姜*与绿地集**有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告姜*与被告绿地**有限公司（以下简称绿地集团）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法由代理审判员李**任审判，于2015年2月2日公开开庭进行了审理。后本案转入普通程序，依法组成合议庭，并于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告姜*委托代理人钱**、被**集团委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原、被告于2013年2月24日签订了商品房买卖合同，合同标的物为峰创国际大厦1幢6层合273286号房，房款总计11502700元，合同约定被告的交房时间为2013年12月31日，销售人员粗心忘记写所购商品房的层数、业务员粗心忘记在合同第15页附件五中写合并户室说明，原告于2013年9月已经支付首付款5752700元。原告按约与被告协作的兴业**分行办理了抵押贷款需要的手续，但该行一直没有发放该贷款，也没有告知不发放的原因；被告也没有告知原告没有收到贷款这一情况，导致原告以为已经履行了付款义务。2014年5月初，原告知晓了这一情况，向其他银行申请按揭贷款时被其告知由于合同中未载明具体的房号，导致标的物无法确定，所以无法办理按揭贷款手续。2014年5月19日经原告提出，双方办理了《商品房合同网上备案变更服务协议》并明确了附件五的内容，原告于2014年5月23日履行了剩余房款5750000元。被告于2014年1月13日起诉原告，要求按照日万分之二支付延迟付款违约金，原告与被告就延迟付款部分达成调解协议。被告于2014年9月25日才履行交房义务，违反了合同的约定，依法应承担延迟交房的后果。

为维护原告的合法权益，原告特依法具状起诉，请求法院判令：被告支付逾期交房违约金450872.09元。

为证实其主张，原告在法定举证期限内向本院提交如下证据材料：

1、商品房买卖合同一份，证明原被告双方存在商品房买卖并达成的协议及违约责任的事实；

2、原告的价款明细表两页及购房发票12张，证明被告认可原告付款的时间和数额以及被告依据未付款项的日万分之二计算原告的违约金总计682434元的事实；

3、网上备案变更协议1页，证明因被告员工的疏忽，遗漏合同中重要标的物，原告无法向银行办理按揭贷款手续，原告逾期付款的违约责任系被告导致的事实；

4、收条一份，证明物业公司收到原告进户凭证12张的事实；

5、进户凭证12页，证明被告于2014年9月25日被告履行交房义务的事实；

6、对账单、授权书、照片、银行卡以及办理银行卡时交费发票影印件各一份，证明系被告导致原告在兴**行办理的按揭贷款手续未批准的事实；

7、（2014）扬*初字第0018号调解书一份，证明被告向原告主张的违约金的标准为日万分之二，说明原告主张的违约金的标准为日万分之二具有合理合法性的事实；

8、原告2014年4月6日向被告缴纳维修基金的收据一份，证明原告多次到被告处办理相关手续，被告也没有提出交房，办理变更登记的事实。

被告辩称

被告绿**司辩称，1、我司于2014年4月4日已经依法取得政府颁发的扬州市区商品房交付使用备案证明。具备交付资格，并且于2014年4月4日向原告发交房通知书，原告亦签收，已经履行了交房通知义务；2、根据法律和合同约定，原告未付清全款的情况下，被告有权将交房时间顺延，合同约定交房时间是13年12月31日，原告到2014年5月23日才付清全款，关于逾期付款的违约金经扬**院调解原告应于2015年2月12日支付30万元，故在房款及违约金未付清之前，我们有权将交房时间顺延；3、买卖合同补充协议中有一个15天的合理交房期（合同补充协议2.3条），这15天合理交房期，双方互不追究责任。4、在中院的调解书中，双方逾期违约金纠纷中双方已经对该商品房合同纠纷进行了一揽子的调解、在中院调解书当时确认的原告逾期付款并且是在考虑合同所有情况下达成了协议，没有其他的遗留问题。

为证实其主张，被告在法定举证期限内向本院提交如下证据材料：

1、商品房买卖合同及补充协议一份，证明交房时间及有关交房的合同约定的事实；

2、商品房交付使用备案证明（扬备案2014字第17号），证明涉案房屋取得竣工验收备案的时间，达到交付标准的事实；

3、逾期交房通知回执、交房通知书及回执及江**政公司证明一份，证明被告2014年4月24日向原告寄发12份交房通知，履行交房通知义务的事实；

4、房管局网上打印合同变更申请一份，证明被告先后5次在网上变更的事实，因原告不配合，至2014年5月19日最终完成，并且变更时间仅仅需要3、4天，不是原告拖延付款一年半的理由的事实。

本院查明

经审理查明：

2013年2月24日，原告姜*与被告签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：1.原告姜*购买被告开发建设的峰创国际大厦第1幢第6层合273286号房；2.商品房的建筑面积共1377.86平方米，商品房单价为每平米8348.236元，房屋总金额为11502700元；3.原告按下列方式按期付款：签订合同当日支付房款总额的50%，即人民币5752700元；剩余房款，即人民币5750000元，买受人应于2013年3月3日前付清。原告可通过办理银行按揭贷款的方式付清剩余房款，但如银行核定的按揭贷款不足以付清剩余房款的，原告应于办理银行按揭前自行补足付清该差额部分；4.被告应当在2013年12月31日前，将具备下列条件，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1）取得建设工程规划许可证；2）取得工程竣工验收备案证明；3）取得商品房交付适用备案证明（2008年12月31日前已取得工程竣工验收备案证明的除外）；5.被告逾期交房的违约责任：1）逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。

该合同附件五：合同补充协议第2.3条约定：甲方（被告）应在《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限之前（包括该日）向乙方（原告）发出交房通知，交房通知中乙方办理交付手续的时间为自甲方交房通知送达之日起15日内。该15日为交房的合理时间，乙方无权依此追究甲方该15日内的逾期交付责任，甲方也无权依此追究乙方该15日逾期付款责任；第4.2条约定，若乙方已付款项少于应交房款及本补充协议1.5条的各项税费，甲方可不交房。如房款未付清的按《商品房买卖合同》第七条执行；如本协议1.5条的各项税费未付清的，甲方按本补充协议1.5条执行，如本补充协议1.5条的各项税费在甲方交房通知发出30日后仍未付清的，甲方可以解除《商品房买卖合同》，在扣除乙方应承担的违约责任，赔偿责任及甲方为处理遗留事项的正常支出后，将乙方已付款的余款（如有）无息归还乙方；第10.1条，甲乙双方约定在《商品房买卖合同》履行过程中，双方可以选择挂号信、登报等方式将有关事项通知对方。选择以挂号信、快件等方式的，在信函交付邮局3日后即视为送达；选择登报方式送达的，在报上刊登后视为送达。

2012年12月至2013年9月，原告共交付被告购房款5752700元。2014年5月23日，原告将涉案房屋剩余购房款5750000元交付被告。

被告于2013年3月6日至2014年5月多次向扬州市住房和社会保障局提交申请对原、被告签订的商品房买卖合同中的层数及合并户室问题予以变更。2014年5月19日，原、被告双方对上述问题变更完毕。

2014年9月25日，原、被告双方就12套涉案房屋实际办理交房手续。

另查明，2014年2月21日，被告曾就涉案房屋的购房款问题向扬州**民法院提起诉讼，2014年12月18日，原、被告双方达成调解协议，约定原告于2015年2月12日前向被告支付违约金30万元。

庭审中，针对“原告在2014年4月6日向被告交纳涉案房屋维修基金、登记费及交易费时，被告有无将房屋交付给原告”这一问题，被告陈述“交房通知书明确载明交房是必须交清房款及违约金，交清才能交付房屋”。

庭审中，被告辩称其2014年4月2日向原告邮寄交房通知，并提供交房通知、邮政局证明等证据予以佐证。在被告提交的12份交房通知书中，其613号交房通知书上载有下列内容：姜*女士：……您购买的“峰创国际大厦”1幢613号房屋，现合同建筑面积98.82平方米，实测建筑面积为98.66平方米，合同单价为8395.15元／平方米。面积补差款为412657元，逾期付款违约金38475元，延期交付违约金3990.00元。另11份交房通知书上对应的房号及延期交付违约金分别为：614号房屋，延期交付违约金5036.00元；615号房屋，延期交付违约金4727元；616号房屋，延期交付违约金4389.00元；617号房屋，延期交付违约金4414元；618号房屋，延期交付违约金4423元；619号房屋，延期交付违约金3844元；620号房屋，延期交付违约金5599元；621号房屋，延期交付违约金5016元；622号房屋，延期交付违约金4636元；623号房屋，延期交付违约金4593元；624号房屋，延期交付违约金4559元；

案件审理中，本院依职权就原告未能在兴业**分行办理涉案房屋贷款的问题向该行调查。该行营业部客户经理朱**表示“因其（原告）先生（共同借款人）身份证核实被告公安局发现，即刻到我行查找本人，银行认为该笔贷款存在不确定因素，故最终该笔贷款未能上报”。

本院认为

本案的争议焦点为：被告是否存在逾期交房的行为，如果被告确实逾期交房，是否构成违约，应否承担违约责任。

本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，双方均应按约履行自己的义务。依据合同约定，被告应当在2013年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用，本案中，涉案房屋符合交付使用条件的时间是2014年4月4日，双方实际办理房屋交接手续的时间为2014年9月25日，被告构成逾期交房。

本案中，在原告逾期付款的情况下，被告有权不交付房屋。涉案合同附件5补充协议第4.2条约定，若乙方已付款项少于应交房款及本补充协议1.5条的各项税费，甲方可不交房。原告于2014年5月23日付清剩余涉案房款5750000元，该数额基本等于购房全款的一半，被告在2014年5月23日前有权拒绝交房。原告述称系被告原因致其房贷未能发放缺乏相应的事实依据，本院不予认可。但本案中，被告提供的交房通知书中明确载明了逾期交付的违约金数额，该数额与其以2015年1月1日至2015年4月3日作为逾期交房期间，按照合同约定的逾期交房违约金标准计算出的违约金数额基本吻合，应视为被告放弃了该期间“原告逾期付款被告有权逾期交房”的先履行抗辩权，构对逾期交房违约金的自认。故被告应支付原告2015年1月1日至2014年4月4日逾期交房违约金55226元（3990＋5036＋4727＋4389＋4414＋4423＋3844＋5599＋5016＋

4636＋4593＋4559）。

2014年5月23日，原告付清房款后，被告应予以交房，否则应承担逾期交房的违约责任。被告辩称其在2014年4月2日即向原告邮寄交房通知并要求其办理交房手续，原告述称其未收到该通知。本院认为，被告提供的相关邮寄资料均未注明邮寄内容，因此，即便被告向原告邮寄了相关资料，其亦不能证明原告收到的即为交房通知书，进而证明其履行了交房通知义务。另外，针对“原告在2014年4月6日向被告交纳涉案房屋维修基金、登记费及交易费时，被告有无将房屋交付给原告”这一问题，被告当庭陈述“交房通知书明确载明交房是必须交清房款及违约金，交清才能交付房屋”，结合原、被告双方签订的补充协议第4.2条亦有类似规定，被告应就未能在原告付清房款后向原告交付房屋承担违约责任。原告于2014年9月25日接收房屋，依据合同约定，被告应支付自2014年5月24日到2014年9月25日的逾期交房违约金143783.75元（11502700×0.0001×125）。综上，被告应支付原告逾期交房违约金199009.75元（55226＋143783.75）。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告绿地集**有限公司应于本判决生效后十五日内给付原告姜*逾期交房的违约金199009.75元；

二、驳回原告姜*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8064元，由原告姜*负担3784元，被告绿地集**有限公司负担4280元。（原告同意其预交的案件受理费的剩余部分4280元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付。）

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时按照**务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（江苏省**民法院开户行：工商银**河支行，户名：江苏省**民法院，账号：11×××57）。

裁判日期

二〇一五年七月二十三日