赵**与陈**、徐州**限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赵**因与被上诉人陈**、徐州**限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2014）邳民初字第3766号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵**及其委托代理人黄*、刘**，被上诉人徐州**限公司（以下简称亚**司）的委托代理人魏*、周*到庭参加了诉讼，被上诉人陈**经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院经审理查明，2010年5月16日之前，赵**以现金交付或打款至陈**个人账户的方式分几次共交给陈**175万购房款，用以购买其认为系陈**个人所有的但实为亚**司开发建设的实际施工人为陈**的位于邳州市（原运河镇）东湖街道明*慧园小区自北首数第4号、5号门面房两间。陈**于2010年5月16日给赵**出具收条一张：“收条今收到赵**购款壹佰柒拾伍万元正1750000元，门面房位置福州路西侧从北**肆号、伍号计贰间，余欠款伍万元正待房产证、土地证办齐一次性付清（办证费用由赵**支付，2010年5月16日以前所有收款条、据一律作废）陈**2010年5月16号”。赵**与陈**之间未签订书面买卖合同，但赵**通过陈**占有了涉案房屋，并且陈**许诺由其负责协调今后的签合同和办证等事宜，但后因房价问题赵**与陈**之间产生纠纷，亚**司对陈**的出售行为不予认可，于2013年12月向法院起诉，要求确认赵**和陈**之间达成的关于涉案房屋的买卖合同无效，后亚**司撤回起诉。2014年6月19日亚**司将本案所涉2间房屋出售给案外人韩**，双方签订了买卖合同两份，并在邳州市房产局办理了网签备案登记手续。赵**于2014年7月向法院起诉，请求判令陈**、亚**司履行合同义务（完善合同手续，开具正式购房款发票，协助赵**办理房屋产权登记手续等）。

一审法院认为

原审法院认为，涉案房屋虽由实际施工人陈**垫资建设，但该房屋的开发建设单位系亚**司，亚**司系涉案房屋的合法所有权人，享有对涉案房屋的合法处置权。赵**未与实际产权人亚**司签订关于涉案房屋的买卖合同，仅向陈**个人支付了175万元款项，从陈**出具的收条上也无法体现出房屋出售人是谁，赵**提供的证据无法证明其与亚**司之间存在涉案房屋的买卖合同关系。陈**将涉案房屋擅自出售给赵**的行为未得到亚**司的追认，属无权处置。虽然庭审时赵**提供了一份内容为亚**司通知案外人何*勇速来签订购房合同、逾期不来办理视为自动弃权的通知书复印件，但该通知书赵**未能提供原件且亚**司对复印件不予认可，故该复印件不能作为有效证据使用，赵**的举证观点法院无法采纳。且涉案房屋已被亚**司出售给第三人韩**，并在房产部门登记备案，涉案房屋已不再具备登记给赵**的条件，法院在现有证据下也无权再对涉案房屋作出处置。在经法院释明后，赵**仍然坚持不变更诉讼请求，故对赵**要求两被告履行完善合同手续、开具正式购房款发票、协助办理房屋产权登记手续等合同义务的诉讼请求法院无法支持。据此，判决如下：驳回原告赵**的诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人赵**不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、涉案房屋实际所有权人归属被上诉人陈**，上诉人与陈**之间订立的房屋买卖合同合法有效，上诉人已于2009年接收并使用了涉案房屋，上诉人的物权应受法律保护。涉案房屋是由陈**挂靠亚**司开发，亚**司只是形式上的所有权人，实际所有权人为陈**，陈**有权转让自己的房屋，一审法院认定陈**无处分权是不正确的。2、在上诉人起诉后，被上诉人陈**、亚**司为谋取非法利益，与韩**恶意串通，签订二份虚假的网签备案合同，其目的是对抗上诉人的起诉，是无效合同，一审法院对无效合同予以保护的做法是错误的。3、上诉人与陈**的合法交易成立后，陈**恶意要求提高房价，其行为应为法律所禁止。4、上诉人于2009年9月开始占有使用房屋，对房屋进行装修、经营餐饮业。对上诉人使用房屋的事实，在长达5年的时间内，亚**司从未提出异议，这充分证明房屋所有权归属陈**，即使认定亚**司是房屋所有权人，以上事实也表明亚**司对陈**处分房屋行为的追认。5、涉案房屋具备办理登记给上诉人的条件，亚**司签订的网签备案合同是恶意串通的无效合同，不能成为上诉人合法诉求的障碍，一审判决驳回上诉人的诉求是错误的。庭审中，上诉人又补充以下上诉意见：1、一审法院认定亚**业将房屋已出售给韩**，但是只有复印件，没有任何证据佐证。一审要求被上诉人庭后三日提供，我们没有见到提供的原件，上诉人对复印件已经当庭表示否认，一审判决没有事实依据。2、一审没有通知利害关系人韩**到庭，固定其权利义务，也没有调查高达数百万元的对价是否支付，向谁支付以及支付多少，没有查明是否恶意串通制造假证，一审判决事实不清。3、从2009年开始，该楼盘早已销售，上诉人占有使用该房屋，而亚**业、韩**是否知情，这些情况均未查清。4、房屋是否为亚**业实际开发建设，包括土地的取得过程、投标竞标、出让金的来源、亚**业建设开发的资金投入、出让金的支付证据、整个楼盘的出售情况以及资金回笼情况，这些是否与陈**有关联，2013年被上诉人为何起诉又撤诉，一审法院没有查明相关的事实和证据。5、一审法院认定事实存在严重的主观倾向，同样是复印件，上诉人提供了亚**业的通知书，虽然是复印件但是与其他证据可以得到佐证，与此相反，亚**业提供的商品房买卖合同仅仅是复印件，没有任何证据佐证，在这样的情况下，一审法院不应该厚此薄彼。6、本案一审程序违法，上诉人在一审中要求调查涉案房产是否为亚**业投资建设，但是一审法院没有调查，亦未做任何回应，这是严重的程序违法；本案涉及第三人，案件事实的调查以及案件判决的实际结果均与第三人韩**有直接的利害关系，但是一审法院遗漏当事人，造成案件调查事实不清，得出了错误的判决。综上，请求撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人亚**司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋的所有权人是亚**公司而不是被上诉人陈**，被上诉人陈**无权处分亚**公司所有的房屋，亚**公司处分、出卖属于自己房屋的行为合法，上诉人占有涉案房屋的行为不受法律保护。1、一审庭审中，亚**司向法庭提交了出卖给韩**涉案房屋的商品房买卖合同原件及复印件，法庭核对无误后将原件退回给亚**司，复印件入卷。上诉人代理人在一审中没有参加庭审，主观认为只有复印件没有原件是错误的。2.案外人韩**是否需要到庭参加诉讼，根据民诉法规定也并不是由人民法院依照职权通知，如果上诉人认为韩**应该参加诉讼，应该在一审时申请法庭追加，本案是商品房买卖合同纠纷，不需要案外人韩**参加诉讼。3、亚**司在2012年9月才取得了商品房预售许可证，上诉人即使在2009年使用了该房屋，也是不受法律保护的，不存在亚**司与韩**恶意串通买卖上诉人占有房屋的情形。4、亚**司对涉案房屋及其他房屋的开发建设土地使用权的取得在国土资源局有档案可查，是合法取得的。上诉人认为投标竞标、土地出让金支付等存在问题可以到相关部门调取，也不是本案焦点以及本案要查明的问题。关于2013年起诉又撤诉的问题，法律规定当事人有权处分自己的权利，亚**司起诉又撤诉是法律准许的，没有违反法律规定。5、一审认定证据方面没有倾向性，因为上诉人在一审中提交的是复印件，亚**司提出质疑，上诉人未能举原件予以佐证，也没有提供复印件的来源线索，一审法院未予认定符合法律规定。6、一审程序合法，一审庭审中，亚**司提交了商品房买卖合同，明确载明涉案房屋是亚**司建设，土地使用权人也是亚**司，无需法庭再去调取证据。本案是二审程序，不是再审程序，上诉人引用民诉法第二百条程序违法可以启动再审不适用本案；本案商品房买卖事实与案外人韩**没有直接利害关系，亚**司与韩**的商品房买卖关系依法经过登记，一审已经查明，且亚**司提供了证据予以佐证。一审判决程序并没有违反法律规定，一审判决并无不当。综上，上诉人的请求事实和理由均不能成立，请求依法驳回上诉人上诉，维持原判。

被上诉人陈**书面答辩称：我将涉案房屋卖给上诉人并收取上诉人房款175万元是事实。但该房屋是亚**司开发建设的，我只是垫资承建了部分工程。为了拿到工程款，我将部分房屋对外出卖，最后再和亚**司进行结算，但我卖给上诉人的房屋未经亚**司同意。因亚**司开发的地块土地出让金上涨，由每亩60万元提高到每亩160万元，房价成本也由每平米2100元上涨到4000元。为此，我多次找到上诉人协商增加部分价款，由我协调亚**司和上诉人签订商品房买卖合同，但上诉人始终不予配合。2013年亚**司将我和上诉人诉至法院，请求确认我出卖房屋给上诉人的行为无效。后亚**司将该房屋出售他人。虽然我为亚**司开发的部分房地产进行了垫资，和该公司之间存在债权债务关系，但将涉案房屋出卖给上诉人未经亚**司同意，事后也未经该公司追认，故在法律上属于无效的，我愿意将收取的房款175万元退还给赵**。

本院认为

经双方当事人确认，本案的争议焦点为：被上诉人陈**对涉案房屋是否有处分权，上诉人要求两被上诉人完善合同手续，履行合同义务的诉请是否应予支持。

二审期间上诉人向本院提交如下证据：1、本案一审庭审笔录，第7页载明被上诉人代理人提交的合同是复印件而非被上诉人所称的原件，庭审中上诉人提出因合同为复印件无法确定真实性，同时，法庭要求被上诉人三日内提交原件，但案卷中没有被上诉人亚**司提交原件的证据以及质证的内容，证明被上诉人亚**司今天答辩所述不是事实。2、上诉人代理人（刘**）与被上诉人亚**司法定代表人孙*的手机短信通信记录，时间为2014年11月14日，内容为：“陈**何时挂靠、何时进账、数额多少、何时取走等告诉我”，该证据证明亚**司的法定代表人孙*因执行案件曾经向上诉人代理人（刘**）介绍过陈**挂靠亚**司建设开发涉案房屋。被上诉人亚**司的质证意见为：1、对一审庭审笔录没有异议，在庭审笔录第9页，审判员要求上诉人在庭后五日内提交证据的原件，在第10页中代理人提出合同原件已经让人送来了并当庭进行了质证，上诉人原审代理人聂**律师发表质证意见称对合同真实性无异议，当时上诉人本人参加诉讼，也没有异议。2、对手机短信不予认可，根据法律规定不具有任何证据效力。该短信是上诉人代理人自己编发的，而亚**司法定代表人孙*没有任何回复，上诉人所称执行问题也与本案无关。

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案涉案房产已经亚**司出售给案外人韩**并在房产管理部门办理了备案手续即预告登记，在亚**司与韩**之间的合同被确认无效或预告登记被撤销前，无论上诉人占有涉案房产是否合法，本案上诉人要求开具正式购房发票，协助办理房屋产权手续的诉请都不具备条件。一审法院在向上诉人释明后，在上诉人坚持不变更诉讼请求的情况下，判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费20550元，由上诉人赵**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十七日