李**与苏州赢海**问有限公司、昆山**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人苏州赢海方略房地**有限公司（以下简称赢海公司）因与被上诉人李**、昆山**有限公司（以下简称佳茂缘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆花民初字第00824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2015年4月19日，李**与佳**公司签订《摩玛广场定购书》，约定由李**购买佳**公司（以下简称佳**公司）开发的昆山市摩玛广场2幢411室房屋，房屋总价330858元，一次性付款，建筑面积55.81平方米，定金20000元。该定购书中约定签订本定购书后三天内签订正式房屋买卖合同并按约定方式付款。双方未能依《摩玛广场定购书》中约定签订正式房屋买卖合同，李**表示系无法联系到佳**公司，李**曾联系佳**公司的销售也无果，庭审中佳**公司出具情况说明，表示佳**公司因经营困难员工基本辞退故无法与李**签订正式购房合同。同日，李**与赢**司签订《团购服务协议书》，该协议书中约定乙方（李**）享有“缴25000元团购活动服务费享受50000元购房价格优惠”（备注：王**批此套价格团购费实收15000元。该协议书中还约定，乙方不愿意参与团购购房活动，或乙方参与甲方组织的团购活动后，如未能通过团购活动与开发商达成意向房源交易的（以签署《房屋认购书》、《房源确认单》等类似协议为判断标准，甲方（赢**司）应当无息退还团购活动服务费。乙方通过甲方组织的团购活动，选中意向房源并与开发商签署《房屋认购书》后，团购活动服务费将不再予以返还，同时，甲方有义务向乙方开具正规服务费收据。签订该定购书当日，赢**司收取李**团购费15000元、定金20000元，共计35000元。

另查明，2015年3月19日，佳**公司与赢**司签订《昆山摩玛自由城代理合同》，约定在2015年3月21日至2015年5月31日由赢**司代佳**公司销售摩玛自由城房屋。但该代理合同并未约定定金的最终收取方为赢**司。庭审中佳**公司也明确赢**司无权收取该定金。

再查明，李**曾因预付定金联络不到佳茂缘公司无法购买房屋报警，陆家派出所出具书面说明，证明2015年5月13日，李**报警称买房人付了定金，约好去付全额房款找不到对方的情况。

上述事实由《摩玛广场定购书》、刷卡确认清单、《昆山摩玛自由城代理合同》、公安机关证明以及当事人在庭审中的陈述予以证实。

原审原告李**公司的诉讼请求为：1、佳**公司、赢**司连带返还李**已交款项共35000元人民币；2、本案诉讼费用由佳**公司、赢**司承担。

一审法院认为

原审法院认为，李**与佳**公司之间签订的《摩玛广场定购书》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，双方应依约履行各自的义务。李**有继续履行合同的诚意，佳**公司明确表示公司员工被辞退，公司经营状况不好，无法正常履行合同。关于定金的返还，鉴于合同签订的主体为李**及佳**公司，故佳**公司有返还定金义务。李**要求佳**公司、赢**司连带返还该20000元，但实际收取该定金的相对方为赢**司，且赢**司目前仍未将该20000元交付佳**公司，虽佳**公司与赢**司有合作以及佣金的结欠问题，但赢**司无论是从代收的角度还是无权收取的角度，都应对该20000元予以返还，若赢**司与佳**公司有其他结欠款项，可另行提起诉讼处理纠纷。关于团购费15000元，鉴于李**与赢**司在《团购服务协议书》中明确约定“乙方通过甲方组织的团购活动，选中意向房源并与开发商签署《房屋认购书》后，团购活动服务费将不再予以返还”，李**与佳**公司已签订《摩玛广场定购书》且明确了意向房源，故该团购费不应予以返还。

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条之规定，判决：一、由苏州赢海**问有限公司、昆山**有限公司连带共同返还李**购房定金20000元，于判决生效后十日内支付给本案原告。二、驳回李**的其他诉讼请求。案件受理费675元，减半收取338元，由李**负担169元，苏州赢海**问有限公司、昆山**有限公司承担169元。

上诉人诉称

上诉人赢**司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、赢**司收取购房定金有佳**公司的事实授权，购房定金应视为佳**公司已经收取。首先、赢**司作为佳**公司的售房代理人，在进行代理售房的业务过程中，佳**公司一直有业务人员、财务人员在售楼处陪同，购房人在与佳**公司签订摩玛广场定购书时就是由佳**公司工作人员盖公章的，佳**公司明知定购书约定签署时交付购房定金，但其未直接收取，而是由赢**司收取，这就说明了佳**公司实际授权赢**司收取购房定金。其次、佳**公司在与赢**司刷*确认清单中确认了2万元定金已收，并标注为欠款佣金，这就说明佳**公司对赢**司代收2万元购房定金进行认可，并对该定金用途作出了处置。再次、佳**公司与赢**司之间签订的昆**自由城代理合同第六条第1点对欠付佣金还款及赢**司收取的方式进行了约定，该约定与刷*确认清单对定金的收取及用途完全一致。故而，佳**公司授权赢**司代为收取购房定金用于支付佳**公司此前欠付赢**司的佣金，是明确的事实。二、赢**司并非李**与佳**公司房屋买卖合同关系的当事人，不应负有返还定金的义务。摩玛广场定购书是由李**与佳**公司签订，赢**司不是买卖双方中的任何一方。李**在定购书签订时将购房定金交由赢**司代收，佳**公司在刷*清单中对代收2万元定金的事实予以确认并对该2万元用途作出处置用于支付欠付赢**司的佣金。房屋买卖合同无法继续履行的相应责任应在买卖双方之间发生，与赢**司无关。赢**司不应负有与佳**公司共同返还定金的义务。综上，原审法院认定事实不清，请求二审法院撤销原审判决并依法改判驳回李**对赢**司的诉讼请求，案件诉讼费用由李**、佳**公司负担。

被上诉人辩称

被上诉人李**二审辩称：对于定金两万元由赢**司、佳**公司连带支付没有异议，但团购费一万五千元也应一并返还。

被上诉人佳茂缘公司二审辩称：佳茂缘公司无需承担定金返还责任。我方在与李**签订定购书之后定金应由我方收取，但佳茂缘公司私自收取，我方也是利益受害方，基于我方没有收到定金，故不存在返还定金的责任。此外，赢**司称我方授权其收取定金没有事实依据。

本院查明

二审经审理查明事实与原审法院一致。

本院认为

本院认为，李**与佳**公司签订的《摩玛广场定购书》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。现因佳**公司的原因无法与李**签订正式购房合同，定购书所涉的购房事宜无法继续履行，李**据此要求佳**公司返还已支付的定金20000元合法有据，原审法院对此予以支持并无不当。至于赢**司是否应承担连带返还定金的责任，因该定金实际由赢**司收取，而赢**司与佳**公司签订的代理合同并未约定定金的最终收取方为赢**司，故赢**司应将收取的定金先支付给佳**公司。现赢**司并未将该款项交付给佳**公司，故赢**司应与佳**公司承担连带返还该20000元定金的责任。虽赢**司上诉认为其系基于佣金结欠问题而实际有权取得该定金，但赢**司提供的刷卡确认单并非双方对结欠佣金支付的结算，故本院对赢**司该上诉主张不予采信。至于赢**司与佳**公司之间结欠款项问题，可由赢**司与佳**公司另行解决。至于团购费15000元，因李**已与佳**公司签订定购书并明确了意向房源，根据李**与赢**司签订的《团购服务协议书》的约定，该团购费赢**司无需返还李**。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人赢**司的上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费675元，由上诉人苏州赢海方略房地**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月十九日