郝**与仲**、张**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告郝**诉被告仲**、张**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月13日受理后，依法由审判员魏**独任审判，于2015年11月2日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭，又于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告郝**及其委托代理人刘*、被告张**到庭参加了诉讼。被告仲**经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告郝**诉称，2013年11月底，原告郝**通过被告张**与被告仲**达成对涉案房屋华商碧水湾Ax号楼x单元xxx室的买卖合同，双方约定购房款为550000元，被告仲**向原告郝**一次性支付购房款520000元，另30000元在办理房屋过户手续时支付给协助办理过户的案外人许**、赵**夫妇。之后，原告郝**从被告仲**处收到购房定金10000元，后又于2014年2月23日从被告张**处收到购房款200000元，自此被告仲**再未支付购房款。原告郝**多次找到两被告要求支付剩余房款，但其均以各种理由不予支付。2014年9月13日，原告郝**找被告张**了解情况，被告张**向原告郝**保证被告仲**会支付剩余房款，并承诺如被告仲**不支付剩余款项，则由其支付并承担相关违约金和利息。原告郝**与被告张**为此于2014年9月13日就涉案房屋剩余房款的支付方式、违约责任、逾期利息等相关内容签订了《协议书》。随后原告郝**虽多次向两被告要求支付剩余房款，但两被告却一直口头答应但仍未支付剩余款项，至今已近两年时间。2015年7月3日，原告郝**向两被告发函要求两被告在催告期限内支付剩余购房款及逾期利息等款项，如未按期限支付，则该房屋买卖合同解除，并将追究两被告的违约责任。两被告收到催告函后向原告郝**电话联系，均表示会按期支付，但到期后仍未支付任何款项。由于原告郝**在外地工作，为方便购房人看房，原告郝**将涉案房屋的钥匙放在被告张**处，被告张**在被告仲**没有付清房款，也没有告知原告郝**的情况下就将涉案房屋交付被告仲**使用且改变了原房屋的结构和用途，此行为给原告郝**造成了严重的经济损失。综上，两被告的行为严重违反了合同约定，给原告郝**带来了很大的困扰并造成了严重的经济损失。两被告的违约行为也使原告郝**的合同目的无法达到。原告郝**特提起诉讼，请求法院判令：1、原告郝**与被告仲**的合同解除，被告仲**恢复房屋原状并向原告郝**返还房屋；2、被告仲**向原告郝**支付房屋使用费（按每月1000元，从2014年2月23日计算至房屋交付给原告郝**之日）；3、被告张**向原告郝**支付逾期利息（2014年9月13日原告郝**与被告张**签订的《协议书》约定《协议书》签订之前有20000元的利息，其余利息从2014年9月21日计算至判决生效之日）；4、两被告在诉请1、2范围内承担连带责任。本案的诉讼费、鉴定费由两被告承担。

被告辩称

被告仲月梅未作答辩。

被告张**辩称，1、双方没有合同。2、这个房子现在暂时过不了户，没有两证。3、装潢房子的时候给过原告郝**200000元才进行的装潢。4、欠原告郝**的钱可以让被告仲**给，被告张**欠被告仲**的钱由被告张**给被告仲**。让原告郝**、被告仲**自己打官司，被告张**不问了。

本院查明

经审理查明，2009年11月11日，徐州市**资有限公司（拆迁人、甲方，以下简称新**司）与案外人许**（被拆迁人、乙方）之间签订编号为茶泉x-xxx的《徐州市棚户区改造城市住宅房屋拆迁产权调换安置协议》一份，约定：乙方同意与甲方座落在华商·碧水湾住宅小区Ax幢x单元xxx室，建筑面积123.43㎡的房屋调换产权；甲方应为乙方办理所调换房屋的产权、产籍证件提供必须的资料证明；甲方提供的产权交换房屋总房款为359807元，乙方拆迁补偿应得款为388622元，产权交换后甲方应向乙方支付差价款28815元等等。该协议落款处分别由新**司加盖其棚改专用章，许**署名并摁指模，同时由徐州市泉山区人民政府金山街道办事处加盖了公章。

2010年12月19日，许**、赵**（甲方、转让方，系夫妻关系）、原告郝**（乙方、受让方）与徐州市**产中介事务所（中介方，即被告张**所个体经营的房产中介，以下简称清泉房产中介）之间签订《房屋转让协议》一份，约定：一、甲方自愿将坐落在华商碧水湾Ax号楼x单元xxx室的房屋，面积约123.43，地下室20.50转让给乙方，该房屋为拆迁补偿安置房屋，拆迁号为x-xxx，该房屋暂未上房，暂无产权证、土地证，甲方对该房屋的具体情况做了陈述，乙方对甲方所要转让的房屋做了充分了解，愿意购买该套房的产权。二、双方协商，该房屋及附属设施（包括地下室，总价为万元人民币）。总价为52万，伍拾贰万元整。三、付款方式：1、第一次付款：在签订本合同当日付50万元整，伍拾万元整。2、第二次付款：在甲方具备办理该套房屋的过户手续时，将剩余款项全部付清。四、在签订本合同时，甲方将该套房屋的相关手续交于乙方保管，（如甲方多套房屋手续在一起无法分割，就把复印件交乙方一份，并在该套房屋一栏签字），待政府通知办证时，乙方应将该房屋的相关手续交于甲方。五、上房时甲方将该套房屋的钥匙及房屋及时交于乙方使用。六、政府通知办理二证时，办理甲方的证件费用由甲方负责，办理过户时的各种费用由乙方负责。待甲方将二证办完后，一个月内积极协助乙方过户，不得拖延时间。七、在办理过户前，乙方不得将此房再转让，甲方不得出现一房两卖，否则按违约处理。八、此套房为Ax号楼x单元xxx室，任何人主张房屋权利由甲方负责。如因甲方原因不能正常过户，所产生的税费由甲方负责等等。附：乙方中介费陆**。该《房屋转让协议》下方空白处另附“如果甲方无房产证及土地使用证，甲方必须退还全部房款（伍拾万元整）。徐州市泉山区清泉中介保证乙方顺利过户。买卖此房所产生的一切费用，甲方概不负责”。许**、赵**及原告郝**、被告张**分别在该《房屋转让协议》甲方、乙方、中介方落款处署名并摁指模，并由清泉房产中介加盖公章。

因许**作为被拆迁人尚未取得华商碧水湾Ax号楼x单元xxx室的房屋所有权证及国有土地使用证，一直也未能过户至原告郝**名下。

后仍由被告张**提供中介，原告郝**在征得许**、赵**口头同意后，又将华商碧水湾Ax号楼x单元xxx室转让给被告仲**，但双方并未签订书面房屋买卖合同。因原告郝**在外地工作，遂曾将华商碧水湾Ax号楼x单元xxx室的钥匙交由被告张**保管。

2013年11月份左右，原告郝**从被告张**处收到被告仲**的购房定金10000元。2014年2月23日，原告郝**又从被告张**处收到购房款200000元。上述款项共计210000元。在原告郝**收到上述200000元款项后，被告张**称购房余款310000元将在一个月后交付给原告郝**，并将房屋钥匙交给被告仲**。被告仲**已对该房屋进行装潢并居住使用至今。

因被告仲月梅未按约向原告郝**交付剩余购房款，原告郝**向作为中介的被告张**催款。2014年9月13日，被告张**（甲方）与原告郝**（乙方）之间签订《协议书》一份，内容为：经双方协商同意达成以下协议：1、甲方于2014年9月20日前把剩余房款叁拾壹万元（310000），利息贰万元（20000），合计叁拾叁万元一次性付给乙方。2、甲方在约定付款之日未履行约定，须从约定之日起按日计息，每天支付乙方利息贰佰元整（200）。此协议于2014年9月13日起执行！

后被告仲**、被告张**仍未按期向原告郝**交付购房余款，原告郝**分别于2015年6月27日、2015年6月29日向被告张**、仲**各发出《解除房屋买卖合同函》一份，其中向被告张**发出的《解除房屋买卖合同函》内容为：致张**：2013年11月底，本人郝**通过你与仲**就华商碧水湾Ax.x单元xxx室房屋买卖达成协议，双方约定购房款共计55万元，由仲**一次性支付购房款52万元给郝**，另3万元在办理房屋过户手续时，支付给协助办理过户的许**、赵**（注：原文书写如此）夫妇。之后，本人从仲**处收到购房定金1万元，后又于2014年2月23日从你处收到仲**支付的购房款20万元。自此仲**再未支付剩余购房款，期间本人多次找到你和仲**要求支付剩余房款，但均以各种理由不予支付。2014年9月13日本人找到你了解情况，你向我保证仲**会支付剩余房款，并承诺如仲**不支付剩余款项，则由你支付并承担相关违约金和利息，为此于2014年9月13日你我二人就该房屋剩余房款的支付方式、违约责任、利息等相关内容签订了协议书。随后本人虽多次向你二人要求支付剩余房款，但均一直口头答应但仍未支付剩余款项，至今已近两年时间。另由于本人在外地工作为方便购房人看房，将涉案房屋的钥匙方在你处，你未经本人同意，在仲**没有付清房款也没有告知本人的情况下就将涉案房屋交付给仲**使用，且改变了原房屋的结构和用途，此行为给本人造成了严重的困扰和经济损失。综上，你二人的行为严重违反了合同约定，也使本人的合同目的无法达到。故此本人致函给你，要求你在收到本函5日内支付剩余购房款31万元，并赔偿利息损失75800元。如你接到本函5日内未支付以上款项，则根据合同法第94条的相关规定解除我与仲**的房屋买卖合同，本人将依法要求仲**将该房屋恢复原状返还给本人并赔偿损失，且将依法追究你的违约责任和给我造成损失的赔偿责任。特此函告！另外，原告郝**向被告仲**所发出的《解除房屋买卖合同函》的内容同上述向被告张**发出的《解除房屋买卖合同函》的内容基本一致。

2015年8月，原告郝**即以诉称理由起诉来院，请求判令：1、双方合同解除，被告仲**恢复房屋原状并向原告郝**返还房屋；2、被告仲**向原告郝**支付房屋使用费至判决生效之日；3、被告张**向原告郝**支付逾期利息至合同解除之日；4、两被告在诉请1、2范围内承担连带责任。后原告郝**变更诉请（详见诉称）。被告张**则以辩称理由予以反驳。被告仲**经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。经调解无效。

在本案审理期间，原告郝**为证实其诉请主张，还向本院提交以下证据：一、原告郝**与被告张**自2014年6月5日至2014年9月13日期间的通话录音及录音打印记录各一份，其内容包括：2014年6月5日（原告郝**）“张姐，你哪一次都是快好了，能给钱，可总是给不了。”（被告张**）“2014年6月6日给20000诚意金，2014年6月15日付全款，否则算违约。”2014年7月1日（原告郝**）“谈好的，房款现在剩310000，违约一天支付违约金100元。”（被告张**）“对。”（原告郝**）“到2014年7月3日就违约100天，按违约一天支付违约金100元，应该支付违约金10000元，加前期违约金10000，截止2014年7月3日应付违约金20000。”（被告张**）“对，违约金不包括在310000内，给你330000。”2014年9月13日（原告郝**）“把协议补充一下，2014年9月20日前不能给钱，往后只延期一个月，若再不给钱，则无条件售房，你负全部违约责任。”（被告张**）“行。”二、原告郝**与被告张**自2013年12月19日至2015年5月29日期间的短信通信记录一份，内容包括：2014年2月23日（原告郝**）“张姐，收到‘碧水湾’a6栋201室预付房款贰拾万元整。”（被告张**）“余款在一个月内付清。”“一个月之内付清余款过期为违约。”2014年12月4日（被告张**）“三个工作日钱到，如果不到，没有下次。你说怎么办就怎么办。理解就好。”（原告郝**）好，这是最后一次，你已经违约若干次了。这次钱款再不到位，你负全部违约责任，我将无条件收回房子。原告郝**以上述证据一、二证实其多次向二被告主张权利，催要购房款，被告张**在原告郝**催要时，每次均满口答应，但其后均未予履行。该组证据同时证明被告张**自愿加入涉案房屋买卖合同债权债务中，为被告仲**支付剩余购房款并愿承担违约责任。被告张**质证认为：短信记录属实，通话记录属实。

关于尚未支付购房余款的原因，被告张**称：当时的合同是给被告仲**的老表王**签订的。王**要借500000元给被告仲**，被告仲**才愿意买这个房子。当时王**说第二天就给打钱，被告仲**还给王**打了500000元的借条，后来被告仲**一直问王**要钱，王**最后没给钱。被告张**有一笔钱，被告张**给被告仲**说到时候被告张**给被告仲**拼点，把这个房款给人家。后来被告仲**用拆迁的钱给了原告郝**200000元，被告张**就说被告张**的钱来了给被告仲**补上，被告张**的钱也没到。对此，原告郝**则称其并没有跟王**签过合同。

关于被告张**给原告郝**出具《协议书》的原因，被告张**称是因为被告张**觉得被告张**的钱一定会来到，被告张**相信被告仲**。被告张**已经用被告仲**的钱，连借条都没打。被告张**还欠被告仲**十几万。被告张**答应要给被告仲**补齐310000元，结果钱没打到。

原告郝**后又向本院提交许**分别于2010年12月1日、2010年12月19日出具的《收条》各一份，其中2010年12月1日的《收条》内容为：今收到龙*预付款壹拾贰万元正。2010年12月19日的《收条》内容为：今收到郝**购房款叁拾捌万元正。此外，原告郝**还向本院申请证人龙*出庭作证。证人龙*作证称：我是原告郝**的表姐，和被告仲**、张**没有关系，就是买房子找她们。原告郝**向法院提交的落款日期为2010年12月1日的《收条》是真的，当时我把钱打给了许**，是120000元。当时原告郝**在外地。这120000元是原告郝**从外地打给我的，是原告郝**委托我打给许**的，是付第一笔房款的。原告郝**不直接打给许**是因为她不放心，她当时没看到房子。原告郝**就是委托我帮着看房子、卖房子，当时我找到了中介即被告张**。当时和许**之间签过买卖合同，我不知道为什么后来又和被告仲**达成买卖合同。原告郝**从许**处就涉案房屋签订买卖合同以后，又通过被告张**卖给被告仲**，这事我知道。原告郝**从许**处买到房子，中间有两三年，她觉得不合适又想卖掉。原告郝**向法院提交的许**向其出具的金额为380000元的《收条》我见过，这笔钱是原告郝**直接给许**的。

针对该证人证言，原告郝**质证认为：该证人证言真实性、合法性、关联性均无异议，可以证明原告郝**和许**、赵**的房屋买卖合同合法有效，是双方真实的意思表示。也就是说能证明原告郝**是涉案房屋的合法所有人，有权对该房屋进行处分和收益。因被告仲**、张**均拒不到庭参加本案第二次庭审，故对上述两份《收条》及龙*的证人证言未进行质证。

本院认为

本院认为，原告郝**购买案外人许**、赵**因拆迁产权调换所安置的华商碧水湾Ax号楼x单元xxx室一套，后原告郝**在未取得华商碧水湾Ax号楼x单元xxx室产权的情况下又将该房屋出售给被告仲**。原告郝**与被告仲**之间虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但双方已就华商碧水湾Ax-x-xxx室房屋的价款达成合意，且被告仲**已向原告郝**支付购房款共计210000元（含定金10000元），并对房屋进行装潢并居住使用，应视为原告郝**与被告仲**之间的房屋买卖合同关系已经成立并生效，但该华商碧水湾Ax号楼x单元xxx室房屋所有权是否发生转移尚处于效力待定状态。被告张**虽称原告郝**系与被告仲**的老表王**签订的合同，但原告郝**对此不予认可，且被告张**并未就其上述主张举证证实，故本院不予采信。原告郝**要求解除其与被告仲**之间就华商碧水湾Ax号楼x单元xxx室房屋的口头买卖合同，并要求被告仲**恢复房屋原状并向其返还房屋，符合法律规定，本院予以支持。

原告郝**要求被告仲**向其支付房屋使用费（按每月1000元，从2014年2月23日计算至房屋实际返还之日），考虑被告仲**自2014年2月23日起实际占有使用房屋的情况，结合该房屋的地理位置、面积大小及是市场行情，本院酌定予以支持。

原告郝**要求被告张**向其支付逾期利息，即2014年9月13日原告郝**与被告张**签订的《协议书》约定《协议书》签订之前有20000元的利息，其余利息从2014年9月21日计算至判决生效之日，虽已提交原告郝**与被告张**2014年9月13日签订的《协议书》及双方的通话录音予以证实，但考虑该《协议书》实际系被告张**债务加入的行为，且被告张**承担债务须以原告郝**与被告仲月梅之间继续履行房屋买卖合同为前提，而本案中原告郝**的上述第一、二项诉请均系要求不再继续履行合同，即被告张**按照《协议书》约定承担债务的前提已经不存在，故原告郝**仍继续要求被告张**向其支付逾期利息，无法律依据，本院不予支持。

原告郝**要求被告张**在上述第一、二项诉请（即解除合同、恢复原状并返还房屋、支付房屋使用费）范围内承担连带责任，不符合相应约定，本院不予支持。

关于被告仲**已向原告郝**支付的购房款共计210000元，因被告仲**拒不到庭到庭参加诉讼，也未提出相应反诉，应自行承担不利的法律后果，本案中本院不予处理，被告仲**今后可另行主张权利，本院依法作出缺席判决。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第二百四十三条、最**法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告郝**与被告仲月梅之间就华商碧水湾Ax号楼x单元xxx室房屋的口头买卖合同。

二、被告仲月梅应于本判决发生法律效力之日起十日内将华商碧水湾Ax号楼x单元xxx室房屋恢复原状并返还给原告郝**。

三、被告仲月梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郝**支付华商碧水湾Ax号楼x单元xxx室的房屋使用费（按每月1000元，从2014年2月23日计算至房屋实际返还之日）。

四、驳回原告郝**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理9300元，由被告仲**负担（原告已预交，被告随案款一并支付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月二十九日