苏州**限公司与钟*房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人钟*与被上诉**有限公司（以下简称“登**司”）房屋租赁合同纠纷一案，钟*不服苏州市吴*区人民法院（2015）吴*太民初字第00106号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院于2015年12月21日立案受理后，依照民事诉讼法的规定组成合议庭审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2011年3月1日，登**司与钟*签订《房屋租赁合同书》一份，约定：“登**司将其所有的坐落于苏州市吴江区横扇镇菀坪同安东路的房屋一套出租给钟*用于生产家具。登**司应于2011年3月1日前将房屋交付钟*使用，房屋租金自2011年4月1日起算。房屋租赁期限为5年，自2011年4月1日起至2016年3月31日止。租金支付方式为第一、二年月租金为65520元，第三年月租金为69888元，第四年月租金为74256元，第五年月租金为78624元。租金每三个月付一次，先付后用，钟*须提前一个月支付租金，租赁期间产生的所有税费均由钟*支付。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金的20%作为违约金。”因钟*拖欠租金未付，2014年10月23日，登**司与钟*签订《解除房屋租赁合同协议书》一份，约定：“双方于2011年11月30日签订的房屋租赁合同于2014年11月30日解除。钟*须在2014年11月30日前搬离承租房屋。承租房屋车间二楼钟*搭建的喷漆房，钟*在搬离前应恢复原状。”因钟*拖欠登**司2014年10月1日至2014年11月30日期间的租金未付，遂成讼。

以上事实，由原告提交的《房屋租赁合同书》、《解除房屋租赁合同协议书》、房产证复印件、土地证复印件及本案庭审笔录予以证实，足以认定。

原审原告登**司的诉讼请求为：1、判令被告钟*立即支付原告房屋租金148512元及违约金29702.4元；2、判令被告钟*立即搬离所承租的房屋，并立即支付原告迟*搬离房屋占用费（自2014年12月1日起至被告钟*实际搬离之日止，按照月租金74256元的标准计算）；3、判令被告钟*将在承租原告房屋的车间二楼搭建的喷漆房恢复原状；4、本案诉讼费由被告负担。

一审法院认为

原审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案原告登**司与被告钟*之间的房屋租赁合同依法成立，合法有效，原告登**司将房屋交付被告钟*使用，被告钟*应当按照约定支付原告房屋租金，被告钟*未按照约定支付2014年10月1日至2014年11月30日期间的房屋租金，已属违约，依法应当承担支付该租金，并按照约定赔偿原告登**司相应违约金的违约责任。原告登**司主张的违约金金额为2014年10月1日至2014年11月30期间租金额的20%，即29702.4元，系原告登**司对自己权利的自由处分，不违反法律规定，原审法院予以尊重。之后原告登**司与被告钟*自愿协商解除房屋租赁合同，并约定被告钟*须在2014年11月30日前搬离承租房屋，且被告钟*在搬离前应将在承租房屋车间二楼搭建的喷漆房恢复原状。双方签订的该解除房屋租赁协议合法有效，被告钟*应当按照约定搬离房屋，并将在承租房屋车间二楼搭建的喷漆房恢复原状。被告钟*并未搬离，也未将房屋恢复原状，依法应当承担将房屋恢复原状，搬离该房屋，并参照月租金74256元的标准赔偿原告登**司损失。原告登**司的诉请具有法律依据，原审法院予以支持。被告钟*经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证、质证、抗辩的相关权利，由此产生的不利后果由被告钟*承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、被告钟卫于本判决生效之日起十日内支付原告苏州**限公司租金人民币148512元，并赔偿原告苏州**限公司违约金29702.4元（如采用转账方式支付，请汇入原告苏州**限公司指定的账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。

二、被告钟卫于本判决生效之日起十日内搬离承租原告苏州**限公司所有的坐落于苏州市吴江区横扇镇菀坪同安东路的房屋，并赔偿原告原告苏州**限公司损失（自2014年12月1日起至实际搬离之日止，按照每月74256元的标准计算）。

三、被告钟卫于本判决生效之日起十日将在承租原告苏州**限公司房屋的车间二楼搭建的喷漆房恢复原状。

如果被告钟*未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取3607元，由被告钟*负担，并于本判决生效后十日内缴纳于原审法院，原告原告苏州**限公司已预缴的案件受理费原审法院予以退回。

上诉人诉称

上诉人钟*不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人是以发起人的名义为设立苏州**有限公司（以下简称“润**司”）签订的房屋租赁合同，根据法律规定，在公司设立后实际由公司享有合同权利，并履行合同义务即公司对案涉合同已经行使介入权，此时被上诉人享有选择权，有权要求上诉人个人或者润**司承担合同责任。但是被上诉人一经行使选择权就不得再变更选定的主体，而从双方就租赁合同引发的（2013）吴**初字第1096号案件及双方合同履行过程来看，有充分证据证明被上诉人已经选定润**司作为合同相对方。在此情况下，被上诉人再行以上诉人为相对方主张权利义务于法无据，也与公司法规定的股东有限责任原则相违背。原审判决适用法律错误，二审予以纠正。请求二审法院撤销原审判决，发回重审或者在查清案件事实的基础上依法改判，诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人登**司答辩称：同（2015）苏**监字第00058号民事裁定书第二页第二段的意见。

经查，在（2015）苏**监字第00058号案件中，登封公司提交意见称：一、申请人（钟卫）是本案房屋租赁合同的相对人，纵观整份合同，没有任何证据证明润**司是承租人。二、（2013）吴**初字第1096号案件与本案诉讼标的不同，并非同一法律关系。在前案中被申请人（登*公司）仍然是以再审申请人作为承租人提起诉讼，并没有认为润**司是承租人。被申请人起诉润**司承担连带责任是基于润**司出具了保证证明，愿意为再审申请人支付租金义务提供保证。况且前案是调解结案，调解协议的内容本身不能作为证据使用。而在本案中，被申请人也一直明确再审申请人才是合同承租人，在双方解除租赁合同协议中再审申请人仍为承租人也可以证明这一点。关于《合同法》第四百零三条，被申请人认为这是针对委托合同中“因委托人原因，受托人对第三人不履行义务，第三人可以选择委托人或受托人主张权利，选定后不得变更”这种情形。所以该规定仅适用委托合同。再审申请人随意扩大适用范围，将此规定用在租赁合同和《公司法》司法解释（三）中，明显牵强附会。退一步讲以上规定真具备广泛适用性，起码也应在合同法总则中列明，而不是仅在委托合同一章中作出规定。

二审中，上诉人向法庭出示了以下三组证据材料：

第一组：房屋租赁合同书、润**司的名称预先核准通知书以及工商简档、润**司章程和2011年3月25日的股东会决议，证明上诉人以润**司发起人的身份且以自己名义与被上诉人签订房屋租赁合同；该涉案房屋结构为砖混，总建筑面积为8736平方米，包括车间、办公楼、宿舍、配电房和门卫，只能用于开办公司生产经营。

第二组：2013年3月21日房租付款说明和2013年8月7日承诺书（均系复印件）。上诉人称这两份材料是因润**司结欠被上诉人的房租，所以向被上诉人出具的。证明润**司在成立后已经行使了介入权，认可上诉人以自己名义与被上诉人签订的房屋租赁合同。

第三组：2013年8月8日的起诉状、2013年9月6日的开庭笔录、2014年2月21日被上诉人法定代表人陈**出具的收条、吴**院的调解协议和民事调解书，证明被上诉人已经选定润**公司作为合同相对人。

就以上证据，登**司质证称：

对第一组证据的真实性没有异议。但是该组证据不能证明上诉人签订租赁合同时候的身份就是润禾公司的发起人，对工商信息与本案的关联性不予认可。

对第二组证据的真实性无法核实。该两份证据体现的都是2013年的情况，与本案没有关联性。钟*的签字作为润禾木业字样，被上诉人认为是对钟*任职单位的补充说明。即便润**司愿意承担钟*的租金，也应当认为是一个保证责任。

对第三组证据的真实性没有异议，但是被上诉人并未选择润**公司作为合同相对人，起诉润**司是基于保证责任，在民事起诉状中事实和理由第二段也明确表述：“钟卫欠租金，润**司保证支付的字样”。在开庭笔录第6页中当时的代理人也是这样陈述的。关于收条对其真实性无法确认，即便是真的也是润**公司代付款的。关于调解协议和调解书中的内容，我方认为不能代表证据使用，因为调解可能牵涉到双方利益协调的让步，里面体现的并非是案件事实，所以我方认为不能作为证据使用。

本院查明

本院查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为

本院认为：本案二审争议焦点在于钟*作为原审被告的适格性问题。本案系房屋租赁合同纠纷，被告的适格性问题应根据合同相对性进行判断。从登**司举证的解除房屋租赁合同协议书看，钟*系协议相对方，因其未按协议约定履行义务，登**司以其为被告提起诉讼于法有据。登**司、润**司和钟*在（2013）吴**初字第1096号案件中签订的调解协议，系各方对债务履行方式在诉讼过程中达成的协商性结果，是否表明登**司行使了选择权双方尚存争议。然而，无论登**司有无行使选择权，钟*在该案调解后重新以自己名义签订解除房屋租赁合同协议书的行为足以表明其具有介入合同关系的意思，故应当受到合同约束。登**司以其为据向钟*提起诉讼并无不妥。

综上，上诉人钟卫上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7214元，由上诉人钟卫负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十三日