上诉人南京市**主委员会与被上诉人南京骏**限公司侵权责任纠纷一案的民事裁定书

审理经过

上诉人南京市**主委员会（以下简称湖畔居业主委员会）与被上诉人**有限公司（以下简称骏波物业公司）及原审第三人江苏金**有限公司（以下简称金**业公司）侵权责任纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第752号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人湖畔居业主委员会的负责人顾**及委托代理人熊发兵、赵**，被上**业公司委托代理人封波、王**，原审第三人金**业公司的法定代表人丁**及委托代理人夏建设到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

上诉人湖畔居业主委员会原审诉称，2012年6月，骏**公司未经南京市玄武区湖畔居小区（以下简称湖畔居小区）业主大会选聘，也未与湖畔居业主委员会签订任何物业服务合同的情况下，强行入住并接管湖畔居小区B区商务楼，此后一直向湖畔居小区业主非法收取停车费及物业管理费等相关费用。湖畔居业主委员会曾多次与骏**公司交涉，要求骏**公司撤出本小区，并向相关行政部门投诉，但骏**公司一直置若罔闻。2013年7月19日，湖畔居业主委员会与第三人金**业公司签订了物业管理合同，金**业公司根据该合同取得了本小区物业管理权。因骏**公司未经任何合法程序非法强行入驻湖畔居小区，其行为严重侵犯了小区广大业主的权益，应无条件的撤出湖畔居小区，故湖畔居业主委员会诉至法院，请求判令骏**公司撤出湖畔居小区，并向金**业公司移交商务楼、地下菜场、停车场的管理权。

被上诉人辩称

被上诉人骏**公司原审辩称，1、2012年6月，骏**公司受南京市玄武区龙蟠路151号-1商务大厦业主自管小组（以下简称自管小组）委托为该商务楼业主提供物业服务，双方签订的合同系双方真实意思表示，应受法律保护。骏**公司依据该合同，自2012年6月至今一直为商务楼业主提供物业服务，骏**公司的服务也得到商务楼全体业主的认可，而近两年来，金**业公司没有为商务楼业主提供任何服务。2、湖畔居小区有12幢住宅楼，共840户业主，湖畔居小区在成立业主委员会的过程中是按每户一票计算，共840票，而没有包含商务楼业主，且在筹备组起草备案材料中明确小区座落位置为南京市龙蟠路149号，而非南京市龙蟠路151号-1，物业范围不包括商务楼，故金**业公司只能为南京市龙蟠路149号840户业主提供物业服务，而不能对南京市龙蟠路151号-1商务楼行使管理权。另湖畔居业主委员会在选举时提供虚假签名的《申请报告》，故业主大会的备案无效。因湖畔居小区业主大会选举时未将商务楼业主列为小区业主，故湖畔居业主委员会不能代表商务楼业主行使任何权利，包括此次诉讼，湖畔居业主委员会与金**业公司签订的物业管理合同将商务楼包含其中，是越权、侵权的无效行为，对商务楼业主不具有约束力，湖畔居业主委员会要求骏**公司撤出湖畔居小区，并向金**业公司移交商务楼管理区域，无事实及法律依据，原告主体不适格。3、2012年2月，湖畔居小区业主大会已明确将骏**公司所管理的商务楼划出。原业主委员会向多个部门咨询过，该区域的商务楼、学校及湖畔居小区是三个各自独立的物业区域。商务楼被划出后，商务楼业主走访物业管理相关部门，对于单幢非住宅楼及商务楼具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域。因此，商务楼业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业管理。综上，骏**公司按其与商务楼自管小组签订的合同为商务楼业主提供物业服务，对湖畔居业主委员会不构成侵权，请求驳回湖畔居业主委员会的诉讼请求。

原审第三人金**业公司原审述称，金**业公司依法与湖畔居业主委员会签订了物业合同，该合同合法有效，骏波物业公司管理小区物业没有法律依据，故金**业公司同意湖畔居业主委员会的诉讼请求。

原审法院经审理，查明以下事实：

一、2003年，南京**委员会、南京**员会批准南京**开发公司（以下简称赞成房**公司）关于南京市玄武区龙蟠路55号地块的开发项目立项。赞成房**公司开发建设的位于南京市玄武区龙蟠路附近的湖畔居小区于2007年建成后并投入使用。

二、2010年7月1日，湖畔居业主委员会与南京典**限公司（以下简称典雅物业公司）签订《赞成湖畔居物业服务合同》，由典雅物业公司承接湖畔居小区的物业服务，物业服务期限自2010年7月1日至2013年6月30日；双方在合同中明确物业项目基本情况如下：物业类型为普通住宅、商业办公、商业用房及地下车库，坐落位置为南京市玄武区龙蟠路149号，占地面积48085平方米，建筑面积126000平方米，为多层3栋、小高层9栋、商务楼1栋；双方还在合同中约定了其他权利义务等内容。

2012年9月18日，湖畔居业主委员会与南京贤**有限公司（以下简称贤雅物业公司）签订《赞成湖畔居物业服务合同》，由贤雅物业公司承接湖畔居小区的物业服务，继续履行典雅物业公司与湖畔居业主委员会的物业服务合同内容，物业项目基本情况未变更，物业服务期限仍至2013年6月30日止。

三、2013年6月30日，湖畔居小区业主委员会通过换届选举，成立了新一届业主委员会。2013年7月19日，湖畔居业主委员会与第三人金**业公司签订《湖畔居物业管理委托合同》，湖畔居业主委员会委托金**业公司管理小区物业，约定内容为：合同期限自2013年8月1日至2018年7月31日；物业坐落位置为南京市玄武区龙蟠路149号、151-1号，小区总建筑面积126000平方米，多层住宅建筑面积13116.38平方米，小高层住宅建筑面积71650.8平方米，商务楼建筑面积9805.89平方米，总户数863户；物业类型为普通住宅和独立商务楼，小区共有13幢，其中多层3幢，小高层9幢，商务楼1幢；双方还就委托管理事项及双方权利义务、管理服务费用、违约责任等内容作出明确约定。

四、2013年7月6日，贤**公司与骏**公司签订《合作协议》1份，约定：贤**公司任命骏**公司的法定代表人潘**为贤**公司的副总经理，并委托潘**在合作期间负责赞成湖畔居小区的物业收费及协调工作，贤**公司不参与骏**公司的日常管理。

五、2013年7月31日，贤雅物业公司因合同到期后撤出湖畔居小区，第三人入住该小区进行物业管理服务。因《湖畔居物业管理委托合同》约定的商务楼及地下车库、菜场，由骏**公司正在管理，贤雅物业公司未能将该区域交付给金**业公司，故湖畔居业主委员会起诉至原审法院，要求骏**公司撤出湖畔居小区，并向金**业公司直接交付商务楼及地下车库、菜场。

原审审理中，湖畔居业主委员会、骏**公司均认可湖畔居业主委员会与典雅物业公司签订的《赞成湖畔居物业服务合同》中约定的商务楼为本案诉争的商务楼，即骏**公司自2012年6月30日起至今一直管理的位于南京市龙蟠路151号-1商务楼。双方确认骏**公司现管理的区域为南京市龙蟠路151号-1商务楼、该商务楼前面的格力广场、该商务楼负一楼车库及新庄农贸市场，面积约7000多平方米。

本案的争议的焦点是：骏波物业公司对诉争区域进行物业管理有无依据？骏波物业公司的管理行为是否对湖畔居业主委员会构成侵权？

湖畔居业主委员会称：湖畔居小区系整体开发的小区，在规划设计上进行统一规划，由赞成房地产公司建设并交付使用。自小区建成后至今，湖畔居业主委员会一直委托物业公司进行管理。骏**公司自2012年6月起一直无理由的管理着诉争区域，骏**公司的管理行为侵犯了整个小区的业主利益，对湖畔居业主委员会构成侵权。

湖畔居业主委员会为证明其主张，提交了以下证据：

1、湖畔居小区业主委员会备案资料，包括《业主委员会备案表》（登记备案时间为2013年6月14日）、《申请报告》、《湖畔居小区基本情况》、《南京市赞成湖畔居小区业主大会筹备组报名通知》、《人员签到表》、《湖畔居小区业主大会筹备组人员名单公示》、《业主大会筹备组第一次会议纪要》、《业主大会筹备组第二次会议纪要》、《业主大会筹备组第三次会议纪要》、《关于选举业主委员会的通知》、《业主委员会候选人报告通知》、《湖畔居小区业主委员会候选人名单》、《湖畔居业委会选举大会纪要》、《业主大会议事规则、管理规约（草案）公示》、《公示》等，证明湖畔居业主委员会经选举产生，合法成立，湖畔居业主委员会的管理权利及于商务楼及相关诉争区域。湖畔居业主委员会提出，无论是幢数（13幢）还是总建筑面积（126000平方米）均是包含商务楼在内，虽然备案的户数为840户，但该840户并非骏**公司所称的居民区840户，而是包括商务楼全体业主在内的除掉空挂户之后的户数，商务楼业主李**即参与选举可证明。虽然备案的物业类型没有写明商务楼，但湖畔居业主委员会已经对该疏漏通过合程序进行补正。虽然备案的物业区域为龙蟠路149号，但龙蟠路151号-1也包含在湖畔居业主委员会的物业范围内。

2、南京**员会、南京市建设委员会文件及小区规划图，包括智能化管线图、电缆路径图、总平面图、消防图、给排水图、地下平面图等，证明湖畔居小区系整体规划的，商务楼包含在小区范围内，只能存在一个物业服务公司。

3、《赞成湖畔居物业服务合同》二份（与典雅物业公司、贤**公司各一份）及（2013）玄锁民初字第652号民事判决书，证明小区物业包括商务楼，骏波物业公司进入小区管理系基于贤**公司的委托行为，后双方解除合作关系，但骏波物业公司并没有退出小区，仍然对商务楼进行非法管理。

4、第三人金润福物业公司的管理资质证书，证明物业管理公司需要有相应资质，而骏波物业公司并不具有相应资质，无权进行物业管理。

5、录像光盘一份，证明2012年骏波物业公司无任何法定程序强行入住小区的过程。

6、《业主委员会备案表》（登记备案时间为2015年1月12日）、《追认湖畔居业委会选举会议纪要》、《关于追认2013年业主大会的通知》、《追认2013年业主大会的选票》、《公示》、《业主大会议事规则》、《湖畔居小区管理规约》，证明湖畔居业主委员会于2014年12月16日按湖畔居小区议事规则和管理规约的规定就相关事项向业主进行公示，并要求相关业主在规定的时间内对2013年议事规则和管理规约进行明确和追认，公示后相关业主也进行了投票，行使了相关权利，程序上符合规定，备案表对2013年6月14日备案表中未明确的部分进行明确，登记的幢数为13幢，户数为863户，均包含商务楼业主在内。

骏波物业公司质证称：

1、对湖畔居小区业主委员会备案资料中的业主委员会备案表的真实性予以认可，但备案表仅仅是告知性的备案资料，相关部门并没有对备案内容真实性进行核实；对申请报告等部分资料的真实性不予认可，因为部分人员的签名不真实；资料中登记的840户业主不包含商务楼业主，840户仅为12幢住宅楼业主，李**同为住宅楼业主和商务楼业主，其是以住宅楼业主的身份而非商务楼业主身份参加选举；备案的物业类型为多层住宅及小高层住宅，而不包括商务楼。

2、小区规划图与小区是否是独立的物业管理区域并无必然关联性，从图纸上可以看出学校也包含在小区整体范围内，但学校的物业管理却是独立的。

3、对《赞成湖畔居物业服务合同》及民事判决书真实性无异议，但认为骏波物业公司对商务楼进行物业管理并非受贤雅物业公司委托，而是与自管小组达成协议的结果，该组证据与本案无关。

4、骏波物业公司是否具有物业服务资质与骏波物业公司的管理行为是否对湖畔居业主委员会构成侵权并无关联性，骏波物业公司是否具有相应资质与本案无关。

5、对录像光盘的真实性无异议，但认为媒体不能证明骏波物业公司的行为系侵权行为。

6、对湖畔居业主委员会所主张的补正程序的相关资料的真实性无法确认，即使真实，因行政机关未对备案的内容进行实质性审查，不能以通过备案为由而认定备案内容的真实性；追加商务楼业主参加业主委员会的选举必然导致物业区域的重大变更，系对议事规则和管理规约实质性内容的修改，此权利在业主大会，而不在业主委员会，故业主委员会的所谓追认行为无效，且业主委员会的所谓追认行为恰恰证明以前的议事规则和管理规约未包含商务楼。

金**业公司对湖畔居业主委员会提供的证据均无异议。

骏波物业公司称：因贤雅物业公司在为湖畔居小区提供物业服务期间，对商务楼不提供物业服务，商务楼业主与原小区业主委员会沟通并得到认可后，自行成立了自管小组。根据相关规定，对于具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的单幢非住宅楼及商务楼，可以为一个物业管理区域。骏波物业公司与自管小组签订了物业服务合同，自2012年6月起一直管理着诉争区域，也得到商务楼业主的好评。因此，骏波物业公司依据商务楼自管小组的委托管理诉争区域，不构成侵权。

骏波物业公司为证明其主张，提交了如下证据：

1、湖畔居小区业主委员会换届选举的《申请报告》（该报告中的“于桂花”、“刘*”、“顾万东”的签名并非他们本人所签）、会议纪要、公示、湖畔居小区1-12幢业主花名册、情况说明、议事规则、管理规约、房产证等，证明湖畔居小区业主委员会筹备组公示的应发选票为840票，来源于湖畔居小区1-12幢的所有业主，而不包含商务楼业主，议事规则和管理规约所确定的物业区域为坐落于南京市玄武区龙蟠路149号的1-12幢住宅楼，而不包含坐落于南京市玄武区龙蟠路151号-1的商务楼，不同区域房屋的产权证也可证明湖畔居小区的地址为龙蟠路149号，与龙蟠路151号-1不属于同一个物业管理区域。

2、自管小组与骏**公司于2012年6月30日签订的物业管理合同、南京市公安局玄武分局锁金村派出所与南京市玄武**业管理办公室共同出具的《友情提示》、光盘，证明2012年2月、3月间，因前任物业公司撤出后，湖畔**委员会明确要求将商务楼划出小区范围，故商务楼自行成立自管小组，委托骏**公司对诉争区域进行物业管理，骏**公司对诉争区域进行物业管理有合法依据。

3、2014年12月19日《事实说明》、2015年1月2日《公示》、2014年12月16日《关于追认2013年业主大会的通知》，该3份文件均由湖畔居业主委员会张贴于小区内，证明湖畔居小区业主委员会在第一次选举时有意将商务楼业主排除在外，商务楼区域与住宅楼区域不属于同一个物业管理区域；南京**员会《关于“湖畔居”地名命名的批复》、赞成房**公司出具的《情况说明》、赞成房**公司出具的《“赞成·湖畔居”门牌号码申请报告》（南京市公安局玄武分局在该申请报告上批复“同意使用龙蟠路149号”）、南京市物价局《关于赞成·湖畔居住宅小区前期物业管理收费问题的批复》，证明住宅楼、商务楼和学校是三个不同的各自独立的物业区域，湖畔居小区仅指住宅楼区域，而不包括诉争区域。

湖畔居业主委员会及金**业公司质证称：

1、对《申请报告》中“于桂花”、“刘*”、“顾万东”的签名是否是他们本人所签不清楚，即使不是他们本人所签，也不影响申请报告的效力；筹备组在湖畔居小区业主委员会换届选举的备案资料中，并未将商务楼业主排除在外，筹备组成员个人所作的情况说明不具有证明效力。

2、骏波物业公司未能提供自管小组成立的相关资料，自管小组未经相关部门批准，系非法成立的组织，其签订的合同不具有法律效力。对光盘的真实性不予认可，该录音录像系偷拍的，采集程序非法。《友情提醒》只是相关部门提醒双方妥善处理纠纷，未给出任何结论性的意见，不能证明骏波物业公司管理诉争区域具有合法性。

3、对第三组证据的真实性无异议，但对骏波物业公司的证明目的不认可。湖畔居小区业主委员会在换届选举时的840张选票是针对整个小区除掉空挂户后的所有业主，包含商务楼业主在内，由于骏波物业公司的异议，故湖畔居业主委员会以公示的方式进行追认，而不是对议事规则和管理规约的修改和修订；虽然湖畔居小区是分两期开发，湖畔居小区内房屋的号码有所不同，但不影响该小区是整体开发的小区，是不可分割的单一物业区域。

金**业公司称：金**业公司经过投标，与湖畔居业主委员会签订了《湖畔居物业管理委托合同》，该小区物业投标书中记载了小区的总面积及相应的住户情况，均包含诉争的商务楼，但金**业公司自2013年8月1日起一直未能对诉争商务楼实行管理，诉争商务楼一直由骏**公司管理着。

金**业公司提交了《赞成湖畔居小区物业管理投标书》及湖畔居业主委员会与金**业公司于2013年7月19日签订的《湖畔居物业管理委托合同》1份，证明在金**业公司投标时，商务楼是包含在湖畔居小区内的，金**业公司自2013年8月1日起就应该对龙蟠路149号及151号-1的区域进行物业管理，但龙蟠路151号-1一直由骏**公司实际管理。

湖畔居业主委员会对金**业公司提供的证据均无异议。骏波物业公司质证称：投标书与本案无关，《湖畔居物业管理委托合同》系湖畔居业主委员会与金**业公司之间签订的，真实性无法确认，双方将诉争的商务楼列入金**业公司管理范围，侵犯了骏波物业公司的权利。

因湖畔居业主委员会不同意调解，本案未能调解。

以上事实，有当事人陈述、业主委员会备案表、《赞成湖畔居物业服务合同》、《湖畔居物业管理委托合同》、南京**员会、南京**员会文件、小区规划图（智能化管线图、电缆路径图、总平面图、消防图、给排水图、地下平面图等）、录像资料等证据予以证实。

原审法院认为，业主大会是代表和维护特定物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会代表业主行使权利来源于业主大会成立的合法性，而非行政部门的备案。虽然现任湖畔居业主委员会经过了有关行政部门的备案，但相关成立资料可证明湖畔居小区召开业主大会时未将商务楼业主涵盖在内，客观上剥夺了商务楼业主的选举权和被选举权，故现任湖畔居业主委员会作出的决议对商务楼业主不产生法律约束力。

根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十六条的规定，制定和修改业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等有关共有和共同管理权利的重大事项应由业主共同决定，且不同事项有不同的程序要求。因此，湖畔居小区选聘物业服务企业应通过召开业主大会，由全体业主按相关程序表决决定。虽然湖畔居业主委员会以通过张贴通知的形式告知商务楼业主，要求他们对之前形成的《湖畔居业主大会议事规则》、《湖畔居小区管理规约》及成立的业主委员会进行表决，但以此种事后补正的方式对影响湖畔居小区全体业主重大利益的事项进行决定，不符合物权法的规定。

据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回南京市**主委员会的起诉。

上诉人湖畔居业主委员会不服原审裁定，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、依法撤销（2014）玄锁民初字第752号民事裁定书，支持上诉人一审时的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。其事实与理由为：1、上诉人提交的湖畔居业主委员会的备案资料、《追认湖畔居业委会选举会议纪要》、《追认2013年业主大会的选票》、《公示》等行为可以证明湖畔居已经向商务楼在内的小区全体业主送达了选票，商务楼业主也已通过再次确认行为依法行使了选举权，因此上诉人做出的决议对于商务楼完全具有约束力。2、一审法院不应对上诉人成立及成立过程的合法性作出审查。上诉人作为业主大会产生的执行机构，业主大会成立过程中相关程序是否合法，根据法律规定应属于行政部门审查范围，即使认为其成立过程中存在不符合法律规定之处，也应由本案利害关系人即商务楼相关业主向有关行政部门提出，法院无权自行认定。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

被上诉人骏波物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。一审中已查明上诉人并未依法向商务楼业主送达选票，会议纪要及张贴通知等行为恰恰证明在选举业主委员会过程中商务楼业主没有参加，也不存在确认行为。上诉人对商务楼业务无管理权，请求依法驳回上诉，维持原裁定。

原审第三人金**业公司陈述：同意上诉人上诉请求及事实与理由。

上诉人湖畔居业主委员会在二审中提交了以下新证据：1、《建筑工程消防意见书》；2、2013年物业公司招投标过程文件，包括会议纪要、招聘启事、通告、物业选举大会纪要、业主大会征求意见表等，证明原审第三人金**业公司是经过合法程序产生的、为小区服务的物业服务企业，有权对湖畔居小区包括商务楼整个物业服务区域进行管理和服务；3、2014年6月就“是否同意通过法律途径解决商务楼统一管理事宜”业主大会投票结果及业主意见征询表；4、照片一组及上诉人要求公安部门处理打人事件的报告。5、2015年1月选票5张，以证明商务楼业主已就追认业主委员会选举事项进行了表决。

被上诉人对上述证据的质证意见为：从其形成时间而言，上述证据均非新证据。证据1为复印件，对其真实性不予认可；证据2与本案无关联性，且骏波物业公司在选聘新物业公司一年之前已为商务楼提供物业服务；证据3仅能证明其有起诉的授权，不能达到上诉人证明目的。同时，被上诉人还认为上述证据中业主选票上的部分业主姓名与开发商登记名册的业主姓名不相符合，且商务楼业主签名并不真实。对证据4的真实性予以认可，但关联性不予认可。对证据5的真实性认为难以确认，其业主身份、签名真实性均存在疑问。原审第三人金**业公司对上述证据的真实性、关联性无异议。对于证据1，因其为复印件，故本院对其真实性不予认可；对证据2-5，因上述证据为原件，本院对其真实性予以确认，对关联性结合案件情况综合予以认定。

被上诉人提供了《申明》一份，该声明有“夏*”签名，声明其作为商务楼业主并未参加2013年7月选聘物业公司投票事宜，上诉人提交的选票并非由其本人签名。上诉人、原审第三人认为夏*未出庭作证，且该声明并非其真实意思表示，对该申明的真实性不予认可。因夏*未到庭作证，本院对该证据的真实性不予认定。

二审另查明：

2014年12月16日，湖畔居业主委员会于商务楼张贴《关于追认2013年业主大会的通知》，该通知内容为：“2013年6月2日，本小区召开业主大会，修订《议事规则》、《管理规约》，选举业主委员会。因当时商务楼23户业主未能形成明确表决意见，现就有关事项召集其追认当时表决意见。本通知公示15日后，于2015年1月2日上午9时至11时、下午2时至4时在业委会办公室投票表决。”2015年1月2日，湖畔居业主委员会于商务楼张贴《公示》，内容为：“现将2015年1月2日湖畔居业主大会就商务楼业主追认表决《议事规则》、《管理规约》，选举业主委员会结果如下：应发选票23张，有效选票5张。根据以上投票结果，现将本届业委会选票总数更正为863张，实发选票599票，有效选票571张，弃权票14张，废票14张。”

2014年6月22日，湖畔居业主委员会公示《业主大会投票结果》，其内容记载：2014年6月22日19：30至22：00，在楼长和业主代表共同监督下，湖畔居业主委员会在业委会办公室对“是否同意通过法律途径收回商务楼”议事召开业主大会，进行投票表决，结果为同意起诉507票，建筑面积为52302平方米，反对起诉1票。小区共有863户，总面积为95224.39平方米，已经双过半。

以上事实，有《关于追认2013年业主大会的通知》、《公示》、《业主大会投票结果》及业主意见征询表、业主选票等在案佐证。

本院认为

本院认为，2014年12月至2015年1月间，湖畔居业主委员会通过补发选票、公示等形式，对之前其未对商务楼业主发放选票的问题进行了补正。经统计，在计入该次补充选举结果后，湖畔居小区业主就《议事规则》、《管理规约》及选举业主委员会表决同意的有效票数及建筑面积均已过半，符合相关法律法规的规定；结合湖畔居小区业主委员会业已备案之事实，可以认定其具有诉讼主体资格。同时，湖畔居业主委员会提交的2014年6月22日《业主大会投票结果》及业主意见征询表等证据，已可证明其在“通过法律途径收回商务楼统一管理”议项上取得了过半数业主的同意，其建筑面积亦过半，亦符合相关法律法规之规定，可以提起本案诉讼。原审裁定驳回上诉人起诉不当，应予纠正。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条之规定，裁定如下：

二审裁判结果

一、撤销南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第752号民事裁定；

二、指令南京市玄武区人民法院继续审理。

二审案件受理费80元，退还上诉人南京市**主委员会。

裁判日期

二〇一五年八月七日