常**与常**确认协议无效纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人常**因与被上诉人常家明确认协议无效纠纷案不服泰兴市人民法院（2014）泰曲民初字第0364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人常**及其委托代理人蒋**、被上诉人常家明的委托代理人钱俊*均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：常家*与常**为泰兴市张桥镇常巷村村民，但分属不同小组，常家*为四组组民，常**为三组组民。2005年8月9日，立协议书人分别为常家*、常**及伏**签订出售房屋协议书一份，协议内容为：甲方（常家*）现有房屋五间（包括小屋宅基地在内）出售给乙方常**经协商订价贰万玖仟元（包括所有白果树在内），关于刘**住宿，暂住西边壹间，时间是三年，在三年之内如不住就全部让给乙方所有，将来乙方房屋改造扩建按村规划前后可随意走动，与甲方无关。自留地主权属常家*甲方不种植乙方有权可任意种植外人不可侵占。此款在围墙砌好后一次性付清。此协议一式两份，甲乙双方各执壹份。该协议书立协议书人“常家*、伏**”由常家*之妻伏**所签，“常**”由被告本人所签。2005年8月22日，协议人为常家*、伏**、常**、朱**又订立协议书一份，内容为常家*和常*（岁）荣协商，常家*五间屋前后地皮一并卖给常*荣，包括所有白果树，后地皮暂由常家*种，刘**死后归常*荣。常家*所有房屋、前后地皮、所有白果树经协商贰万玖成交。一次付清。刘**今后有三长两短与常*荣无关。付款日期2005年8月22日。该协议中协议人“常家*、伏**”均由伏**所签，“常**、朱**”由朱**所签。2005年8月22日，上述协议中所涉房屋交付给常**。2014年4月，常**将房屋拆除，并新建了三间两层假三层楼房。庭审中，常家*陈述双方于2005年8月22日签订的协议是对2005年8月9日签订的协议的补充；常**陈述双方于2005年8月9日签订的协议已作废，2005年8月22日系重新签订的协议。

另查明，上述协议中所涉房屋所有权证书中载明的所有权人为常**。庭审中，常**陈述，其常年在广州工作，一年回泰兴一次，回来后和妻子伏领男一起住在泰兴城区。在将房屋交付给常**后，刘**（常**之母）住在邻居家四年，后于2009年左右至泰兴和伏领男一起居住。

案件审理中，常家*明确表示如法院确认协议无效，不要求处理协议无效后的财产问题。

一审法院认为

一审法院认为：关于两份协议的关系，常**认为2005年8月9日签订的协议已作废，但对此在2005年8月22日签订的协议中并未明确，常**对此亦未能举证证明，且从两份协议内容看，2005年8月22日的协议是对2005年8月9日协议中的有关内容进一步明确和补充。关于常**称其不知道伏**将案涉房屋出售给常**的主张，两份协议于2005年签订，对两份协议中所涉房屋亦于2005年交付。一审庭审中，常**陈述从广州回泰兴后和妻子一起住在泰兴，常**之母刘**亦于2009年左右至泰兴和伏**一起居住生活，故常**称对两份协议不知情与常理不符，该主张不予支持。但根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。同时，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个农村经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农村集体所有的，由乡（镇）集体经济组织经营、管理。案涉房屋系农村房屋，农村房屋作为私有财产，房屋所有权人有权进行处分，但基于不动产的房地产关联性，农村房屋买卖涉及宅基地使用权的转让，根据相关法律规定，宅基地的转让只能在本集体经济组织成员之间进行。常**、常**虽为同村村民，但分属不同小组，且协议中约定对有关土地进行买卖，违反了法律强制性规定，故立协议人为常**、常**、伏**于2005年8月9日签订出售房屋协议书及协议人为常**、伏**、常**、朱**于2005年8月22日签订的协议书均无效。鉴于常**仅要求确认上述两份协议无效，不要求对确认无效后涉及到的相关财产进行处理，故一审法院对协议无效后的有关财产问题不作处理。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决：一、确认立协议书人为常**、常**、伏**于2005年8月9日签订出售房屋协议书无效；二、确认协议人为常**、常**、伏**、朱**于2005年8月22日订立协议书无效。案件受理费530元，减半收取265元，由常**、常**各半负担。

上诉人诉称

上诉人上诉认为：1、一审认定事实错误。上诉人与被上诉人虽分属不同小组，但上诉人与被上诉人所属两小组均属泰兴市张桥镇常巷村，两小组的土地属泰兴市张桥镇常巷村集体所有，由张桥**民委员会统一经营、管理，两小组土地发包主体也是常巷**员会，上诉人与被上诉人是同一农村集体经济组织成员。

2、一审法院认定协议中约定有关土地买卖违反了法律强制性规定是错误的。一审已认定2005年8月22日的协议是对2005年8月9日协议中的有关内容进一步明确和补充。8月9日协议约定被上诉人将现有房屋五间出售给上诉人买价29000元（包括所有白果树在内），为避免双方产生矛盾，8月22日又进一步明确补充约定五间屋、前后地皮、所有白果树经协商29000元成交，这是对出售房屋前后自留地使用权的补充约定。根据农村生活习惯，为了方便生产和生活，出售房屋前后的自留地是随房屋一起转让的。而且8月22日约定的价格与8月9日价格一致，并不存在上诉人与被上诉人对有关土地进行买卖的事实。

被上诉人辩称

被上诉人常家明答辩称：一审法院对本案认定的事实是清楚的，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

二审中，上诉人提交了其父亲的土地承包权、使用权证书一份，证明常巷村的土地发包方是常巷村经济联合社，上诉人与被上诉人虽不在同一小组，但是发包方主体是一样的，说明双方都是同一集体经济组织成员；上诉人还提交了常**委会的情况说明一份，证明2005年上诉人与被上诉人的房屋买卖，村委会是知情认可的，且村委会当时明确如果被上诉人将房屋转让，村里不再安排被上诉人其他住宅地。被上诉人质证认为，土地承包权证书与本案无关，不能证明上诉人的观点，上诉人与被上诉人虽然是同一村的，但一个是三组，一个是四组；对于村委会的情况说明，是前支部书记、村主任所作的，证明当中支部书记对被上诉人爱人所讲的“你将房子卖掉，今后不再安排住宅”不属实。2005年上诉人与被上诉人之间房屋出售的问题，村委会无需证明，双方都有书面协议，当事人之间没有否认该事实。

本院查明

二审查明，一审法院认定的上诉人与被上诉人不是同一集体经济组织成员的事实，因上诉人不服并提供了常巷村集体土地承包权证，载明发包方为常巷村经济联合社，被上诉人未能发表有效质证意见。本院经走访泰兴市**陵分局和常巷**员会相关人员，证实常巷村集体土地权属登记在常巷村名下，发包方为常巷村经济联合社，故对上诉人提供的证据予以采信，认可上诉人与被上诉人同属常巷**济组织成员。其他事实与一审基本相同，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，判断合同的效力，应当以合同法规定的合同有效要件为标准。《中华人民共和国合同法》规定，合同有效要件主要包括四个方面：一是合同当事人是具有民事权利能力和民事行为能力的自然人或法人；二是双方当事人意思表示真实；三是合同内容不违背法律、行政法规强制性规定；四是形式上符合法律的要求或者当事人的约定。本案签订出售房屋协议及补充协议的双方代表均具有民事权利能力和行为能力；上诉人与被上诉人对协议的真实性无异议，对约定的内容予以认可；出售房屋的所有权属于被上诉人常家明，售房协议是以书面形式签订符合法律的要求。

本案的主要争议在于协议约定的内容即房屋及自留地买卖是否违反法律、行政法规强制性规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，该规定表明法律并未禁止农民出租、出卖住房，而是在农村村民出卖住宅以后，农民丧失了再申请宅基地的权利。同时，上诉人与被上诉人又系同一常巷村集体经济组织成员，上诉人在购买涉案房屋前没有宅基地，购房后村委会也证明因上诉人购买了被上诉人房屋没有再分给其宅基地，故协议约定房屋买卖并未违反法律、行政法规强制性规定，应当认定房屋买卖协议有效。至于补充协议约定的自留地买卖，结合房屋买卖协议约定的“将来乙方房屋改造扩建按村规划前后可随意走动，与甲方无关”、“自留地主权属常家明甲方不种植，乙方有权可任意种植外人不可侵占”以及农村村民的通常理解，应认为是自留地使用权的转让，二审中被上诉人也承认“两份协议中约定的五间屋包括前后地皮、老房子实际使用的宅基地和房屋前后的自留地的使用权一并卖给上诉人”。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定自留地属于农民集体所有，其性质应可参照农村承包地。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十条、第十六条第一款第一项、第三十二条的规定，农村土地承包方有权采取转包、出租、转让或其他方式流转承包经营权，自留地作为农民集体所有土地，划拨给集体所有组织的农民使用，可以参照承包地在同一集体经济组织成员内进行使用权转让，故补充协议约定的所谓“自留地买卖”内容也没有违反法律法规强制性规定，该补充协议也应认定为有效。

综上，一审判决认定事实有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销泰兴市人民法院（2014）泰曲民初字第0364号民事判决；

二、驳回被上诉人常家明要求确认2005年8月9日、8月22日签订的出售房屋协议书无效的诉讼请求。

一审案件受理费265元、二审案件受理费530元，均由被上诉人负担（二审案件受理费已由上诉人垫付，被上诉人于本判决生效后十日内给付上诉人）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月二十八日