徐**、胡**与吴江金**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人徐**、胡**、上诉人吴**展有限公司因与原审第三人顾**、费**商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2014）吴**初字第1864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年4月30日，顾**、费**与吴****有限公司签订了《吴江市商品房买卖合同》（合同编号为Y2013006416），约定顾**、费**购买吴****有限公司开发的吴**科廊桥水岸第41幢2单元103号房屋，建筑面积271.89平方米，每平方米8384.4040元，商品房价款为2279636元。签订合同后，顾**、费**全额支付了购房款2279636元。

2013年12月12日，吴江金**有限公司（甲方）与顾**、费**（乙方）签订《金科股份商品房买卖合同解除协议》，约定双方协商解除合同，乙方应在本协议生效后5日内配合甲方到房屋管理部门办理撤消该房屋的网上联机备案、买卖合同备案登记等相关手续。对乙方已付的房价款，在办理完相关手续，且乙方指定的购房人与甲方就该房屋重新签订商品房买卖合同、乙方指定的购房人付清该房屋全部房价款、乙方向甲方交还全部房款发票、收据后，由乙方自行到甲方处领取。2013年12月13日，双方签订《注销商品房合同备案协议》，约定由于金科廊桥水岸项目规划设计变更原因，乙方申请退房，甲方同意乙方的退房要求，现双方向行政主管部门申请对涉案房屋的合同备案进行注销。

2013年12月13日，吴江金**有限公司（甲方），顾**、费**（乙方），徐**、胡**（丙方）三方签订《协议书》，约定乙丙因购买甲方金科廊桥水岸项目第41幢2单元103号房屋三方就此更名的相关事宜，达成如下协议：1、甲、乙、丙三方同意原乙方购买的金科廊桥水岸项目第41幢2单元103号房屋更名给丙方，由丙方与甲方重新签订此房屋的《商品房买卖合同》，原合同自丙方重新签订《商品房买卖合同》之日起解除；2、原乙方已支付给甲方的购房款直接转为丙方应付甲方的购房款，乙丙双方因此产生的债权债务与甲方无关。三方协议签订后，徐**分别于2013年12月20日、12月13日、12月27日向顾**转账支付1000000元、100000元、1038366元，合计2138366元。

2014年7月3日，徐**、胡**委托江苏狮山律师事务所杨**律师向吴江金**有限公司发《律师函》，要求与其签订备案登记的商品房买卖合同，对方交付房屋并办理过户手续。吴江金**有限公司收函后，于2014年7月9日回函，因吴**院于2014年6月20日向吴江金**有限公司送达了协助执行通知书，预查封了涉案房屋，其无法与徐**、胡**签订合同或办理过户手续。2014年7月21日，徐**、胡**再次委托杨**律师发《律师函》，要求吴江金**有限公司及时退还购房款。

因徐**、胡**向吴江金**有限公司催讨退还购房款未果，致本案讼争。

另查明，顾**、费**因结欠唐伟*借款，唐伟*诉至原审法院并申请对顾**、费**的财产采取保全措施，原审法院于2014年3月12日依法预查封了涉案房屋，并向吴江金**有限公司送达了协助执行通知书。

以上事实，有徐**、胡**提供的吴江市商品房买卖合同、金科股份商品房买卖合同解除协议、注销商品房合同备案协议、协议书、招商银行转账汇款业务回单、律师函、函及（2014）吴**初字第0441号民事裁定书、协助执行通知书，到庭当事人的当庭陈述等证据予以证实。

一审法院认为

原审原告徐**、胡**的诉讼请求：要求解除双方之间的商品房买卖合同关系，判令原审被告退还购房款2279635.60元，并支付自2013年12月12日至2014年8月14日期间的利息93085.12元及自2014年8月15日至判决确定给付的最后之日止的利息（均按中**银行同期同类贷款利率计算）。本案诉讼费用由原审被告承担。

原审法院认为：本案争议焦点1、徐**、胡**与第三人顾**、费**之间的商品房买卖合同是否解除。徐**、胡**与吴江金**有限公司均认为已解除。原审法院认为，虽然吴江金**有限公司与第三人顾**、费**于2013年12月12日签订解除协议，但在2013年12月13日，吴江金**有限公司与第三人顾**、费**，徐**、胡**签订三方协议书时，变更约定为：“甲、乙、丙三方同意原乙方购买的金科廊桥水岸项目第41幢2单元103号房屋更名给丙方，由丙方与甲方重新签订此房屋的《商品房买卖合同》，原合同自丙方重新签订《商品房买卖合同》之日起解除”，据此可以认定针对涉案房屋实为更名，即两第三人将其购买的涉案房屋更名给徐**、胡**，原商品房买卖合同的解除与新商品房买卖合同的签订系履行此三方协议的两个不可分割的环节。现徐**、胡**与吴江金**有限公司之间未签订新的商品房买卖合同，故吴江金**有限公司与两第三人之间的商品房买卖合同尚未解除。

本院认为

本案争议焦点2、徐**、胡**与吴江金**有限公司之间的商品房买卖合同关系是否成立。徐**、胡**认为其与吴江金**有限公司之间成立预约合同关系。吴江金**有限公司认为其与徐**、胡**之间成立本约合同关系。原审法院认为，徐**、胡**与吴江金**有限公司之间仅有三方协议，庭审中双方一致确认房屋价款为两第三人购买单价的基础上打94折即7881.34元（8384.4040＊94%）乘以房屋实际建筑面积271.32平方米，其余合同主张内容均未约定，也未签订正式的商品房买卖合同，故原审法院认定徐**、胡**与吴江金**有限公司之间商品房买卖的预约合同关系成立，本约合同关系尚未成立。由于吴江金**有限公司与两第三人之间的商品房买卖合同尚未解除，且现涉案房屋被原审法院预查封，徐**、胡**与吴江金**有限公司之间无法就涉案房屋签订正式的商品房买卖合同，故徐**、胡**要求解除预约合同关系的诉讼请求，原审法院予以支持。

综上，原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，徐**、胡**与吴江金**有限公司之间的预约合同解除，吴江金**有限公司理应将收取的购房款返还。徐**、胡**通过向两第三人支付2138366元形式向吴江金**有限公司支付了购房款，庭审中吴江金**有限公司认可该种付款方式，并认可收到了该部分购房款，故原审法院认定吴江金**有限公司应返还徐**、胡**购房款2138366元。关于徐**、胡**主张按中**银行同期同档贷款利率计算的利息，因其未提供证据证实其实际损失，故其仅有权主张返还该款项的孳息，应以中**银行活期存款利率计取。对徐**、胡**及吴江金**有限公司提供的证据及所作的陈述，两第三人未到庭质证，也未陈述意见，应视为其对徐**、胡**及吴江金**有限公司提供的证据与所作的陈述放弃质证的权利，由此产生的法律后果理应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：

二审裁判结果

一、解除徐**、胡**与吴江金**有限公司之间关于金科廊桥水岸项目第41幢2单元103号房屋的预约合同关系。

二、吴江金**有限公司于本判决生效之日起十日内返还徐**、胡**购房款2138366元并支付相应利息（以1000000元为本金自2013年12月20日起算、以100000元为本金自2013年12月13日起算、以1038366元为本金自2013年12月27日起算，均按中**银行活期存款利率计算至判决确定给付之日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25782元、公告费560元，合计26342元，由徐**、胡**负担1875元，由吴江金**有限公司负担24467元。吴江金**有限公司应负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付徐**、胡**，徐**、胡**已预交的诉讼费用原审法院不再退还。

上诉人徐**、胡**不服上述民事判决，向本院提起上诉的主要请求及理由：1、我方于2014年7月21日通过律师函明确要求吴江金**有限公司退还购房款，但是其迟迟未付，应负本次纠纷的全部过错。2013年12月份，我方为支付购房款分别向罗*借款50万元，约定年利率为10%，向王**借款20万元，约定年利率为10%。剩余部分的购房款均由上诉人开设的公司垫付，后来由于购房合同没有签订，按揭贷款无法办理，我方不得以从宁**行、江**行等信用贷款，并和多人进行高息资金拆借。我方因本案遭受的损失远远高于银行贷款利息，故原审判决按照中**银行活期存款利率计算利息明显不当。2、原审判决认定吴江金**有限公司与顾**、费**之间的商品房买卖合同尚未解除，顾**、费**是将其购买的房屋更名至我方是错误的。事实上他们之间的商品房买卖合同已经协商一致解除，并注销了备案登记手续。请求撤销原判，依法改判。

上诉人吴江金**有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉的主要请求及理由：我公司与顾**、费**之间的商品房买卖合同已经实际解除，并办理了网签备案解除手续。2013年12月13日的三方协议中虽然有“原合同自丙方重新签订《商品房买卖合同》之日起解除”的约定，但是不能溯及改变原合同关系已经解除的事实。原审法院已经认定三方协议实为更名，则新的房屋买卖合同关系已经建立。按照一审法院的逻辑，假使我公司与顾**、费**之间的合同尚未解除，则我公司有权收取顾**、费**的购房款，不需要返还。三方协议中也约定顾**、费**与徐**、胡**之间的法律关系由其自行解决，故我公司不应当返还徐**、胡**购房款。请求撤销原判，依法改判。

原审第三人顾**、费**二审中未作陈述。

本院经审理查明：上诉人徐**、胡**为了支付涉案房屋的购房款，分别向罗*借款50万元，向王**借款20万元，约定的借款利息均为每年10%。二审查明的其他事实则与原审查明的一致。

上述事实，由银行回单、银行历史交易明细表、借条、当事人陈述等证据在案佐证。

本案二审中双方当事人争议的焦点问题为：1、吴江金**有限公司是否应当返还徐**、胡**购房款，及其承担的逾期付款利息应当如何确定？2、吴江金**有限公司与顾**、费**之间的合同关系是否实际解除？

本院认为：上诉人徐**、胡**与吴江金**有限公司就购买金科廊桥水岸项目第41幢2单元103室房屋达成了一致意见，但是双方之间并未签订正式的《商品房买卖合同》，三方当事人于2013年12月13日签订的《协议书》仅涉及到对付款方式的约定，并未涉及其他合同主要条款，故双方之间应当属于预约合同关系。现由于涉案房屋被采取诉讼保全措施，经上诉人徐**、胡**催告后，吴江金**有限公司明确表示无法签订商品房买卖合同及办理房屋过户手续，故上诉人徐**、胡**主张解除双方之间的预约合同关系，并由吴江金**有限公司返还购房款符合法律规定，依法应当予以支持。本案中导致预约合同解除的责任在吴江金**有限公司，徐**、胡**一方并无过错，而且其为支付购房款向他人借款及融资，支付了相应的利息，吴江金**有限公司在无法订立本约的情况下仍然占用对方资金，给徐**、胡**造成了利息损失，其依法应当按照中**银行同期同类贷款利率支付利息。原审判决按照中**银行活期存款利率计算利息损失不当，本院基于二审新证据予以改判。吴江金**有限公司与顾**、费**之间虽然签订有《金科股份商品房买卖合同解除协议》，但是次日三方当事人又共同订立了《协议书》，并明确约定原购房合同自徐**、胡**重新签订《商品房买卖合同》之日起解除，视为对原《金科股份商品房买卖合同解除协议》的协商变更，而事实上新的《商品房买卖合同》并未订立，当事人约定的合同解除条件尚未成就，故本院对上诉方主张与顾**、费**之间的商品房买卖合同已经解除的上诉理由不予采信。综上，由于二审中出现新证据，导致原审判决认定事实及实体判决部分失当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持苏州市吴江区人民法院（2014）吴**初字第1864号民事判决主文的第一项；

二、变更苏州市吴江区人民法院（2014）吴**初字第1864号民事判决主文的第二项为：“吴江金**有限公司于本判决生效之日起十日内返还徐**、胡**购房款2138366元，并支付相应利息（以1000000元为本金自2013年12月20日起算、以100000元为本金自2013年12月13日起算、以1038366元为本金自2013年12月27日起算，均按中**银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止）。”

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费25782元、公告费560元，合计26342元，由徐**、胡**负担1875元，由吴江金**有限公司负担24467元。二审案件受理费51564元，由上诉人吴江金**有限公司负担。上述费用，由当事人在履行本判决时，一并相互结算。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十九日