某超市（宝**限公司与陈*租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告某超市（宝**限公司（以下简称某超市）诉被告陈某某租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月29日立案受理。被告陈某某在应诉期间提起反诉，本院依法受理，就本诉与反诉合并分别于2016年1月13日、2016年2月25日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人丁学品、张*，被告陈某某及其委托代理人戴**、朱*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告某超市诉称：2012年12月13日，原告与被告陈某某签订了一份《租赁框架协议》，约定被告陈某某向原告承租场地经营商铺及相关权利义务，其中违约责任约定：逾期支付租金的，原告有权按照拖欠费用的5‰／天收取违约金；逾期超过30天的，原告有权解除合同。同时，双方明确了《商铺租赁单店协议》为《租赁框架协议》的组成部分。2012年12月13日，双方就原告位于宝应县××北路东侧××聚龙家园社区店××层1300平方米的区域签订了《商铺租赁单店协议》，约定被告陈某某承租该区域用于经营家具，租期自2013年5月1日开始，租金每半年支付一次，每年应提前15天支付。约定2015年5月1日至2015年10月31日租金为115500元整，被告应在2015年4月15日前支付。2014年期间，对于房屋漏水给被告造成一定损失的问题双方进行了协商，并达成了一致意见，原告同意自2014年5月1日后每年减免租金3万元，以补偿被告损失，即每半年减免15000元。根据该补充协议，2015年5月1日至2015年10月31日的租金为100500元整。按合同约定，被告应在2015年4月15日前支付半年租金，但是被告一直以漏水损失问题拒绝支付。原告认为双方已就损失问题达成了一致并签订了补充协议，且原告已依约履行该补充协议，而被告也应当尊重协议，按合同约定支付租金。为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付2015年5月1日至2015年10月31日期间的租金100500元；2、被告向原告支付迟延支付租金的违约金91455元（100500元×182天×5‰／天u003d91455元）；3、被告支付拖欠的水费、电费（截止到2015年7月）579元；4、请求解除原、被告双方的租赁合同，被告立即交还租赁场地；5、诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告陈某某辩称：原告某超市（宝**限公司起诉要求支付租金和违约金，没有事实和法律依据。答辩人并非故意拖欠原告的房屋租金，事实情况是自答辩人承租原告的房屋后，就一直存在房屋漏雨等质量问题，2014年12月21日，双方曾为房屋漏雨问题签订过补充协议，但在房屋漏雨的问题没有彻底解决前，于2015年3月份开始，答辩人承租的房屋又发生管道漏水，给答辩人造成了较大的损失。每次管道漏水，答辩人都找原告要求维修及赔偿损失，但原告均未予解决，每次漏水时都由原告部门负责人和租赁房屋所有权人签字确认。原告诉讼主张要求支付2015年5月份至10月份的租金，但答辩人承租的房屋自2015年3月份开始就发生管道漏水，与原告诉状中所说的房屋漏水并非是同一问题，并且管道漏水问题至目前为止一直没有解决，根据合同法的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。答辩人承租原告的房屋，原告有义务保证出租房屋符合答辩人的使用条件，发生管道漏水质量问题有义务负责维修，造成答辩人损失应当负责赔偿。在原告履行上述义务之前，答辩人根据合同法的上述规定有权拒绝支付房租。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

反诉原告陈某某反诉诉称：2015年10月13日，反诉被告向法院起诉反诉原告，要求支付房屋租金及违约金，事实上，反诉原告并非故意拖延支付房屋租金，而是由于发生新的管道漏水问题，给反诉原告造成较大的经济损失。反诉被告在承诺给予赔偿的情况下一直未予赔偿，反诉被告起诉要求给付的是2015年5月1日到2015年10月31日的租金，而承租房屋发生管道漏水问题是在2015年3月份，在反诉被告给予赔偿并将管道漏水问题彻底解决之前，反诉原告有权拒绝支付房屋租金。2014年期间，因租赁房屋存在漏雨问题，反诉被告一直未能解决，后双方于2014年12月31日签订补充协议，约定反诉被告给予反诉原告一定经济补偿。但是到了2015年3月份开始到10月份，租赁房屋又发生8次管道漏水，给反诉原告造成了较大的经济损失，这与之前的房屋墙面渗水并不是同一个问题，管道漏水问题发生后，反诉原告即找反诉被告要求解决，反诉被告要求反诉原告将问题先记录下来，双方再协调解决，在反诉原告的记录上有反诉被告的店长于开*和房屋所有权人刘**签字确认。其中2015年6月25日因管道漏水，导致反诉原告经营的家具卖场里大面积被淹，造成卖场里陈设的部分家具损坏而无法销售，事后反诉原告与反诉被告协商要求给予赔偿，反诉被告负责人丁经理承诺给予赔偿，但迟迟未能兑现。为此，反诉原告为维护自己的合法权益，特依据我国民事诉讼法的相关规定提起诉讼，请求判令：1、请求判令反诉被告赔偿反诉原告因房屋管道漏水造成的经济损失合计129975元（其中家具损失76900元；安装费用4700元；运输费用3915元；搬运费1000元；装修受损维修费5000元；因大面积漏水造成300米营业场所无法使用的租金损失，截至2016年2月25日为30923元；清洁费2000元；资金占用的利息损失5537元；鉴定费2000元）；2、判令反诉被告对出租房屋管道漏水问题进行维修，并彻底解决管道漏水问题；3、本案反诉费由反诉被告承担。

反诉被告某超市反诉辩称：反诉状上写有八次漏水，是否都与我们某超市的负责人说明了，说明的证据有没有？对于家具损失，我们不认可，我们认为应当由相应的部门进行鉴定。因房屋漏水给被告造成的一定损失的问题双方进行了协商，并达成了一致，原告同意自2014年5月1日后每年租金减免3万元。当时漏水的时候，我们已经提出要求鉴定，但是反诉原告并没有同意。

本院查明

经审理查明：2012年12月13日，原告（反诉被告）某超市（甲方）与被告（反诉原告）陈某某（乙方）签订一份《商铺租赁单店协议》，协议约定租赁期限从2013年5月1日至2019年4月30日，租金220000元／年，于每年4月15日和10月15日之前支付，每两年递增5%，合同期限内总租金为1387100元整。双方还对保证金、费用的缴纳等进行了约定。2014年12月31日，原、被告双方又签订了一份《单店租赁补充协议》，其中协议第二条载明：“因房屋存在漏雨等质量问题，经双方协商，达成如下协议：1、甲乙双方于2012年12月13日签订的《商铺租赁单店协议》仍然有效；2、从2014年5月1日至2019年4月30（后五年）原租金每年减少叁万元；3、本补充协议签字后乙方于2014年12月31日前结清所欠租金”。2015年3月开始，因租赁房屋存在管道漏水问题，被告（反诉原告）陈某某多次与原告（反诉被告）某超市相关工作人员协调解决，双方未能达成一致意见。被告（反诉原告）认为因租赁的房屋存在漏水问题且造成家具等相关损失，自2015年5月1日开始未向原告（反诉被告）支付租金，遂引起本诉。

本案审理过程中，原、被告双方均就涉案房屋漏水问题致家具损失情况申请司法鉴定，经原、被告双方同意，依法委托了宝应**证中心进行司法鉴定。2016年1月28日，该中心出具了宝价认法字（2015）第3号鉴定结论书认定，家具总价人民币（取整）：柒万陆仟玖佰元整（76900元）。

上述事实，有原、被告提供的证据、宝价认法字（2015）第3号鉴定结论书及当事人当庭陈述等证据予以佐证，本院予以确认。

本院认为

本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁协议不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，双方均应按约履行。关于原告（反诉被告）某超市主张被告支付租金100500元的诉讼请求，原、被告虽于2014年12月31日针对漏雨问题签订了一份《单店租赁补充协议》，约定自2014年5月1日至2019年4月30日后五年租金每年减少叁万元，故租金应为201000元／年，但补充协议签订后，涉案房屋于2015年3月24开始因管道漏水造成被告部分家具受损，并致约300平方米左右的场地在营业过程中存在使用瑕疵，综合本案的实际情况，即原、被告虽就漏雨问题达成在2014年5月1日后每年减免租金3万元的约定，但该协议未涉及到租赁房屋存在管道漏水问题，故本院酌情对2015年5月1日至2015年10月31日期间的租金调整为85038元（201000元／年÷12月／年×6月×（1-酌情认定200平方米÷总面积1300平方米）］。关于原告（反诉被告）某超市主张被告（反诉原告）陈某某赔偿违约金的诉讼请求，因被告（反诉原告）陈某某向原告（反诉被告）某超市迟延履行给付租金是由于房屋存在漏水问题，且管道漏水造成了相关家具受损，故对原告（反诉被告）某超市主张违约金的诉请本院不予支持。关于原告（反诉被告）某超市主张水费、电费合计579元（截止到2015年7月）的诉讼请求，庭审中被告陈某某予以认可，本院予以确认。关于原告（反诉被告）某超市要求解除原、被告双方的租赁合同并交还租赁场地的诉讼请求，被告（反诉原告）陈某某认为，解除合同的前提是原告（反诉被告）某超市赔偿装修费用以及退还5万元保证金；本院认为，原告（反诉被告）某超市依据被告（反诉原告）陈某某因逾期超过30天支付租金而解除合同，但庭审中原告（反诉被告）某超市未提交《租赁框架协议》，且被告逾期支付租金是因为房屋管道漏水，故原告要求解除原、被告双方租赁合同的依据不足，本院依法不予支持。综上，本院确认租金为85038元（自2015年5月1日至2015年10月31日）；水费、电费为579元；以上合计85617元。同时，本院结合宝应**证中心进行司法鉴定出具的宝价认法字第（2015）3号鉴定结论书，确认被告（反诉原告）陈某某截止到2015年10月31日的损失为：家具76900元；交通运输、安装、搬运家具费酌定5000元；管道漏水清洁费用酌定800元；鉴定费酌定1400元；以上合计84100元；原告（反诉被告）某超市赔偿被告（反诉原告）陈某某相关家具损失后，原属被告（反诉原告）陈某某所有的受损家具［（家具清单详见宝应**证中心出具的宝价认法字（2015）3号司法鉴定结论书］归原告（反诉被告）某超市所有；关于被告（反诉原告）陈某某要求原告（反诉被告）某超市对出租房屋管道漏水问题进行维修的诉请，本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，现被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）将房屋管道漏水问题进行修复有事实和法律依据，如原告（反诉被告）未履行该义务，被告（反诉原告）可自行修复，所发生的合理费用由原告（反诉被告）某超市承担。关于被告（反诉原告）陈某某主张鉴定费2000元，因相关家具损失系家具实际价值，而非因漏水造成的损失价值，故本院酌定鉴定费用由原告（反诉被告）与被告（反诉原告）按照70%、30%比例分摊。关于被告（反诉原告）陈某某主张的装修损失，被告（反诉原告）陈某某提供的证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十六条、第二百二十一条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告（反诉被告）某超市（宝**限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）陈某某合计84100元；

二、被告（反诉原告）陈某某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）某超市（宝**限公司租金及水、电费合计85617元［其中租金为85038元（自2015年5月1日至2015年10月31日）；水费、电费为579元（截止到2015年7月）］；扣除原告（反诉被告）某超市（宝**限公司应赔偿被告的84100元，被告（反诉原告）陈某某实际应再支付原告（反诉被告）1517元；

三、原告（反诉被告）某超市（宝**限公司赔偿被告（反诉原告）陈某某相关家具损失后，原属被告（反诉原告）陈某某所有的家具（E1妆台、N-5五门衣柜、H-1五抖柜、H-1四抖柜、H-1三抖柜、H-1茶几、G-1鞋柜、H-1电视墙、H-1窗＋灯柜、N-1窗＋灯柜、床、三门衣柜、Q-15转角书架、儿童床、Q-15床、E-1床、E-1三门衣柜、U-2床、N-3五门衣柜、N-9五门衣柜、U-12五门衣柜、N-9五门衣柜、电视柜、N-3妆台、鞋柜3件、H-1妆台、M-3床、穿衣镜、805沙发、地毯、1068牛皮沙发、欧式沙发、N-6床、N-1电视柜、大理石餐桌、27#餐桌、E-3餐桌、U-9床、U-6床、席梦思、U-1电视墙）归原告（反诉被告）某超市（宝**限公司所有，原告（反诉被告）于本判决生效之日起20日内将相关家具从涉案房屋中腾清［腾清家具过程中，被告（反诉原告）陈某某应予以配合且有妥善保管相关家具的义务］；

四、原告（反诉被告）某超市（宝**限公司于本判决生效之日起20日内修复诉争房屋漏水管道，如原告（反诉被告）某超市（宝**限公司未履行该义务，被告（反诉原告）陈某某可自行修复，所发生的合理费用由原告（反诉被告）某超市（宝**限公司承担；

五、驳回原告某超市（宝**限公司的其他诉讼请求；

六、驳回反诉原告陈某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4150元，减半收取2075元，反诉案件受理费2900元，减半收取1450元，以上合计3525元，由原告某超市（宝**限公司负担1762.5元，由被告陈某某负担1762.5元（原告某超市（宝**限公司已垫付诉讼费312.5元，被告陈某某在履行上述给付义务的同时一并给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时按照**务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省**民法院预交上诉案件受理费4150元（该院开户行：工商银**河支行；帐号：11×××57）。

裁判日期

二〇一六年四月十三日