原告陈*与被告吉*、胡**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陈**被告吉*、胡**房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2013年11月20日作出判决，驳回了原告的诉讼请求，原告不服，提出上诉，南京**民法院以案件事实不清为由，于2014年3月3日裁定撤销原判决，发回重审。本院受理后，重新组成合议庭，依法追加陈**第三人，公开开庭进行了审理。原告陈*及其委托代理人陈*、屠云翔，被告吉*、胡**的委托代理人裴春光到庭参加诉讼。第三人陈云经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。

原告诉称

原告陈**称：两被告系母女关系。2012年4月6日，第三人陈*伪造原告签名向被告胡**出具授权委托书。2012年7月13日，被告胡**以原告代理人的身份与被告吉*签订了《南京市存量房买卖合同》，将原告名下位于南京市玄武区xx园xx号101室房屋过户至被告吉*名下。两被告主观上存在恶意。故原告诉请判决确认被告胡**无权代理原告与被告吉*于2012年7月13日签订的《南京市存量房买卖合同》无效；两被告恢复南京市玄武区xx园xx号101室房屋所有权登记于原告名下。

被告辩称

被告胡**、吉*辩称：“陈*”借被告胡**74万元，被告胡**去要债时，原告家里又冒出另一个“陈*”，双方发生冲突。被告胡**合法取得了陈*的授权委托公证书，有权处分陈*名下的房屋。考虑到被告胡**的债权加利息及讨债费用，金额基本与陈*名下的房产价值相当，故被告胡**采取私力救济手段，将陈*名下的房产过户至被告吉*名下。即使无权处分，两被告均是无过错的善意第三人，原告主张合同无效，于法无据。原告有重大过错，未保管好自己的身份证和房产证，且在诉讼中有很多虚假陈述。故请求法院驳回原告的诉请。

第三人陈云未应诉。

本院查明

经审理查明：xxxx年x月xx日，原告陈*与妻子离婚。2011年12月22日，原告与南京市玄武区住房和建设局签订了《南京市直管公有住房买卖契约》约定，由原告购买南京市玄武区xx园xx号101室（建筑面积63.83平方米，以下简称101室）。产权证登记时间为2012年1月10日。

2012年1月18日，“陈*”补办了离婚证一份。补办离婚证时“陈*”在婚姻登记部门进行了现场拍照。审理中，原告称补办离婚证时“陈*”二字均为原告的弟弟陈*所签，照片上的人为陈*，两被告承认照片上的人并非原告。

2012年4月6日，陈*假冒陈*与被告胡**签订《借款协议》一份，约定：“陈*”因经营需要，向被告胡**借款74万元，此借款以银行汇款和现金形式给付，“陈*”收到借款后应向被告胡**出具借条；借款期限自2012年4月6日起至2013年4月5日止，月利率1.8%。当日，“陈*”出具给被告胡**借条和收条各一份，载明借并收到被告胡**的74万元钱款。2012年4月11日，陈*将101室办理了抵押，抵押给胡**，债权数额74万元。

当日，陈*冒名陈*出具给被告胡**授权委托书一份，委托被告胡**出售诉争房屋，陈*向公证部门提供了陈*的身份证、户口本、房产证、土地证及补领的“陈*”的离婚证（实际上面贴的是陈*的照片），假冒陈*申办了上述《授权委托书》公证。委托权限有：办理归还贷款、领取他项权证、注销抵押登记及相关手续；签署买卖合同；办理上述房屋所有权的转移登记手续；收取售房款（包括买方在银行贷款所得的售房款以及修改银行卡密码），指定收款账户；协助买方办理贷款手续及领取新的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；办理相关公证手续；交付房屋；缴纳各类税、费，领取退税或补贴；办理与出售上述房屋有关的其他事宜。委托期限自2012年4月6日至2013年4月6日止。2012年6月，原告将身份证挂失重新补办。2012年7月，被告胡**到诉争房屋催要借款与原告发生纠纷，原告的父亲报警，民警将被告胡**和原告带至派出所协调处理。胡**称当时原告出具其补办的身份证，但是胡**不认可其真实性。

2012年7月，原告曾以陈*、胡**为被告诉至本院，请求判令陈*以原告名义与胡**签订的《借款合同》、《南京市房地产抵押合同》无效。后因胡**解除抵押权，将房屋过户给吉*，该案以原告撤诉结案。

当月，被告胡**以“陈山”的委托代理人名义（甲方，卖方）与被告吉*（乙方，买方）签订《南京市存量房买卖合同》一份，约定：甲方自愿将101室房屋出售给乙方，乙方自愿买受此房屋；转让价款82万元；乙方于2012年8月18日一次性支付给甲方所有房款；甲乙双方定于2012年7月15日正式交付房屋等。2012年8月20日，被告胡**向南京市房产局提交了诉争房屋所有权证、授权委托公证书等材料，以“陈山”的委托代理人名义申请房屋权属变更登记。2012年8月22日，诉争房屋被过户登记于被告吉*名下。2012年9月7日，被告吉*将诉争房屋抵押给案外人张**，并办理了抵押登记手续，债权数额90万元。两被告承认吉*并未支付购房款，并解释称因陈*借钱未还，被告胡**是通过将诉争房屋过户至女儿名下的方式维护自身合法权益。

审理中，被告胡**提供2012年4月6日工商银行个人业务凭证证明，胡**办理60万元本票一张，收款人为张**。胡**称其余14万元系现金给付。胡**解释称，张**系与上手抵押权人孙**同来，被告付款给张**，视为偿还了上手抵押，孙**的抵押权才解除，该房又抵押给胡**。2014年1月3日，江苏省南京市南京公证处经复查，撤销（2012）宁南证民内字第3504号《授权委托书公证书》。

以上事实由陈**办离婚证材料、诉争房产登记材料、借款协议书、授权委托书、南京市存量房买卖合同、江苏省南京市南京公证处作出的（2014）宁南证复决字第1号《复查处理决定书》，本院庭审笔录、谈话笔录等证据证实。

本院认为

本院认为，被代理人对代理人在授权范围内，以被代理人名义实施的民事法律行为承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，因被告胡**所持“授权委托书”并非陈*本人签署，陈*并无委托被告胡**出售房屋的意思，胡**在上门催债公安出警后，应知向其借款及授权者并非陈*本人，在此情形下，胡**仍以陈*代理人身份将房屋售予其女吉*，而吉*又未按约支付房款。加之，胡**、吉*未能提供证据证明陈*在上述行为实施过程中存有过错。故被告胡**代理原告陈*与被告吉*签订《南京市存量房买卖合同》的行为为无权代理行为，该无权代理行为未经原告陈*追认，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，被告胡**与被告吉*签订的《南京市存量房买卖合同》对原告陈*不发生法律效力。吉*不能依据该合同取得涉案房屋所有权，原告要求将涉案房屋恢复登记至原告名下，本院予以支持。

虽然吉*没有合法依据取得涉案房屋所有权，但已实际办理了房屋所有权变更登记，吉*以所有权人的身份将房屋抵押给案外人张**，在无证据证明存在其他导致抵押合同无效的情况下，吉*与张**的抵押合同有效，张**享有涉案房屋抵押权。故应由被告吉*、胡**消除系争房屋的抵押登记，协助原告将诉争房屋所有权恢复登记至原告名下。至于被告胡**辩称其与陈*之间有借款关系，应由被告胡**另案主张。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、第四款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告胡**无权代理原告陈*与被告吉*就南京市玄武区xx园xx号101室签订的《南京市存量房买卖合同》，对原告陈*不发生法律效力。

二、被告胡**、吉*于本判决生效之日起十五日内消除座落南京市玄武区xx园xx号101室房屋的抵押登记，协助原告陈*办理南京市玄武区xx园xx号101室房屋产权恢复至原告陈*名下的手续。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

本案案件受理费12000元、诉讼保全申请费5000元，合计17000元，由两被告负担（原告已预交，两被告于本判决生效之日起十日内支付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年三月二日