上诉人蒋*与被上诉人**有限公司居间合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人蒋**与被上诉人**有限公司（以下简称北**公司）居间合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦*初字第2909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

蒋**审诉称，2014年9月3日蒋*与北**公司及案外人王*签订《房地产买卖中介合同》及《补充约定》（编号001107），约定蒋*购买案外人王*位于浦口区旭日上城三区某幢某单元301室的房屋，由北**公司担任房屋经纪中介，办理相关事宜，北**公司为此收取中介佣金16000元。蒋*按北**公司的安排，分别于2014年9月3日、10月17日向王*支付房屋价款20万元和80万元，北**公司告知蒋*该款是用于王*归还上述房屋银行按揭贷款、解除抵押之用，但此后王*却将此款挪作他用，既不归还银行贷款也不配合蒋*办理房屋过户手续，蒋*长时间处于“钱房两空”境地，蒋*后于2015年3月将王*诉至浦**法院，支付诉讼费9100元、保全费5000元。在诉讼过程中得知，王*在与蒋*签订买卖合同时，还未领取房屋的产权证及国土使用权证。蒋*认为：首先，依据《南京市房地产交易管理办法》第六十条：“房地产中介机构从事中介活动，应当查验当事人提供的有关房地产权属证书等证件，不能提供或提供的证书、证件不符合规定的，中介机构应当拒绝委托”，而本案中，北**公司明知王*未办理房地产权属证书，但为赚取中介费，不但未能依法拒绝王*的卖房委托，还故意向蒋*隐瞒这一情况，导致蒋*的交易资金处于重大风险之中。其次，依据《房地产经纪管理办法》第二十一条：“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：……（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险”。而北**公司作为一个专业的房产经纪机构，并未能按照法规的要求用书面形式告知蒋*房款支付的风险，也未能向蒋*提供合适的途径和方法来避免上述资金支付风险的发生，导致蒋*财产损失。故诉请判令：1、北**公司退还房屋中介佣金16000元、赔偿蒋*损失9550元，合计25550元。2、诉讼费用由北**公司承担。

一审被告辩称

北**公司原审辩称，1、蒋*所诉依据的事实和合同条款均不属实。蒋*与北**公司之间的合同当中明确约定王*的房产未办理产权证，对此蒋*在签约时系明知。2、蒋*诉状中所列明的相关法律规范，系对合同效力属于管理性规范，不属于效力性规范。综上，北**公司方认为，双方的居间合同合法有效，并已完全履行完毕，北**公司在该合同的签约及履行过程中行为合适。另蒋*所称一段时间的资金风险问题系由该房屋的出卖人王*的行为所致，为此北**公司方已采取了协助蒋*寻找王*及建议和帮助蒋*向浦口区法院提出相关的诉讼，所以北**公司在此次交易过程中不存在任何违法和违约的情形，请法庭查明事实，并依法驳回蒋*诉请。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2014年9月3日，售房人王*与蒋*、北**公司分别作为甲方、乙方、丙方，签订了一份《房地产买卖中介合同》，三方约定：甲方将位于浦口区旭日上城三区某幢某单元301室房屋出售给乙方。房屋售价1330000元。丙方派经纪人负责该房产的居间活动，在委托期间内办理委托事项，具体包括代办产权转移、房屋交付、产权证、土地使用证、贷款、抵押登记等相关事宜。三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、与他人串通，损害甲、乙方利益的；3、故意隐瞒，提高委托标的利差；4、其它过失影响甲、乙方交易的。后蒋*支付北**公司中介费16000元。

另查明，2014年12月30日蒋*已拿到了所购房屋的钥匙及门卡并于2015年8月17日办理该房屋的房产证。

以上事实有蒋*提交的房地产买卖中介合同、房地产买卖中介合同补充约定、中介费收据、定金收条、起诉状、诉讼费收据、保全费收据及原、北**公司的当庭陈述等证据在卷证明。北**公司未提交证据。

一审法院认为

原审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。此处所谓“促成合同成立”应指促成合同有效成立，即合同成立并具备法定的生效要件。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中蒋*并未提供证据证明北**公司存在违约行为，应承担举证不能的法律后果，故对蒋*主张：1、北**公司退还房屋中介佣金16000元、赔偿蒋*损失9550元，合计25550元。2、诉讼费用由北**公司承担之诉请，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，原审法院判决：驳回蒋*的全部诉讼请求。案件受理费已减半收取276元，由蒋*负担。

上诉人诉称

上诉人蒋俊不服原审判决，向本院提起上诉称，一审判决认为“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，但我方认为，被上诉人作为房屋中介，依据相关法律的规定，其还应当帮助购房人核验卖方身份、产权证件以及利用自身房屋中介的专业优势，告知买房人在购房中存在的款项支付风险，帮助通知买房人资金去向等义务。首先，被上诉人违背《南京市房地产交易管理办法》第六十条之规定，在明知王**办理房地产权属证书的情况下，为赚取中介费，不但没有依法拒绝其委托，更是故意向我方隐瞒了此事实，导致上诉人的交易资金处于重大风险之中；其次，被上诉人违背《房地产经纪管理办法》第二十一条之规定，未能书面告知我方房款支付的风险，也未能向我方提供合适的途径和方法来避免上述资金风险的发生，导致我方财产损失。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，并依法改判被上诉人退还房屋中介佣金16000元、赔偿损失9550元，并判令被上诉人承担本案的诉讼费用。

被上诉人辩称

被上**产公司辩称，上诉人上诉所依据的事实和合同条款均不属实。上诉人和被上诉人之间约定王*的房产证是未办理的，上诉人在签约时是明知的。双方的居间合同合法有效，且已实际履行完毕。上诉人主张的资金风险问题是王*的行为造成的，王*也已向上诉人赔偿了损失。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

本院查明

二审中，双方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与原审法院查明的事实相同，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人蒋*与被上**产公司签订的《房地产买卖中介合同》及《补充约定》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应当认定有效。合同签订时，上诉人即应当知道交易的房屋并未领取房屋产权证书，此后在合同履行过程中因出卖人未及时办理过户手续以及由此导致上诉人房款支付可能存在的风险，不属于被上诉人应当履行的合同义务，上诉人以此为由要求被上诉人承担违约责任，没有事实和法律依据。综上，上诉人上诉主张被上诉人存在违约行为并要求承担相应赔偿责任的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费552元，由上诉人蒋*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月十九日