案外人虞*广其他一案的执行裁定书

案件描述

本院在执行申请执行人刘*与被执行人**有限公司（以下简称山水公司）仲裁裁决一案中，案外人虞*广对执行标的提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开听证进行了审查。案外人虞*广的委托代理人高源、申请执行人刘*的委托代理人徐雷、山水公司的委托代理人田*到庭参加听证。本案现已审查终结。

请求情况

案外人虞*广异议称，请求立即解除对南京市江*区秣陵街道将军大道58号华门花园岭秀苑某幢103室房屋（以下简称涉案房屋）的查封。理由是：2013年12月8日，虞*广与山水公司签订《华门花园》商品房现售合同，约定由虞*广向山水公司购买涉案房屋。合同签订后，虞*广依约支付房款440万元且房屋已交付。但山水公司未能按照合同约定办理房屋所有权转移登记和国有土地使用权变更登记。后虞*广诉至南京市江*区人民法院（以下简称江**院），要求山水公司继续履行合同，立即协助办理房屋所有权转移登记和国有土地使用权变更登记，现该案已审结，江**院判决支持了虞*广的诉讼请求。根据生效的（2015）江*开民初字第67号民事判决，山水公司应于判决生效之日起30日内协助虞*广办理涉案房屋的所有权转移登记及国有土地使用权变更登记，因此虞*广依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条对涉案房屋的执行提出书面异议，请求法院裁定中止对该房屋的执行，立即解除查封。

案外人虞*广为证明所主张的事实，提交了下列证据：1、商品房现售合同，证明虞*广与山水公司签订购买涉案房屋合同的事实。2、虞*广支付的凭证和山水公司的收据，证明已经缴纳购房款440万元整，超过房屋总价款的百分之五十。3、房屋交付通知书和手续书，证明2014年12月31日双方已经办理了房屋交付手续。4、物业费发票一张、房屋装修照片一组，证明虞*广已经实际使用该房屋。5、江**院民事判决书，证明江**院判决山水公司协助虞*广办理涉案房屋的所有权转移登记及国有土地使用权变更登记，时间是2015年3月12日，现已生效。

答辩情况

申请执行人刘*答辩称，虞**与山水公司签订房屋买卖合同的时间是2013年12月8日，这个时间点这套房产是处于被南京**民法院查封的状态，根据相应的法律法规规定和房地产管理办法，被法院查封的房产不得进行买卖，买卖合同应当无效。而江**院的民事判决对这部分事实没有查清和表述，这份判决存在问题。

申请执行人提供了本院作出的（2013）宁执字第243、274、275、277、299号协助执行通知书，证明涉案房屋于2013年9月22日被查封，2013年12月9日被解除查封。

山水公司的答辩称，山水公司将涉案房屋出售给虞*广，会尽量配合虞*广办理过户手续。

本院查明

经审查查明，刘*与山水公司商品房买卖合同纠纷一案，南**委员会于2013年5月13日作出（2012）宁裁字第271-12号裁决书，裁决：（一）山水公司于本裁决书送达之日起10日内向刘*支付逾期房屋违约金人民币294953.4元；（二）本案仲裁费用人民币11496元，由刘*承担人民币2752元，由山水公司承担人民币8744元。因刘*已预交全部仲裁费用，故山水公司应将其承担的部分即8744元于本裁决书送达之日起10日内直接支付给刘*。因山水公司未履行生效法律文书确定的义务，刘*向本院申请强制执行。本院于2013年8月15日作出（2013）宁民仲**第181号执行意见书，认定刘*的申请符合申请执行条件，应予执行。本院于2013年8月26日立案执行，于2013年9月22日查封了山水公司名下位于南京市江宁区秣陵街道将军大道58号华门花园岭秀苑31幢103室、33幢102室及涉案房屋的房屋所有权，在执行过程中双方当事人自行达成分期履行和解协议，该执行案件于2013年12月6日结案，本院于2013年12月9日解除对涉案房屋的查封。后因山水公司未按和解协议履行，刘*再次向本院申请执行，本院于2015年2月28日再次查封了涉案房屋的房屋所有权。

案外人虞*广于2015年4月29日向本院提出书面执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。

另查明，案外人虞**与山**司于2013年12月8日签订商品房现售合同，合同约定：山**司将涉案房屋出售给虞**，单价每平方米17004.13元，房屋总价为6500000元人民币。虞**于2014年1月8日至同年11月12日间，共计向山**司支付购房款4400000元。但山**司未能按照合同约定办理房屋所有权转移登记和国有土地使用权变更登记。后虞**诉至江**院，要求山**司继续履行合同，立即协助办理房屋所有权转移登记和国有土地使用权变更登记，江**院于2014年12月26日立案受理，于2015年3月12日作出（2015）江*开民初字第67号民事判决书，判决：山**司于本判决生效之日起30日内协助虞**办理涉案房屋的所有权转移登记及该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记。

本院认为

本院认为，根据《最**法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，结合本案，买受人虞**对登记在被执行的房地产开发企业山水公司名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。第一、虞**与山水公司签订涉案房屋买卖合同的时间是2013年12月8日，本院于2013年9月22日查封了涉案房屋，并于2013年12月9日解除对涉案房屋的查封，后又于2015年2月28日再次查封了涉案房屋。虽然虞**与山水公司签订买卖合同的时间处于本院对涉案房屋查封期间，但本院于签订合同的次日即解除了查封，而再次查封的时间是2015年2月28日，因此，可以认定虞**与山水公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第二、虞**所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；第三、虞**与山水公司签订涉案房屋买卖合同后，于2014年1月8日至同年11月12日间，共计向山水公司支付购房款4400000元，已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。综上，对虞**提出的异议，本院予以支持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最**法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：

裁判结果

案外人虞**的异议成立，撤销对涉案房屋的查封。

本裁定送达后立即生效。

如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

裁判日期

二〇一五年七月二十日