胡**（系吉*母亲与陈*一案二审民事判决书

审理经过

上诉人陈*因与上诉人吉*、胡**、原审第三人陈*房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄民初字第751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月16日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月15日公开开庭进行了审理。上诉人陈*的委托代理人陈*、屠云翔，上诉人吉*、胡**的委托代理人裴春光到庭参加诉讼，原审第三人陈*经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现本案现已审理终结。3533

一审原告诉称

陈**审诉称，吉*与胡**系母女关系。2012年4月6日，陈*伪造陈*签名向胡**出具授权委托书。2012年7月13日，胡**以陈*代理人的身份与吉*签订了《南京市存量房买卖合同》，将陈*名下位于南京市玄武区某地16号101室房屋过户至吉*名下。吉*、胡**主观上存在恶意。故陈*诉请判决确认胡**无权代理陈*与吉*于2012年7月13日签订的《南京市存量房买卖合同》无效；吉*、胡**恢复南京市玄武区某地16号101室房屋所有权登记于陈*名下。

一审被告辩称

胡**、吉*原审辩称，“陈*”借胡**74万元，胡**去要债时，陈*家里又冒出另一个“陈*”，双方发生冲突。胡**合法取得了陈*的授权委托公证书，有权处分陈*名下的房屋。考虑到胡**的债权加利息及讨债费用，金额基本与陈*名下的房产价值相当，故胡**采取私力救济手段，将陈*名下的房产过户至吉*名下。即使无权处分，吉*、胡**均是无过错的善意第三人，陈*主张合同无效，于法无据。陈*有重大过错，未保管好自己的身份证和房产证，且在诉讼中有很多虚假陈述。故请求法院驳回陈*的诉请。

第三人陈*原审未应诉。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2005年5月26日，陈*与妻子离婚。2011年12月22日，陈*与南京市玄武区住房和建设局签订了《南京市直管公有住房买卖契约》约定，由陈*购买南京市玄武区某地16号101室（建筑面积63.83平方米，以下简称101室）。产权证登记时间为2012年1月10日。

2012年1月18日，“陈*”补办了离婚证一份。补办离婚证时“陈*”在婚姻登记部门进行了现场拍照。原审审理中，陈*称补办离婚证时“陈*”二字均为陈*的弟弟陈*所签，照片上的人为陈*，吉*、胡**承认照片上的人并非陈*。

2012年4月6日，陈*假冒陈*与胡**签订《借款协议》一份，约定：“陈*”因经营需要，向胡**借款74万元，此借款以银行汇款和现金形式给付，“陈*”收到借款后应向胡**出具借条；借款期限自2012年4月6日起至2013年4月5日止，月利率1.8%。当日，“陈*”出具给胡**借条和收条各一份，载明借并收到胡**的74万元钱款。2012年4月11日，陈*将101室办理了抵押，抵押给胡**，债权数额74万元。

当日，陈*冒名陈*出具给胡**授权委托书一份，委托胡**出售诉争房屋，陈*向公证部门提供了陈*的身份证、户口本、房产证、土地证及补领的“陈*”的离婚证（实际上面贴的是陈*的照片），假冒陈*申办了上述《授权委托书》公证。委托权限有：办理归还贷款、领取他项权证、注销抵押登记及相关手续；签署买卖合同；办理上述房屋所有权的转移登记手续；收取售房款（包括买方在银行贷款所得的售房款以及修改银行卡密码），指定收款账户；协助买方办理贷款手续及领取新的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；办理相关公证手续；交付房屋；缴纳各类税、费，领取退税或补贴；办理与出售上述房屋有关的其他事宜。委托期限自2012年4月6日至2013年4月6日止。2012年6月，陈*将身份证挂失重新补办。2012年7月，胡**到诉争房屋催要借款与陈*发生纠纷，陈*的父亲报警，民警将胡**和陈*带至派出所协调处理。胡**称当时陈*出具其补办的身份证，但是胡**不认可其真实性。

2012年7月，陈*曾以陈*、胡**为被告诉至原审法院，请求判令陈*以陈*名义与胡**签订的《借款合同》、《南京市房地产抵押合同》无效。后因胡**解除抵押权，将房屋过户给吉*，该案以陈*撤诉结案。

当月，胡**以“陈山”的委托代理人名义（甲方，卖方）与吉*（乙方，买方）签订《南京市存量房买卖合同》一份，约定：甲方自愿将101室房屋出售给乙方，乙方自愿买受此房屋；转让价款82万元；乙方于2012年8月18日一次性支付给甲方所有房款；甲乙双方定于2012年7月15日正式交付房屋等。2012年8月20日，胡**向南京市房产局提交了诉争房屋所有权证、授权委托公证书等材料，以“陈山”的委托代理人名义申请房屋权属变更登记。2012年8月22日，诉争房屋被过户登记于吉*名下。2012年9月7日，吉*将诉争房屋抵押给案外人张**，并办理了抵押登记手续，债权数额90万元。吉*、胡**承认吉*并未支付购房款，并解释称因陈*借钱未还，胡**是通过将诉争房屋过户至女儿名下的方式维护自身合法权益。

原审审理中，胡**提供2012年4月6日工商银行个人业务凭证证明，胡**办理60万元本票一张，收款人为张**。胡**称其余14万元系现金给付。胡**解释称，张**系与上手抵押权人孙**同来，胡**付款给张**，视为偿还了上手抵押，孙**的抵押权才解除，该房又抵押给胡**。2014年1月3日，江苏省南京市南京公证处经复查，撤销（2012）宁南证民内字第3504号《授权委托书公证书》。

一审法院认为

原审法院认为，被代理人对代理人在授权范围内，以被代理人名义实施的民事法律行为承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，因胡**所持“授权委托书”并非陈*本人签署，陈*并无委托胡**出售房屋的意思，胡**在上门催债公安出警后，应知向其借款及授权者并非陈*本人，在此情形下，胡**仍以陈*代理人身份将房屋售予其女吉*，而吉*又未按约支付房款。加之，胡**、吉*未能提供证据证明陈*在上述行为实施过程中存有过错。故胡**代理陈*与吉*签订《南京市存量房买卖合同》的行为为无权代理行为，该无权代理行为未经陈*追认，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，胡**与吉*签订的《南京市存量房买卖合同》对陈*不发生法律效力。吉*不能依据该合同取得涉案房屋所有权，陈*要求将涉案房屋恢复登记至陈*名下，原审法院予以支持。

虽然吉*没有合法依据取得涉案房屋所有权，但已实际办理了房屋所有权变更登记，吉*以所有权人的身份将房屋抵押给案外人张**，在无证据证明存在其他导致抵押合同无效的情况下，吉*与张**的抵押合同有效，张**享有涉案房屋抵押权。故应由吉*、胡**消除系争房屋的抵押登记，协助陈*将诉争房屋所有权恢复登记至陈*名下。至于胡**辩称其与陈*之间有借款关系，应由胡**另案主张。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、第四款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定，原审法院判决：一、胡**无权代理陈*与吉*就南京市玄武区某地16号101室签订的《南京市存量房买卖合同》，对陈*不发生法律效力。二、胡**、吉*于判决生效之日起十五日内消除座落南京市玄武区某地16号101室房屋的抵押登记，协助陈*办理南京市玄武区某地16号101室房屋产权恢复至陈*名下的手续。三、驳回陈*的其他诉讼请求。原审案件受理费12000元、诉讼保全申请费5000元，合计17000元，由吉*、胡**负担（陈*已预交，吉*、胡**于判决生效之日起十日内支付给陈*）。

上诉人诉称

上诉人吉*、胡**不服原审判决，向本院提起上诉称，一、本案涉嫌刑事犯罪，原审法院应将本案移送侦查机关。陈*采用“隐瞒真相、虚构事实”的手段骗取他人钱财，已涉嫌构成诈骗犯罪；陈*向陈*提供身份证、房产证、土地证等作案工具（原件），已涉嫌构成共同诈骗犯罪。原审法院对此已经查明。事实上，陈*兄弟骗取胡**的74万元现款后，随即安排陈*逃走，留下陈*起诉收回房子，陈*、陈*实施的行为与诈骗犯罪的构成要件相符。最**法院、最高人民检察院、**安部《关于及时查处在经济纠纷案件中发现的经济犯罪的通知》及《关于在审理经济纠纷案件中发现经济犯罪必须及时移送的通知》中均规定，人民法院在审理经济纠纷案件中发现犯罪时，应将经济犯罪与经济纠纷全案移送公安机关。最**法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》中第十一条规定：“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”刑事案件的审理不仅直接决定着犯罪嫌疑人是否构成犯罪，也影响到经济纠纷中的法律事实的认定，影响到民事法律关系的性质及当事人双方责任的分担，原审法院未采取“先刑后民”的原则来处理本案。本案由于陈*拒不到庭，导致案件事实无法查明，判决无法客观公正，因此本案属于典型的先刑后民的案件，理应中止审理。二、原审判决存在多处错误。一是背离原审原告陈*的诉讼请求。陈*起诉要求认定胡**与吉*于2012年7月l3日签的关于南京市玄武区某地16号101室房屋的《南京市存量买卖合同》无效。但原审法院却判决胡**无权代理陈*与吉*签订《南京市存量买卖合同》，对陈*不发生法律效力。原审判非所请。二是消除抵押登记的判决无法履行。胡**不是抵押合同的当事人，无法消除抵押权，而吉*虽是抵押合同当事人，但吉*作为债务人无法单方消除抵押权，否则必然侵犯抵押权人的权益。如张**不配合消除抵押权，判决无法执行，而吉*、胡**也无法协助陈*办理房屋产权恢复手续。三是吉*构成善意取得。原判决认定胡**无权代理陈*出售房屋，但没有向吉*告知相关事实，陈*也没有证据证明吉*明知胡**无权代理。吉*凭借生效的、具有公信力的授权《公证书》进行房屋买卖，对该房屋买受完全是“善意取得”。事实上，吉*与胡**虽为母女关系，但彼此经济独立多年。至于吉*未付房款问题，仅仅属于迟延履行的违约范畴，对合同的成立和有效无根本性影响。四是陈*存在严重过错。原判决认为胡**、吉*未能提供证据证明陈*存有过错，没有依据。陈*的身份证、户口簿、房产证、土地证的原件在陈*处，这是客观事实，陈*怎样取得上述证件存在种种可能，但最可能是弟兄合谋直接交付的，或者陈*疏于保管遗失的，无论哪种可能都说明陈*有严重的过错。另外，陈*在相关案件审理中的陈述自相矛盾。具体表现在：1、关于胡**是否知道真正借款人不是陈*。在1645号案件2013年1月11日的庭审中，陈*声称胡**2012年1月份就来他家要过钱，之后就每隔一个礼拜来他家。事实上胡**与冒名人陈*在2012年4月借款时才第一次见面。2、关于陈*身份证原件的问题，陈*称身份证不知道是什么时候遗失的，最近一次使用是2012年12月，但在原一审审理中，陈*又称身份证被冒名人陈*拿走了，可见谎称身份证遗失的目的就是为了掩盖明知且允许陈*拿走其身份证的事实。3、关于房产证何时领取的问题。在1645号案件庭审中，陈*非常肯定地表示其房改购房后一直没有拿到产权证，因此自己房产被抵押借款三次的事实一概不知情。但是在1645号案件陈*自己书写的起诉状中自称：“2012年1月13日，原告与第一被告陈*共同到南京房产部门领取到房屋产权所有权证”。此系诉讼过程中当事人在起诉状中承认对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认。另外，在本案原一审谈话时，对方代理人陈*谈话时也承认身份证、房产证两证放在陈*床头柜里面，也进一步佐证对方谎称身份证丢失和没拿到房产证是说谎，法院应当对此严重违反诚实信用的虚假行为采取民事诉讼强制措施。陈*用谎言掩盖事实，胡**有理由相信本案很可能是陈*和冒名人陈*恶意串通诈骗的结果，且数额达到特别巨大的标准，诉讼过程就是其共同实施诈骗犯罪行为的重要过程。五是原审认定胡**是无权代理行为明显错误。本案中胡**之所以能够代理签订房屋买卖合同，系因取得了经过公证的授权委托书。原审认定胡**上门催债，公安出警后，应知向其借款及授权人并非陈*本人，系主观臆测，没有证据支持。现有证据只有2012年7月18日的接处警记录，原审仅凭该记录就能确认胡**应知借款及授权者并非陈*本人，明显依据不足，达不到证明标准。陈*拒不提供身份证，而胡**本人持有公证的授权委托书和房产局出具的抵押权证，对对方身份事实有房产、民政和公证处等多个机构加以确定，相较于对方口说无凭，胡**当然更相信行政机关等机构具有公信力的登记事实，这样的结论才符合日常生活情理，因此原审认定无权代理是错误的。六是根据合同法的规定，吉*构成表见代理。吉*作为买方有足够充分的理由相信胡**有代理权，并且房产也的确过户到了吉*的名下。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回陈*的原审诉讼请求，并将本案移交公安机关。

被上诉人辩称

上诉人陈*针对吉*、胡**的上诉答辩称：一、胡**称2012年7月18日的接处警记录不能证明其知道陈*的真实身份，陈*在派出所拒不出具身份证，没有事实依据。该接处警记录登记了双方当事人的名字，是经过派出所认证核实的情况下才在接处警登记上面进行的表述，胡**没有证据证明派出所对此未尽到合理审查的义务。二、胡**认为本案构成表见代理，理由不能成立。一是2012年7月18日接处警记录可以证明双方就债务问题产生纠纷打了110并且110出警，在当天双方应当知道彼此的真实身份。而当年8月份胡**以代理人的身份将陈*的房屋过户至其女儿吉*名下，其明知授权委托书并非陈*出具，仍然以该份授权委托去办理房屋变更手续，其主观上存在恶意。二是在吉*与胡**办理房屋过户过程中，自始自终没有相应房产的交付，胡**在原审庭审中亦予以认可。三是胡**在原审庭审中表述其过户行为是财产保全的手段，目的是为了保全债权，可见胡**的目的并不是买卖，因而胡**行为不构成表见代理。总之，胡**、吉*的上诉理由不能成立。

上诉人陈*不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实不清，适用法律不当。一、原判决对陈*要求确认胡**代理陈*与吉*于2012年7月13日签订的关于南京市玄武区某地16号101室房屋的《南京市存量房买卖合同》无效的诉讼请求未进行表述，原审驳回陈*的该项诉讼请求，无事实和法律依据。二、吉*、胡**在明知向其借款的人是陈*，并且明知陈*冒名陈*出具授权委托书的情况下，仍然将陈*所有的案涉房屋过户登记于吉*名下，并办理房屋抵押权登记，该行为已经损害了陈*的合法权益，属恶意串通损害第三人利益的行为，合同应属无效，故陈*要求确认2012年7月13日《南京市存量房买卖合同》无效的诉请应当得到法院支持。三、原判决一方面驳回了陈*要求确认2012年7月13日《南京市存量房买卖合同》无效的诉请，同时又判决该《南京市存量房买卖合同》对陈*不发生法律效力。该判决必然产生案涉合同系有效合同，但对陈*不发生法律效力的法律后果。如果合同有效，则吉*取得案涉房屋所有权合法，则与原判决中所认定的“吉*没有合法依据取得涉案房屋所有权”的认定相矛盾。四、原判决认定吉*与张**的抵押合同有效，超出了原审法院审理范围，侵犯了陈*的房屋所有权，原判决不应对此事实进行认定。综上，请求二审法院撤销原判决第三项，依法判决确认胡**代理陈*与吉*于2012年7月13日所签订的关于南京市玄武区某地16号101室房屋的《南京市存量房买卖合同》无效，并将原判决书中“在无证据证明存在其他导致抵押合同无效的情况下，古*与张**的抵押合同有效，张**享有涉案房屋抵押权”的相关文字删除；本案一、二审诉讼费用由吉*、胡**承担。

上诉人吉*、胡**针对陈*的上诉辩称：一、陈*的诉讼请求是确认合同无效，无效理由是吉*、胡**恶意串通，损害第三人利益。原审严重违反不告不理的原则，滥用审判权利，程序严重违法，故判决应当撤销。陈*诉讼以来一直主张恶意串通，但在庭审中始终未能提供任何证据加以证明，尤其是没有举证证明胡**和买方吉*主观上具有相互勾结和串通，希望通过订立买卖合同损害陈*利益的共同目的，因此应当承担举证不能的法律后果。二、由于案涉房屋尚有抵押权，原审判决吉*、胡**在判决后消除抵押登记，此判决内容无法执行。

原审第三人陈*未到庭，未答辩。

二审中，上诉人胡**主张其与陈*在派出所处理时，陈*未出具身份证，其从未见过陈*补办的身份证，原判决查明的事实有误。对陈*假冒陈*借款的问题，本院当庭询问胡**代理人有无向公安机关报案，胡**代理人回答已向公安机关报过案，但公安机关认为此系民事纠纷，未予立案。

本院查明

上述事实有二审庭审笔录在卷为证。二审查明的其他事实与原审查明的一致。

本院认为

本院认为，原审第三人陈*假冒上诉人陈*与上诉人胡**签订《借款协议》，其以陈*的名义将案涉房屋抵押给胡**，并以陈*的名义向胡**出具授权委托书，委托胡**出售案涉房屋，陈*的行为未取得陈*的追认，上述行为对陈*不发生法律效力。胡**虽主张陈*从未向其出具过居民身份证，其并不知借款及出具授权委托书的不是陈*，其出售案涉房屋给吉*只是为保护其债权。但从胡**与陈*发生纠纷到派出所处理的事实来看，陈*即使未向胡**出具过居民身份证，胡**亦应当知晓借款人与陈*并非同一人；即使如胡**所说其在多次上门催款且经过派出所处理后仍不知陈*的真实身份，亦应当对借款人是否是陈*产生合理怀疑，而从其在法庭上自述将案涉房屋过户给吉*只是为保护其债权的事实来看，公证的授权委托书仅是对其债权的担保，出售房屋并非委托人的真实意思表示，现胡**在明知借款人可能不是陈*，且其与陈*之间的债权尚未到期的情况下，依然依据授权委托书将房屋过户至女儿吉*名下，其主观上不具有善意。现陈*冒名陈*所出具的授权委托书已被公证部门撤销，胡**据以处分房屋的基础已不存在，故原审法院认定胡**构成无权代理并无不当；胡**主张其系有权代理或者表见代理，均缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。胡**无权代理，胡**以陈*名义与吉*签订的房屋买卖合同的效力不能及于陈*，故陈*与吉*之间的房屋买卖关系当然无效，原审法院对胡**以陈*名义与吉*签订的《南京市存量房买卖合同》效力的表述，符合法律规定。陈*认为原审对案涉合同效力表述不明，胡**、吉*认为原审对案涉合同效力表述判非所请，均缺乏法律依据，本院不予采纳。因案涉合同主体系陈*和吉*，故陈*以案涉合同系胡**与吉*恶意串通损害第三人利益为由主张合同无效，理由不能成立，本院不予采纳。胡**与吉*系母女关系，且吉*购房后未实际支付房款，吉*的购房行为在主观上亦不构成善意，故吉*不能取得案涉房屋的所有权，吉*、胡**上诉认为该交易构成表见代理或善意取得，均缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。胡**、吉*还认为陈*在案涉房屋买卖中存在过错，对此本院认为，虽然陈*在相关案件的多次庭审中的陈述存在矛盾，但这些矛盾之处尚不足以认定陈*对陈*委托胡**出售房屋的行为明知且默认，亦不足以影响本院对胡**是否构成无权代理的认定，故对胡**、吉*此项上诉意见，本院不予采纳。

关于胡**主张本案应当移送公安机关处理的问题，胡**在上诉状中所列的最**法院、最高人民检察院、**安部《关于及时查处在经济纠纷案件中发现的经济犯罪的通知》和《关于在审理经济纠纷案件中发现经济犯罪必须及时移送的通知》均已经失效，不应再予适用。根据最**法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。本案中，陈*虽假冒陈*向胡**借款并冒名对授权委托书进行公证，但其并非本案被告，本案审理的系胡**以陈*名义签订的房屋买卖合同的效力，原审法院追加陈*系因案涉相关事实与陈*有关，陈*并未在本案中要求陈*承担民事责任，故本案不属于上述规定中所称的“不属于经济纠纷而有经济犯罪嫌疑的”案件，且胡**已就陈*冒名借款的行为向公安机关报过案，公安机关亦未予以受理，故胡**上诉认为本案应当先刑后民移送公安机关，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。

案涉房屋过户至吉*名下后，案外人张**在案涉房屋上设立了抵押权，因张**非本案当事人，张**的抵押权是否有效并不属于本案审理范围，原审认定吉*与张**的抵押合同有效，张**享有案涉房屋抵押权确有不当，本院予以纠正。因案涉房屋上存在抵押权，而消除抵押权需要抵押权人的配合，现抵押权人未加入本案诉讼，本案不能一并处理，故陈*要求将案涉房屋过户至自己名下的条件尚未成就，本院对此不予处理，陈*可在另案诉讼中一并主张。

综上，原审法院认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、第四款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南京市玄武区人民法院（2014）玄民初字第751号民事判决第一项；

二、撤销南京市玄武区人民法院（2014）玄民初字第751号民事判决第二项；

三、驳回胡**、吉*的其他上诉请求；

四、驳回陈*其他诉讼请求。

原审案件受理费12000元，诉讼保全费5000元，均由胡**、吉*承担；二审案件受理费12000元，公告费300元，共计12300元，由陈*承担6150元，胡**、吉*承担6150元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月一日