郁**与张能花租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**、盱眙县太阳城老年公寓与被上诉人郁**租赁合同纠纷一案，盱**民法院于2015年8月10日作出（2015）盱民初字第01295号民事判决。上诉人张**、盱眙县太阳城老年公寓对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年9月29日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月5日公开开庭审理了本案。上诉人张**、盱眙县太阳城老年公寓的共同委托代理人姚**，被上诉人郁**的委托代理人闵*、刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2014年9月21日，原告郁**（乙方）与被告张**、第三人盱眙县太阳城老年公寓（甲方）签订一份u0026ldquo;资产所有权、使用权、经营权出售转让合同书u0026rdquo;，约定被告及第三人将位于盱眙县马坝镇石桥村的盱眙县太阳城老年公寓的服务设施、土地、用房、建筑物等资产的所有权、使用权、经营权折价330万元转让给原告。合同书第五条还约定u0026ldquo;协议签订后，甲方可承租乙方资产经营，承租合同另定。（承租期间甲方在相关部门登记、备案的证照的法人代表暂不更名，方便甲方持续经营）。在甲方及时足额支付租金的条件下，甲方享有三年原价回购原资产的权利，如甲方未能依约按时支付租金，则本回购约定无效，承租期终止u0026rdquo;。合同书签订前，第三人委托中介机构对盱眙县太阳城老年公寓的房地产价值进行估价，确定估价对象于2014年4月18日市场价值为380万元。2014年9月22日，原、被告双方又签订一份u0026ldquo;承租经营合同u0026rdquo;，约定原告将前述老年公寓租赁给被告张**，由张**进行经营。u0026ldquo;承租经营合同u0026rdquo;约定租期为三年，第一年租金60万元，第二年租金65万元，第三年租金70万元。第一年租金先支付半年即30万元，租期自2014年10月28日至2015年4月28日，下半年租金于2015年4月10日前支付，租期自2015年4月29日至2015年10月28日。

原审另查明，因被告张**欠案外人李**借款，原、被告签订u0026ldquo;资产所有权、使用权、经营权出售转让合同书u0026rdquo;时约定，被告张**欠李**的借款由原告郁**代为偿还，另原告再给付部分款项，被告用应给付的首期30万元租金冲抵了30万元的转让款项。被告张**向原告郁**出具了收条，分别为2014年9月21日105万元，2014年9月22日140万元，2014年10月1日30万元，2014年10月10日5万元，2014年10月19日5万元，2014年10月30日5万元，2014年12月21日40万元。被告张**未给付u0026ldquo;承租经营合同u0026rdquo;约定的第一期下半年租金。

一审法院认为

原审原告郁**诉称，2014年9月21日，原告郁**（乙方）与被告张**、第三人盱眙县太阳城老年公寓（甲方）签订一份u0026ldquo;资产所有权、使用权、经营权出售转让合同书u0026rdquo;，约定被告及第三人将位于盱眙县马坝镇石桥村的盱眙县太阳城老年公寓的服务设施、土地、用房、建筑物等等资产的所有权、使用权、经营权折价330万元转让给原告。合同书还约定u0026ldquo;协议签订后，甲方可承租乙方资产经营，承租合同另定。在甲方及时足额支付租金的条件下，甲方享有三年原价回购原资产的权利，如甲方未能依约按时支付租金，则本回购约定无效，承租期终止u0026rdquo;。次日，双方又签订一份u0026ldquo;承租经营合同u0026rdquo;，约定原告将前述老年公寓租赁给被告张**，由张**进行经营。u0026ldquo;承租经营合同u0026rdquo;约定租期为三年，第一年租金60万元，第二年租金65万元，第三年租金70万元。第一年租金先支付半年即30万元，租期自2014年10月28日至2015年4月28日，下半年租金于2015年4月10日前支付，租期自2015年4月29日至2015年10月28日。u0026ldquo;资产所有权、使用权、经营权出售转让合同书u0026rdquo;签订后，原告支付了300万元给被告，另用被告应给付的首期30万元租金冲抵了30万元的转让款项。u0026ldquo;承租经营合同u0026rdquo;签订后，原告郁**依约将盱眙县太阳城老年公寓的经营权移交被告张**，但约定的第二期租金履行期满后，被告张**并未主动履行。原告催要，被告张**不是推诿就是回避。原告认为，原、被告签订的u0026ldquo;承租经营合同u0026rdquo;是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方在u0026ldquo;资产所有权、使用权、经营权出售转让合同书u0026rdquo;中约定u0026ldquo;如甲方未能依约按时支付租金，则本回购约定无效，承租期终止u0026rdquo;，现被告张**未按约支付租金，违反合同约定，且被告张**在外债务较多，债台高筑，剩余租金也根本不可能履行，原告作为出租人有权解除u0026ldquo;承租经营合同u0026rdquo;以减少损失。请求解除原、被告于2014年9月22日签订的u0026ldquo;承租经营合同u0026rdquo;，被告张**将盱眙县太阳城老年公寓的经营权交还原告。

被上诉人辩称

原审被告张**及第三人盱眙县太阳城老年公寓辩称：1、原告与二答辩人签订的合同不属于双方真实意思的表示，名为u0026ldquo;资产所有权、经营权、使用权出售转让合同u0026rdquo;，实际为一份借款合同，u0026ldquo;承租经营合同u0026rdquo;实际上是支付利息的合同。两份合同上没有原告本人签字，合同尚未成立，两份合同也未实际履行；2、上述两项合同已违法相关法律法规，属于无效合同。综上，请求法庭依法驳回原告诉请。

原审认为，本案所涉u0026ldquo;资产所有权、使用权、经营权出售转让合同书u0026rdquo;及u0026ldquo;承租经营合同u0026rdquo;中原告签名无论是否是原告本人所签，但原告郁**对合同内容均认可，因此合同是原告郁**的真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，因此对被告及第三人抗辩的合同未成立的观点不予采纳。对原、被告合同中涉及盱眙县太阳城老年公寓经营转让内容的效力问题，应依据《中华人民共和国合同法》的相关规定进行判断。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的u0026ldquo;强制性规定u0026rdquo;，是指效力性强制性规定。盱眙县太阳城老年公寓系被告张**投资兴办的合法机构，经过行政部门的审批、登记。对社会力量举办的养老机构，法律、行政法规并未禁止经营权转让的效力性强制性规定，因此原、被告签订合同约定被告张**将第三人盱眙县太阳城老年公寓的经营权转让给原告的合同内容合法有效。原告提供的房地产估价报告，委托人为盱眙县太阳城老年公寓，可以确定是被告或第三人于签订u0026ldquo;资产所有权、使用权、经营权出售转让合同书u0026rdquo;时提供原告。双方以估价报告给予的参考价值签订合同，说明双方的合同目的是所有权、使用权和经营权在内的整体转让，这也与合同的标题、内容相吻合，被告及第三人辩称本案是名为买卖、实为借贷与事实不符。本案原、被告签订合同时不存在债权债务关系，因此本案合同也非以物抵债合同。对原告要求解除合同，返还经营权的请求，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，因原、被告双方在u0026ldquo;如甲方未能依约按时支付租金，则本回购约定无效，承租期终止u0026rdquo;，现被告张**未按照约定给付应于2015年4月10日前支付的租金，符合合同约定的解除合同的条件，原告请求解除合同，返还经营权有事实和法律依据，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决：解除原、被告于2014年9月22日签订的u0026ldquo;承租经营合同u0026rsquo;，被告张**于判决生效后三十日内将盱眙县太阳城老年公寓的经营权交还原告郁**，第三人盱眙县太阳城老年公寓予以协助。案件受理费22350元，减半收取11175元，由被告张**负担。

上诉人张**、盱眙县太阳城老年公寓不服一审判决，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉人郁**订立的盱眙县太阳城老年公寓资产所有权、使用权、经营权出售转让合同并非被上诉人郁**所签，合同还约定了上诉人在三年之内（可提前）原价回购。可以看出，该合同名为出售转让，实为借贷，应属无效合同。且出售价格与评估价格严重不符；事后，被上诉人郁**将盱眙县太阳城老年公寓承租给上诉人，双方又订立了承租经营合同，实为借款支付利息。综上，一审认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。

被上诉人郁**辩称，上诉人与被上诉人订立盱眙县太阳城老年公寓的转让、租赁两份合同，该公寓系民办非企业单位，被上诉人郁**丈夫代郁**签名，但均是双方真实意思表示，合法有效。双方签订盱眙县太阳城老年公寓资产所有权、使用权、经营权出售转让价款，是根据盱眙县太阳城老年公寓评估价380万元基础上商订的，双方均是同意的。资产所有权、使用权、经营权出售转让后之所以没有过户是应上诉人张**要求，方便张**承租经营需要，双方就是买卖关系，并非借贷。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。

经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。

二审庭中，上诉人张**、盱眙县太阳城老年公寓新提供一份证据，2015年1月26日，被上诉人郁**出具的收条一份，该借条实际上是李**以郁**的名义所书写，用以证明已经开始还款。

本院查明

经质证，被上诉人郁**认为，收条是真实的，40万是按照合同约定的回购款。

本院认为

本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，上诉人张**、盱眙县太阳城老年公寓将盱眙县太阳城老年公寓资产所有权、使用权、经营权出售转让给被上诉人郁**，根据双方签订的承租经营合同与上诉人张**出具的收条，可以看出，上诉人张**、盱眙县太阳城老年公寓已经将盱眙县太阳城老年公寓资产所有权、使用权、经营权转移给了被上诉人郁**，郁**支付了合同约定的价款。至于合同是否为被上诉人郁**自己所签，根据郁**庭审中举证的收条及庭审中的陈述，被上诉人郁**对转让合同和租赁合同均予认可，故转让合同和租赁合同应自双方签字与盖章时合同成立。关于上诉人张**、盱眙县太阳城老年公寓提出转让出售价格与评估价格严重不符，经查，被上诉人郁**所提交的清华评（2014）市字第X09010号盱眙县太阳城老年公寓价值380万元的房地产估价报告，是上诉人张**、盱眙县太阳城老年公寓提供给被上诉人郁**的，双方在380万元价格的基础上协商为330万元，然后签订了盱眙县太阳城老年公寓资产所有权、使用权、经营权出售转让合同，该合同无论从买卖交易习惯还是价款的数额上都较为合理。而上诉人张**、盱眙县太阳城老年公寓所提交的清华评（2014）字第XY03002号盱眙县太阳城老年公寓价值793.9万元的房地产估价报告，是在一审庭审中提供的，被上诉人郁**并不知情也不认可，上诉人张**、盱眙县太阳城老年公寓提出转让出售价格与评估价格严重不符的上诉请求不能成立。最**法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案上诉人张**、盱眙县太阳城老年公寓与被上诉人郁**除涉案房款外，并无其他经济往来，上诉人张**、盱眙县太阳城老年公寓提出盱眙县太阳城老年公寓的资产所有权、使用权、经营权名为出售转让，实为借贷担保，但对自己提出的上诉请求所依据的事实未能提供证据加以证明，该事实不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案当事人双方在盱眙县太阳城老年公寓资产所有权、使用权、经营权出售转让合同中约定，如甲方未能依约按时支付租金，则本回购约定无效，承租期终止。上诉人张**未按约定给付应于2015年4月10日前支付的租金，符合合同约定的解除合同的条件，被上诉人郁**请求解除合同，返还经营权有事实和法律依据，依法应以支持。对上诉人张**、盱眙县太阳城老年公寓在二审庭中提供的已于2015年1月26日给付的40万回购款的证据，因与被上诉人郁**请求解除租赁合同，返还经营权无关联性，故不予理涉。综上，上诉人张**、盱眙县太阳城老年公寓的上诉请求缺乏事实根据，亦无法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费22350元，由上诉人张**、盱眙县太阳城老年公寓负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十日