上诉人曹**与被上诉人陈*、陈*房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人曹**因与被上诉人陈*、陈*房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦**初字第1052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月25日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月19日公开开庭进行了审理。上诉人曹**的委托代理人陈**，被上诉人陈*、陈*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

曹**原审诉称：曹**与陈**夫妻关系（1992年登记结婚），2007年夫妻共同购置浦口区望景花园嘉景苑某幢402室94.36平方米商品房一套，该房产系曹**与陈*夫妻共同财产，产权证名字登记在陈*名下。2015年7月下旬，陈*告知曹**，因其受房产中介忽悠，在未征得曹**同意的情况下，与陈*签订买卖合同，现在房产中介通知曹**夫妻二人一同去招商银行办理手续。此时，曹**始得知卖房，非常生气，发生矛盾，并拒绝去银行办理手续，要求确认合同无效。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条等规定，陈*、陈*均明知涉案房产系夫妻共同财产，没有征得另一方共有人书面同意，不得转让。陈*、陈*违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，请求法院判令：1、确认陈*、陈*签订的位于浦口区望景花园嘉景苑某幢402室房屋买卖合同无效；2、诉讼费由陈*、陈*承担。

一审被告辩称

陈*原审辩称：涉案房屋是曹**和本人夫妻共同财产；卖房没有征得曹**同意，房产中介和买房人均知情；房产中介和买房人违反二手房买卖流程，在签完中介合同后就要求过户，银行贷款也不去审核有没有资质，房款安不安全，中介根本不关心。签订房屋买卖中介合同时，中介和买方明知该房产是夫妻共同财产，却误导卖房不需要共有人签字同意。种种迹象说明他们是恶意串通有意的欺诈行为，该合同完全是无效合同。

陈**审辩称：1、物权证书具有公示性、公信力。本人作为买方只能相信权属证书。2、本人作为善意第三人已尽到注意义务，有理由相信该买卖的合法性：（1）本人作为买方，审查了陈*作为卖方的不动产权利证书和身份证件；（2）对二手房交易的审查、过户、登记也是以审查卖方是否是房屋所有权证书和土地使用证书上登记的权利人为原则。对不动产权属证书登记的权利人之外的隐名或隐性权利人的权利，应由其和登记的权利人之间按约定或法定处理，隐名或隐性权利人无权否定登记证书上公示的权利人的依法处置行为，也无权对抗和否定第三人基于对权属证书的信赖而发生的买卖且支付了符合市场对价的行为。本人也是相信了不动产权属证书的公信力，相信了陈*在中介公司的卖房陈述，才与陈*订立了房产买卖交易合同，从维护交易稳定的角度，该合同应受法律保护，且应继续履行。3、夫妻之间对家庭财产有平等处理权和代表权，另一方没有法定理由不能否定与第三方的民事行为。根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定及《最**法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款的规定，曹**诉请与司法解释的规定不符，于法无据，应驳回曹**诉请。

一审法院查明

原审法院查明：

曹**与陈**夫妻关系，双方于1991年7月1日登记结婚。2015年6月22日，陈*（甲方）与陈*（乙方）及中介方（丙方）南京易**有限公司（下称中介方）共同签订《房地产买卖中介合同》一份，由甲方将位于南京市浦口区望景花园嘉景苑某幢403室房屋一套，作价123万元出售给乙方。合同约定：“根据国家有关法律、法规和本市相关规定，甲、乙、丙三方在自愿、平等和协商一致的基础上，丙方接受甲、乙双方的委托，促成甲、乙双方签订房地产买卖合同，并完成其他服务事项达成一致，订立本合同”。合同第一条约定了案涉房屋的基本情况，包括房屋地址、建筑面积及房屋售价等内容。补充协议约定：“甲、乙双方在签约时，乙方支付甲方定金人民币贰万元整；甲、乙双方约定于2015年7月30日前办理产权送件手续，乙方于产权送件当日支付甲方首付款叁拾肆万元；双方约定于银行贷款下达三日内前办理房屋交接手续，乙方于房屋交付当日支付壹万元整”。补充协议第13条还约定：“乙方承诺贷款在甲、乙双方办理完贷款手续后三个月内下款全付清，但甲方必须配合签字并提供贷款资料”。

另查明，合同签订当日，陈*向陈*支付定金2万元，并由陈*出具相应收据。2015年7月9日，陈*向陈*账户支付首付款34万元。同日，陈*向南京市浦口区房产局提交以下过户文件资料：1、房屋产权交易登记申请书原件；2、（涉案）房屋所有权证原件；3、（涉案房屋）房地产转让契约；4、身份证复印件；5、其他门牌证明交易承诺原件；6、测绘报告。南京市浦口区房产局向申请人陈*出具南京市浦口区房屋权属登记收件收据。此后，曹**认为案涉房屋系其与陈*夫妻共同财产，但陈*在其未知情、未同意的情况下，将房屋出售给陈*，违反法律、行政法规的强制性规定。为此，曹**于2015年8月26日诉至法院，要求确认陈*、陈*之间签订的案涉房屋买卖合同无效。

又查，案涉房屋所有权证及土地使用证于2007年3、4月颁发，在所有权证书上房屋所有人一栏，登记为陈*一人，共有人一栏为空白。土地使用证上土地使用权人一栏，也登记为陈*一人。

庭审中，陈*还向法庭提供中介方出具的证词一份（有窦*、胡*签名），并申请中介方员工窦*、胡*出庭作证，以证明签订合同过程中，曹**是知情的，陈*与中介方不存在恶意串通和欺诈行为。曹**与陈*对上述证词及两证人的陈述内容真实性及证明目的均不予认可。原审法院认证意见为，因上述证人系合同的中介方工作人员，不符合证人身份。

一审法院认为

原审法院认为：

本案所涉《房地产买卖中介合同》实际包含了陈*与陈*之间的房屋买卖合同及陈*、陈*与中介方南**纪有限公司居间合同。现曹**主张的是要求确认陈*、陈*之间签订的房屋买卖合同无效。就此房屋买卖合同而言，首先，买卖合同的订立本身并不违反我国合同法第五十二条第一款第（五）项规定的违反国家法律、行政法规的强制性规定情形。第二，陈*提交的房产证及土地使用证载明，案涉房屋的所有权人、土地使用权人均登记在陈*一人名下，并无其他共有人的记载，基于不动产的公示、公信原则，陈*本身就有签订合同的主体资格。第三，《最**法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项虽规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”。但同时又规定“他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。原审法院据此认为：1、即便案涉房屋系曹**与陈*的夫妻共同财产，陈*作为买受人是按合同约定的123万元支付房屋价款，该价款与当时的市场价款相当，陈*并无损害曹**利益的恶意，其应为善意的第三人。2、由于我国婚姻法允许夫妻约定财产归属，要求买受人陈*了解和审查出卖人婚姻状况及夫妻财产约定，过于苛求。从合同法促进和保护交易的基本价值取向考虑，只要买受人能了解到出卖人与房屋权属登记人一致的情况，就应认定尽到了自己的审查注意义务。至于曹**的损失，应由出卖人赔偿。3、从买卖合同的内容及订立合同前案涉房屋就已清空并挂网发布出卖信息等情况看，陈*有理由相信曹**对陈*房屋的出售行为是知情的。第四，根据《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，陈*与陈*签订的浦口区望景花园嘉景苑某幢402室房屋买卖合同合法有效，曹**要求确认其合同无效的诉请，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持，予以驳回。另，本案中陈*的诉讼地位为原审被告，陈*主张陈*与中介方在订立合同中存在恶意串通有意欺诈行为，无充分证据证实，而且因中介方并不是案件当事人，故对其辩称，原审法院不予理涉。

据此，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第四十九条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项之规定，判决驳回曹*高的诉讼请求。原审案件受理费80元，由曹*高负担。

上诉人诉称

曹**不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持曹**原审的诉讼请求，并由陈*、陈*承担一、二审诉讼费用。理由如下：一、原审判决认定事实错误。1、陈*和中介方均知道涉案房产是夫妻共同财产，存在共有人。曹**没有出具委托陈*办理卖房手续的委托书，陈*和中介方也没有电话联系曹**是否同意卖房，原审庭审中，中介方的证人证言和陈*的陈述可以证实。在此情况下，陈*和中介方忽悠陈*进行交易，属于欺诈行为，陈*不是善意第三人。2、中介方违反二手房买卖操作流程，没有规范操作，签完房地产买卖中介合同后，应当先去银行面签审核买卖双方主体资质，得到贷款证明后再去办理产权送件手续。陈*和中介方明知涉案房产有共有人，且未核实共有人是否同意卖房，却违反上述流程，抢先过户交件。涉案房屋买卖合同是不公平交易，以貌似合法的形式掩盖非法牟利目的。3、涉案房屋是毛坯房，其中存放有大量家居用品，从来没有清空过。原审判决认定“已清空”，没有事实依据。4、房产作为金额较高的物件，夫妻任何一方未经另一方书面同意，无权处分另一方财产。尤其对老房产的买卖，不管共有人是否写入房产证中，都必须到场签名。二、原审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条、第三十八条，**设部《城市房地产转让管理规定》第六条，《最**法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条等许多法律都有明确规定，曹**有充分的法律依据，原审认定曹**要求确认涉案房屋买卖合同无效无法律依据错误。三、原审判决程序违法。由于本案较复杂，当事人申请合议庭审理，但原审适用简易程序。原审庭审中，法官制止陈*陈述和辩解，却允许陈*充分陈述，不符合公平、公正、公开的原则。

被上诉人辩称

陈*答辩意见为：其同意曹**上诉请求和事实理由。当初其曾亲口告诉陈*涉案房屋的情况，曹**不愿意卖房，陈*之所以要卖房是为了偿还其对姐姐的欠款。

陈*答辩意见为：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

本院认为

本案二审争议焦点为：曹**主张陈*与陈*签订的涉案房屋买卖合同为无效合同能否成立。

二审中，被上诉人陈*提交了一份中介方所写的便条，证明当时中介方要求陈*带上配偶和陈*的身份证、户口本、结婚证等复印件，陈*也在场，陈*和中介方均知道涉案房屋有共有人。陈*当庭对该便条的真实性不予认可。本院认为，该便条未记载书写人和书写时间，真实性不能确认，本院不作为本案证据采信。

原审法院查明的事实，陈*不持异议。上诉人曹**和被上诉人陈*对原审法院未采信陈*提供的胡*、窦*的证人证言有异议，其之前不认可证人的书面证词是因为当时证人尚未出庭作证，经证人出庭作证后两位证人的证言曹**和陈*是予以认可的，可以证明曹**陈述的事实。本院认为，陈*在原审中提供了胡*、窦*的书面证词，同时经陈*申请两位证人还到庭作证，接受双方当事人的询问和法庭的调查，可以作为本案证据采信，原审法院以证人系中介方工作人员、不符合证人身份为由不采信其证言不当，本院予以纠正。

本院二审另查明：

原审中，证人胡*、窦*陈述：陈*于2015年4月份在365网上发布出售房屋的信息，当时网上公布的价格是125万元。中介方经纪人窦*于2015年6月中旬带陈*去看了此房，最终的房价定于陈*净得123万元。最后合同签订日期为2015年6月22日，当日陈*向陈*支付购房定金2万元。合同约定于2015年7月30日之前，陈*支付购房首付款，并于支付首付当日办理产权送件手续。2015年7月8日，中介方接到陈*通知，2015年7月9日首付款到位可以办理过户。2015年7月9日上午，陈*看到首付款凭证后，自己用手机查账，因网速不给力，打电话让家人核实，确认确实到账后才办理了送件手续。为了方便陈*选择了新街口东方商城楼下的招商银行办理贷款，并要求银行通知面签的时候，陈*夫妻必须带齐所有的证件（身份证原件、户口本原件、结婚证原件）。陈*说在市区他们方便，没问题。2015年7月27日，陈*接到银行通知去面签，然后银行、担保公司以及陈*给陈*打电话通知去面签，陈*一直不接电话。当日中介方也打了三四个电话给陈*，依旧无人接听。最后中介方用短信方式告知陈*：陈*已经接到银行的通知，面签结束了，现在就等着你们夫妻去银行办理面签手续了。陈*回复去不了。中介方立即去电陈*询问原因，陈*接了电话说房子卖亏了，如果陈*要买，必须要加钱，不低于十万元。

原审卷宗中存档的一份《继续适用简易程序审理申请书》记载，“关于原告曹*高诉被告陈*、陈*房屋买卖合同纠纷一案，双方当事人均同意继续使用简易程序审理该案。故申请将该案延期三个月审理。”该申请书由陈**、陈*、陈*签字确认。二审庭审中，曹*高的委托代理人陈**确认该申请书系其本人所签。

以上事实，由原审中陈*提供的胡*、窦*的证人证言、本院的开庭笔录在案为凭。

本院认为：

曹**主张陈*与陈*签订的涉案房屋买卖合同为无效合同不能成立。理由如下：1、出售涉案房屋系陈*的真实意思表示。本案中，陈*作为涉案房屋所有权证、国有土地使用证唯一登记的权利人，其有权以自己的名义处分涉案房屋。在陈*与陈*签订涉案房屋买卖合同之前，涉案房屋已挂网发布出售信息，陈*二审中又陈述卖房是为了偿还其对姐姐的欠款；陈*不仅与陈*签订了涉案房屋买卖合同，而且实际收取了陈*按照合同约定支付的定金和首付款，可见出售涉案房屋系陈*的真实意思表示。2、陈*签订涉案房屋买卖合同应属善意。陈*作为涉案房屋的买受人，在形式上审查了涉案房屋登记的所有权人，并与陈*本人签订了房屋买卖合同，还按照合同的约定分别在合同签订当日和产权送件当日向陈*支付了定金和首付款，同时合同约定的123万元的售价合理，不仅与当时的市场价值相当，也与涉案房屋挂网发布的出售价格相当，陈*购买涉案房屋应属善意，且诚信地履行了支付定金和首付款的合同义务。曹**上诉认为陈*和中介方有欺诈行为，涉案房屋买卖合同以合法形式掩盖非法目的，没有事实依据，本院不予采信。3、即便陈*未经曹**同意自行处分夫妻共同财产，也不能据此认定涉案房屋买卖合同无效。二审中，陈*陈述曹**不愿意卖房，陈*之所以要卖房是为了偿还其对姐姐的欠款，由此可见，即便曹**对于陈*处分夫妻共同财产不知情属实，也是陈*在明知曹**不同意卖房的情况下实施了出售涉案房屋的行为，不能对抗善意第三人陈*，不能据此认定涉案房屋买卖合同无效。

曹**还认为原审判决程序违法，理由在于原审不应当适用简易程序，且原审庭审中法官制止陈*陈述和辩解。本院认为，曹**对于原审不应适用简易程序的意见与其委托代理人在原审中签署的《继续适用简易程序审理申请书》内容不符；曹**作为上诉人、原审原告，以被上诉人、原审被告陈*在原审中未充分行使陈述和申辩的权利主张原审程序违法的理由亦不能成立，故本院对曹**的该上诉意见亦不予采信。

综上，曹**上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币80元，由上诉人曹**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十六日