黄*与李*排除妨害纠纷二审民事判决书
审理经过
上诉人李*因与被上诉人黄*排除妨害纠纷一案，江苏省睢宁县人民法院于2015年9月28日作出（2014）睢民初字第1884号民事判决，李*不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对该案进行了审理，现已审理终结。
一审原告诉称
原审查明，自2001年起，李*以每年3万元的价格承租案外人李*所有的睢宁县**木材公司院内第一栋101室房屋进行经营，至2014年7月1日前的房租已付清。2014年1月3日，黄*以65万元的价格购买了上述房屋，并于同年1月11日取得该房屋产权证书。因李*在租期届满仍占用该房屋，黄*以请求判令李*搬离睢宁**木材公司院内第一栋101室房屋并赔偿房屋租赁损失（自2014年7月1日至2015年7月1日止，每月3000元，共计36000元）等为由提起诉讼。
一审法院认为
原审认为，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。黄*购买了属于案外人李*所有的睢宁**木材公司院内第一栋101室房屋，并依法办理了房屋所有权证，系该处房屋的所有权人。李*在承租期届满后仍占有涉案房屋，李*的行为侵害了黄*的利益，故黄*要求李*返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。李*作为实际侵权人，占有、使用该房屋，理应赔偿黄*损失，现黄*主张以李*承租期间的租金为依据赔偿损失，依法予以准许。黄*主张损失计算的期限为自2014年7月1日起至2015年7月1日，不违反法律规定，依法予以准许。李*辩称因与案外人李*之间存在经济纠纷而占有该房屋，没有法律依据，对该理由不予采信。因本案属侵权纠纷，由侵权人承担赔偿责任，并无不妥，对李*上述抗辩意见不予采信。一审判决：一、李*于本判决生效后十日内搬出睢宁县**木材公司院内第一栋101室房屋；二、李*于本判决生效后十日内给付黄*占有睢宁县**木材公司院内第一栋101室房屋期间的房租损失30000元。
上诉人诉称
上诉人李**上述民事判决，向本院提出上诉称：上诉人与案外人李*签署涉案房屋为长期租赁合同，李*与李*之间尚有房屋装修等项费用近二十余万元，李*与李*协商解决欠款及房屋买卖事宜时，李*却恶意转让房产，严重侵犯了李*的合法权益。黄*与李*之间的房屋买卖系其双方的交易行为，房屋无法交付黄*应当向李*主张，而不应当向李*主张。另外黄*不应当向李*主张损失，其应当向李*主张违约赔偿责任。因李*与李*尚有经济纠纷，且双方先行协商以装修欠款抵扣房屋租赁费用，其租赁费用应当由李*承担。由于市场萎靡，整个市场房屋租赁费用大幅下滑，原审支持房租损失30000元过高。综上，一审认定事实不清、适用法律不当，请求二审依法改判或发回重审。
被上诉人辩称
被上诉人黄*答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人在与案外人的租赁合同到期之后仍然未退出租赁的房屋，对房屋所有权人造成侵权，因此原审要求上诉人腾退房屋，并按照合同租赁结束后至实际占有期间而支付租金标准作为赔偿的判决正确。请求依法驳回上诉，维持原判。
本案二审期间的争议焦点为：涉案房屋租金损失应如何认定。
本院查明
本院审理查明事实与原审查明一致，双方当事人二审期间均没有提供新的证据。上诉人李*在二审庭审中要求对涉案房屋租赁费用进行评估。
本院认为
本院认为，关于涉案房屋租金损失应当如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对房屋租赁合同而言，房屋租赁期满后，承租人不及时返还所租房屋的行为属于违约行为，出租人因承租人违约而受到的最直接的损失即房屋进入租赁市场后可获得的租金收益。具体到本案，黄*已于2014年1月3日购买涉案房屋，且于同年1月11日取得该房屋产权证书。故李*因在租期届满仍占用该房屋，给黄*造成的损失应予赔偿。虽然李*在二审期间要求对涉案房屋租赁费用进行评估，但鉴于其在原审时未提出该申请，故根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条关于当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出的规定，对李*要求对涉案房屋租赁费用进行评估的请求不予支持。原审依据李*与案外人李*签订的书面房屋租赁合同中确定的租金结合本案具体案情，确定由此给黄*造成的损失为30000元并无不当。
综上，上诉人李*关于原审支持涉案房租损失30000元过高的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人李*负担。
本判决为终审判决。
裁判日期
二〇一六年三月四日
