上诉人何**与被上诉人林*合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人何**因与被上诉人林*合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦*初字第740号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年9月3日立案受理后，依法组成合议庭于2014年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人何**的委托代理人吴**、被上诉人林*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

何**原审诉称，自1999年11月份以来，江苏省**工程公司将秦淮区某巷19号-5（住房面积34.3平方米的）房屋（以下简称涉案房屋）分配给何**居住。2001年9月28日，基于同情和怜悯，何**将涉案房屋（共三间）的其中一间即小厨房暂借给林*的前夫蒋**和林*的女儿蒋*居住，以解决蒋*上学困难的问题。如今蒋*早已长大成人，林*、蒋**和蒋*早已不在涉案房屋居住，但林*一直强占何**的房屋。由于何**夫妇一直居住在外地，年迈不便，加上林*故意躲避，何**一直未联系上林*。2013年9月16日，林*未经何**许可，将房屋出租给第三人，何**交涉未果。何**诉至法院，请求判令：1、林*搬离本市秦淮区某巷19号-5房屋南面大房间，并支付房屋占用费（自2013年10月16日计算至房屋实际交还日止，按1000元／月计付）；2、本案的诉讼费由林*承担。

一审被告辩称

林**审辩称，何**、林*之间有协议，大房间是何**同意让其一直居住的，所以不存在搬离、给付房屋占用费的问题。

一审法院查明

原审法院经审理查明，涉案房屋原系江苏**设公司（现更名为江苏宏**有限公司）所有公房，该房屋由南面大房间、北面房间及小厨房（北面房间与小厨房之间是公共过道）组成，面积34.3平方米。1999年11月分配给其下属一公司（现更名为中国能源建设集团江苏**设公司第一工程公司）职工何**，即何**承租使用。因前任承租人蒋**（同为原江苏**设公司一公司退休职工）的家属即林*（蒋**之子蒋**前妻）及其女儿蒋*不愿搬出涉案房屋，发生纠纷。经协商，何**与蒋**达成《协议》一份，内容为：“本人自愿将某巷19号-5住房后面厨房让蒋**永久居住，此条凭证。注：如遇拆迁厨房所有权属蒋**自理。”何**在落款协议人处签字捺印，蒋**在接收方处签字捺印。蒋**、蒋**出具《借住协议》一份，并提交给所在单位，内容为：“蒋**借住何**某巷19-5住房第一间、第二间住到2001年8月1号前无条件归还何**，第三间厨房除外，厨房居住权归蒋**所有。注：蒋**户口2001年8月前必需（须）迁出。”但林*及女儿蒋*仍未搬出，何**于2001年向原南京市白下区人民法院起诉林*蒋**、蒋**、林*，在审理过程中，双方达成和解协议，何**撤回起诉。该协议书签订于2001年9月28日，甲方为何**，乙方为蒋**、林*，内容主要为：何**自愿将涉案房屋中的第三间小厨房通过蒋**转给蒋**和林*的女儿蒋*居住，以解决其上学困难；如遇拆迁，何**自愿放弃对第三间厨房及公共走道的补偿；自本协议签订之日，原何**与蒋**、蒋**关于该房屋所签的所有协议全部无效；林*对本协议不持异议；本协议签字之日起一周内，蒋**、林*负责腾空涉案房屋除第三间小厨房以外的两间房屋，交付给何**使用；此后双方再无牵涉。协议签订后，林*将北面房间、小厨房腾空、交付给何**，与女儿居住在南面大房间。此后，林*还在南面大房间外过道处搭建了一个小房子（约7平方米）。

另查明，林*于2013年将涉案房屋南面大房间出租给郭**，约定租期自2013年11月10日至2014年11月10日，房租12000元、押金2000元。何**家人于2013年12月26日报警称，有人强占房屋，经南京市公安局秦淮分局五老村派出所协调，未能达成一致协议。何**遂向原审法院起诉林*、郭**。

原审审理中，因出租房屋涉及诉讼，经协商，郭**与林*解除房屋租赁合同，林*于2014年3月24日将房租10000元退还郭**。何**撤回对郭**的起诉。何**陈述，双方签订于2001年协议时，林*女儿要上学，林*没有工作，出于同情，何**同意无偿借用涉案房屋，借用是有期限的，但在签订协议时，何**没有想到约定具体期限；关于拆迁的约定，是在签订协议时听说可能会拆迁，出于同情，何**放弃了对小厨房、走道的拆迁补偿；撤诉后，林*没有履行协议，涉案房屋也没有被拆迁，现在林*女儿长大了，林*将南边房间出租、不住在这里，何**要求林*归还南面大房间；从来不存在双方口头约定林*用小厨房换南面大房间的事情；在2002年何**曾到涉案房屋处要求林*搬出大房间，但林*称小房间住不下，后来再找林*，林*已经搬走了，在此期间，何**因为工作忙没有找林*，后来何**让女儿继续找林*，找到林*后何**就起诉了；何**未在涉案房屋内居住，北边房间、小厨房一直对外出租；何**代理人曾于2013年9月到大房间查看过，当时另有人租用，何**代理人曾向承租人询问是否愿意直接从何**处租赁房屋，但没得到回复，此后再去南面大房间发现承租人换了，为起诉何**家人报警。林*陈述，涉案房屋分配给何**时，林*已与前夫蒋**离婚，与女儿一直居住在涉案房屋内，并不知晓涉案房屋已经分配给何**的情况；此后，一直由蒋**出面与何**在单位就此事进行协商，何**曾同意给一间给蒋**，包括房屋的所有权利，因蒋**不是单位职工，单位没有书面证明，蒋**与何**签订了《协议》；何**于2001年起诉到法院后，双方签订《协议书》，林*并没有查看内容就签字了，双方说好由林*用小厨房换南面大房间居住使用，并不是附期限居住，房子就是给林*的，拆迁补偿的内容也是林*提出的；2001年《协议书》签订后，何**、林*一直有联系，双方关系都不错，何**的两间房间也是林*帮忙出租的；南面大房间一直由林*及女儿居住，直到2011年后林*将房屋出租，现林*已住回南面大房间；林*不同意交还南面大房间。因双方差距较大，未达成一致调解意见。

以上事实有证明、《分配住房通知单》、《协议》、《借住协议》、民事裁定书、《协议书》、调查笔录、工作记录、《收条》两份及何**、林*陈述等予以证实。

一审法院认为

原审法院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉案房屋系何**单位于1999年分配给何**承租使用的公房，林*因与前承租人的身份关系与女儿居住在涉案房屋内未搬离，双方发生纠纷。在双方协商过程中，何**与蒋**签订了一份协议，蒋**、蒋**向单位出具了《借住协议》。此后，因林*与女儿仍未搬离，何**提起诉讼，在诉讼过程中，何**与林*、蒋**达成和解协议。虽然和解协议中约定何**自愿将第三间小厨房给蒋*居住，并放弃对小厨房、公共走道的拆迁补偿，但在协议签订后，林*腾出并实际交付了小厨房、北面房间给何**，与女儿仍居住在南面大房间，何**接收了上述房屋，一直对外出租，应当认定，何**、林*在实际履行过程中变更了原协议约定，林*取得了南面大房间的使用权，并放弃了小厨房的使用权。何**关于“根据《协议书》约定，林*及女儿是借住，且附期限”的诉称意见，原审法院认为，虽然有“解决上学困难”的表述，但双方在《协议书》中并未约定借住或期限，何**甚至放弃了小厨房的拆迁补偿，故双方的约定并非是附期限的由林*及女儿借住，何**的该项诉称意见原审法院不予采信。何**关于“双方从未达成口头协议由林*及女儿使用南面大房间”以及“何**一直向林*主张要求其搬出大房间”的意见，原审法院认为，双方在2001年诉讼中达成和解协议后，何**接收了林*腾出的小厨房及北面房间，并将其出租，而未因林*交付房屋不符约定再次起诉，应当认定双方在履行中达成新的协议；何**称一直向林*主张，而林*避而不见，未有证据证明，且林*一直使用涉案房屋南面大房间，并未空置，即便出租使用，也不存在找不到人的情况，何**相关陈述亦不符合常理，故对何**的上述意见原审法院亦不采信。综上，何**的诉讼请求无事实、法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决：驳回何**的诉讼请求。

原审案件受理费210元，由何**负担。

上诉人诉称

何**不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院以合同纠纷确定案由审理本案，存在错误。上诉人于1999年从所在单位取得诉争房屋的承租权，合法拥有该房屋的用益物权，上诉人原审诉请要求林*搬离房屋，支付房屋占用费，上诉人从未将诉争房屋中的任何一间借给被上诉人居住，被上诉人占用该房屋没有任何法律依据，本案应属物权保护纠纷。二、原审法院认定事实错误。1、2001年协议只约定上诉人将诉争房屋一间小厨房无偿借给蒋*居住，以解决其上学困难，上诉人在原审中从未陈述，同意将涉案房屋无偿借用给任何人。2、在2001年协议签订后，被上诉人一直强占诉争房屋的南面大房间，经上诉人多次催要，被上诉人拒不交还，上诉人出于无奈才将小厨房出租以减少损失，上诉人从未同意将大房间给被上诉人居住。三、原审法院适用法律不当。1、原审法院认定，双方在实际履行过程中变更了原协议约定，存在错误。2、《协议书》明确约定上诉人将小厨房无偿借给被上诉人女儿蒋*居住，为了解决其上学困难问题，在蒋*走出学校的那一天，协议目的已达到，该协议解除，故该协议书是附期限的，而原审法院未按此认定不当。3、原审法院对上诉人“双方从未达成口头协议由被上诉人女儿使用南面大房间”，以及“上诉人一直向被上诉人主张要求其搬出大房间”的诉称意见，以上诉人没有再次起诉、没有提供证据支持而不予采信，存在举证责任分配错误。综上，请求二审法院撤销原审法院判决，依法改判支持上诉人在原审的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人林*答辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。

本院查明

本院二审查明的事实与原审认定一致。

本案二审中，上诉人何**于2014年10月27日向本院提交书面申请，表示放弃要求林*支付诉争房屋南面大房间的占有使用费的主张。

本院认为

本院认为，上诉人何**与被上诉人林*、案外人蒋**于2001年9月28日所签的《协议书》，未违反法律禁止性规定，对双方当事人具有约束力，应照此履行。诉争房屋自上诉人从江苏宏**有限公司取得承租使用权后，依法享有该房屋的使用权和收益权。结合本案案情，尚不能认定双方在《协议书》实际履行过程中改变原协议约定内容。首先，由于上诉人在取得诉争房屋承租权后，一直未占有该诉争房屋，包括在签订2001年协议书后，该房屋实际由被上诉人控制和管理。其次，《协议书》明确小厨房给被上诉人女儿蒋*居住以解决上学困难，而被上诉人单方变更合同履行方式，搬至南面大房间居住，对此，被上诉人并无其他任何证据证明其已取得上诉人的同意。第三，上诉人在二审中陈述，经其多次催要未果，出于无奈才将小厨房出租以减少损失，符合常理，应予采信。故原审法院认定上诉人接收房屋并对外出租，以实际行为变更原协议约定的内容，缺乏事实和法律依据，该认定不当。由于被上诉人在二审中放弃房屋使用费的主张，系当事人对其民事权利和诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，应予准许。另本案涉及小厨房的问题，双方应按2001年协议约定的内容履行，且不在上诉人原审诉请范围，本案不予理涉。

综上，原审法院认定事实错误，导致判决错误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定判决如下：

二审裁判结果

一、撤销南京市秦淮区人民法院（2014）秦*初字第740号民事判决；

二、林静自本判决生效之日起十日内从本市秦淮区某巷19号-5房屋南面大房间迁出；

三、驳回何正友的其他诉讼请求。

一、二审诉讼费各210元，均由被上诉人林静负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月十日