曹**与单**、卜**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人单**、卜**因与被上诉人曹**房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2015）丰民初字第1053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人卜**及上诉人卜**、单**的共同委托代理人卢*，被上诉人曹**到庭接受询问。本案现已审理终结。

一审原告诉称

曹**原审诉称：2012年9月25日，曹**从单**、卜**购买了位于刘邦家酒院内北一楼东起第二户的房屋一套，并实际支付房款190500元。现因房屋无法办理房地产手续，要求确认曹**与单**、卜**之间的房屋买卖协议无效，同时要求单**与卜**返还购房款190500元，并负担案件的诉讼费用。

一审被告辩称

单**、卜**原审辩称：单**、卜**于2012年在网上出售涉案房屋，后与石*达成购房协议。因单**、卜**购买的是王**和齐**开发的房屋，就建议石*与她们签订房屋买卖合同，将房款交付给她们，她们再将房款退还给单**、卜**，单**、卜**收取房款的行为是代收行为。后因房价下降，石*悔约。故曹**与单**、卜**之间不是适格的诉讼主体，应驳回曹**的起诉。

一审法院查明

原审法院经审理查明：单**与卜**是夫妻关系。2012年8月份，曹**通过网络知悉卜**出售房屋，便通过电话联系购房事宜，双方商定购房后，曹**向卜**支付了购房定金500元。2012年9月25日，曹**向卜**支付购房款190000元，同时由单**向曹**出具了借条一张，内容为：“今借到曹**现金壹拾玖万整（190000）”，后卜**联系签订了新路程公司内部职工住房购销协议一份，曹**以其儿子石*的名义在协议的购方签名，协议中售方注明的是徐**程公司，且有王**和齐美东的署名，协议注明的时间为2012年5月17日。协议签订后，卜**将房屋钥匙交付给曹**。后曹**与单**、卜**双方因付款及办理房屋权属证书等问题发生矛盾。

另查明：涉案房屋位于丰县凤城镇丰砀路二公里处徐州**有限公司院内北一楼东起第二户，该房屋的所有权人为徐州新**有限公司，土地使用权证显示土地用途为工业用地，使用权类型为出让。

一审法院认为

原审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，曹**与单**、卜**双方通过网络就涉案房屋达成房屋买卖协议，付款的支付及房屋的交付过程中亦未涉及他人，可以看出，曹**与单**、卜**双方是房屋买卖协议的当事人，是本案的适格主体。单**、卜**对涉案房屋未依法取得相关的权属证书，其房屋对外出售的行为违反了上述法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。双方当事人之间的房屋买卖协议违反了法律规定，是一种无效协议。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，单**、卜**应当向曹**返还购房款。遂判决：一、曹**与单**、卜**之间的房屋买卖协议无效。二、单**、卜**应于判决发生法律效力之日起十日内向曹**返还购房款190500元。

上诉人诉称

上诉人单**与卜**不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人不存在房屋买卖关系，上诉人不是适格的主体，上诉人是代徐州新**有限公司出售房屋。2、原审法院认定涉案的房屋买卖合同无效是错误的，涉案房屋具有房屋所有权证和土地使用证，应当是有效合同。综上，请求二审法院撤销原审判决，裁定驳回被上诉人的起诉或者判决驳回其诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人曹**辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审审理期间，上诉人向法庭提供如下证据：1、2011年1月14日、29日收条两份，证明徐州新**有限公司收取上诉人支付的费用5万元，另有5万元的收条因搬家丢失。2、证人孙*的出庭作证，证明被上诉人是和新路程电动**公司、王**、齐**签订的购房协议，上诉人不是适格的诉讼主体。被上诉人曹**认为证据1是复印件，不予质证；对证据2不予认可。

本院查明

二审查明的事实和一审法院认定的事实一致。

本院认为

经当事人确认，本案的争议焦点为：1、上诉人的诉讼主体资格是否适格，双方之间是否存在房屋买卖关系；2、涉案的房屋买卖协议是否有效。

本院认为：本案涉案购房协议中虽载明售方为徐**成公司，购方为石奇，但涉案房屋实际系上诉人通过在网上发布信息出卖给被上诉人，购房款也由被上诉人以借条的形式交付给上诉人，被上诉人亦从上诉人处拿到房屋钥匙，房屋买卖协议的签订亦是上诉人与被上诉人沟通签订的。上诉人在二审亦陈述其与证人孙*共同购买的涉案房屋，因用不到，且徐州新**业有限公司不同意其退房，故二人共同对外出售涉案房屋。因此，本院认为，上诉人与被上诉人是涉案房屋买卖的当事人，是本案的适格主体。上诉人主张其受徐州新**业有限公司的委托出售涉案房屋，但未提供授权委托书等证据予以证明，故本院对上诉人的该主张依法不予支持。

因涉案房屋的所有权人为徐州新**有限公司，土地使用权证显示土地用途为工业用地，所以无法取得普通居民住宅的权属证书，亦不能作为商品房对外出售。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。故上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议违反了法律规定，是一种无效协议。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，原审法院判令上诉人向被上诉人返还购房款，于法有据，并无不当，本院依法予以支持。

综上，上诉人单**、卜**的上诉理由不能成立。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4110元，由上诉人单**、卜**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十日