扬州市**装有限公司与魏**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人魏**因与被上诉人**安装有限公司（以下简称红旗设备公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2015）扬**初字第3608号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年1月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

红**公司原审诉称，2010年8月6日，红**公司与魏**签订《租赁协议》一份，约定由魏**租用红**公司办公楼西侧的场地、毛坯房，场地东至办公楼西侧混凝土路，西至西边围墙，南至自行车车棚，北至毛坯房，租期为一年，并对租金、违约责任、水电费等作了约定。租赁到期后，红**公司和魏**又于2011年、2012年、2013年、2014年8月20日分别签订了4份租赁协议，内容与2010年8月6日签订的租赁协议基本一致。2015年5月11日，2015年8月20日，红**公司两次发函要求魏**迁让出所租场地及毛坯房，并多次派工作人员找魏**让其迁让，魏**拒不迁让。红**公司诉请原审法院判令：魏**立即腾空、迁让所租场地、毛坯房，并承担自2015年8月21日起至实际迁让出所租场地、毛坯房之日止的使用费。

红旗设备公司原审中提供的证据有：集体土地使用证，租赁协议5份，特快专递2份及回执1份。

一审被告辩称

魏**原审辩称，魏**租赁红旗设备公司的厂房及场地用于经营废纸打包，因废纸打包需要大型打包机等设备，所以需要租很长时间，红旗设备公司让魏**租用办公楼西面的空地时，魏**问红旗设备公司租几年，红旗设备公司的冯总说一年一签，一天不拆迁就一直租给魏**使用，另外两年不涨房租费。故魏**就对经营的废品收购投入大量资金，如果现在要魏**迁让租用场地，会倾家荡产，魏**不同意腾空迁让租用场地。

一审法院查明

原审查明：红旗设备公司及其委托人冯**（甲方）与魏**（乙方）于2010年至2014年期间连续签订五份《租赁协议》。双方于2014年8月16日签订的《租赁协议》中约定：1、甲方将红旗安装公司的办公楼西侧地块出租给乙方使用（四址：办公楼西侧混凝土路以西，西边围墙以东，自行车棚以北，南排毛坯房以南）；2、乙方在租用地块上集中打包废旧黄纸板箱，不得从事零星收购业务，不得转租；3、毛坯房租用范围为南排的毛坯房东起2-4栋毛坯房，毛坯房内现有财物只能在房内调整堆放，不得搬到屋外堆放；4、本协议租赁年租金为陆万元正，签协议时一次性付清；5、本租赁时间为2014年8月20日至2015年8月20日，在租赁期间如发生政策性拆迁，乙方应积极配合政府拆迁，如政府拆迁有搬迁费补偿，属这块地上的乙方搬迁费由乙方享受。

2015年5月11日，红旗设备公司向魏**发函，内容为“红旗公司委派冯**代表我司于2014年8月16日与你签订了《租赁协议》一份，协议约定将红旗公司的办公楼西侧地块等出租给你使用，期限为一年。现还有三个月即将租赁期满，因我公司对出租地块有其他的使用计划，决定暂不再对外租赁。我们双方签订的租赁协议期满后即收回，故特提前发函通知你，请你尽早做安排，以确保搬迁工作的顺利进行”。魏**收到该函件。

2015年8月20日，红旗设备公司再次向魏**发函，内容为“红旗公司委派冯**代表我司于2014年8月16日与你签订了《租赁协议》一份，协议约定将红旗公司的办公楼西侧地块等出租给你使用，期限为一年。到期日为2015年8月20日。我司已于2015年5月11日和今年8月15日分别以快递和短信的方式告知了你，通知你出租给你的地块等有其他的使用计划并请你迅速搬出。今日租赁已到期，敬请你给予谅解并立即搬出”。魏**收到该函件。

一审法院认为

原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。红旗设备公司与魏**签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据租赁协议的约定，租赁期限为2014年8月20日至2015年8月20日止，红旗设备公司在租赁期满前2015年5月11日、8月20日分别向魏**发出函告知不再租赁要求收回场地，故在租赁期届满后，红旗设备公司要求魏**腾让租赁场地，符合法律规定，依法应予支持。租赁关系终止至实际交还承租场地前，魏**继续使用承租场地，有义务支付相应的场地使用费，因此魏**应支付红旗设备公司自2015年8月21日起至实际交还租赁场地之日止的使用费。至于场地使用费的标准，红旗设备公司主张按照合同约定的年租金60000元计算，未超出合理范围，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告魏**于本判决发生法律效力之日起二十日内将承租的位于扬州市**装有限公司办公楼西侧地块（东至红旗设备公司办公楼西侧的混凝土路，西至红旗设备公司西边围墙，南至自行车车棚，北至毛坯房）及南排毛坯房东起2-4栋腾让并返还给原告扬州市**装有限公司；二、被告魏**于本判决发生法律效力之日起二十日内给付原告扬州市**装有限公司使用费（自2015年8月21日起至实际交还承租场地之日止，按年租金60000元计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费160元，依法减半收取80元，由被告魏**负担（红旗设备公司同意其预交案件受理费中由魏**向其直接支付，原审法院不再退还，由魏**在本判决生效之日起十日内向红旗设备公司支付）。

上诉人诉称

判决作出后，魏**不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉的主要理由为：一、红旗设备公司作为本案的原审原告主体不适格，租赁协议由冯**与魏**签订，没有加盖红旗设备公司的印章，应以冯**作为本案原告；红旗设备公司在原审举证的《集体土地使用权证》中土地使用者为邗江县**装有限公司，并非上诉人扬州市**装有限公司；二、即便确认红旗设备公司为本案适格原告，但是双方已经口头约定租赁标的物一天不拆迁就一直租赁给魏**使用；三、原审判决要求魏**在20天内返还租赁标的物，期限过短，应该予以延长；原审判决要求魏**按照年租金6万元的标准支付使用费，不正确。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人红旗设备公司答辩称：一、红旗设备公司具备原审适格主体身份，冯*华系红旗设备公司的副总经理，其签订协议的行为系公司的职务行为，扬州市**装有限公司是由原邗江县红旗工业设备安装更名而来，对讼争场地享有合法的使用权；二、魏**认为双方口头约定租赁物可以使用到拆迁的说法无证据支持，也与事实不符；三、原审判决魏**于原审判决发生法律效力之日起二十日内将承租的位于扬州市**装有限公司办公楼西侧地块及南排毛坯房东起2-4栋腾让并返还给红旗设备公司是正确的，魏**要求延长时间无依据；四、魏**在租赁期满后，仍然使用上述场地，应支付场地使用费，原审按照原租赁协议标准计算使用费是合理的。综上，请求二审法院驳回魏**的上诉，维持原判。

本院查明

经审理查明，原审判决查明的基本事实属实，本院依法予以确认。

二审中，红旗设备公司提供江苏省**管理局名称变更核准通知书复印件一份，扬州市**管理局企业登记资料查询表原件一份，证明扬州市**装有限公司是由原邗江县红旗工业设备安装更名而来。经质证，魏**认为变更核准通知书系复印件，无法确认其真实性；认可企业登记资料查询表真实性。

二审中，魏红波未提供新的证据。

本院认为

本案二审的争议焦点为：一、扬州市**装有限公司是否具备原审原告主体资格？二、原审法院判决魏**在20日内腾让并返还租赁物，并按照6万元一年支付使用费是否有事实和法律依据？

关于争议焦**，本院认为，红旗设备公司具备原审原告主体资格。理由如下：根据红旗设备公司提供的企业登记资料查询表和集体土地使用证，可以证明扬州市**装有限公司是由原邗江县红旗工业设备安装公司更名而来，对讼争场地享有合法的使用权；现魏**在租赁期满后，仍然使用上述场地，作为土地合法使用权人，红旗设备公司有权要求魏**支付场地使用费，因此，红旗设备公司具备原审原告主体资格。关于魏**认为租赁协议由冯**与魏**签订，应以冯**作为本案原审原告的上诉主张，本院认为，冯**系红旗设备公司的副总经理和股东之一，其签订协议系代表红旗设备公司的职务行为，故对魏**的该项上诉理由，本院不予采信。

关于争议焦点二，本院认为，原审法院判决魏**在20日内腾让并返还租赁物，并判决魏**按照6万元一年支付使用费具有事实和法律依据。理由如下：第一，关于魏**认为双方曾口头约定租赁物可以使用到拆迁，故红旗设备公司无权要求魏**腾让搬迁的主张，红旗设备公司否认双方有过此约定，魏**未提供证据支持该主张，且根据双方签订的五份租赁协议均明确约定其租赁期限均为一年，因此，对魏**的这一上诉理由，本院不予采信。第二，关于魏**认为原审判决魏**在20日内腾让并返还租赁物，期限过短的上诉理由。本院认为，租赁协议约定的租赁期限截至2015年8月20日，红旗设备公司已经提前三个月告知魏**不再续租合同，此时，魏**已经知晓无续租的可能性，客观上魏**在租赁协议到期前，可以进行腾让搬迁的相关准备工作。原审在综合考虑出租人催告腾让通知的发出时间，出租人的续租意愿，承租人的经营状况和魏**腾让搬迁所需准备时间等因素，认定魏**在原审判决生效后20日内腾让并返还租赁物，并无不当，本院予以维持。第三，关于本案租赁物使用费的标准，原审按照原租赁合同约定的年租金60000元计算，并无不当，本院予以维持。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费160元由上诉人魏**承担（已交）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十五日