上诉人陈**与被上诉人李宝贵租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人陈**因与被上诉人李宝贵租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦**初字第1361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

李**原审诉称，2009年3月20日，李**与陈**订立了《租房协议》，约定李**将自有坐落于江浦街道龙华组的房屋出租给陈**创办宾馆，由陈**委托张**实际经营使用，租期自2009年3月20日至拆迁时止，租金每年为36000元，于当年的3月20日付清。后陈**支付了当年度的租金，李**将房屋交付给陈**使用。但是，至2013年底拆迁导致租赁合同终止时，陈**尚欠李**三年租金108000元。李**多次催要后，陈**以种种理由拒付至今。向法院起诉，请求判令：1、陈**支付李**租金108000元及利息（2010年3月19日到陈**付清租金止按银行同期贷款利率计算。）；2、陈**负担本案诉讼费用。

一审被告辩称

陈**原审辩称，陈**拆迁是4月10日拆迁而非3月20日。李**也应明确银行利息。陈**多付的1000元房租要求李**退还。其自行制作的付*宝贵房屋明细账，陈**不欠李**房租，实际上李**还少退了陈**1000元多交的房租。这些钱都是通过张**支付给李**的。

一审法院查明

原审法院审理查明，2009年3月20日，李**与陈**签订租房协议，双方约定：“一、甲方（李**）把位于江浦街道龙华组的一处私宅（院内所有的楼房和平房及设施）承租给乙方（陈**）创办宾馆（暂定名：星星宾馆），年租金人民币叁万六千元整（折每月3000元）。乙方委托张**经营宾馆，并以张**的名字办理各项证照。承租期从2009年3月20日一直到国家拆迁时止。第一年的租金乙方在本协议签订2日内一次性付清，以后每年的租金乙方在当年的3月20日前一次性付清。二、房屋的改造费用和创办宾馆的费用全部由乙方投资，具体数额待工程全部结束后列出清单，作为此协议的附件。甲方提供一切的方便和协助，在以后长期的租赁过程中，双方都要恪守协议，甲方不得以任何理由提出提前收回租房或者增加租金，乙方也不得以任何理由提出提前结束承租期或减少租金。如甲方违约，甲方必须赔偿乙方创办宾馆支出的所有费用，以及其他与此有关给乙方造成的经济损失；如乙方违约，乙方损失自负，还要赔偿提前退房给甲方造成的经济损失；如遇国家拆迁，房地产的赔偿归甲方所有。经营宾馆的赔偿和15个卫生间的装潢赔偿归乙方所有。如国家拆迁时没有经营宾馆的赔偿，乙方不得以任何理由阻止甲方拆迁。如乙方变换经营人或转让经营权必须征得甲方同意”。

原审庭审中，李宝贵陈述，陈**只以银行汇款方式支付了第一年的租金。

一审法院认为

原审法院认为，李**与陈**签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。本案中，李**已经按照双方约定将涉案房屋交付陈**承租，陈**辩称已经支付了全部租金，即陈**认为其就支付义务已经履行。陈**提交了其单方制作的支付房租明细及账单，该证据系陈**单方制作而无其他证据佐证，其真实性无法确认。故陈**提交的证据不足以证明其已将租金支付，陈**应承担举证不能的后果。李**主张陈**支付李**租金108000元及利息（2010年3月19日到2013年3月20日按银行同期贷款利率计算），其合理部分，原审法院予以支持。因李**欠付3年租金总计108000元，故李**主张逾期支付租金利息的计算时间应当自陈**未按合同约定支付租金的逾期之日起算。综上所述，为维护当事人合法权益，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：陈**于判决生效之日起七日内给付李**租金108000元及利息（以租金36000元按中**银行同期贷款利率自2010年3月21日计算至判决确定的给付之日止＋以租金36000元按中**银行同期贷款利率自2011年3月21日计算至判决确定的给付之日止＋以租金36000元按中**银行同期贷款利率自2012年3月20日计算至判决确定的给付之日止）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2460元，由陈**负担。

上诉人诉称

上诉人陈**不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院部分事实认定不清，判决错误。一、李**的原审诉请已超过法律规定的诉讼时效。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年，李**诉请的租金是2010年3月21日，而起诉时间是2014年10月8日，据此，李**的诉请超过诉讼时效，原审判决于法无据。二、陈**的房屋租金已全部付清。依据双方协议约定，除第一年外，陈**的租金均已通过李**的妻妹张**支付给了李**，李**也不可能在三年未收房租的情况下一直让陈**承租下去，明显不符合常理。综上，请求撤销原判决，依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人李宝贵辩称，陈**认为超过诉讼时效的理由不能成立。李宝贵租用陈**的房屋实际上是由张**实际经营。而张**系李宝贵妻妹。同时，陈**在租用涉案房屋前，已知道该地将被拆迁，这点在租房协议中都有体现，且张**申领的营业执照也是到2013年9月止。自2010年起至2014年，李宝贵每年都向陈**催要过租金。但陈**以房屋将要拆迁，承诺拆迁后一并计算结清，由于房屋拆迁事情一直没有具体确定下来，直到2013年才正式实施拆迁，因此，本案中的诉讼时效已经中断，且陈**在原审中也未提出已过诉讼时效的辩解意见。陈**除支付第一次租金外，再未付租金。因实际经营人张**与李宝贵妻子系亲属，加之陈**承诺拆迁时一并结算租金，故李宝贵才让陈**一直承租涉案房屋。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的请求，维持原判。

二审中，陈**提交了2014年10月21日其与张**的电话录音，用以证实其已陆续支付了李宝贵的房屋租金。李宝贵对此不予认可，认为陈**与张**之间具有利害关系，且该证据在原审中已产生，如需提交就应在原审中提交。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李**与陈**签订的《租房协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人应按约履行。关于诉讼时效问题，陈**在原审期间未提出诉讼时效抗辩，二审期间也未提交证明李**请求权已过诉讼时效期间的新的证据，根据《最**法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，对其时效抗辩，本院不予支持。关于案涉房屋租金是否已经支付问题，李**已经按合同约定将涉案房屋交付陈**承租使用，陈**应履行支付合同约定房屋租金的义务。陈**认为已付清全部租金，提交了其单方制作的支付房租明细及账单，其真实性无法确认。陈**提交的与张**的电话录音，因张**实际经营涉案宾馆，与陈**具有利害关系，其录音亦不足以证明陈**向李**支付了全部租金，且原审法院于2015年5月22日与张**的谈话笔录中，张**明确称，自己对陈**与李**的租赁费用是否结清等事宜不清楚。具上，现有证据不足以证明陈**已将涉案租金全部支付给李**。原审法院认定陈**应支付李**租金总计108000元，并无不当。

综上，原审法院认定事实基本清楚，审判程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2460元，由上诉人陈**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十四日