连云港**有限公司与王**物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人连云港**有限公司（以下简称梓**公司）因与被上诉人王**物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第00719号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月28日立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人梓**公司的委托代理人杨**到庭参加了诉讼，被上诉人王**经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

梓**公司一审诉称：王**系润琦苑小区的业主，梓**公司系该小区的物业管理企业。从2013年1月9日至2014年1月9日，王**欠梓**公司物业费计577元，经催要未果。为维护梓**公司合法权益，依《合同法》、《民诉法》的规定，特向法院提起诉讼，请求判令王**给付物业费577元，并承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

王**一审辩称：梓**公司提供的服务未能达到合同约定的标准，其中王**居住的4号楼1单元602室楼顶长期漏雨、渗水，多次找物业公司反映未得到有效解决；同时，小区里还存在环境卫生不达标、安全通道乱停车等问题。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年1月23日，海州区**主委员会（甲方）与梓**公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》一份，约定甲方将海州区润琦苑小区委托乙方进行物业管理。约定物业管理区域物业服务费由乙方按物业的建筑面积，住宅无电梯每平方米0.35元／月，门面经营用房每平方米1元／月，公用水电每年80元／户向业主或物业使用人收取。合同约定的物业服务内容主要为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、楼内外消防设施设备等；公用绿地、花木等的养护与管理；交通与车辆停放秩序的管理；合同还就其他相关事宜做出了约定。

王**系润琦苑小区业主，住该小区4号楼1单元602室，房屋建筑面积118.23平方米。梓**公司已缴纳了2013年全年期间的公用水电费。经梓**公司书面催交，王**至今未交纳2013年1月至2014年1月期间的物业服务费及公用水电费。

原审法院另查明，润琦苑小区1-10号楼多家房屋存在顶楼及外墙面渗水等问题。

一审法院认为

原审法院认为，梓**公司与海州区**主委员会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规强制性规定，合法有效。王**作为小区业主应当根据合同的约定交纳物业服务费用，经梓**公司书面催缴后，王**未交纳相应的费用，应承担民事法律责任。关于王**应当交纳的物业服务费的数额，原审法院认为：第一，根据《物业管理条例》的相关规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中物业服务合同约定，梓**公司的服务内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面，以及楼内外消防设施设备、公用绿地、花木等的养护、管理等。第二，依据梓**公司、王**双方的举证及陈述可以证实，润琦苑小区1、2、4号楼多家房屋存在顶楼及外墙面渗水的问题，而梓**公司的举证不足以证实其对王**房屋存在的楼顶漏水、渗水问题尽到了合同约定的维修、养护和管理义务。因此，虽然按照合同约定，王**应当支付2013年1月至2014年1月的物业服务费及公用水电费，但基于梓**公司物业管理缺位，未能完全履行合同义务的原因，原审法院酌情扣除合同约定应交物业服务费用的50％，即王**应当向梓**公司交纳物业服务费及公用水电费为118.23平方米×0.35元每月每平方米×12个月×50％＋80元u003d328.5元。据此，原审法院遂根据《物业管理条例》第三十五条、第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：王**于判决生效后十日内支付梓**公司物业服务费及公用水电费共计328.5元。案件受理费50元（梓**公司已预交），由梓**公司承担20元，王**承担30元，王**承担部分于给付上述物业费时一并付给梓**公司。

上诉人诉称

梓**公司不服一审判决，向本院提出上诉称：一审法院认定事实有重大偏差。上诉人依据《物业管理服务合同》第二章第三条及第三章第八条第二款第一项的约定，只承担小区房屋建筑共用部位的小修责任，本案涉及屋顶、墙面漏雨渗水，属于中修或大修。涉案房屋在保修期内由开发商承担维修责任，保修期外，由当事人申请房屋维修基金管理部门进行处理。该案维修费用涉及10万元左右，要求上诉人承担，毫无依据，对上诉人不公平。请求依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人王**未作答辩。

本院查明

经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。

上诉**业公司为支持其上诉请求，二审期间提供以下证据：连云港市市区物业维修资金使用申请表和承诺书各一份，证明上诉人已经进行了小区维修基金的申报工作。

本院认为

本院认为，梓**公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，合同约定其服务内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面等。虽然合同约定物业服务费用包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等，不含物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用，但是对于房屋在保修期满后的中修、大修和更新、改造费用在申请房屋维修基金管理部门处理的程序中，上诉人亦认可需要业主在申请表及承诺书上签字后，由业主委员会和物业服务公司共同上报到房屋维修基金管理部门。梓**公司在二审期间提供的申请表和承诺书没有涉案的4号楼业主签名，梓**公司陈述该承诺书和申请表系在2014年6月提交亦无证据证实，前述证据不足以证实梓**公司积极履行了合同义务，一审判决认定梓**公司物业管理缺位，未能完全履行合同义务，酌情扣除物业服务费用的50%，并无不当，本院对此予以确认。

综上，上诉**业公司的上诉请求与理由均无事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人连**理有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二十七日