赵**与郭**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赵**与被上诉人郭**房屋买卖合同纠纷一案，江苏省盱眙县人民法院于2015年2月5日作出（2014）盱马民初字第1163号民事判决。上诉人赵**不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月19日立案受理后，依法给成合议庭，于2015年6月1日公开开庭进行了审理。上诉人赵**及其委托代理人姚**、被上诉人郭**的委托代理人刘**、唐**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，原告赵**与被告郭**系亲戚关系。1993年6月1日，原告赵**在盱眙县维桥乡桥东村江西组批建住宅，取得集体土地建设用地使用证（1993年6月1日，用地面积406.26平方米，建筑占地120.89平方米）。1994年8月2日，原告赵**领取村镇建设工程准建证（1994年8月2日审批，建筑面积84平方米，15.5M×13M，用地面积201.5平方米，东距墙外0.50M，西距沟），并建成砖墙瓦盖主屋三间、厨房二间以及院墙。2001年，原告赵**搬出该房便与儿子赵*居住，要卖自己的房屋，被告得知便与原告赵**联系购买该房屋，原、被告经协商，原告将该房屋以13000元价格出售给被告。2001年，被告郭**给付原告赵**购房款10000元，被告郭**举家搬入该房屋居住。2003年，被告又给付原告购房款3000元，原告赵**将集体土地建设用地使用证和村镇建设工程准建证交给被告郭**。

2007年5月28日，原、被告双方协商补签房屋买卖协议。该协议书内容为：“甲方：赵**，乙方：郭**，经甲乙双方协议，甲方赵**同意将自家的房屋及其辅助设施等卖给乙方郭**。具体协议细则如下：1、五间砖瓦结构房子（其中主屋三间、厨房两间，均比较陈旧）。2、四至范围：东：院墙向东延伸五十公分为界。南：院墙南墙向南延伸二十一米处沟为界。西：厨房后墙向西延伸七米处沟为界。北：主房后墙向北延伸十米处沟（另含沟的一半）为界。3、四至范围内的所有树木。4、以上三条细则中所有一切以价值一万三千元卖给乙方。5、本协议一经甲乙双方签字立即生效，任何一方不得反悔。甲方（签字）赵**、方（签字）郭**，2007年5月28日，情况属实，赵*，2007、9、12。”原告赵**、被告郭**、当时村干部赵*均在协议书第二页上签名。2014年，原告赵**到宅基田边放树，被告郭**阻止其放树，并称树已卖给自己，双方产生争议，引起讼争。

原审另查明，被告郭**原住盱眙县十里营乡友法村红庙组，农村居民，被告郭**妻子高**户口在盱眙县维桥乡，没有其他住宅。原、被告对该房屋一直没有办理登记过户，被告郭**居住期间对房屋进行过零星翻修。目前，盱眙**农田进行大户承包，涉及承包地的承包经营权带来的承包金归属争议。

原审审理中，原告赵**陈述：“房子不还我没有意见，超出土地使用证范围以外土地要求返还。”

赵**在一审诉称，2002年左右，被告找到原告要求购买原告居住的位于盱眙县维桥乡桥东村江西组房屋五间（主房三间、厨房二间及院墙）。因原告当时不懂国家关于农村房屋的法律、政策，加之被告在2007年9月12日采取欺骗等手段，原、被告签订一份房屋买卖“协议书”，被告以人民币13000元的价格购买上述房屋及其附属设施。现原告得知双方之间买卖行为是违法行为，本着有错就改的原则，要求与被告解除协议，但遭到被告拒绝。被告所持买卖协议与原告当时所签订的协议不一致，况且原告当时只见到协议书第二页，未见到协议书第一页，该协议不是原告的真实意思表示。综上所述，为维护国家法律以及原告的合法权益，根据我国《土地法》等法律规定，请求依法确认原、被告于2007年9月12日签订的房屋买卖协议书无效，被告将位于盱眙县维桥乡桥东村江西组房屋五间以及附属设施返还给原告；本案诉讼费由被告负担。

被上诉人辩称

郭**在一审辩称，原告诉求超过法律规定的诉讼时效。按照《中华人民共和国土地管理法》第六十二、六十三条规定，法律禁止一户农民两次申请宅基地，没有禁止农民出租出售宅基地上所建房屋，也没有对出售行为设置任何限制，目前法律没有对农村房屋买卖作出禁止性或者限制性规定。原、被告系亲戚关系，被告于2001年就已经实际居住在争议房屋内，2007年签订房屋买卖协议，合同实际履行已经长达十余年，期间原、被告双方对房屋买卖没有产生任何争议，现原告所诉违背了诚实信用原则。被告购买房屋后，因所购房屋比较陈旧，已经对房屋全部翻新，诉争房屋状况已经发生了比较大的变化，故实际上已经无法返还原来的房屋。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。

原审认为，原告主张权利、被告履行债务应当遵循诚实信用原则。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2001年，原、被告协商将原告所有的坐落于盱眙县维桥乡桥东村江西组（原蒋西组）砖瓦结构房屋五间及附属设施以价值13000元转让给被告，原告交付房屋以及该房屋的集体土地建设用地使用证和村镇建设工程准建证，被告付清房款13000元，并入住该房屋。2007年5月28日，原、被告补签房屋转让协议书，并取得该房屋的所有权或使用权，但被告没有将户口迁入该房屋所在集体经济组织或将该房屋进行转户登记。根据我国《物权法》规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”但该房屋所坐落的宅基地属于本集体经济组织所有，不具备“转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员”的规定，违反了法律法规的强制性规定，应认定该房屋所涉及的宅基地转让无效。《中华人民共和国合同法》规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”现房屋实际交付，被告已入住房屋多年，且付清房款，原告赵**诉请该房屋买卖无效，但其对宅基地使用权已作弃权处分，被告实际居住该房屋而拒绝返还，村委会及土管部门对此亦未作明确处理，鉴于讼案目前具体情况，宅基地使用权以及房屋不宜回转，且原告在庭审中明确表示“房子不还我没有意见，超出土地使用证范围以外土地要求返还。”故原告请求确认原、被告于2007年9月12日签订的房屋买卖协议书无效，以及返还房屋的请求不予支持。被告郭**在原告赵**的集体土地建设用地使用权证（1993年6月1日，用地面积406.26平方米，建筑占地120.89平方米）确定的面积范围内使用宅基地，不得超出该证审批用地范围，对被告超出使用该房屋宅基地面积部分，原告可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定，判决：驳回原告赵**的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126元，减半收取63元，由原告赵**负担。

判决后，上诉人赵**不服，向本院提起上诉称：上诉人赵**与被上诉人郭**买卖的房屋属于农村集体土地上所建的房屋，双方签订房屋买卖合同时，郭**不是上诉人赵**所在集体经济组织成员，至今也未将户口签入上诉人赵**所在的村集体组织；2、一审已经认定房屋买卖协议无效，被上诉人郭**应该将房屋及附属设施及四至范围内的土地及树木返还给上诉人。请求二审依法改判。

被上诉人郭**答辩称，目前法律没有对农村房屋买卖作出禁止性或者限制性规定。上诉人违背了诚实信用原则。被上诉人购买房屋后，因所购房屋比较陈旧，已经对房屋全部翻新，诉争房屋状况已经发生了比较大的变化，故实际上已经无法返还原来的房屋。请求二审依法维持原判。

本院查明

二审经审理确认原审查明的事实。

本院认为

本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。被上诉人郭**与上诉人赵**不是同一集体经济组织成员，双方于2007年9月12日签订的房屋买卖协议书因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。但双方在买卖关系发生后，上诉人实际收取了房屋买卖的全部价款，并将房屋交付被上诉人使用多年。上诉人对其享有的宅基地使用权已作弃权处理，并且在上诉人与被上诉人签订买卖协议时，时任村主要干部在协议上签字见证，在被上诉人居住使用房屋期间，其所在集体经济组织成员亦未提出异议。同时，被上诉人对该房屋及附属实施进行了一定程度的添附，添附部分与原物已无法区分，返还原物将会给当事人造成一定程度的损失。从有利于生活居住和维护诚实信用原则的角度出发，本院认为涉案房屋不宜返还。对超出房屋买卖协议约定的上诉人赵**的集体土地建设用地使用权证范围以外的宅基地，上诉人赵**可另案主张。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费126元，由上诉人赵**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月八日