王**与汪**、朱**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人汪**、朱**因与王**房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2015）姑苏民五初字第00111号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2009年1月12日，汪**（甲方）与王**（乙方）签订转让协议一份，约定甲方将持有312国道以北清金中高层定销房100平方米房票一张（含10平方米配送）转让给乙方，该房是期房，双方议定价格为10万元，经双方签字后乙方在十日内付给甲方9万元，余款1万元在办理房产过户后一次性付清。另外还约定清金中高层层次由乙方自选，办理房屋的进户费及房产过户费等相关一切费用均由乙方承担，甲方积极协助乙方办妥有关房产证过户手续。协议签订后，双方口头协议将价格变更为12万元。协议签订当日，王**支付汪**及其女婿徐**11万元。2009年9月17日，汪**向王**出具的收条载明：今收到王**购房款1万元整，所有房款均已结清，保证两年过后平稳过户。王**提供的商品房买卖合同原件载明：2009年7月24日，汪**与苏州东**限公司签订商品房买卖合同一份，约定汪**购买苏州东**限公司的商品房本市平泷路7幢605室，建筑面积为101.46平方米，总价款为348964元。王**提供的销售不动产统一发票原件载明：2009年9月11日，汪**支付苏州东**限公司购房款348964元。王**陈述该购房款348964元系由其支付，汪**、朱**陈述其没有支付过该笔购房款。汪**、朱**确认转让协议涉及的房屋就是商品房买卖合同所载明的仲*苑南区7幢605室。2010年1月27日，苏州市仲*苑南区7幢605室房屋所有权登记在汪**、朱**夫妻名下，共有情况为共同共有。同年3月17日，上述房屋所对应的土地使用权登记在汪**、朱**名下。王**提供的维修基金卡、发票、完税证原件载明：所涉房屋的维修基金9131元、契税3489.64元、办证费300元均已交纳。王**提供的收据原件载明：2009年9月17日，本案所涉房屋的垃圾清运费508元、2009年9月17日至2010年3月16日的物业服务费244元均已交纳，同时该收据载明房屋钥匙已领取。王**陈述上述费用均由其交纳，故持有这些证据原件。2010年12月20日，王**的儿子王**办理了本案所涉房屋的有线电视业务，就此王**陈述本案所涉房屋由其给儿子王**结婚之用，居住至今。2014年5月5日，汪**、朱**在苏州日报发表声明：汪**、朱**遗失本案所涉房屋的土地证、房屋所有权证，声明作废。汪**、朱**陈述发表遗失声明后未办理新的土地证、房屋所有权证。

原审审理中，关于签订转让协议时为何没有朱**的签字问题。王**陈述因为根据农村的风俗，汪**、朱**是夫妻关系，汪**说是他们商量好，由他代表的，只要他签字就可以了。汪**陈述朱**在2014年4、5月之前不知晓双方转让房票的事实。汪**、朱**陈述拆迁总共拿了两套房屋，一套是汇翠花园的房屋，一套是仲雅苑的房屋，现在住的是汇翠花园。

上述事实，由转让协议、收条、商品房买卖合同、付款发票、房屋所有权证、土地使用权证、票据、维修基金卡、有线数字电视客户证、发票、业务受理回执单、转换登记表、业务登记表、户口本、垃圾清运费收据、物业管理费收据、常住人口信息查询表、报纸以及当事人在原审庭审中的陈述等证据在卷佐证。

原审原告王**的诉讼请求为，请求判令：一、确认双方签订的房屋“转让协议”有效；二、汪**、朱**协助办理苏州市姑苏区仲*苑南区7幢605室房屋所有权和土地使用权的权属变更登记手续；三、诉讼费由汪**、朱**承担。

一审法院认为

原审法院认为：转让协议系双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规中的效力性强制性规范，依法成立有效，双方均应按约履行各自的义务。关于汪**、朱**抗辩转让协议未取得朱**的认可或同意的意见，原审法院认为，房屋作为家庭中的重大财产，夫妻双方应当知晓其具体情况。本案中，汪**、朱**家庭因拆迁共安置两套房屋，其中一套两人居住，另一套即本案所涉房屋被丈夫汪**于2009年1月转让给王**，对此转让的事实，朱**声称于2014年4、5月才知道，原审法院认为，朱**的该陈述显然违反常理，结合王**所举的相关证据及汪**、朱**的相关陈述推定朱**知道并认可汪**代表夫妻双方转让房屋的事实，相应地朱**亦应受该转让协议的约束，故汪**、朱**的该抗辩意见，原审法院不予采信。根据法律规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同，由此可见，在买卖合同中，支付价款是买受人的基本义务，转移标的物所有权是出卖人的基本义务。就本案而言，王**不仅支付了转让协议的价款，而且支付了所涉房屋的房款、契税等费用，那么汪**、朱**就有义务将所涉房屋的所有权转移给王**，亦即应当协助办理房屋权属变更登记手续。本案所涉房屋虽然在转让时系期房，但现在该房屋的所有权及土地使用权已登记在汪**、朱**名下，故王**要求汪**、朱**协助办理苏州市姑苏区仲*苑南区7幢605室房屋所有权和土地使用权的权属变更登记手续的诉讼请求，于*、于法有据，原审法院予以支持。关于汪**、朱**抗辩拆迁安置的房屋具有权利专属性，不得转让，并且在五年内不得上市交易的意见，原审法院认为，本案所涉房屋并非经济适用房、亦非解危安居房，本质上其为商品房，不存在权利专属及限制流通的问题，故汪**、朱**的该意见没有法律依据，原审法院不予采信。关于汪**、朱**抗辩双方未就该房屋签订房屋买卖协议或合同的意见，原审法院认为，转让协议本身包含买卖房屋的内容，另外，王**所举的其他证据也足以证明双方之间存在房屋买卖的事实，故汪**、朱**的该意见无事实依据，原审法院不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决：一、王**与汪**于2009年1月12日签订的房屋“转让协议”有效。二、汪**、朱**于判决生效之日起30日内协助王**办理苏州市姑苏区仲*苑南区7幢605室房屋所有权和土地使用权的权属变更登记手续。案件受理费2780元，减半收取1390元，由汪**、朱**负担。

上诉人诉称

上诉人汪**、朱**不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。汪**与王**2009年1月12日签订房屋转让协议，初步达成转让意向，2010年1月27日王**未经上诉人同意擅自串通拆迁办人员由房产公司办理了房产证，3月17日办理了土地证，并私自拿走两证而未告知上诉人。原审法院认定房屋权属证明是由上诉人交给被上诉人的事实不清。买卖合同所涉房屋登记于上诉人名下，为共同共有，房屋转让协议没有上诉人朱**签字，即未取得朱**的认可或同意，原审法院认定房屋转让协议已经朱**知晓并同意的理由缺乏事实依据。二、原审法院适用法律错误。原审法院对于上诉人朱**不知情的抗辩，原审法院未予采信，由于原审法院对于房产证、土地证取得的过程未能进行详细调查并查明事实，原审法院只能推定朱**知晓并同意转让协议，导致原审法院认定缺乏法律依据。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审，上诉费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人王**辩称：原审查明事实清楚且对有关证据进行了质证，上诉人称朱**不知道情况有违事实，房屋转让协议中的见证人李*某以证明，且朱**在签订协议时也是在场的。房屋安置的时候根据家庭成员是两套，对于家庭重大财产转让后到起诉前，朱**都没有提出异议，因此上诉人称朱**不知道情况违背事实。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

本院查明

二审查明的事实与原审查明的事实相一致。

本院认为

本院认为，依法成立的合同当事人应当按照合同约定诚信履行自己的义务。汪**与王**2009年1月12日签订的转让协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规范，合法有效，双方应当全面履行各自的义务。汪**、朱**上诉认为转让协议未经涉案房屋共有人朱**签字同意。对此本院认为，转让协议签订之后王**不仅按约支付了合同价款，且于2009年9月11日实际支付了购房款348964元，之后占有使用涉案房屋至今，朱**未支付购房款也未对房屋占有使用提出异议，因此朱**声称对转让协议不知情的上诉理由难以让人信服，本院不予支持。涉案房屋登记在汪**、朱**名下，王**已按约履行了支付合同价款等义务，汪**、朱**亦应按约协助办理涉案房屋权属变更手续。汪**、朱**上诉认为王**未经其同意擅自串通拆迁办人员办理了房产证和土地证，但未提供充分证据予以证实，本院不予采信。

综上所述，上诉人汪**、朱**的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2780元，由上诉人汪**、朱**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十七日