张**与泰州**产总公司、姜堰市**有限公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张**与被告泰**产总公司（以下简称地产总公司）、姜堰市**有限公司（以下简称拆迁公司）、张**房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理。依法由审判员肖**适用简易程序于同年4月22日、5月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭于同年8月18日、9月25日、10月29日公开开庭进行了审理。原告张**及其委托代理人王*、被告地产总公司、拆迁公司共同委托代理人黄*、被告张**委托代理人钱越、许**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：1987年11月9日，原告父亲张**自他人处购得位于姜堰区姜堰镇西桥东村135号房屋。原告与被告张**陆续进行了扩建。2010年，被**总公司委托被告拆迁公司对此处房屋实施拆迁。被告拆迁公司于同年8月24日向原告父亲出具承诺书，确认西桥东村135号房屋产权人为张**，并承诺“拆迁协议必须有张**本人签字才有效，最后领款必须由张**本人领取”。同年10月10日，原告父亲订立遗嘱，将上处房屋分配给原告及被告张**。原告父亲张**于2012年5月17日去世。三被告私自签订拆迁协议将原告继承的房屋拆除，原告放置在房屋内的物品也全部灭失。法院对涉案房屋确认份额后，张**、张**、张**均将其所继承的份额赠与原告。请求判令确认三被告签订的拆迁补偿安置协议无效，并连带赔偿原告损失700000元。审理中，原告撤回要求确认被告签订的拆迁补偿安置协议无效的诉讼请求。

被告辩称

被告地产总公司、拆迁公司辩称：1、原告所述的拆迁是事实。2、被告地产总公司、拆迁公司第一次与被告张**签订了货币拆迁协议，但因张**至被告地产总公司、拆迁公司处提出异议，该份协议没有履行，直至2012年8月张**承诺家庭财产已经处置，故与其签订了拆迁补偿安置协议；3、拆迁补偿安置协议合法有效，被告拆迁公司不存在过错，且房屋已实际拆除，原告将被告地产总公司、拆迁公司列为被告不当。请求驳回原告对被告地产总公司、拆迁公司的诉讼请求。

被告张**辩称：1、原告不愿意出面协商补偿事宜，口头委托被告张**全权处理，故不存在协议无效事宜。2、除了有权属证明的80.48平方米的房屋，其他房屋均系张**自行搭建，原告仅可主张有权属证明部分，无权主张无权属证明部分。3、原告要求赔偿700000元无事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：张**与房**生有三女、三子，长女张**、次女张**、三女张**，长子张**、次子张**、三子张**。1987年11月12日，张**（买受方）与吴**、钱*（出卖方）签订购房协议，约定出卖方将坐落在姜堰镇河南居委会南街169号的水泥结构平顶房三间两厢和屋内装修及天井内一切设施出售给张**所有，土地面积为111.296平方米，南北长由东南墙角至东北墙角9.4米，东西长由东北墙角至西北墙角11.84米，房屋价格20000元；等等。同年11月13日，原**证处出具（87）苏泰公字第1868号公证书，证明吴**、钱*与张**签订上述协议。后张**、房**及原告张**、被告张**居住在上述房屋（门牌号后改为姜堰镇西桥东村135号）内。房**于1994年9月去世。2003年前后，原告张**与张**搬离该房。原告张**、被告张**居住期间，未办理合法手续即自行建设了部分房屋。2010年，上述房屋被列入拆迁范围，被**总公司委托被告拆迁公司实施拆迁。张**得知房屋要拆迁后，遂与被告拆迁公司交涉。同年8月24日，被告拆迁公司出具承诺书一份，承诺西桥东村135号产权人为张**，拆迁协议必须要有张**本人签字才有效，最后领款必须由张**本人领取。同年10月10日，张**出具关于姜堰镇西桥东村135号房屋财产声明一份，载明：张**现年77岁，于1987年11月9日从吴**、钱*夫妇二人处购得位于泰县疗养院东侧50米处房屋一处，后经政府定为姜堰镇西桥东村135号。本人生有子女六人，女儿均已出嫁，老大张**在东台市安家落业，与本财产无关，现本人与张**、六子张**都居住在西桥东村135号，经本人慎重考虑，亲友作证，决定将姜堰镇西桥东村135号房屋，从主房屋底层堂屋中线，南北一线分界以东房屋及附房和主房上层三间及屋后一间大厂房归张**所有，从主房屋底层中线南北一线分界以西及附房和西侧朝东两间归张**所有，本人暂时和六子张**一起生活，以上财产声明均不反悔，立字为据，证明人房银寿洪*高房凤英房某乙。2012年5月，张**去世。

2012年8月20日，被告张**出具承诺书一份，载明：我家房屋坐落于姜堰镇西桥东村135号，现家父逝世家事协调，房屋拆迁安置归我结算，若有产权纠纷或其他兄弟姐妹提出争议，均由我出面协调，协调不成我均承担一切法律责任，与拆迁无关。同年8月25日，被告张**、案外人刘**与被告地产总公司、拆迁公司签订房屋拆迁补偿安置协议书一份，约定：1、张**自愿选择产权调换的拆迁补偿方式予以拆迁；2、确认被拆迁房屋私有住宅，各类房屋建筑面积392.91平方米，其中规则房屋296.39平方米，土地合法使用面积小于392.91平方米；3、张**同意选择地产总公司提供的姜堰市宏博锦园内的高层住宅商品房实施产权调换，安置房的具体室号由张**自行选择后确定，张**可购买安置房总面积376.39平方米，拆迁面积296.39平方米部分的置换，张**找差价300元／平方米，超出296.39平方米面积的部分，张**需支付4129元／平方米和4329元／平方米安置价和备案价分别购买40平方米，张**所购高层安置房超376.39平方米以上面积部分由张**按市场价购买。4、具体补偿金额，①自建房76832元；②活动板房39.36平方米为23976元；③一次性24个月的过渡费44459元；④二次搬家费392.91平方米为3929元；⑤室内外装饰装修及附属物为196688元；⑥三电（含三项电）为3778元；⑦住改非补偿79.41平方米为63528元；⑧超深补偿为14810元；⑨二人重病补为30000元；⑩租地经营损失为60000元；合计538000元。后被告张**将上述房屋腾空后交被告拆迁公司拆除，并领取了拆迁补偿款538000元。同年9月21日，张**、刘**与姜堰市**实施中心签订附加协议一份，约定：张**、刘**须在2012年9月24日前腾空让房，在拆迁期间张**、刘**须全力协助，确保拆房完毕，拆房完毕后，城**中心将补偿款以支票形式交付给张**、刘**；按2012年8月25日协议内容安置领款后，张**房屋使用人张**该处房地产的补偿安置全部结束，双方不再存在任何补偿安置的权利和义务，也不再存在张**、刘**享受拆迁所谓优惠政策；拆房后，如有产权争议，不再享受拆迁所谓的优惠政策，如有产权争议，张**需主动出面协调，若其他成员通过诉讼等方式导致姜堰市**实施中心承担的责任，均由张**承担。2014年1月3日，江苏**限公司与被告张**、刘**签订商品房买卖合同一份，约定商品房单价为4744.61元，建筑面积为145.85平方米。

张**、张**、张**、张**与地产总公司、拆迁公司、张**财产损害赔偿纠纷一案，2013年6月19日庭审笔录中，被告张**陈述“主房上是我加的，西边空地上的瓦房是我和原告一起盖的，当时罚款了200元，还是我缴纳，后面的厂房是我建的”，后张**陈述“我居住在西房间中，我结婚也是结在老房中，后来我在老房子西边盖了两间房屋，由我父亲住，一直到2003年我在光明花园买了个房子，就搬出老房中，我父亲也居住到光明花园。当时搬走后我房屋中还有家具，直至房屋拆迁时没有了”，张**陈述“是事实”。同年10月14日庭审中，张**陈述“三间主房正屋是父亲买的，当时弟兄二人住在一起，后来因为家庭纠纷，将房屋从中间隔了下来，张**从东边走，张**从西边走，张**在东边门口边天井里有一间，张**从西边门口走，正屋西边张**建了两间屋给父亲住在河边上，父亲一直和张**在一起，东西一直都在房屋内，后来张**将房屋改建后，除主房没有改造，张**后来建的正屋西边的两间没有改造，张**房屋内的家具都在房屋内。张**将西边的一间厢房改建成了两间平房”。同年10月23日的庭审中，证人房*甲陈述“河边上有两间屋是张*建的，老房子上面加的房屋是张五建的”。证人房*乙陈述“楼上是张**建，还有后面搭的生产间是张**的，河边上是张**建的。”

张**、张**、张**、张**诉张**继承纠纷一案，2014年4月17日的庭审中，张**陈述“西侧两间房是张**所建，建好给老人住，两间房屋一南一北，在住房的西侧，购买主房是张**、张**结婚所用，西侧的两间房是母亲去世后由我父亲住，我父亲一直跟张**生活。家里人基本上都知道，上个案件庭审中张**也承认过。”张**陈述“西侧两间房屋是由谁出资所建我不清楚，我估计是张**出钱所建。”本院判决原座落于泰州市姜堰区姜堰镇西桥东村135号的房屋（有权属证明部分建筑面积80.48平方米、国有土地使用权面积115.84平方米），由张**、张**各继承9／24，张**、张**、张**各继承2／24。2015年3月30日，张**、张**、张**将继承的2／24的份额均赠与原告张**。

审理中，原告自认其自建的没有权属证明的两间房屋面积分别为41.9平方米和21.88平方米；被告张**经本院多次传唤均未到庭参加诉讼；本院释明三被告限期提交被告之间拆迁结算的材料，仅被告张**提交了购房合同。

以上事实有原告提交的（2013）泰姜*初字第1760号民事判决书一份、赠与协议三份、关于姜堰镇西桥东村135号房屋财产声明一份、姜堰市城市房屋拆迁补偿安置协议书一份、附加协议一份、庭审笔录五份、承诺书一份、商品房买卖合同一份及当事人的当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。

本院认为

本案的争议焦点为：1、三被告是否侵犯原告的利益；2、原告拥有涉案房屋的面积是多少；3、三被告是否应当赔偿原告的损失及损失金额。

本院认为：姜堰镇西桥东村135号房屋原属张**及其妻房**的夫妻共同财产，房**和张**死亡后，涉案房屋权属状态为共同继承人共同共有。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。被告张**为继承人之一，未取得其他继承人的同意和授权，以自己名义与被告地产总公司、拆迁公司签订补偿协议。被告拆迁公司作为被告地产总公司的被委托单位，知道涉案房产存在产权争议，在其他继承人没有放弃继承、也没有授权委托的情况下与被告张**签订拆迁安置补偿协议，并实施了拆迁行为，不能认定被告地产总公司、拆迁公司主观上存在善意。三被告的行为共同侵害了原告的利益，应承担连带赔偿责任。

侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。对涉案房屋的有权属证明部分，原告张**、被告张**各继承9／24，张**、张**、张**各继承2／24，张**、张**、张**将其持有的份额赠与原告，原告拥有涉案房屋有权属证明部分的15／24，面积为50.3平方米。对涉案房屋无权属证明部分，原告提交被告张**在庭审中的陈述、被告拆迁公司绘制的平面图、张**、张**、张**的陈述及房*乙等人的证人证言等证据证明原告拥有无权属证明部分的面积为63.78平方米。另，张**出具了声明，对有权属证明部分和无权属证明部分的房屋一并进行了分割，也进一步佐证原告张**拥有无权属证明房屋的部分所有权。被告虽对此提出异议，但无相反证据予以证明，且经本院释明后，被告张**本人未到庭参加诉讼，应承担于己不利的法律后果。本院认定原告拥有涉案房屋无权属证明部分的面积为63.78平方米。综合以上两项，原告共拥有涉案房屋（含有权属证明部分和无权属证明部分）的面积为114.08平方米。

拆迁安置协议中明确载明拆迁的规则房屋296.39平方米可置换296.39平方米，张**找差价300元，规则房屋包含有权属证明部分和无权属证明部分，从目前被告提交的证据可以看出，被告张**仅置换了145.85平方米的房屋，其余部分并未置换。经本院释明，并限期提供证据的情况下，至法庭辩论终结前，被告张**仅提供了置换145.85平方米房屋的购房合同，被告地产总公司和拆迁公司未提供被告之间实际拆迁结算的相关材料，故涉案房屋的实际拆迁结算情况，本院无法查清，被告应承担不利的后果。本院酌情以被告张**按拆迁安置补偿协议约定购买的江苏**限公司的房屋单价4744.61元／平方米计算，扣除拆迁协议中载明的找差价300元，实际按照4444.61元／平方米计算，原告所拥有的涉案房屋被拆迁所造成的损失为507041元［（50.3＋63.78）平方米＊4444.61元／平方米］。

对拆迁安置补偿协议中的具体补偿项目金额，因原告已提交张**等人陈述及房*乙等人证人证言等证据证明其拥有拆迁房屋的部分产权及屋内存在装饰装修物等，但因房屋早已被拆除，原告在本案中已无法提交进一步的证据证明其装饰装修物的具体种类及数量等，况且被告未能提交相反的证据。被告张**在涉案房屋拆迁中因自建房、过渡费、二次搬家费、室内外装饰装修及附属物等获得补偿538000元，故本院酌情认定原告的装饰装修及附属物、搬家费等具体补偿项目的损失为120000元。

综上，原告因涉案房屋被拆迁所造成的总损失为627041元（507041元＋120000元）。

至于被告地产总公司、拆迁公司辩称被告张**出具了承诺，应由被告张**承担赔偿责任，本院认为被告之间的纠纷，本案不涉，双方可另行处理。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十九条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第九十五条、第九十七条、《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告泰州**产总公司、姜堰市**有限公司、张**连带赔偿原告张**因房屋拆迁造成的总损失合计627041元；

二、驳回原告张**的其他诉讼请求。

如被告泰州**产总公司、张**未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。

案件受理费10800元，由原告负担1126元，被告负担9674元（原告预交的费用剩余部分9647元，其同意由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省**民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费10800元（户名：泰**政局，开户行：农行，账号：20×××88）。

裁判日期

二〇一五年十一月二日