上海锐**有限公司、上海锐**有限公司昆山分公司等与上海锐**有限公司、上海锐**有限公司昆山分公司等财产损害赔偿纠纷再审民事判决书

审理经过

再审申请人上海锐**有限公司（以下简称上**公司）、上海锐**有限公司昆山分公司（以下简称上房物管昆山分公司）因与被申请人昆山神**限公司（以下简称昆**公司）、昆山**有限公司（以下简称昆**公司）、黄**财产损害赔偿纠纷一案，不服本院（2013）苏中民终字第0864号民事判决，向江苏**民法院申请再审。江苏**民法院于2014年9月10日作出（2014）苏审二民申字第0502号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人上**公司、上房物管昆山分公司共同的委托代理人毛**、朱*、被申请人昆**公司的委托代理人江和军、被申请人昆**公司的委托代理人陆**到庭参加诉讼。被申请人黄**经本院传票传唤，无正当事由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院查明：2010年12月22日凌晨，因屋顶漏水致昆**公司办公场所（即昆山**丽嘉花园X号楼X层X室，建筑面积1448.97平方米；昆山**丽嘉花园X号楼X层XX-XX室，建筑面积共计1183.13平方米，以下简称涉案房屋）内财物发生损毁，该起事故系因位于富丽嘉花园地下车库的消防水泵的进水开关由自动变为手动后，水量过大而未及时将上述开关复位，导致昆**公司所租用场地楼顶水箱水位超过标准而溢出所致。事发时，上房物管昆山分公司为富丽嘉花园提供物业管理服务，庭审中，其未能提供对地下车库消防水泵进行日常巡查、维护的记录。2010年12月28日，上房物管公司物业工作人员至昆山市公安局城西派出所报警称，昆山**丽嘉花园地下车库泵房房门已被撬开，并且有人打开了消防水泵的控制按钮，导致小区部分房屋被淹。

另查明：经**峰公司申请，一审法院委托昆山**证中心对涉案房屋因本次漏水所造成的装修损失、租金损失予以鉴定。2011年4月19日，一审法院会同昆**公司、上房物管昆山分公司、昆山**证中心对涉案房屋的装修损失进行了现场勘查。昆山**证中心于2011年4月21日作出昆价民鉴（2011）10号《关于漏水室内装修受损的价格鉴证结论书》，载明：因漏水致室内受损的装修价值为79939元。该次鉴定费用为1200元。2011年6月22日，昆山**证中心作出昆价民终（2011）第7号《终止价格鉴证通知书》，载明：同地段相同类型房屋租金可比实例少，确定租金价格困难，故无法对所涉标的进行鉴定，根据价格鉴证有关规定，我单位决定予以终止。

经昆**公司申请，一审法院又委托东南建设工程安全鉴定有限公司对涉案房屋因漏水受损所造成装修损毁的修复方案及修复时间予以鉴定。2011年11月17日，一审法院会同昆**公司、上房物管昆山分公司、东南建设工程安全鉴定有限公司对涉案房屋受损现状进行了现场勘查。2011年12月6日，东南建设工程安全鉴定有限公司作出第SF201112108号《昆山市玉山镇花园路XXXX号富丽嘉花园店面房漏水受损修复方案司法鉴定报告》，载明：1、墙面乳胶漆修复范围为因渗漏造成的墙面水迹处，主要集中在乳胶漆墙面根部（踢脚线以上）以及伸缩缝周围墙面，四层已进行修复，修复范围参照昆价民鉴（2011）10号《关于漏水室内装修受损的价格鉴证结论书》鉴证明细表中的涂料项目；修复方法为拆除踢脚线，沿水迹边缘并向外扩大100mm，将存在水迹的乳胶漆层和腻子层打磨、清除，按照原设计要求，重批腻子，喷涂（刷）乳胶漆，最后按设计要求恢复被拆除的踢脚线；2、墙面壁纸修复范围为因渗漏造成墙面水迹处，修复范围参照昆价民鉴（2011）10号《关于漏水室内装修受损的价格鉴证结论书》鉴证明细表中的墙纸项目；修复方法为拆除踢脚线，撕掉有水迹的整张壁纸，打磨基层表面的水迹，用腻子刮抹平整，按照原设计要求，重新裱糊新的壁纸，最后按设计要求恢复被拆除的踢脚线；3、吊顶修复范围为因渗漏造成的吊顶水迹处，矿棉板吊顶范围有：三层技术员办公室共5块，三层员工就餐区伸缩缝两边共35块，四层工程科长办公室共23块；塑料板吊顶范围有三层卫生间门口通道共5块；石膏板吊顶范围有：一层门厅2.6m×4.5m，三层小会议室2.65m×0.9m，三层通道14.2m×3m，三层卫生间前厅1m×0.3m；修复方法为对有水迹的矿棉板、塑料板吊顶重新更换，对有水迹的石膏板吊顶按照墙面乳胶漆的处理方法进行修复。本次鉴定费用为15000元。

经昆**公司申请，一审法院又委托苏州市**事务所对上述修复方案的工程造价及修复时间进行鉴定。苏州市**事务所于2012年3月28日作出苏造价鉴（2012）第03-28号《关于昆山市玉山镇富丽嘉花园装潢恢复工程造价鉴定结论书》，结论为：鉴定标的工程造价为122943.42元（备注：我方工程师在现场实测时因四层损坏部分的装修已经全部修复完成，现参照图纸和昆山**证中心以及东南建设工程安全鉴定有限公司之前的鉴定完成）；从现有工程量定额测算出需要修复人工313个工日，所以按正常施工程序，此工程需要修复时间为1个月。本次鉴定费用为6000元。

经昆**公司申请，一审法院又委托昆山信衡**咨询有限公司对昆山市玉山镇富丽嘉花园2号楼3层2室、4层18-32室的租金损失予以鉴定。昆山信衡**咨询有限公司于2012年6月8日作出昆信衡法鉴2012（016）号《昆山市玉山镇富丽嘉花园X号楼X室、XX-XX室房地产司法鉴定评估报告》，结论为：估价时点为2010年12月22日；采用收益法原理进行评估，确定估价对象在估价时点时满足全部假设限制条件下的评估价值为月租金55156元，单位日租金为0.69元／日／平方米。本次鉴定费用为32762元。

又查明：2005年6月16日，昆**公司与上房物管公司签订《昆山市前期物业管理委托合同》一份，约定：昆**公司将昆山**园小区（总建筑面积285780平方米，其中住宅226800平方米，商铺23000平方米，共建配套4800平方米，地下车库31180平方米，东至江浦路，西至虹祺路，北至萧林路，南至花园路）委托上房物管公司实行物业管理服务，委托管理服务期限为自本合同签订之日起至业主大会与上房物管公司或者其他物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止；关于物业管理服务质量，设备运行良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备。庭审中，上房物管公司、上房物管昆山分公司认可上述小区的物业管理服务实际由上房物管昆山分公司予以承担，服务标准参照《江苏省住宅物业管理服务标准》中的四级执行。

再查明：上房物管昆山分公司系上房物管公司的分支机构。昆山**丽嘉花园X号楼X层X室、X层XX-XX室，系案外人秦某某所有，现由秦某某出租给昆**公司，事故发生时涉案房屋由昆**公司及昆山市**有限公司（以下简称冠**公司）共同使用。庭审中，案外人秦某某及冠**公司同意对于本起事故所引起的损失均由昆**公司予以主张。另涉案房屋最东侧1-4楼为楼梯，最西侧1层为“聚宏房产”使用。黄*新系昆山市玉山镇张家港市好又多连锁超市罗马假日加盟店业主，该加盟店与昆**公司共用同一消防水泵，于2010年11月16日进行超市内装修消防设计备案，同年12月23日进行竣工验收，2011年1月7日，该超市正式通过竣工验收消防检查。

上述事实有现场照片、房屋租赁协议书、询问笔录、《关于漏水室内装修受损的价格鉴证结论书》、《昆山市玉山镇花园路XXXX号富丽嘉花园店面房漏水受损修复方案司法鉴定报告》、《关于昆山市玉山镇富丽嘉花园装潢恢复工程造价鉴定结论书》、《昆山市玉山镇富丽嘉花园X号楼X室、XX-XX室房地产司法鉴定评估报告》、《昆山市前期物业管理委托合同》、说明、工商登记资料及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。

一审原告昆**公司的诉讼请求是：1、昆**公司、上房物管公司、上房物管昆山分公司共同赔偿昆**公司因漏水造成的房屋装修及物品损失355156元；2、昆**公司、上房物管公司、上房物管昆山分公司共同赔偿昆**公司因漏水产生的租金损失（按70000元／月自2010年12月22日起至2013年2月8日止）；3、本案诉讼费用由昆**公司、上房物管公司、上房物管昆山分公司负担。

一审法院认为

一审法院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，上房物管昆山分公司为昆**公司所租用房屋所在小区的物业管理企业，其应按合同约定及相关规定对小区进行物业管理，对相关设施进行保养、检修。庭审中，上房物管公司、上房物管昆山分公司认可其物业服务标准参照《江苏省住宅物业管理服务标准》四级标准执行。根据《江苏省住宅物业管理服务标准》第4.2.3.1.4条关于给水设施四级服务标准的规定，对于消防泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态，应建立巡视制度，但上房物管昆山分公司却未能提供对消防泵房进行巡查维护的记录，其应承担举证不能的法律后果，故而，其未能充分履行物业管理合同中其应承担的相关义务，对本起事故的发生具有过错，最终导致昆**公司的损失，其应当承担侵权责任。上房物管昆山分公司无独立法人资格，上房物管公司作为其总公司，应对其不能清偿部分承担清偿责任。

关于上房物管公司、上房物管昆山分公司提出泵房门锁被撬开，昆**公司损失系他人打开供水开关所致的辩称意见，一审法院认为，上房物管公司物业工作人员至公安机关报警时，已距事发之日达6日之久，不能确认事发时该门锁已被撬，而且门锁被撬的事实也未经公安机关确认，故对此辩称意见，一审法院不予采纳。

关于上房物管公司、上房物管昆山分公司提出漏水系由昆山市玉山镇张家港市好又多连锁超市罗马假日加盟店为通过消防验收擅自打开供水开关所致的辩称意见，一审法院认为，对此，昆**公司应负有举证责任，而仅凭现有证据无法确认昆**公司所述事实，故对该辩称理由，一审法院亦不予采纳。

关于上房物管公司、上房物管昆山分公司提出昆**公司将其最西侧房屋出租给“聚宏房产”使用，其无法对楼顶水箱进行维护的辩称理由，一审法院认为，本起事故发生的原因系因地下车库水泵的问题，未能维护水箱与本起事故的发生并无直接因果关系，即使确实由于昆**公司将其最西侧房屋出租给“聚宏房产”使用，上房物管公司也未能证明其在对水箱维护过程中受到阻碍，故而，对此辩称意见，一审法院亦不予采纳。

综上，上房物管昆山分公司应对本起漏水事故对昆**公司所造成的损失承担全部赔偿责任。上房物管公司对上房物管昆山分公司不能清偿部分承担清偿责任。昆**公司作为昆**公司所在小区的开发商，对本起事故的发生无过错，与损害结果也无因果关系，其不应承担赔偿责任。根据现有证据，也无法证明黄**与本起事故的发生有因果关系，因而，其也不应承担赔偿责任。

昆**公司因本起事故造成的损失，一审法院认定如下：1、房屋装修及物品损失，昆**公司主张355156元。经鉴定，房屋装修损失为79939元，装潢修复费用为122943.42元。一审法院认为，昆**公司因本次漏水事故确实导致房屋装修发生损失，由于装修损毁后，昆**公司需对装修进行修复，该损失不仅仅指装修物的损毁，应为装修损毁后的修复费用，而相关装修损毁范围也是经过一审法院组织现场勘查确定，因此，对于该部分装修损失一审法院认定为122943.42元。对于其他物品损失，昆**公司未向一审法院提供相应证据，不予认可。2、租金损失，昆**公司主张按70000元／月为标准自2010年12月22日起计算至2013年2月8日止。一审法院认为，昆**公司办公场所因本起漏水事故发生致其装潢受损导致无法正常实现其使用价值，因此，可参照昆**公司办公场所的租金标准确认其因涉案房屋使用价值无法实现而遭受的损失。经鉴定，昆山市玉山镇富丽嘉花园X号楼X层X室，X层XX-XX室在2010年12月22日的月租金为55156元，单位日租金为0.69元／日／平方米。关于租金损失计算的时间问题，一审法院认为，事发以后，昆**公司为利于纠纷解决，保护现场不被破坏，至现场损失确定前的期间、修复时间以及组织经营的时间应予计算租金损失。现场损失确定的时间可以一审法院会同相关鉴定机构对修复方案进行现场勘查的时间为依据，即应计算至2011年11月17日，该期间共计约12个月；涉案房屋装潢修复时间为1个月。综上，综合各方面因素考虑，一审法院酌情认定昆**公司的租金损失计算期间为11个月。因此，昆**公司的租金损失可确认为606716元（55156元／月×11个月）。

综上，上房物管昆山分公司应赔偿昆**公司装修损失122943.42元、租金损失606716元。上房物管公司对上房物管昆山分公司不能清偿部分承担清偿责任。

2012年12月6日，一审法院作出（2012）昆民初字第1484号民事判决：一、上房物管昆**公司于判决生效后十日内赔偿昆**公司装潢修复费用122943.42元、租金损失606716元；二、上房物管公司对上述第一项中上房物管昆**公司不能清偿部分承担清偿责任；三、驳回昆**公司对昆**公司、黄**的诉讼请求。案件受理费10978元，由昆**公司负担1270.5元，由上房物管公司、上房物管昆**公司负担9707.5元。装修损失鉴定费1200元，由昆**公司负担。装潢修复方案鉴定费15000元、装潢修复价格及修复时间鉴定费6000元、租金损失鉴定费32762元，由上房物管公司、上房物管昆**公司负担。

二审上诉人诉称

昆**公司不服一审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋租金损失应计算至可以装修后三个月而不应计算至2011年11月17日。

上房物管公司、上房物管昆山分公司不服一审判决，向本院提起上诉称：（一）一审法院未查清本案事故的真正原因，上房物管公司、上房物管昆山分公司不应承担赔偿责任；（二）租金损失计算了11个月缺乏依据，2011年4月第一次鉴定时昆**公司就可以进行维修。请求二审法院撤销一审判决，诉讼费由昆**公司负担。

二审被上诉人辩称

二审被上诉人昆**公司答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉。

二审被上诉人黄**未作答辩。

二审法院查明

本院二审查明的事实与一审一致。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。

二审法院认为

本院二审认为：本案的争议焦点是：（一）漏水事故责任认定；（二）租金损失认定。

（一）关于漏水事故责任认定的问题。本院二审认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中，昆**公司与上房物管昆山分公司之间物业服务合同依法成立，上房物管昆山分公司作为物业服务企业，应当全面履行合同，包括通过设备的维修养护，确保各种设施设备的正常运行，防范消防、水患等事故发生。2010年12月22日凌晨，因位于富丽嘉花园地下车库的消防水泵的进水开关由自动变为手动后，水量过大而未及时将上述开关复位，导致昆**公司租用场地因楼顶水箱水位超过标准而受淹，并发生财物损毁，由于上房物管昆山分公司未能提供对地下车库消防水泵进行日常巡查、维护的记录，该起事故可以认定系其怠于履行安全管理义务所致，故应承担赔偿责任。因上房物管昆山分公司无独立法人资格，上房物管公司作为其总公司对其不能清偿部分承担清偿责任。

（二）关于租金损失认定的问题。本院二审认为，昆**公司办公场所因漏水事故导致无法正常使用，上房物管昆山分公司应承担参照办公场所的租金标准确定房屋无法使用期间的损失。根据昆山信衡土地房地产**有限公司作出的鉴定结论，昆山市玉山镇富丽嘉花园X号楼X层X室、X层XX-XX室月租金为55156元，单位日租金为0.69元／日／平方米。关于租金损失计算的起止时间，一般而言，从侵权发生之日起至恢复原状期间应予计算，因此，一审法院认为现场损失确定前的期间、修复时间以及组织经营的时间应予计算租金损失并无不当。就本案而言，侵权行为发生日为2010年12月22日，根据昆**公司要求对房屋因漏水受损所造成装修损毁的修复方案及修复时间进行鉴定的申请，2011年11月17日，一审法院会同昆**公司、上房物管昆山分公司及东南建设工程安全鉴定有限公司对上述房屋受损现状进行了现场勘查。至此，现场损失已经固定，损失确定的时间亦可以此为依据。至于上房物管公司、上房物管昆山分公司主张的2011年4月19日第一次现场勘查时间，当时只是对涉案房屋的装修损失进行了现场勘查，而非对全部损失进行固定，因此不能作为止损点来确定损失。此外，昆**公司主张涉案房屋租金损失应计算至可以装修后三个月亦无依据。故一审法院认定现场损失确定的时间应计算至2011年11月17日，房屋装潢修复时间为1个月，酌定租金损失计算期间为11个月并无不当。二审上诉人的上诉理由均不成立，本院二审不予支持。

本院二审于2013年9月26日作出（2013）苏中民终字第0864号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21956元，由昆**公司负担10978元，上房物管公司、上房物管昆山分公司负担10978元。

再审申请人称/抗诉机关称

上房物管公司、上房物管昆山分公司申请再审称：（一）事故发生后，上房物管昆山分公司天天目睹昆**公司在涉案房屋内正常办公，涉案房屋水、电使用也处于正常状态。涉案房屋和昆**公司所称因漏水事故导致其另行租赁的人民路XX号房屋第四层（以下简称人民路房屋），都是昆**公司向秦某某租赁的，昆**公司法定代表人秦**与秦某某之间是亲戚关系。涉案房屋与人民路房屋的租金都是235453元／月，但涉案房屋的面积是2634.1平方米，人民路房屋的面积只有735平方米。人民路房屋的租赁合同上，秦某某的签字日期是2010年12月22日，昆**公司的盖章日期却是2011年12月22日。昆**公司也未提供人民路房屋的租金发票和付款凭证。经江苏省苏州市苏城公证处现场公证，人民路房屋在2011年6月8日空空荡荡，大门紧锁，处于招租状态。综上，昆**公司所称的因涉案房屋漏水另行租赁人民路房屋的事实，根本不存在。（二）根据一审第一次鉴定即昆山**证中心2011年4月21日出具的价格鉴证结论书，涉案房屋财产损失仅为79939元，一、二审法院认定租金损失606716元，明显不切实际，严重违背公平、正义原则。昆**公司的受损面积只有一部分涂料、踢脚线、墙纸、地毯等，受损部位主要集中在餐厅和一间会议室，办公室几乎没有任何影响，因此，即使存在租金损失，也不能以全部房屋面积计算。（三）一审法院共启动了四次鉴定，但第三次、第四次鉴定均没有通知上房物管公司和上房物管昆山分公司，鉴定程序不合法。第三次鉴定和第一次鉴定内容完全重复，只是得出的损失金额更高。一、二审法院最终以第三次鉴定结论作为昆**公司实际损失的依据，不合法。一审四次鉴定历经一年三个月时间，导致昆**公司无法及时修复，一、二审法院把拖延诉讼的责任强加给上房物管公司和上房物管昆山分公司，判定上房物管公司和上房物管昆山分公司赔偿11个月的租金损失，缺乏公平性和公正性。昆**公司即使存在租金损失，计算期限也只有1个月，因为鉴定报告认定的修复期限是1个月。（四）昆**公司私自封闭消防通道，出租给“聚宏房产”使用，造成上房物管昆山分公司无法对楼顶水箱进行日常维护，本案事故发生时也无法及时对楼顶水箱进行维修止损，导致损失扩大。

再审被申请人辩称

被申请**峰公司辩称：（一）本案财产损失的发生是上房物管昆山分公司没有按照物业管理合同及相关规定提供物业服务，疏于管理，对消防泵及管道阀门没有每月检查维护造成的。（二）本案事故的发生是地下室车库水泵造成的，与上房物管昆山分公司无法维护楼顶水箱无关。昆**公司没有封闭消防维修通道，“聚宏房产”使用的房屋通过了竣工验收、消防备案和消防检查。上房物管昆山分公司也未提供证据证明其在日常的水箱维护中受到阻碍。（三）上房物管公司、上房物管昆山分公司未提供证据证明昆**公司没有重新租房的事实。人民路房屋是在涉案房屋被淹的紧急情况下临时、短期租赁的，租金肯定较高，这是行业惯例。人民路房屋租赁合同上秦某某与昆**公司签章时间不一致，明显是笔误。该房屋租赁合同是昆**公司和秦某某在自愿平等的基础上订立的，是合法有效的。涉案房屋在装修过程中会产生大量的噪音、污染等，昆**公司不可能在这种环境中办公，需要另行租房。2011年6月8日公证书公证的只是当天的某个片段，不能反映真实情况。招租广告是物业公司没有及时清理造成的。（四）昆山**证中心只能鉴定物品的损失，不能鉴定房屋的损失，其所做的鉴定结论不能完全反应昆**公司的损失程度。一审的四次鉴定是针对不同内容作出的，上房物管公司、上房物管昆山分公司一直拒不到场和拒不认可现场，也是造成多次鉴定的原因。11个月的租金损失期限，也不是按实际发生时间计算的，而是法院酌定的。

被申请**宙公司辩称：其对本案事故的发生没有过错，与损害结果没有因果关系，不应当承担赔偿责任。

被申请人黄**未作答辩。

本院查明

本院再审查明的事实与一、二审基本一致。

再审另查明：涉案房屋由案外人秦某某及汤某某共同所有，出租给昆**公司。本案事故发生时由昆**公司和昆山冠**限公司（法定代表人秦某某，以下简称冠**公司）、冠**公司（法定代表人秦某某）共同使用。审理中，秦某某、汤某某、冠**公司和冠**公司均明确，涉案房屋因本案事故所引起的损失，由昆**公司主张。昆**公司的法定代表人秦**是秦某某的舅舅。

本案漏水事故发生后，涉案房屋内用水、用电正常。昆**公司称，因本案漏水事故的发生，其向秦某某另行租赁了人民路房屋用于办公，使用人民路房屋的起始时间是2010年12月22日事故发生后没几天，结束时间大概是2013年2月。但因涉案房屋内还留有值守人员和员工食堂，因此用水、用电量与事故发生前相比没有太大差别。2011年6月8日，江苏**城公证处两位公证员到达人民路XX号，现场监督了毛**、张*（上房物管昆山分公司工作人员）对人民路XX号大楼外部、内部一楼、四楼进行摄像和拍照。从照片上看，人民路XX号大楼一楼张贴有“四楼招租”的广告，四楼大门紧闭、办公室空置。再审中，人民路XX号大楼的物业服务公司昆山鹏**有限公司（以下简称鹏**公司）的工作人员接受了本院调查。该工作人员称：人民路XX号大楼的水电费是鹏**公司统一交纳的。该大楼第四层有单独的水、电表，鹏**公司会不定期地去抄表，用户根据抄表数将水电费交给鹏**公司。其不清楚该大楼第四层的使用者是谁，鹏**公司内部材料上记录的使用者是“冠鼎”、“冠鼎地基”。从2013年开始，该大楼第四层一直空置。2010年至2012年间，鹏**公司向该大楼第四层用户收取水电费的记录只有2010年3月8日至2010年8月期间、2011年11月2日至2012年7月5日期间的。2010年8月后至2011年11月前没有收取水电费的记录，可能是由于该大楼第四层在该段期间内无人使用，也可能有人使用，但产生的水电费很少。

以上事实，有涉案房屋的房屋所有权证和房屋租赁合同、冠**公司和冠**公司的营业执照及情况说明、秦某某和汤某某的情况说明、平望派出所调取的户口登记表和第二次全国人口普查登记表、涉案房屋的用水、用电明细、（2011）苏苏城证民内字第124号公证书、鹏**公司工作人员的调查笔录和水电收费对账卡以及当事人陈述等证据证实。

本院认为

本院再审认为：本案争议焦点有二：（一）本案事故的责任如何认定？（二）本案事故给昆**公司造成的损失是多少？

对争议焦点（一），本案事故发生的原因，是地下车库消防水泵的进水开关由自动变为手动后，水量过大而未及时将上述开关复位，导致楼顶水箱水位超过标准而溢出。一、二审法院以上房物管昆山分公司未能提供对地下车库消防水泵进行日常巡查、维护的记录，怠于履行物业服务合同义务为由，判令上房物管昆山分公司对昆**公司的损失承担赔偿责任，上房物管公司对上房物管昆山分公司不能清偿的部分承担清偿责任，并无不当。上房物管公司、上房物管昆山分公司认为，昆**公司私自封闭消防通道，造成其无法对楼顶水箱进行日常维护，本案事故发生时也无法及时对楼顶水箱进行维修止损，导致损失扩大。但上房物管公司、上房物管昆山分公司既未提供证据证明昆**公司阻挠其对楼顶水箱进行日常维护，导致楼顶水箱发生毁损，也未提供证据证明本案事故的发生，与楼顶水箱的毁损存在因果关系。因此，对上房物管公司、上房物管昆山分公司该主张，本院再审不予支持。

对争议焦点（二），昆**公司因本案漏水事故的发生导致财物毁损，理应由上房物管公司、上房物管昆山分公司作出赔偿。经鉴定，涉案房屋因漏水致室内受损的装修价值为79939元。昆**公司认为该鉴定结论与其实际损失有较大差距，申请对涉案房屋的修复费用进行鉴定。一、二审法院以涉案房屋因本案事故导致的装修损失不仅指装修物的毁损，而应为装修毁损后的修复费用为由，启动装潢修复造价的鉴定并采纳该鉴定结论，认定昆**公司的房屋装修损失为122943.42元，并无不当。上房物管公司、上房物管昆山分公司称对涉案房屋修复造价的鉴定不知情。但经查证，上房物管昆山分公司派员参与了该次鉴定时选定鉴定机构的摇号事宜，对该次鉴定的启动理应知情。

昆**公司主张，因本案事故的发生，其另行租赁人民路房屋用于办公，故而产生租金损失。经查，首先，昆**公司在再审中确认，本案事故发生前后，涉案房屋内的用水、用电没有太大差别。其次，经公证，2011年6月8日，人民路房屋内无人办公。第三，经调查，2010年8月后至2011年11月前，人民路房屋没有向当地物业公司交纳水电费用的记录。第四，昆**公司为证明其租赁使用了人民路房屋，提供了如下证据：1、昆**公司向秦某某租赁人民路房屋的房屋租赁合同。但该合同的签字双方，昆**公司的法定代表人秦**与秦某某是甥舅关系。本案事故发生当天，冠**公司工作人员王**以公司楼顶漏水为由向公安机关报警，并称冠**公司、冠**公司和昆**公司是同一个老板。再审中昆**公司也确认，其与冠**公司实际是两个牌子、一套班子；2、冠**公司向人民路房屋所在的物业公司交纳水电费和停车费的凭证，以及冠**公司出具的昆**公司委托其缴纳人民路房屋物业、水电、停车费的证明。但上述凭证中，冠**公司交纳的水电费、停车费是2011年10月至2012年7月之间的。昆**公司称其与冠**公司的财务是分开的，并称其委托冠**公司缴纳人民路房屋的物业、水电、停车费用，但并未提供其向冠**公司返还上述费用的相关证据；3、昆**公司向秦某某支付人民路房屋部分租金的进账单。但该些进账单显示的款项支付时间与房屋租赁合同约定的房租支付期限不同，且没有款项用途的记载，昆**公司也未提供其他证据佐证该些款项是用于支付房租，且是用于支付人民路房屋的房租。因此，昆**公司提出的租赁并使用人民路房屋的主张，依据不足。

但是，本案漏水事故的发生，确实会给涉案房屋的使用价值造成影响，上房物管公司、上房物管昆山分公司应当适当赔偿租金损失。对于租金损失的计算期限，本案漏水事故发生在2010年12月22日。2011年11月17日，为鉴定因漏水所造成涉案房屋装修损毁的修复方案及修复时间，一审法院会同昆**公司、上房物管昆山分公司和东南建设工程安全鉴定有限公司对涉案房屋的受损情况进行了现场勘查。至此，现场损失最终固定，一、二审法院以此为依据，结合1个月的修复时间，酌定租金损失的计算期限为11个月，并无不当。关于租金损失的计算标准，经鉴定，涉案房屋在本案漏水事故发生时的月租金为55156元。考虑涉案房屋因漏水受损需要修复的范围，结合涉案房屋在事故发生后至少部分使用的事实，本院酌定前10个月的租金损失计算标准为每月27578元（55156元／月＊50%），进行修复的1个月租金损失为55156元。因此，本案漏水事故给昆**公司造成的租金损失，本院再审酌定为330936元（55156元／月＊50%＊10个月＋55156元／月＊1个月）。一、二审法院以每月55156元为标准计算11个月的租金损失为606716元，依据不充分，本院再审予以纠正。

至于上房物管公司、上房物管昆山分公司在一、二审中提出的本案漏水事故系由黄**为通过其所经营超市的消防验收擅自打开供水开关所致的意见，因其未提供充分证据证明，本院不予采信。

综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

再审裁判结果

一、撤销江苏省昆山市人民法院（2012）昆民初字第1484号民事判决和本院（2013）苏中民终字第0864号民事判决；

二、上海锐翔**司昆山分公司于本判决生效后十日内赔偿昆山神**限公司装潢修复费用122943.42元、租金损失330936元，上海锐**有限公司对上海锐翔**司昆山分公司不能清偿的部分承担清偿责任；

三、驳回昆山神**限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费10978元、装修损失鉴定费1200元、装潢修复方案鉴定费15000元、装潢修复价格及修复时间鉴定费6000元、租金损失鉴定费32762元，共计65940元，由昆山神**限公司负担30000元，由上海锐**有限公司、上海锐**有限公司昆山分公司负担35940元。

二审案件受理费21956元，由昆山神**限公司负担10978元，上海锐**有限公司、上海锐**有限公司昆山分公司负担10978元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十日