南京仁恒**苏州分公司与岳**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告南京仁***苏州分公司（以下简称仁*物业苏州分公司）诉被告岳**物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理，由代理审判员吴**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告仁*物业苏州分公司的委托代理人潘**、蒋*到庭参加诉讼，被告岳**经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告仁*物业苏州分公司诉称，其公司为苏州市通达路1818号星岛仁*小区的物业服务企业，为小区提供前期物业服务，被告系星岛仁*小区57幢5号业主。根据星岛仁*小区《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》，被告按每月每平方米3.3元向其公司支付公共服务费。代收代交费按照苏州市住建局《关于进一步规范物业管理项目代收代交费用收取行为的意见》的规定缴纳。公共服务费、代收代交费每6个月缴付一次，业主应于该期开始之日或之前一次性付清，如业主迟延支付物业管理费，应从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。据统计，现被告还有2012年1月1日至2014年12月31日的公共服务费、代收代交费至今未付。故请求判令被告支付公共服务费22428元、代收代交费1926元；迟延付款滞纳金2753.66元（暂计算至2014年10月31日，最终计算至实际付款日止）。

被告辩称

被告岳云*未作辩称。

本院查明

经审理查明，2007年7月1日，苏州鹰**有限公司（甲方）与仁*物业苏州分公司（乙方）、岳**签订星岛仁*前期物业管理服务协议，其中第一条约定，在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理合作，前期物业管理期限为至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效之日止，前期物业管理费为：联排别墅：每月每平方米3.8元（其中包括：物业管理公共服务费：每月每平方米3.3元，代收代缴公共能耗费：每月每平方米0.5元），前期物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起计算。第八条约定，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。后，仁*物业苏州分公司又与岳**于2008年2月16日签订星岛仁*临时管理规约，其中第十六条第二款约定，业主在办理房屋交接手续时一次性向物业服务企业预交6个月的物业管理费，以后本物业管理服务费每6个月缴付一次，业主应予该期开始之日或之前一次性付清。合同签订后，原告对涉案房屋小区进行了相应的物业管理服务。2015年1月1日，原告与星岛仁*花园业主大会签订物业管理服务合同，继续为该小区提供物业管理服务。

另查，苏州吴中区郭巷街道星岛仁恒花园57幢5室房屋的所有权人为岳**、王**，该房屋建筑面积为269.72平方米。被告岳**于2008年2月16日与原告办理了收房入住手续，并在业主情况登记表上签字，该登记表上载明被告的通讯地址为苏州市桂花新村79幢403室。原告于2013年12月31日、2014年5月7日向被告预留的地址寄送了催交2012年至2013年底物业管理费的催缴通知书和律师函。

庭审中，原告称，被告已交纳了自2008年2月16日至2012年1月1日之前的物业管理费。现其向被告主张自2012年1月1日至2014年12月31日的公共服务费，自2012年1月1日至2014年6月30日的代收代交费及相应滞纳金。关于公共服务费，因被告确实未入住，其自愿按七折计算，根据被告的房屋面积，计算36个月，共计22428元。关于代收代缴公共能耗费，2012年之前是按照合同约定的每月每平方米0.5元计收，根据苏州市住建部门相关政策文件，2012年1月1日之后的该费用应据实结算，故其公司2012年之后的上述费用均是按实际发生费用收取。根据其公司计算并公布的每户分摊费用标准，结合被告的房屋面积，应为1926元。为此，提供了如下证据：1、苏住建规（2011）14号文件，苏州市关于进一步规范物业管理项目代收代交费用收取行为的意见；2、其公司于2012年7月至2014年7月向星岛**体业主发布的通告，其中载明了自2012年至2014年上半年，每户业主应分摊的公共能耗费。3、其公司将上述通告张贴在小区公示栏的相关照片。

审理中，原告提供了滞纳金的计算方式，其要求按照年利率6%的1.3倍计算相应滞纳金。

以上事实，有原告提交的物业管理服务合同、前期物业管理服务协议、房屋权属登记信息、业主情况登记表、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。

本院认为

本院认为，原告已与苏州鹰**有限公司、被告岳**签订前期物业管理服务协议及临时管理规约，被告岳**系星岛仁恒花园57幢5室房屋业主，可以认定原、被告双方已形成物业管理服务法律关系。现原告已履行了相应物业管理服务义务，被告应当交纳物业管理费。原告自愿按七折计算被告的公共服务费，本院尊其自愿。原告计收的代收代交费标准，已提供了向全体业主进行公示的照片作为佐证，且该计费标准远小于其与业主经协议约定的每月每平方米0.5元，故本院对原告按实计收的代收代交费标准予以认可。原告主张被告欠付自2012年1月至2014年12月31日的公共服务费22428元，自2012年1月至2014年6月30日的代收代缴费1926元，被告无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩权利，应当承担相应的不利法律后果。经核算，原告主张的金额无误，应予支持。关于滞纳金的标准，原告调整为要求被告按年利率6%的1.3倍进行支付，并不违反法律规定，本院予以准许。经核算，被告应支付计算至2014年10月31日的滞纳金为2753.66元，自2014年11月1日起，以24354元为基数，按年利率7.8%计算至实际给付之日止的利息作为滞纳金。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

被告岳**于本判决生效之日起十日内支付原告南京仁恒**苏州分公司公共服务费22428元、代收代缴费1926元及滞纳金2753.66元，合计人民币27107.66元，并以24354元为基数，支付按年利率7.8%计算自2014年11月1日起至实际给付之日止的利息作为滞纳金。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币239元，由被告岳**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。同时按照**务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省**民法院预交上诉案件受理费。江苏省**民法院开户行：中国农业**行营业部，帐号：10×××76。

裁判日期

二〇一五年十二月十八日