李**与陈**、济宁春**限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**、济宁春**限公司（以下简称春峰路**司）因与被上诉人李**、原审第三人丰县**限公司（以下简称中**公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2013）丰民初字第0444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人陈**、春峰路**司共同的委托代理人胡*、被上诉人李**的委托代理人孙立到庭参加诉讼。原审第三人中**公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，李**与陈**、春**公司于2008年11月28日签订一份甲方为李**、乙方为陈**、春**公司的《协议书》，约定：一、甲方同意把市场2号地块及地面上的建筑物交由乙方使用，使用期10年；二、每年12万元使用费，10年计120万元加36万元，共计156万元；三、乙方每半年付给甲方6万元整，即每年的5月30日前和11月30日前，每次一次性付清6万元整。四、第10年的11月25日前一次性付清42万元整；五、该地块地面建筑物乙方有权重新规划、拆盖等，一切费用均由乙方承担；六、该协议生效之日起，因该土地所产生的一切费用及债权、债务、任何纠纷均与甲方无关；七、如乙方不能按协议规定按时兑现，甲方有权终止协议，停止其生产使用。协议期间如乙方不再继续使用，必须足额付给甲方余下部分的费用，即必须付清156万元整。并处罚乙方50万元整；八、本协议生效之日起，甲乙双方共同遵守，任何一方违约，将追究其违约方的法律、经济责任，因其造成的一切后果均由违约方承担；九、协议期满前三个月，协商续约，如协商不成协议终止；十、协议到期，该地块完整的还给甲方，地面建筑物及所有物品无偿的交于甲方所有；……。租赁合同签订后，李**将租赁物交给陈**、春**公司使用。原审第三人中**公司于2008年12月24日成立后，陈**、春**公司将该租赁物交给中**公司使用。因陈**、春**公司没有按期缴付2008年12月1日至2009年11月30日的租金，2009年10月19日原审法院立案受理了李**诉陈**、春**公司租赁合同纠纷一案，双方达成调解协议，原审法院于2010年3月11日作出了（2009）丰*一初字第2220号民事调解书。陈**、春**公司没有支付2009年12月1日至今的租金。李**一直在主张权利要求陈**、春**公司支付租金。

另查明：该涉案租赁物包括6.8亩土地使用权及土地上的附着物，附着物包括：生产车间（钢结构大棚）、一间门卫房、一间厨房、三个简易厂房、两间烤漆房、三间正房、四个电线杆（含电缆线）。协议书第二项中的“36万元”，是指租赁土地上的附着物损失的价值。该租赁物及场地是李**于2008年9月21日以206000元的价格从侯敬远处转让得来。李**于2008年9月29日就该租赁物的6.8亩土地使用权以每亩每年3500元价格与郭**委会签订了租赁合同，租赁期限2008年9月30日至2018年12月31日。在合同中双方明确约定仅有土地租赁关系，该土地上的建筑物归李**所有。李**就该涉案租赁土地一直向郭**委会交租金。现涉案租赁场地附着物出租给陈**、春**公司后经过拆盖，尚存有北端有正房6间（东面三间为李**所盖）、中间有西屋4间（李**所盖）、油库简易棚。该涉案土地为集体建设用地。

李**的一审诉讼请求为：1、解除租赁合同；2、陈**、春**公司支付2009年12月1日至2014年3月31日的租金52万元；3、陈**、春**公司赔偿地面建筑的损失36万元，延期支付租金的损失82555元，共计损失442555元。

一审法院认为

原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一、关于李**与陈**、春**公司签订的租赁协议是否显失公平的问题。李**与案外人郭**委会签订租赁合同并取得转租许可，其有权将涉案租赁物出租给陈**、春**公司使用。陈**为了取得该租赁物的承租权，找到郭**委会书记王*当介绍人，与李**签订了租赁协议。从签订租赁协议的过程看，涉案土地为集体建设用地，该租赁协议是双方真实意思表示，不违反有关法律规定，该协议合法有效，双方均应当按照协议履行。双方签订租赁协议是为了借此获取更多的利益，陈**、春**公司及中**公司主张租赁协议的租金远远高于李**与郭**委会签订的租赁合同约定的租金，显失公平，没有事实依据，不予采纳。二、关于该租赁合同是否已经解除的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。租赁协议“第七项”明确约定，如乙方不能按协议规定按时兑现，甲方有权终止协议，停止其生产使用。（2009）丰*一初字第2220号民事调解书中“第二项”协议约定，2010年5月30日前，陈**、春**公司不按协议约定支付当期租金6万元，李**可立即解除合同。从以上双方协议解除合同的内容看，若陈**、春**公司不按期履行支付租金的义务，李**有权行使合同解除权，即其具备了行使解除合同的条件，并不是解除合同的条件成就时，该合同当然解除，解除合同的主动权在李**，是否解除合同要看李**是否行使该权利；通过审理查明，李**一直要求陈**、春**公司支付租金，但无法与陈**、春**公司取得联系。对陈**、春**公司主张租赁合同已经解除的辩解，不予采纳。由于陈**、春**公司未按约支付租金，现李**要求解除租赁合同，予以支持。三、关于李**要求的损失36万元及延期支付租金损失82555元有无事实和法律依据的问题。协议书“第二项”内容包括，租金每年12万元，10年共120万元加36万元。李**及证人均陈述“36万元”是地面建筑物的损失，陈**辩称“36万元”包含地面建筑物的损失及向郭**委会交纳的租金；协议书“第五项”内容记载，该地块地面建筑物乙方有权重新规划、拆盖，费用由乙方承担。经法院勘验查明，该地块原有建筑物大部分已进行了拆除；李**向法院提交了向郭**委会交纳涉案地块租金的证明。综合以上证据，认定“36万元”是李**地面建筑物的损失。因该损失36万元为双方在合同中达成的协议，陈**、春**公司应予以赔偿。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。李**要求按照银行同期同类贷款利率计算延期支付租金的损失，符合法律规定，予以支持。四、关于谁应向李**承担支付租金和赔偿损失的义务问题。虽然签订该协议书的主体从形式上看是李**和春**公司，但陈**认可是其本人、春**公司与李**签订的协议，故合同的一方应是陈**、春**公司。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。根据合同相对性，陈**、春**公司应当承担支付租金52万元和赔偿建筑物损失36万元及延期支付租金损失的义务。陈**、春**公司及中**公司主张部分租金超过诉讼时效，没有提供相应的证据证明，不予采信。李**的其他诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除李**与陈**、济宁春**限公司于2008年11月28日签订的《协议书》；第三人丰县**限公司于判决生效后十日内返还租赁物（6.8亩土地使用权及现有的北端正房6间、中间西屋4间、油库简易棚）。二、陈**、济宁春**限公司于判决生效之日起十日内向李**支付2009年12月1日至2014年3月31日的租金52万元。三、陈**、济宁春**限公司于判决生效之日起十日内向李**支付建筑物损失36万元及延期支付租金的利息［以每一期拖欠的租金6万元为本金，分别从2010年5月31日、2010年12月1日、2011年5月31日、2011年12月1日、2012年5月31日、2012年12月1日、2013年5月31日、2013年12月1日、2014年4月1日（该期以租金4万元为本金）起，按照中**银行同期同类贷款基准利率计息至判决确定的给付之日止］。案件受理费13420元，由陈**、济宁春**限公司负担。

上诉人诉称

陈**、春**公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。主要理由是：1、依据租赁合同及（2009）丰*一初字第2220号民事调解书的约定，涉案租赁合同已经解除，涉案租赁土地一直由中**公司使用，被上诉人要求上诉人支付租金无事实和法律依据。2、根据法律规定及合同约定，支付租金的诉讼时效为一年，被上诉人主张2009年12月1日至2010年11月30日的租金的诉讼请求已超过诉讼时效。3、被上诉人与郭**委会签订租赁合同约定的租金为每年每亩3500元，与上诉人之间签订的租赁协议约定租金为每年每亩12万元，涉案租金的约定明显高于同时期同地段同类土地的租金价格，协议显失公平。4、涉案租赁协议中无36万元系建筑物损失的约定，一审法院认定36万元系建筑物损失无事实和法律依据。5、一审法院认定涉案租赁协议签订主体有误，上诉人不具备原审被告主体资格。

被上诉人辩称

被上诉人李**答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。主要理由是：1、被上诉人具备行使解除合同的条件，并不是解除合同条件成立时该合同当然解除，被上诉人没有行使合同解除权，上诉人认为合同已经解除无事实依据。2、被上诉人一直在主张权利，主张权利的方式主要是向原审法院提起诉讼，诉讼请求没有超过诉讼时效。3、原审法院判决对于租赁合同是否显失公平及36万元是否系建筑物损失已做详细论述，上诉人的上诉理由无事实依据。4、租赁合同的乙方明确写明陈**，落款处也有陈**签名并加盖春峰路**司公章，且上诉人在（2009）丰*一初字第2220号民事调解书中也认可了其主体地位，因此上诉人系适格被告。

经双方当事人确认，二审争议焦点为：一、上诉人的原审被告诉讼主体资格是否适格；二、租赁协议是否显失公平；三、租赁协议是否已经解除；四、被上诉人要求上诉人支付2009年12月1日至2010年11月30日期间租金的诉请是否超过诉讼时效；五、原审法院判决上诉人承担36万元的赔偿责任是否妥当。

二审期间，双方当事人均未提供新证据。

本院查明

本院二审查明的事实与原审判决查明的事实一致。

本院认为

本院认为，一、关于上诉人的原审被告诉讼主体资格是否适格问题。首先，2008年11月28日租赁协议的抬头“乙方”处写明为陈**，协议尾部“乙方”处有陈**签字并加盖春峰路**司公章，陈**和春峰路**司对该协议的真实性均予以认可。陈**主张其签署租赁协议的行为系其作为春峰路**司法定代表人的职务行为，并非个人行为。一方面，其对于在抬头处写明乙方为陈**而非春峰路**司未能作出合理说明，另一方面，租赁协议见证人王*出庭陈述李*春系与陈**签订租赁协议，且春峰路**司对于陈**的行为是否系职务行为前后陈述不一。原审法院认定陈**、春峰路**司为租赁协议的当事人作为原审被告，并无不当。其次，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁协议签订后，陈**、春峰路**司将租赁物交由中**公司使用，根据合同相对性，仍应由陈**、春峰路**司按照租赁协议履行给付租金义务，上诉人主张应由中**公司向李*春支付租金，无法律依据，本院不予支持。

二、关于租赁协议是否显失公平的问题。《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”本案中，双方当事人对于涉案租赁协议的真实性均予以认可，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，各方均应按照合同约定履行相应义务。上诉人主张被上诉人与郭**委会签订的租赁合同租金仅为每年每亩3500元，而被上诉人与上诉人之间租赁协议签订的使用费为每年每亩12万元，显失公平。一方面，上诉人经由郭**委会书记王*介绍与被上诉人签订租赁协议并由王*作为见证人，上诉人事先对于涉案租赁土地的情况应有所了解，其与被上诉人关于使用费等合同条款的约定是其充分考虑预期收益后作出的真实意思表示；另一方面，上诉人与被上诉人约定每年12万元使用费，既包含土地租金，也包含地面上建筑物的使用费。上诉人仅以被上诉人支付郭**委会的土地租金数额与租赁协议约定的使用费数额差距较大，主张租赁协议显失公平，依据不足，本院不予支持。

三、关于租赁协议是否已经解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》的第九十六条第一款规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，依据租赁协议第七条、（2009）丰*一初字第2220号民事调解书中“第二项”约定，李**在约定条件下享有解除合同的权利，但合同解除权的享有并不意味着合同当然解除。被上诉人一直向上诉人主张租金，直至2013年4月1日才起诉至原审法院要求解除合同，上诉人未提供证据证明被上诉人此前已做出解除合同的明确意思表示并通知上诉人，因此上诉人主张涉案协议于2012年4月10日已经解除，缺乏事实依据，本院不予支持。

四、关于被上诉人要求上诉人支付2009年12月1日至2010年11月30日期间租金的诉请是否超过诉讼时效的问题。一方面，陈**在二审中明确陈述李**到鱼台县、丰县找过其主张权利；另一方面，李**亦多次向原审法院提交诉状要求陈**、春**公司支付租金。因此上诉人的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。

五、关于原审法院判决上诉人承担36万元的赔偿责任是否妥当的问题。陈**在（2009）丰*一初字第2220号案件2010年1月14日的开庭笔录中陈述36万元中12万元是李**租涉案地块应向郭**委会交纳的七年租金，其余24万元均为地面资产的损失，但对于双方就12万元的租金约定以及该租金的实际交付情况均未提供相关证据予以证明。被上诉人陈述36万元系地上建筑物损失，该陈述与租赁协议见证人王*的陈述内容相吻合，且被上诉人提供证据证明由其向郭**委会交纳涉案地块租金，结合涉案协议书第二条“每年12万元使用费，10年计120万元加36万元，共计156万元。”与第五条“该地块地面建筑物乙方有权重新规划、拆盖等，一切费用均由乙方承担”的内容，原审法院判决上诉人承担36万元的赔偿责任，并无不当。

综上，上诉人的上诉人请求，依据不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12600元，由上诉人陈**、济宁春**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月二十一日