陆**与沈**、温**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人沈**、温**与被上诉人陆**及原审第三人昆山供销**管理公司（以下简称资产管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第2161号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：

2002年7月30日，原昆山市城北供销社与陆**签订《租房协议》一份，约定：陆**租赁原城北供销社北门商场1-2楼、3-4楼及后面食堂等营业用房经营使用，租赁期限8年，自2002年9月15日至2010年9月14日止；8年租金共计为人民币100万元（每年为12.50万元），每年分二次付清。2002年原昆山市城北供销社转制后，上述房屋为存量资产归属于昆山供销合作总社，后将该部分资产委托资产管理公司接管。

2005年，陆**以玉泉酒店名义（甲方）与廖*（乙方）签订《租房协议》一份，将坐落在北门路18号玉泉酒店底层餐厅（西侧5间、北侧3间）共计460平方米营业大厅租让给廖*开设佳人有约，租期4年，即自2005年6月10日至2009年6月9日止，每年租金15万元（不含租房税金）。2006年9月12日，陆**仍以玉泉酒店名义（甲方）与朱**（乙方）签订了《租房协议》，其将诉争房屋底层大厅门面一间（靠西面）30平方米出租给朱**开设金贵人KTV使用，租期3年，自2006年9月15日起至2009年9月14日止，年租金3万元（不含租房税金）。2010年6月17日，胡**以金粉世家娱乐会所名义（乙方）与陆**（甲方）签订《租房协议》，约定租期从2010年4月24日起至2010年9月15日，年租金为5000元（不含租房税金）。

2010年12月24日，资产管理公司起诉陆**要求陆**迁让并返还房屋、支付结欠租金。原审法院在审理过程中，依职权追加沈**、邓**为无独立请求权第三人参加诉讼，并于2011年12月5日作出（2011）昆民初字第0088号民事判决。陆**不服该判决，提起上诉。江苏省**民法院于2012年10月30日作出（2012）苏中民终字第0818号民事判决：一、陆**于判决生效后十日内将位于昆山市城北镇北门一路北门商场1-4楼营业用房及后面食堂腾空并返还给资产管理公司；二、沈**于判决生效后十日内将其占用的位于昆山市城北镇北门一路北门商场1楼营业大厅（金粉世家商务娱乐会所用房）腾空返还给资产管理公司；三、邓**于判决生效之日起十日内将其占用的位于昆山市城北镇北门一路北门商场1楼营业房（东一间）腾空返还给资产管理公司；四、陆**于判决生效之日起十日内支付资产管理公司房屋租金人民币143007元；五、陆**应支付资产管理公司自2012年1月1日起至房屋实际返还之日止按年租金12.50万元标准计算的房屋使用费，限于返还房屋之日起十日内履行。该判决同时认定陆**承租房屋中，北门商场3-4楼的租赁期限于2011年12月31日届满，其余房屋的租赁期限于2010年9月14日届满。资产管理公司同意自2012年1月1日开始计算逾期返还租赁物期间的使用费，系其对自己的民事权利作出的有利于陆**一方的处分，应予准许。该判决已发生法律效力。

一审诉讼中，陆**、沈**、温**一致确认沈**、温**腾退房屋的时间为2013年6月27日。沈**、温**在本案诉讼中陈述：从廖*处转租承租的房屋从2006年9月16日使用至2013年6月27日；从朱*建处转租承租的房屋从2009年9月15日使用至2013年6月27日；从胡**处转租承租的房屋从2010年9月16日使用至2013年6月27日；上述期间房屋租金均向廖*、朱*建、胡**交付，由于时间长了，具体支付情况不清楚，相关证据找不到了。

2009年9月15日，温**向陆**出具《欠条》一份，明确：今欠2009年9月1日-2009年9月15日房屋租金6000元。

沈**与温**为夫妻关系，双方于1992年2月21日登记结婚。在原审法院审理（2011）昆民初字第0088号案件过程中，温**在接受调查时陈述：房屋原系陆**租给沈**的姐夫薄**开KTV的。之后沈**、胡**一起加入作为股东了。后来薄**在外欠债太多，就退股了。KTV的名称叫昆山市玉山镇金粉世家商务娱乐会所。会所由沈**经营的，但实际为两名股东。沈**与陆**没有签订书面租赁合同，但是每月是给陆**房租的，全年是18万元。本案诉讼中，沈**、温**、陆**均表示对胡**的身份信息不清楚。

2011年12月1日，温**（甲方）与王**（乙方）签订《金粉世家商务娱乐会所承包经营合同》，约定：甲方提供给乙方承包经营的金粉世家商务娱乐会所位于昆山市玉山镇北门路18号，场地面积共496平方米；乙方承包经营时间自2011年12月8日起算，至因房产原因造成不能正常经营为止；承包费，第一个月1.70万元，第二个月起乙方应每月向甲方交纳承包费2万元，待合同签订起每月28号前提前预交租金；合同还对其他相关内容作出约定。

本案诉讼中，资产管理公司对陆**与沈**、温**的转租租赁关系予以认可。

另查明：陆**本案诉请要求沈**、温**支付的房租租金、使用费计算依据为：1、原由廖**租的房屋到期后继由沈**、温**承租的房屋部分，从2009年9月15日开始暂计算至2013年3月14日，每年租金15万元，合计52.50万元；2、原由朱**承租的房屋到期后继由沈**、温**承租的房屋部分，每年租金3万元，从2009年9月14日开始暂计算至2013年3月14日，合计10.50万元；3、原由胡**承租的房屋到期后继由沈**、温**承租的房屋部分，从2010年9月15日开始暂计算至2013年3月15日，每年租金5000元，合计1.25万元；4、沈**、温**拖欠的2009年9月1日至2009年9月15日期间的租金6000元。诉讼中，陆**向一审法院表示：由于诉讼中沈**、温**对于本人起诉主张的租金标准不予认可，故才申请人民法院对沈**、温**承租房屋的租金标准予以市场评估。现发现温**在法院审理（2011）昆民初字第0088号案件过程中，温**已确认年租金标准为18万元，虽少于本人主张的年租金18.50万元的标准，但考虑到尽快解决纠纷，故同意按年租金18万元的标准计算沈**、温**拖欠的房屋租金和使用费。拖欠租金的起算日期统一从2009年9月16日开始起算至2013年6月27日。

又查明：诉讼中，沈**、温**申请提起反诉，要求陆**赔偿装修损失80万元。一审法院明确告知沈**、温**提起反诉超过答辩期限，故对反诉申请不予受理。

原审原告陆**的诉讼请求为：1、沈**、温**支付房屋租金、水费等合计652250元（上述均暂计算至2013年3月14日，应支付至实际腾空并交付房屋时止）；2、沈**、温**返还空调等设备设施。

一审法院认为

原审法院认为：

陆**向原昆山**销社承租房屋后，先后将一楼的房屋分别转租给案外人廖*、朱**、胡**等人。后廖*、朱**、胡**转租承租的房屋由沈**占有使用开设金粉世家商务娱乐会所。沈**、温**认为其分别与廖*、朱**、胡**之间建立合同关系，与陆**不发生租赁关系，但沈**、温**并未提供与廖*、朱**、胡**之间存在转租租赁合同关系的证据，相反，原审法院在审理（2011）昆民初字第0088号案件过程中，温**在接受调查时认可沈**与陆**之间建立转租租赁合同关系，故对沈**、温**关于其与陆**之间不存在租赁关系的抗辩主张不予采信。根据合同相对性原则，陆**有权要求沈**、温**支付转租承租房屋的租金和使用费。根据江苏省**民法院（2012）苏中民终字第0818号生效民事判决之认定，陆**承租房屋租赁期限截止2011年12月31日到期，本案诉讼中，资产管理公司对陆**的转租行为亦予以追认，故陆**与沈**、温**转租租赁合同关系，在2011年12月31日之前可认定有效，沈**、温**应支付陆**租金；在2012年1月1日之后应认定无效，但沈**、温**之后仍占有使用转租承租房屋直至2013年6月27日，故2012年1月1日之后沈**、温**实际占有使用房屋期间，仍应向陆**支付房屋使用费，使用费标准可按租金标准计算。关于沈**、温**拖欠租金的起始日期，由于沈**、温**未提供证据证明其实际已交付租金情况，故只能按陆**陈述主张拖欠期间为准。

关于沈**、温**承租房屋的租金标准问题。虽合同双方未签订书面协议，但在原审法院（2011）昆民初字第0088号案件审理过程中，温**已确认年租金标准为18万元，陆**诉讼中亦通过追认方式予以确认，故按年租金18万元标准计算沈**、温**应支付从2009年9月16日起至2011年12月31日止的房屋租金为412766.55元和从2012年1月1日起至2013年6月27日止的房屋使用费为267780.45元。另，考虑到原由胡**承租的房屋到期后继由沈**、温**承租使用的起始日期为2010年9月16日，而2010年9月16日之前的租金沈**、温**并不拖欠。且温**另案中自认的年租金18万元并未明确仅限于原有廖静、朱**所承租的该房屋部分的租金，故最大限度从有利于沈**、温**的角度考虑，本参照陆**与胡**签订的租房协议所约定的年租金5000元的标准，在沈**、温**拖欠的租金中扣除该5000元。温**于2009年9月15日所书写《欠条》证明沈**、温**拖欠陆**2009年9月1日至2009年9月15日租金6000元，沈**、温**理应向陆**支付该6000元。

关于陆**主张的租金和使用费中，2012年6月之前的部分是否超过诉讼时效的问题。因沈**、温**拖欠租金和使用费一直处于延续状态，根据《最**法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条相关规定，陆**起诉主张租金和房屋使用费并未超过诉讼时效。

关于陆**要求沈**、温**返还空调等设备设施的问题。陆**与沈**、温**之前未有空调等设备设施交接的相关手续，故对陆**该主张，不予支持。

关于陆**要求沈**、温**支付水费的问题。陆**并未提供沈**、温**结欠水费的相关证据，故对陆**该主张，不予支持。

综上，沈**、温**拖欠陆**租金及房屋使用费681547元，理应支付。沈**、温**为夫妻关系，且在承租房屋后实际共同参与经营金粉世家商务娱乐会所，故沈**、温**对结欠的房屋租金和使用费应承担共同给付责任。陆**的其他诉请，因缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条第一款、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十六条《最**法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，一审判决：沈**、温**共同支付陆**房屋租金和房屋使用费共计681547元，于判决生效后十日内履行；二、驳回陆**的其他诉讼请求。案件受理费10322元，鉴定费5120元，合计15442元，由陆**负担5120元，由沈**、温**负担10322元。

上诉人诉称

上诉人沈**、温**不服上述民事判决，向本院提起上诉，认为一审判决认定事实不清，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。其主要理由为：1、上诉人与被上诉人之间不存在转租关系，上诉人不是本案适格主体，也从未约定过租金标准，一审判决认定年租金为18万元系错误认定；2、对于2010年9月15日之后的房屋使用费，被上诉人无权向上诉人主张；3、原审第三人资产管理公司并未对被上诉人的转租行为予以追认；4、被上诉人起诉已超过诉讼时效，一审判决适用法律错误。

被上诉人辩称

被上诉人陆**答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审第三人资产管理公司答辩称：本案与我公司无关，请法院依法判决。

二审中，上诉人沈**、温**提供如下证据：薄**、胡**调查笔录以及金粉世家娱乐会所出资证明各1份，证明被上诉人无权向上诉人主张权利，胡**和温**是金粉世家娱乐会所的实际经营人，一审法院未追加胡**参加诉讼，属程序不当。

本院查明

被上诉人陆**对沈**、温**提供的证据经质证认为：对其真实性、合法性、关联性均不予认可。

原审第三人资产管理公司对沈**、温**提供的证据经质证认为：对其真实性、合法性、关联性无法确认。

对沈**、温**提供的证据，本院经审查认为，薄**、胡**的调查笔录系证人证言，但薄**、胡**未出庭作证并接受质询，不符合诉讼法的相关规定，故对其不予认定；金粉世家娱乐会所出资证明并非来自工商部门，而是由温**、胡**单方自行出具，故对其不予认定。

本院二审查明事实与原审查明事实一致。

本院认为

本院认为：沈**、温**的上诉理由均不能成立。理由如下：

第一，沈**、温**关于其与陆**之间不存在转租关系的主张与事实不符。首先，沈**、温**认为其分别与廖*、朱**、胡**之间建立合同关系，与陆**不发生租赁关系，但并未提供其与廖*、朱**、胡**签订过转租租赁合同的证据，也未提供支付租金的证据，故对其主张不予认定。其次，本案诉讼中，资产管理公司对陆**的转租行为予以追认；最后，原审法院在审理（2011）昆民初字第0088号案件过程中，温**在接受发法院调查时认可沈**与陆**之间存在转租租赁合同关系，根据合同相对性原则，陆**有权要求沈**、温**支付转租承租房屋的租金和使用费，陆**是本案适格的诉讼主体。且在原审法院（2011）昆民初字第0088号案件审理过程中，温**已确认年租金标准为18万元，陆**在诉讼中亦通过追认方式予以确认，故按年租金18万元标准计算沈**、温**应支付的租金以及房屋使用费。

第二，沈**、温**关于陆**无权要求其支付2010年9月15日之后的房屋使用费的主张依据不足。本案中，陆**与资产管理公司之间的租赁合同约定的租赁期至2010年9月15日。租赁期限届满后，资产管理公司并未立即收回涉案房屋，故陆**与资产管理公司之间的租赁合同变为不定期租赁合同。因资产管理公司在诉讼中对陆**的转租行为予以追认，因沈**、温**在2010年9月15日之后仍占有使用涉案房屋，故陆**有权要求沈**、温**支付房屋使用费。

第三，陆**的起诉并未超过诉讼时效。从本案现有证据来看，沈**、温**拖欠租金及使用费一直处于延续状态，根据《最**法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条相关规定，陆**起诉主张租金和房屋使用费并未超过诉讼时效。

综上，沈**、温**的上诉理由依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10322元，由上诉人沈**、温**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二十七日