翟**与徐州工程学院租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人翟**因与被上诉人徐州工程学院租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第4129号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理，依法组成合议庭审理了本案。上诉人翟**及其委托代理人权钢、权兴营，被上诉人徐州工程学院的委托代理人刘*到庭参加诉讼。现本案已审理终结。

一审原告诉称

翟*鸿原审诉称，2006年翟*鸿同徐州工程学院建立租赁关系，承租徐州工程学院南校区8号门面房，租期一年，合同每年一签，一直到2015年9月20日。在此期间翟*鸿对租赁房屋装修花费30000元。2015年7月徐州工程学院向业主发布通知，请业主到总务处交押金、租金。翟*鸿于2015年9月6日交押金、租金共计16000元。2015年9月18日徐州工程学院又向业主发布通知“各业主：原合同即将到期，请各业主于9月18日至22日速到总务处办理续签合同（带押金单、本人身份证及复印件两张）。逾期视为自动放弃，不再补办。地点中心校区行政楼B109室，2015年9月18日”。看到通知后翟*鸿于9月21日去续签合同，得知徐州工程学院已同其他人签订合同。徐州工程学院一房二租，违背了合同法及诚信原则，给翟*鸿造成重大损失，故请求法院判令徐州工程学院返还押金8000元、租赁费8000元、赔偿装修损失25000元，并由徐州工程学院承担诉讼费。

一审被告辩称

徐州工程学院原审辩称，翟**的诉请没有事实和法律依据。翟**违反了法律规定和合同约定，私自向第三人转租涉案房屋，侵害了徐州工程学院的合法权益，徐州工程学院解除与翟**的租赁合同合法有效。且2015年9月20日翟**与徐州工程学院的合同到期后，徐州工程学院已通知翟**与其解除签订的合同、不予续签，徐州工程学院有权将自有的房屋租赁给其他人使用，不存在一房二租的情形。请求法院驳回翟**的诉讼请求，维护徐州工程学院的合法权益。

一审法院查明

原审法院审理查明，2006年起，翟**租赁徐州工程学院城南校区学生宿舍8号门面房，并签订租赁合同，期限为一年。2006年租赁期间，翟**对该租赁房屋进行了装饰装修。后双方每年签订一次租赁合同。2014年9月20日，双方再次签订《徐州工程学院城南校区门面房租赁协议》一份，约定由徐州工程学院将城南校区学生宿舍8号门面房出租给翟**，租赁期限为2014年9月20日至2015年9月20日。租赁期内出租房的装潢和维修由翟**负责。未经徐州工程学院同意，翟**不得私自转让，如发现有转让的，徐州工程学院有权收回，后果自负。并约定在签订协议时，翟**须向徐州工程学院一次性交清全年租金及摊位设施、水电的押金，其中租金为4000元／年，押金4000元，若无违约，协议期满，押金可退还。双方另约定了其他合同事项。

2015年9月6日，翟**向徐州工程学院交纳16000元，徐州工程学院财务处向翟**出具“徐州工程学院事业服务收费收据”一张，注明“押金8000元，管理费8000元”。庭审中，徐州工程学院陈述该押金及管理费收取的是2015年9月21日以后的钱，其中管理费是指徐州工程学院对经营性用房的维修费用以及水、电、气、暖的日常管理费用，主要是水、电、气表的安装、管线的铺设以及管理人员的人工工资。翟**则主张该管理费即是徐州工程学院收取的下一年的租金。

2015年9月18日徐州工程学院下发通知一份，内容为“各业主：原合同即将到期，请各业主于九月十八日至二十二日速到总务处办理续签合同（带押金单、本人身份证及复印件两张）。逾期视为自动放弃，不再补办。地点：中心校区行政楼B109室”。庭审中，翟**陈述2015年9月20日左右，翟**听案外人冯**说徐州工程学院又收了其他人的押金及管理费，翟**不想和另外一个人争了，于是在2015年9月21日前就从涉案房屋搬走了。2015年9月21日，徐州工程学院通知翟**不再与其续签合同。后双方就返还16000元及赔偿翟**装修损失等事项产生分歧，双方协商未成，翟**遂提起诉讼。

2015年10月8日，徐州工程学院的委托代理人向翟**寄送律师函一份，主要内容有：翟**与徐州工程学院签订的《徐州工程学院门面房租赁协议》已于2015年9月20日履行期届满；在《徐州工程学院门面房租赁协议》期满前一个月左右即2015年8月中旬，当徐州工程学院到翟**承租的门面征询其是否要续租时，发现翟**并未使用该承租房，而是转租给了冯*使用；翟**并未与徐州工程学院签订新的房屋租赁协议；徐州工程学院也未与冯*签订租赁协议；由于你未经徐州工程学院的同意将承租房屋私自转租给他人使用，已违反了《徐州工程学院门面房租赁协议》和《合同法》的相关规定，徐州工程学院有权解除合同并追究你的违约责任。

一审法院认为

原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方在自愿、协商一致的基础上签订《徐州工程学院城南校区门面房租赁协议》，该合同合法有效，并于2015年9月20日到期。

关于本案翟**主张徐州工程学院返还押金8000元、租赁费8000元。2015年9月21日，翟**已经从涉案房屋搬出，徐州工程学院亦通知翟**不再与其续签下一年的租赁合同，故徐州工程学院于2015年9月6日收取翟**2015年9月21日以后的押金8000元、管理费8000元没有事实和法律依据，且庭审中徐州工程学院同意返还翟**押金8000元、管理费8000元，翟**陈述8000元管理费即是其诉请的租赁费，故对于翟**诉请徐州工程学院返还16000元，予以支持。

关于本案翟**的装修损失问题。首先，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案徐州工程学院于2015年9月6日收取翟**押金8000元、管理费8000元，虽徐州工程学院解释该管理费系徐州工程学院收取的2015年9月21日后对经营性用房的维修费用以及水、电、气、暖的日常管理费用，但根据翟**陈述及徐州工程学院委托代理人2015年10月8日向翟**寄送的律师函的内容可以确认，在徐州工程学院2015年9月6日收取翟**押金8000元、管理费8000元时，双方已经就涉案房屋达成新的口头租赁协议，租期自2015年9月21日起。因双方未签订书面租赁协议，故租期视为不定期。庭审中，翟**陈述在2015年9月20日左右，翟**听案外人冯**说徐州工程学院又收了其他人的押金及管理费，翟**不想和另外一个人争了，于是在2015年9月21日前就从涉案房屋搬走了。即无论徐州工程学院是否确实收取了他人的押金及管理费，在徐州工程学院没有通知翟**不再与其续签书面合同、也没有让翟**从涉案房屋迁出的情况下，《徐州工程学院城南校区门面房租赁协议》于2015年9月20日到期后，翟**已经以自己的行为表示不再继续租赁该涉案房屋，徐州工程学院亦于2015年9月21日通知翟**不再与其续签书面租赁协议，即双方均以自己的行为表示解除2015年9月21日以后的口头租赁协议，不存在徐州工程学院违约的情形。

其次，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。翟**2006年租赁徐州工程学院城南校区学生宿舍8号门面房，期限为一年，翟**于2006年对涉案房屋进行装修，双方2006年的租赁协议已经届满，且双方在2014年9月20日签订的《徐州工程学院城南校区门面房租赁协议》中约定租赁期内出租房的装潢和维修由翟**负责，对于租赁期届满后装饰装修费用的承担问题没有约定，2014年9月20日的《徐州工程学院城南校区门面房租赁协议》也已于2015年9月20日到期，故本案中出租人徐州工程学院对于翟**的装饰装修费用没有义务承担。综上，对于翟**关于装修损失的主张不予支持。遂判决：一、判决生效后十日内，徐州工程学院返还翟**翟**16000元。二、驳回翟**的其他诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人翟**不服上述判决，向本院提出上诉称：1、被上诉人收的是租金，而不是管理费；2、被上诉人于2015年9月6日收取上诉人押金和租金，双方形成租赁关系，在此期间，又收取他人押金和租金，违反了合同约定；3、上诉人对房屋进行了装修，被上诉人应当进行赔偿。请求依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人徐州工程学院答辩称：一审法院认定的事实清楚，据以认定的事实证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。上诉人提及的一房二租的情况作如下说明：在一审判决书中第五页法院事实认定部分，有如下表述：“在被告2015年9月6日收取原告押金8000元、管理费8000元时，不存在被告违约的情形。”我们认为法院的认定是正确的。另外在上诉人一审的民事诉状中，上诉人陈述看到通知后我于9月21日去续签合同，该时间被上诉人并未与第三人签订涉案房屋的租赁合同，且在一审中以及上诉人一审民事诉状中可知，上诉人是2015年9月21日去被上诉人处签合同，同日被上诉人告知上诉人不与其续签，而在一审中，上诉人提交的被上诉人收取的第三人的涉案房屋的租金是2015年9月23日，并不存在一房二租的违约情况。至于装修，首先被上诉人并未同意上诉人的装修事宜，对于上诉人是否进行过装修也不知情，且该合同的履行时间是2006年，距今已近10年，上诉人现主张装修损失，既不合情合理，也无法律依据。

本院认为

经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1、双方当事人在履行租赁合同过程中，是否存在违约行为；2、上诉人对房屋装修的残值，被上诉人应否给予补偿。

本院认为，首先，关于双方当事人在履行租赁合同过程中是否存在违约行为的问题。双方于2014年9月20日签订《徐州工程学院城南校区门面房租赁协议》已于2015年9月20日到期。被上诉人收取了2015年9月20日之后的押金和管理费，双方形成新的不定期租赁合同关系。后上诉人于2015年9月21日从租赁房屋搬出，被上诉人于同日通知上诉人不再签订租赁协议，双方以自己的行为解除了新的不定期租赁合同关系，被上诉人不存在违约情形。上诉人就此提出的上诉，本院不予支持。

其次，关于上诉人对房屋装修的残值，被上诉人应否给予补偿的问题。《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。双方当事人已解除了本案租赁合同，被上诉人没有法定或约定义务承担装修费用，上诉人就此提出的上诉，没有法律依据，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费830元，由上诉人翟**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月五日