原告首都**司南京分行与被告周卫星、邢**、高淳县淳溪镇十号休闲运动中心房屋迁让纠纷一审民事判决书

审理经过

原告周卫星与被告首都**司南京分行（下称首都**分行）房屋迁让纠纷一案，本院于2015年7月16日受理，由审判员杨**适用简易程序，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告首都**分行的委托代理人管**、赵**、被告高淳县淳溪镇十号休闲中心、周卫星、邢**的委托代理人蒋*、高洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告首都银行南京分行诉称，2012年11月21日，南京**民法院作出（2011）宁执字第214-3号民事裁定书，将位于高淳区XX镇XX路XX号X幢XX室房屋裁定归原告所有，2012年12月13日，上述房产转移登记至原告名下。自2012年8月起，被告周卫星、邢**在上述房产中开设高淳县淳溪镇十号休闲中心。原告曾多次与被告沟通房屋租赁事宜，但被告拒绝与原告签订租赁协议，仅支付房屋使用费3万元。现诉至法院，请求判令：一、被告立即腾空并迁出原告所有的高淳区XX镇XX路XX号X幢XX室房屋；二、被告向原告支付自2012年11月21日起至起诉之日止的房屋占有使用费640635元及至实际迁出时的使用费；三、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告高淳县淳溪镇十号休闲中心、周卫星、邢**辩称，在原告取得房屋所有权前，被告依据合法的租赁关系进入诉争房屋，原告在取得房屋所有权后应承受出租方的义务，履行消防维修义务，现被告已实际向原告交纳了租金，而原告未按约履行消防维修义务，导致被告无法正常经营，原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，2008年12月28日，许**、南京**业公司与南京美**有限公司签订租赁合同1份，许**、南京**业公司将其所有的房屋出租给南京美**有限公司，租赁期限为2008年9月1日至2020年8月31日。合同约定，南京美**有限公司在租赁期内有权将承租房屋部分或整体转租给第三方。2010年5月20日，南京美**有限公司与韦*签订转租合同，南京美**有限公司将承租房屋的四层部分房屋（面积约1314平方米）转租予韦*，租赁期限为2010年10月20日至2020年8月31日止，年租金分别为25余万元至27万余元不等。合同签订后，韦*将承租房屋用于南京斯**务有限公司的经营。2011年7月15日，被告周**与韦*签订转让协议1份，韦*将南京斯**务有限公司的资产以及租赁合同转让予被告周**，南京美**有限公司同意转让协议中相关房屋租赁事项。被告周**受让后，将承租房屋用于十号休闲中心的经营，对承租房屋进行了装饰改造，并通过了消防验收。2012年11月，因原告与许**借款合同纠纷案，南京**民法院作出裁定，将位于高淳区XX镇XX路XX号X幢XX室房屋所有权变更为原告。2014年5月30日，被告周**、邢**向原告出具确认函，确认上述房屋由周**、邢**经营使用，仅交付房屋使用费用3万元，截止2014年5月12日，尚未向原告支付房屋使用费353812.5元。

另查明，2011年7月28日，许**、南京**业公司与南京美**有限公司签订协议，终止双方签订的租赁合同，此后，被告未与原出租人重新签订租赁协议。原告取得房屋所有权后，原、被告亦未签订相应的租赁协议。

上述事实，有许**、南京凯**限公司与南京美**有限公司签订的房屋租赁合同1份、终止租赁合同协议书1份、南京美**有限公司与韦*签订的转租合同1份、南京**民法院民事裁定书1份、确认函1份及原、被告的陈述等证据证明。

本院认为

本院认为，许**与南京美**有限公司签订的房屋租赁合同不违反法律与行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该租赁合同中，许**为出租人，承租人为南京美**有限公司。诉争房屋的所有权人变更为原告后，原告就承受租赁合同中出租方的权利与义务。而南京美**理有限公司将承租房屋部分转租给韦*，后原告、韦*及南京美**理有限公司达成协议，由被告周**承受转租合同中作为次承租人韦*的权利与义务，原告与南京美**有限公司形成转租合同关系，在该合同关系中，南京美**理有限公司为出租人，被告周**为承租人。现因许**与南京美**有限公司签订的房屋租赁合同已终止，而原、被告在原告取得房屋所有权后，双方并未就房屋租赁达成协议，被告周**占有房屋已无合同依据，现原告要求被告迁出房屋，符合法律相关规定，同时，因被告占用房屋，造成了原告的租金损失，故原告要求被告迁出房屋及支付使用费用的诉讼请求，本院予以支持。高淳县淳溪镇十号休闲中心实际由周**、邢**经营，其责任应由被告周**、邢**承担。据此，依照《最**法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告周卫星、邢**应于本判决生效之日起30日内将立即腾空并迁出原告所有的高淳区XX镇XX路XX号X幢XX室房屋；

二、被告周卫星、邢**应于本判决生效之日起30日向原告支付房屋占有使用费640635元（算至2015年6月30日，此后至实际迁出时止，按每年26万的标准计算）；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费10286元，由被告周卫星、邢**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

裁判日期

二〇一六年一月六日