原告同意其预交的案件受理费由被告浙**有限公司向其直接支付，本院不再退还，被告浙**有限公司于本判决生效后五日内向原告支付2500元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本三份，上诉于江苏省**民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（户名江苏省**民法院，开户行农行**支行，账号10×××68，行号103312820114）。

裁判日期

二〇一六年一月二十七日