谢**与南通**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告谢**与被告南通**有限公司（以下简称金**司），第三人韩**、吴*、张**、姚**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月27日、2015年9月2日公开开庭审理了本案。原告谢**及其委托代理人熊军，被告金**司的委托代理人陆**，第三人韩**及其委托代理人胡**、第三人吴*及其委托代理人喻显梅到庭参加诉讼，第三人张**、姚**经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告谢**诉称，2012年11月29日，其与金**司经中介公司介绍签订房地产转让合同，金**司将位于南通市通州区金沙镇转河路、朝阳北路交叉口东北侧的两幢整体房产、财产及围墙内外的场地所有的设施，以1200万元的价格出卖给谢**所有，建筑面积3717.72＋1061.56平方米，房产证号10××2B。谢**已经按约履行付款义务，金**司已交付房屋，并将房产证等相关材料交与中介公司。为办理房产过户手续，现所有材料原件都存放在中介公司韩**处。2014年，因该地块纳入拆迁范围，金**司与中介公司韩**串通，合谋侵吞拆迁补偿款，向拆迁部门提供虚假证明、合同等材料，给谢**的权益造成极大损失，故将金**司诉至法院，请求法院判令：1、确认2012年11月29日谢**与金**司之间签订的房地产转让合同真实、有效；金**司协助办理过户手续；2、金**司赔偿谢**经济损失10万元；3、本案的诉讼费用由金**司承担。本案审理中，谢**先后两次变更诉讼请求。2015年3月13日，谢**变更诉讼请求为：1、确认2012年11月29日谢**与金**司之间签订的房地产转让合同真实、有效；2、金**司赔偿谢**经济损失432000元（从金**司向政府提供虚假证明时按1200万元同期银行贷款利息计算暂定六个月）；3、本案的诉讼费用由金**司承担。2015年3月28日，谢**再次变更诉讼请求为：1、确认其与金**司于2012年11月29日签订的房地产转让合同真实有效；2、金**司赔偿谢**经济损失93.6万元（从2015年3月25日开始按2600万元计算银行贷款利息暂定六个月）；3、金**司、韩**按拆迁安置补偿协议所得的所有拆迁补偿款约2600万元归谢**所有；4、本案的诉讼费用由金**司承担。

被告辩称

被告金**司答辩称，案涉房产系谢**与韩**等人合伙购买。2012年11月29日，谢**确实代表各合伙人与我公司订立过一份房地产买卖合同，但该合同在2012年12月5日，根据谢**与韩**的要求已被撕毁，当日我公司已经重新与合伙代表人韩**另行签订了另一份合同。当日，我公司当着谢**的面向韩**交付了大部分房产，未交付部分亦以返租费6万元抵扣房款，该款项谢**也已汇给了韩**。因此我公司已完成了向买受方合伙人交房的义务。现谢**因合伙人之间为拆迁补偿款分配发生纠纷，置事实真相于不顾，恶意提起不当诉讼，且自其知道我公司向韩**交付房屋起已超过两年，本案已超过诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人韩**述称，案涉房产是其与谢**等人合伙购买，并非完全由谢**个人出资购买。谢**与金**司之间签订的合同，在合伙协议履行过程中因实际出资比例发生变化已撕毁，另由合伙大股东韩**与金**司重新签订房屋买卖合同，对此谢**是知情且同意的。谢**提供的合同复印件无法与原件核对，其真实性也无法确认，因此谢**的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。

第三人吴娟述称，同意第三人韩**的意见。

第三人张**、姚**未予答辩。

原告谢**为证明其主张，向本院提交了如下证据：

1、房地产转让合同复印件及照片各一份，证明原被告在2012年11月29日签订房地产转让合同。

2、付款凭证两份，内容为11月29日、12月5日从谢**账户转账至金**司法定代表人丁**账户500万、674万。证明已经向金**司支付房款。

3、韩**出具的20万元收条一份，证明谢**代金能公司支付给中介公司定金20万元。

4、营业执照一份，证明金**司的工商主体资格。

5、联合购房协议一份，证明谢**作为买卖合同的相对方是基于联合购房协议，同时已约定各方投资的比例，根据该份协议应当由谢**与拆迁办公室签订拆迁补偿协议。

6、邮寄资料，证明谢**向韩**、姚**，吴*，倪**等人及拆迁办公室邮寄撤销委托申明，撤销对韩**的委托，对该补充协议不认可。

7、从南通市**管理局调取的金**司董事会决议复印件、股东会决议复印件各一份，证明决议上股东的签名与其提供的2012年11月29日签订的合同复印件上股东签名一致。

被告金**司质证认为，证据1是复印件，对其真实性不予认可，照片中的房屋无法与原告提交的合同复印件核实。证据2不是原始转账凭证，对其真实性不予认可。证据3是原告与第三人韩**之间的收条，具体情况不知情。我公司认可收到20万元定金是第三人韩**交给我公司的。对证据4的真实性、合法性、关联性均予以认可。证据5与我公司无涉，具体情况不知情。对证据6邮寄资料的真实性、关联性不予认可。证据7与本案无关联性，且两份都是复印件，无法得出签名一致的结论。

第三人韩国芳质证认为，证据1没有原件与复印件相核对，对其真实性不予认可。关于照片同意金**司的质证意见。证据2中银行加盖的章无法辨认，原告应提供原始转账凭证予以佐证。对证据3、4、5的真实性予以认可。对证据6邮寄资料的真实性、关联性不予认可。证据7无法证明股东签名的一致性。

第三人吴娟质证认为，对证据1的真实性有异议，签订合同时我不在现场，不清楚。作为合伙人，我知道有这一份合同，但是该合同是作废的，后来以韩**名义和金**司签订买卖合同。对证据2的真实性没有异议，但对证明目的有异议，据了解当时付款时韩**出资900万元，原告出资300万元。对证据3不知情。对证据4、5的真实性没有异议，因为我以及另外两位第三人当时没有实际出资，所以该联合购房协议没有实际履行。对证据6的真实性与关联性均持有异议，不予认可。对证据7来源于工商局没有异议，但工商局在审查材料上是形式审查，该股东会决议上面的股东签名本身是否是股东真实签名不得而知，且关于签字的同一性尤其是复印件签字的同一性更是无法确认，退一步讲，即便签名真实也不能达到原告的证明目的。

被告金**司为证明其主张，向本院提交了如下证据：

1、房地产买卖契约公证书一份，证明与其发生房屋买卖关系的当事人是韩**。

2、银行转账凭证复印件五份，证明原告支付的购房款系来自韩**，是基于韩**的委托而支付的。

谢**质证认为，对证据1的真实性不予认可。申请对该合同的形成时间予以鉴定。证据2与本案不具有关联性。

韩国芳质证认为，对证据1、2的真实性、合法性、关联性均予以认可。

第三人吴娟质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。

第三人韩**为证明其主张，向本院提交了如下证据：

1、补充协议一份，证明应当由韩**作为代表处理整个拆迁事宜。

2、房屋租赁合同两份，证明韩**实际接收房屋并对外出租。

3、房产证一份，证明金能公司向韩**交付权属证书。

4、定金收条一份，证明2012年11月28日即原告主张的合同签订日前一天，韩**已经交付房屋定金，并与金**司就购房的金额等细节内容达成一致意见。

5、收条一份，证明在2012年11月29日谢**支付的房款中有320万元系接受韩**的委托而支付。

6、银行汇款凭证，证明谢**受韩**委托支付的购房款。

7、付款凭证一份，证明6万元房租谢**当日即转给韩**，说明谢**对于韩**与金**司签订房屋买卖合同是明知且同意的。

8、付款凭证原件两张，证明谢**将履行合同的付款凭证原件交由韩**持有，谢**对于韩**签订购房合同是明知且同意的。

9、案涉房屋的所有钥匙、水电费缴费卡、案涉房屋房产税、土地税的缴费凭证，证明案涉房屋实际向韩**交付，并由韩**管理。

10、南**拍卖行关于案涉房产拍卖的宣传单，证明韩**通过拍卖信息得知该房屋的信息，并不是通过中介公司交易的。

11、房屋搬迁补偿安置协议一份，证明韩**已于2015年3月25日与南通市**道办事处签订房屋搬迁补偿安置协议，约定拆迁款为25897410元。

12、民事起诉书两份，民事裁定书一份，证明谢**、第三人张**另向法院起诉，要求按照合伙人之间约定分配合伙财产。同时，张**申请保全韩国芳1200万元的财产。

原告谢**质证认为，证据1与本案不具有关联性，协议上谢**签名是其丈夫吴**在不知情的情况下签的。谢**于事后以口头或者书面形式通知撤销。韩**作为中介公司的工作人员并非真正意义的合伙人，合伙人是韩**的儿子倪**，韩**不能代表签名，张**的签名也是由别人代签。证据2无法考证其真实性，与本案不具有关联性。对证据3、5、6、7、8的真实性予以认可。证据4是后来补打的。证据9中的钥匙是房屋漏雨交给韩**去维修的，缴费凭证是金**司出具的证明，不具有证明力。证据10与本案不具有关联性。证据11属于无效协议，该协议的真实性由法庭核对原件予以确认。证据12系为中断诉讼时效而提起的诉讼。

被告金**司质证认为，证据5系谢**与韩**之间的收条，具体事宜不知情，对签字落款没有异议。对韩**出具的其他证据予以认可。

第三人吴娟质证认为，对韩**提交证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。

第三人张**、姚**对上述证据均未予质证。

根据原、被告、第三人的举证、质证，本院认证如下：

本院查明

谢**提供的证据1系复印件，未能提供原件与之核对，金**司和韩国芳对其真实性不予认可，对该证据的证明力本院不予确认；证据2虽系打印件，但加盖银行公章，能够证明谢**与金**司法定代表人丁**之间的账户往来，具有证明力；对证据3-6的真实性和关联性予以确认；证据7与本案不具有关联性，对其证明力不予确认。

金**司提供的证据1经公证机关公证，与合同原件具有同等证明力。证据2加盖银行公章，其他当事人对付款凭证的真实性均无异议，故对上述两份证据本院确认其证据效力。

韩**提供的证据10与本案不具有关联性，证据12不能达到其证明目的，对上述两份证据的证明力本院不予确认。韩**提交的其他证据均真实且与本案具有关联性，本院予以确认。

综上，根据当事人的陈述、举证，本院审理查明以下事实：

韩国芳系南**换有限公司实际经营者。2012年11月左右，在获悉金**司位于金沙镇原通州供电二基地房地产经南通**限公司拍卖流拍后，韩国芳遂与金**司就购房事宜进行协商，最终双方商定售价为1200万元。

2012年11月28日，谢**与倪**（韩**的儿子）、吴*、姚**、张**五人签订联合购房协议。协议约定：谢**出资300万、倪**出资600万、吴*出资60万、姚**出资120万、张**出资120万，五人共同出资1200万元用于购买金**司位于通州区金沙镇转河路朝阳北路交叉口东北侧房产、财产及围墙内外的场地所有的设施，合伙经营期间合伙人不得撤股。重大事项由各合伙人协商解决，受益按持股比例享有，风险按持股比例分担。经营中推举韩**为合伙召集人，对经营事项表决，按持股比例行使表决权。如遇拆迁，按照持股比例享有拆迁安置补偿权益。因房地产转让合同买方由合伙人谢**代表全体合伙人与卖方签订合同，如抓大阄，由谢**代表各合伙人签订拆迁安置补偿协议。当日，谢**向韩**支付定金20万元，韩**向金**司支付购房定金20万元。

2012年11月29日，金**司作为出售方（甲方），谢**作为购买方（乙方）签订房地产转让合同一份，约定：一、甲方所有股东已一致同意将其名下的房地产权转让给乙方，包括位于金沙镇转河路、朝阳北路交叉口东北侧2幢整体房产、财产及围墙内外的场地所有附属设施，建筑面积3717.72＋1061.56平方米，房产证号10××2B……四、甲乙双方同意上述房地产总售价1200万元整……六、甲乙双方约定于2012年11月28日交20万元，余款于2012年11月29日前甲方交付前排整幢大楼并同时移交房地产权属资料后乙方支付500万，余款680万待甲方2012年12月5日甲方将上述房地产及所有设施正式交付给乙方、房屋移交给乙方时其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方后，由甲方与乙方共同与承租方进行交接后乙方一次性付清。

协议签订后，谢**分别于2012年11月29日、2012年12月5日将购房款500万、674万汇至金**司法定代表人丁**账户，其中890万元系由韩**通过其个人及其丈夫倪*账户先行汇至谢**账户。

2012年12月5日，金**司向韩**交付大部分房产，并将房产证原件交由韩**保管，部分未交付房屋返租使用，返租费6万元从房款中扣减，并由谢**将该款汇至倪*账户。

2012年12月5日，因其他三位合伙人出资未能到位，韩**实际出资（含垫资部分）已达到总额的75%。在金**司交付房屋后，韩**、谢**、金**司等协商一致后将原合同撕毁，韩**作为合伙人代表与金**司重新签订一份房地产买卖契约。合同约定：由于甲方（卖方南通**有限公司）已收到乙方（买方韩**）预付的购房定金1200万元，双方同意就下列房地产买卖事项订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在金沙镇转河路、朝阳北路交叉口东北侧2幢的房地产（房屋产权证号10××2B，房屋建筑面积3717.72＋1061.56、163.92平方米……二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为1200万元，乙方于2012年12月5日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：转账。3、双方同意于2012年12月5日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方……双方在合同后加注：“房款已全部付清，甲方出售的房地产为现状。甲乙双方都不得主张合同无效。范围为：转河路朝阳北路交叉口及围墙内外的场地所有附属设施。甲方不得再以原产权人的身份签署任何与此房有关的相关材料。”

随后，谢**将支付房款的汇款凭证原件交由韩**保管。此后两年，案涉房产的房产税、土地使用税的缴纳及对外出租管理等事务均由韩**负责处理，各合伙人均无异议。

2014年8月4日，因案涉房产面临拆迁，五合伙人重新签订一份合伙补充协议，将持股比例调整为：姚**60万，吴*60万，谢**300万，张啸天120万，韩**660万。一致推举由韩**作为代表处理整个拆迁事务，拆迁款定为1800万元，若低于1800万各合伙人再商定，高于则作为奖励归韩**所有。五合伙人均签字确认，其中谢**的签名系其丈夫代为签署。

此后，各合伙人之间发生争议。2014年10月至12月间，谢**分别向南通**动迁办、韩**、张**、姚**、吴*、倪**寄送撤销委托书声明，称其本人曾委托韩**办理南通市通州区金沙镇转河路与朝阳北路交叉口东北侧2栋整体房产相关事宜，现撤销委托，拆迁事务由其本人全部负责。并称对2014年8月4日其丈夫吴**代为签署的补充协议不予认可，撤销该份补充协议。2014年12月11日，韩**申请对2012年12月5日其与金**司签订的房地产买卖契约进行公证。江苏省南通市通州公证处出具（2014）通州证民内字第621号公证书，公证事项：复印件与原本相符。

2015年3月25日，韩**就案涉房产与南通市**道办事处签订补偿安置协议，补偿款为25897410元。

本案审理中，为查明案情，本院于2015年3月19日、2015年6月25日依职权追加韩**、吴*、张**、姚**为第三人参加诉讼。

本院认为

本案争议焦点为：1、谢**主张的2012年11月29日其与金**司签订的房地产转让合同的效力应当如何认定？2、谢**主张的金**司赔偿其损失93.6万元的请求是否应予支持？谢**主张案涉房产拆迁补偿款约2600万元归其所有的请求是否应予支持？3、本案是否已经超过诉讼时效？

本院认为，关于争议焦点1，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，谢**主张2012年11月29日其与金**司签订的房地产转让合同有效，应当对合同订立和生效的相关事实举证予以证明，但谢**未能提交合同原件予以佐证，其提交的合同复印件无法与原件相核对，支付的房款也并非全部其个人出资，现有证据不能证明其诉讼主张。谢**主张合同原件已交由中介公司韩**保管，但未能提供相应证据，韩**对此亦予以否认，因此应由谢**承担举证不能的法律后果。且案涉房产系谢**与韩**等人合伙购买，谢**2012年11月29日签订合同系基于全体合伙人的共同委托。该份合同在履行过程中，根据当时实际出资的合伙人的意思已经发生变更，合伙人代表由谢**变更为韩**，并由韩**与金**司于2012年12月5日另行订立了新的合同。因此即便2012年11月29日的合同在成立时有效，其权利义务自第二份合同签订之日起，已经由第二份合同所替代，谢**现请求确认原合同效力于法无据，本院碍难支持。

关于争议焦点2，原告谢**主张被告金**司赔偿其损失，前提是双方存在真实有效的房屋买卖合同关系且被告存在违约或侵权行为。本案中，原告谢**代表全体合伙人签订的房屋买卖合同的效力已被替代，金**司已经对全体合伙人履行了交房义务，谢**虽主张金**司与韩**恶意串通伪造合同，但没有证据证明存在恶意串通的事实，也未能证明金**司存在其他违约行为，故原告要求被告承担自2015年3月25日拆迁补偿安置协议签订起补偿款约2600万的利息损失，缺乏法律根据和事实基础，对其该项诉讼请求，本院亦不予支持。谢**认为2012年12月5日的合同系伪造，申请对其签署时间进行鉴定，本院认为，对该合同的真实性，合同的双方当事人均予以认可。关于吴**在合伙补充协议上签字的效力，因吴**和谢**系夫妻关系，吴**以谢**的名义签订协议并不违反法律规定，且根据谢**庭审中的陈述，韩**当时通知的是她本人，作为协议的相对方，完全有理由相信吴**是基于谢**的委托前去处理合伙事宜，因此吴**的签字依法产生相应的法律效力。根据该份补充协议、撤销委托书声明中谢**对于曾委托韩**办理案涉房产事宜的自认以及韩**对案涉房产实际管理等事实，可以证明谢**对第二份合同的签署是明知且认可的。因此，在谢**未能提供证据证明合同可能存在伪造的情况下，对其鉴定申请，本院不予准许。

至于拆迁补偿款的归属，本案中，韩**已代表全体合伙人就案涉房屋签订了《房屋搬迁补偿安置协议》。原告谢**作为合伙人之一，应当按照合伙关系主张房屋补偿款的分割，现以独立购买人身份主张全部补偿款归其个人所有，缺乏事实和法律依据，对其主张亦不予支持。经本院释明，谢**在庭审中确认，除买卖合同以外的其他法律关系将另行主张，故本案不予理涉。

关于争议焦点3，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，谢**认为金**司、韩**恶意串通侵害其拆迁权益而诉至法院，诉讼时效应当自谢**得知金**司向拆迁部门出具相关材料时开始计算，因此其请求并未超过法定的诉讼时效。金**司和韩**认为，诉讼时效应当从2012年12月5日起计算没有依据，对其辩称不予支持。

综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十条第一款，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条、第一百一十一条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告谢**的诉讼请求。

案件受理费176480元，保全费5000元，合计181480元，由原告谢**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏**民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏**民法院开户行：中国农**西路支行；帐号：10×××75。

裁判日期

二〇一五年十月二十九日