吴**与赵*、许*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赵*、许*与被上诉人吴**房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2015）南民初字第00080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

一审原告诉称

吴**一审诉称：2001年11月18日，吴**与赵*签订《房屋产权有偿转让协议书》及《补充协议书》各1份，约定：赵*将其位于无锡市曹张新村80号102室房屋转让给吴**，吴**向其支付房款63500元；赵*负责协助吴**办理产权过户手续；若有违约应向对方支付房屋总价款20%的违约金。吴**于2001年11月22日付清上述全部款项，同日赵*向吴**交付了房屋钥匙、房屋产权证及土地证，吴**遂居住使用该房屋至今。然而赵*于2014年9月24日挂失补办房屋产权证及土地证，并于2014年10月20日发函要求吴**搬离本案所涉房屋，并对该房屋采取停水停电行为，侵害了吴**的权益。故请求判令：1、赵*、许*继续履行《房屋产权有偿转让协议书》及《补充协议书》并办理房屋产权过户手续；2、赵*、许*支付吴**违约金12700元；3、赵*、许*赔偿吴**损失2400元；4、本案诉讼费由赵*、许*承担。

一审被告辩称

赵*一审辩称：1、对《房屋产权有偿转让协议书》及《补充协议书》中赵*签字及印章的真实性不予认可，且上述协议中并无全体产权人的签字。2、吴**没有以任何形式要求赵*办理产权变更登记。综上，请求驳回吴**的诉讼请求。

许*一审辩称：1、许*对本案所涉房屋转让不知情，亦不同意转让，《房屋产权有偿转让协议书》及《补充协议书》未经共有产权人许*的同意，应属无效。2、吴**要求赵*、许*协助办理房产过户手续并支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效期间。3、吴**要求赵*、许*赔偿其损失，系侵权之诉，应另案处理。综上，请求驳回吴**的诉讼请求。

许*一审提起反诉称：许*在本案诉讼前不知吴**与赵*于2001年11月18日签订了《房屋产权有偿转让协议书》及《补充协议书》，对上述协议的效力不予认可。要求判令：1、确认吴**与赵*于2001年11月18日签订的《房屋产权有偿转让协议书》及《补充协议书》无效；2、吴**立即交还无锡市曹张新村80号102室房屋；3、反诉费由吴**承担。

吴**针对许*的反诉辩称：在吴**与赵*签订《房屋产权有偿转让协议书》及《补充协议》时，本案所涉房屋1998年的房产证及1999年的土地证均注明产权人为赵*一人，许*并非共有人，故《房屋产权有偿转让协议书》及《补充协议书》合法有效。现吴**已履行全部义务，本案所涉房屋应归吴**所有。请求驳回许*的反诉请求。

一审法院查明

原审法院审理查明：2001年11月18日，赵*与吴**签订《房屋产权有偿转让协议书》1份，约定：赵*为照顾吴**的特殊困难，愿将曹张新村80号102室房改房有偿转让给吴**，该房屋产权证核定面积39.41平方米，连同底楼院子在内，转让价为4万元；吴**以现金付清房款，赵*收到房款时出具收据给吴**，同时赵*应将该房屋产权证、土地证等相关购房资料交给吴**；赵*负责协助吴**办理有关产权过户手续；本协议在吴**领到新的产权证后即告完成；本协议一经签订定即发生法律效力应，如有一方违反本协议，必须按总房款20%的违约金赔偿给另一方。

同日，赵*与吴**就上述房屋又签订《补充协议书》1份，约定：房屋内所有的装修、装饰物品及设施费用作价2.3万元；赵*有偿转让给吴**，吴**同意以2.3万元支付给赵*；赵*收到吴**支付的装修、装饰物品及设施费用时，出具收据给吴**；本协议一经签订定，与《房屋产权有偿转让协议书》一并生效；违反本协议必须按照装修、装饰物品及设施总费用的20%赔偿给对方。赵*、任**（赵*之母）、吴**在上述2份协议上均签名、盖章。

2001年11月22日，任**、赵*出具《收据》2份，分别载明：收到吴**购买曹张新村80号102室有偿转让房屋产权款4万元和房屋装修、装饰等一切设备设施费用2.35万元。该《收据》落款处由任**签名、赵*盖章。任**、赵*则将曹张新村80号102室房屋的钥匙、房屋所有权证、国有土地使用证交付吴**。该房屋所有权证由无锡**管理局于1998年10月10日填发，所有权人赵*，共有人一栏空白。该房屋的国有土地使用证由无锡**理局于1999年8月23日填发，土地使用者赵*。

2014年9月24日，经赵*申请对本案所涉房屋所有权证进行遗失补证，无锡市房屋产权监理处填发WX1000898556房屋所有权证，载明：房屋座落曹张新村80-102，所有权人赵*，共有人许*。

2014年10月20日，赵*、许*向曹张新村80号102室占有人发出《立即搬离曹张新村80-102室房产的通知函》，载明：无锡市曹张新村80-102室房产属于赵*及配偶许*共有房产，但赵*、许*发现该房产被他人非法占用；正式通知非法占用人、使用人，立即搬离曹张新村80-102室房产，否则将采取法律途径维护权利，一切后果将由非法占用、使用人承担。

另查明：任**、赵*将曹张新村80号102室房屋的钥匙、房屋所有权证、国有土地使用证交付吴**后，吴**实际居住使用曹张新村80号102室房屋。

2013年5月25日，吴**与李**签订《租赁协议》1份，约定：吴**赵*自愿将座落于曹张新村80号102室房屋出租给李**吴**用于居住，出租日期自2013年6月1日至2015年5月30日止；李**吴**应于每月15日前支付当月房租1200元。经双方协商一致，可以解除合同；甲乙双方违反上述约定的，视为违约，应当向守约方支付违约金。2014年12月20日，双方吴**又与李**签订《协议》1份，约定：鉴于2014年10月起，赵*经常至曹张新村80号102室闹事，要求承租人李**搬离该房屋，并采取上门吵闹、贴函、停电和停水，该行为已经影响了承租人李**正常生活。；吴**同意免除李**两个月房租（即2014年12月及2015年1月）作为补偿，李**对此事不再追究。

再查明：赵*与许*于1994年11月登记结婚。曹*新村80号102室房屋系赵*于1998年6月通过职工购买公有住房取得所有权。

上述事实，由《房屋产权有偿转让协议书》、《补充协议书》、《收据》、房屋所有权证、国有土地使用证、《通知函》、《租赁协议》、《协议》、《无锡市出售公有住房合同》、《无锡市市区职工购买公有住房申请表》、《江苏省公有住房出售收入专用票据》及当事人陈述等在卷佐证。

一审法院认为

原审法院认为：一、赵*与吴**签订的《房屋产权有偿转让协议书》及《补充协议书》依法成立并合法有效，双方应按约定全面履行义务。理由是：1、赵*与吴**采用书面形式订立转让曹张新村80号102室房屋产权、装修等的合同，该合同自赵*与吴**在书面协议上签字或盖章时成立。根据合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。赵*提出的关于自己虽在上述协议上签字、盖章，但房屋买卖事宜由任**一手操作、自己并不知情的抗辩，原审法院不予采信。2、赵*于1998年6月通过职工购买公有住房取得曹张新村80号102室房屋所有权，此时系赵*与许*夫妻关系存续期间，该房屋属赵*与许*夫妻共同财产应无异议。但当彼时曹张新村80号102室房屋所有权证上登记的所有权人仅为赵*一人，许*并不是经不动产登记机构依法登记的房屋共有人。根据物权登记公示原则，吴**与赵*签订上述协议时完全有理由相信赵*对该房屋具有完全处分权，且上述协议也约定吴**支付相应对价后取得该房屋产权、装修，故对许*提出的认定上述协议无效的抗辩，依法不予采纳。现赵*拒绝协助吴**办理产权过户手续，构成违约，应承担违约责任。

二、关于吴**起诉请求保护其民事权利是否超过诉讼时效期间的问题。首先，双方签订的《房屋产权有偿转让协议书》及《补充协议书》并未明确办理产权过户的具体时间；其次，诉讼时效又称消灭时效，是指权利人在法定的期间内不行使权利即丧失请求法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利的法律制度；再次，办证请求权具有极强的物权属性。故许*提出吴**的诉求超过诉讼时效，不予采纳。

三、赵*不履行合同义务是导致吴**提前解除与李**的租赁协议而造成2400元租金损失的直接原因，依法应由赵*承担赔偿损失的违约责任，故许莉提出的该项诉讼请求系侵权之诉应另案处理的抗辩意见，不予采纳。至于具体违约金的确定，因《房屋产权有偿转让协议书》约定的是一方违约时应向合同相对方支付房款20%的违约金，故应为8000元。分析合同法第一百一十四条第二款内容可知，违约责任应以补偿为主，且吴**并未提供证据证明约定的违约金明显低于其所受到的损失，故吴**无权同时主张约定违约金和因对方违约所造成的损失。

综上，对吴**提出的关于要求赵*、许*协助办理房屋过户登记手续、支付违约金的诉讼请求，依法予以部分支持；对吴**提出的要求赵*、许*赔偿损失的诉讼请求，依法不予支持。对许*提出的确认上述协议无效、要求吴**交还曹张新村80号102室房屋的反诉请求，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，该院判决：一、赵*、许*于判决生效之日起10日内协助吴**办理曹张新村80号102室房屋所有权过户登记手续；二、赵*于判决生效之日起10日内支付吴**违约金8000元。三、驳回吴**的其他诉讼请求。四、驳回许*的反诉诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为883元，由吴**负担80元，赵*负担803元；反诉案件受理费减半收取883元，由许*负担。

上诉人诉称

赵*不服原审判决，向本院提起上诉称：1、本案所涉房产属于赵*与许*的夫妻共同财产，赵*未经许*的同意将房屋转让，属无权处分。2、赵*未收到吴**支付的购房款，吴**并未按《房屋产权有偿转让协议书》的约定履行合同义务。3、本案所涉房屋的权属证书及钥匙等系任佩*交付于吴**，赵*在本案诉讼前并不认识吴**。4、吴**要求赵*、许*协助办理过户手续并支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效期间。5、吴**在签订《房屋产权有偿转让协议书》后未要求赵*协助其办理房屋产权过户登记手续，故赵*并未违约，无需承担违约金。综上，请求撤销原判，改判驳回吴**的原审诉讼请求。

许*亦不服原审判决，上诉称：1、根据房屋产权登记部门的记载，本案所涉房屋在赵*购买登记时即为其与许*的夫妻共同财产，且赵*在2014年申请遗失补证时，许*并未申请作为共有人，房屋产权登记部门仅是根据其原始记载颁发了共有权证，亦说明房屋产权登记部门认可该房产一直系许*与赵*的共有财产。2、赵*未经许*的同意，将本案所涉房屋转让给吴**，属无权处分，相应的房屋转让协议应属无效。3、吴**明知本案所涉房产系许*与吴**共有，但仍然与赵*一人签订转让协议，且迟迟未办理过户手续，故吴**在购买本案所涉房产时存在主观恶意，其不能取得本案所涉房屋的所有权。综上，请求撤销原判，依法改判。

被上诉人辩称

吴**答辩称：1、《房屋产权有偿转让协议书》及《补充协议书》系赵*真实意思表示，其有权处分本案所涉房屋，且吴**已按协议约定履行了付款义务。2、本案所涉房屋已由吴**实际居住使用长达十余年，许*称其对出售房屋的事情不知情，有违常理。3、吴**请求赵*、许*协助办理房产过户手续，系为实现房屋所有权，具备物权请求权性质，不适用诉讼时效的规定。即使适用诉讼时效期间，也应当自权利受侵害之日起计算。4、《房屋产权有偿转让协议书》及《补充协议书》均约定了赵*有协助办理房产过户的义务，但赵*却补办了相应产权证并通知吴**搬离本案所涉房屋，该行为阻碍了吴**获得房屋完整所有权的权利，属违约行为，赵*应承担相应的违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

一审查明的事实，二审予以确认。

二审中，赵*提供以下证据：

1、录音整理资料1份，用以证明李**自2014年5月左右开始租赁本案所涉房屋，吴**在原审中的陈述不是事实。经质证，许*对该证据无异议；吴**对上述资料的真实性不予认可，认为上述录音是否完整、是否经过剪辑，无法判断，且即使录音内容是真实的，也与双方争议的焦点无关。

2、2000年4月10日，吴**与严**签订的《房屋有偿转让协议书》复印件1份，用以证明吴**在买卖其他房产时也约定办理过户手续的，但吴**亦一直未为办理过户。经质证，许*对该证据无异议；吴**认为该证据系复印件，无法确认其真实性，且与本案无关。

二审中，许*向本院提出调查申请，要求对本案所涉房产产权登记薄记载情况进行调查。本院至无锡市房屋产权监理处进行了咨询，该处的工作人员口头答复：因本案所涉房产系房改房，故产权证仅登记为赵*个人的名字，但许*亦在购买该房屋的申购表中签名，仅是未记载在原产权登记证中；本案所涉房屋系赵*与许*的共有财产，如本案所涉房屋需办理过户，则需赵*、许*同时到场签名。经质证，许*、赵*认为原登记条例对房改房没有强制要求办理共有权证，但本案所涉房产在原始登记薄中就记载为其与赵*的共同财产；吴**认为这更加证明本案所涉房产对外公示的所有权人为赵*一人。

本院认为

本案的争议焦点为：一、赵*与吴**签订的《房屋产权有偿转让协议书》及《补充协议书》是否有效，赵*是否有权处分本案所涉房产；二、吴**是否按照上述协议的约定履行了支付购房款的义务；三、赵*是否存在违约行为，应否承担违约责任；四、吴**要求赵*、许*协助办理房产过户手续及支付相应违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。

关于第一个争议焦点，本院认为，《最**法院关于买卖合同司法解释理解与适用》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，虽然本案所涉房屋在与吴**签订房产转让协议前实际系赵*与许*的夫妻共有财产，但赵*、许*以赵*无处分权为由主张买卖合同无效的主张不能成立，故赵*与吴**签订的《房屋产权有偿转让协议书》及《补充协议书》应认定为合法有效。虽然上述房屋转让协议仅有赵*一人签名，但因该房屋具有对外公示效力的产权证仅登记赵*一人为产权人，并无共有人的记载，故对吴**来说，其有理由相信赵*有权处分本案所涉房屋。至于该房屋在产权监理部门的原始登记情况如何，吴**无从判断亦无从知晓。另外，从现有证据看，吴**已实际居住、使用本案所涉房屋达十余年，许*称其对赵*出卖该房屋不知情，有违常理。又因赵*于2014年9月对原有房产证申请遗失补证导致本案所涉房屋现有产权证登记为赵*、许*二人，故在办理相应房产过户手续时，该二人应予协助。

关于第二个争议焦点，本院认为，在赵*签字的《房屋产权有偿转让协议书》及《补充协议书》中，任佩*均作为赵*的代理人签字，故赵*亦有理由相信任佩*有权代赵*收取相应的购房款。2001年11月22日，任佩*已出具收据载明收到了全部购房款，故赵*称吴**未支付购房款的主张不能成立。

关于第三个争议焦点，本院认为，赵*与吴**在本案所涉房屋转让协议约定了赵*需协助吴**办理有关过户手续，但赵*不仅未予协助，还就原产权证申请遗失补证，并要求吴**搬离本案所涉房屋，侵害吴**占有、使用该房屋的权利，应承担相应的违约责任。双方在上述协议中约定如一方违约，应向对方支付房款20%的违约金，故原审法院以总房款4万元的20%即8000元确定赵*应承担的违约金并无不当。

关于第四个争议焦点，本院认为，首先，吴**要求赵*、许*协助办理房产过户手续，系为实现其对房屋的所有权，该所有权系物权，不适用诉讼时效期间的规定。其次，因赵*一直未予协助办理过户手续，故本案所涉房屋转让协议尚在履行过程中，吴**要求赵*就上述转让协议的违约行为承担违约责任，不存在诉讼时效期间已过的问题。

综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1766元，由赵*、许*承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月三十日