娄**与连云**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人连云**有限公司（以下简称诚**司）因与被上诉人娄**商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2015）港民初字第1211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月24日公开开庭审理了本案。上诉人诚**司的委托代理人薛**、金*，被上诉人娄**的委托代理人池小水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

娄**一审诉称：2014年1月22日，娄**与诚**司签订《商品房认购协议书》。2014年1月24日，娄**与诚**司签订《商品房买卖合同》，约定娄**购买诚**司开发的位于连云区平山东**花园第11幢101室房屋一套，房屋面积304.5平方米，房屋总价为2436000元，娄**一次性付清全部房款2436000元及电梯费54000元（上述款项于签订认购书时已交付）。双方约定该房屋于2014年12月31日前交付，逾期超过三十日，娄**有权解除合同，要求诚**司退款并支付已付房款的10%违约金。2014年2月，由于诚**司一直未将房屋交付娄**，娄**函告诚**司解除商品房买卖合同，并要求其在收到函后30日内返还房款243.6万元、电梯款5.4万元及违约金24.36万元，但诚**司收到告知函后一直未付任何款项。为了维护娄**合法权益特诉至法院，请求法院判令：1、解除娄**与诚**司于2014年1月24日签订的《商品房买卖合同》；2、诚**司退还房款2436000元、电梯款54000元；3、诚**司支付违约金243600元及逾期利息（自起诉之日起至实际给付之日止，按照同期银行贷款利率主张）。

一审被告辩称

诚**司一审答辩称：娄**诉求中的违约金及利息不能同时主张，诚**司不能按时交付房屋的原因是因为连云港市规划局行政非法干涉，属于不可抗力，诚**司不承担违约责任，不同意解除商品房买卖合同。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2014年1月24日，娄**与诚**司签订了一份《商品房买卖合同》，约定向诚**司购买位于海州湾花园第11幢无单元101室房屋，合同约定建筑面积为304.5平方米，总房款为人民币2436000元。该合同约定：诚**司应当于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付娄**使用；遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，因国家或地方有关法律法规、政策变化，具体行政行为、重大时政行为或重大市政建设导致该商品房验收延期，或者政府有关部门未依法及时验收该商品房的，买受人房款未交清的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期；同时，在该合同第九条明确规定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金”，此外，该合同第十一条还规定了商品房交接条件，即：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。2014年1月22日，娄**向诚**司支付了购房款人民币2436000元及电梯款54000元。

原审法院另查明：2013年4月10日、2013年6月4日、2013年7月11日及2013年8月13日，连**规划局四次分别向诚**司发出《关于海州湾国际花园项目方案优化设计的通知》、《关于海州湾国际花园项目方案调整设计的通知》、《关于海州湾国际花园项目方案进一步优化的通知》及《关于尽快完成海州湾国际花园项目优化方案的通知》。诚**司主张其公司没有按照连**规划局的要求进行整改，因为其公司认为该优化调整方案是无理的，因其公司没有理会连**规划局的调整方案，连**规划局延迟规划验收，另外，诚**司主张该房行政手续不完善，现尚未取得竣工验收备案表，但是房子可以交付。

一审法院认为

原审法院认为：娄**、诚**司之间签订的《商品房买卖合同》内容合法，意思表示真实，为有效合同。娄**依约履行了支付全部购房款共计2436000元的义务后，诚**司应按《商品房买卖合同》的约定在2014年12月31日前向娄**履行相应的交付房屋义务，但该房屋现不符合交房条件，诚**司未能按约定向娄**交房。由于在《商品房买卖合同》约定的诚**司交房之日起30日内，诚**司仍未依照法律法规及合同约定交房，也未向娄**出具其他可以延期交房的证明，故依照《商品房买卖合同》第九条规定的解除合同的条件已成就，娄**有权行使合同解除权。

由于《商品房买卖合同》的解除系由诚**司逾期交房的违约行为所导致，诚**司应承担相应的违约责任，即依合同约定退还娄**全部已付款2490000元（含电梯费54000元）并按该已付房款的10%向娄**支付解除合同违约金246000元，娄**的该部分诉讼请求原审法院予以支持。另外，对于娄**要求诚**司支付逾期利息的诉讼请求，因娄**已经按照合同约定主张了合同解除的违约金，故对娄**关于逾期利息的诉讼请求，原审法院不予支持。对诚**司诚**司关于连云港市规划局作出的《关于海州湾国际花园项目方案优化设计的通知》、《关于海州湾国际花园项目方案调整设计的通知》、《关于海州湾国际花园项目方案进一步优化的通知》及《关于尽快完成海州湾国际花园项目优化方案的通知》属于不可抗力的抗辩意见，不可抗力系不是由于合同当事人故意或疏忽，而是发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法控制的事件，以致不能履行合同。本案连云港市规划局作出的通知不属于不可抗力，因为连云港市规划局的通知在娄**、诚**司双方合同签订之时已经存在，即诚**司可以预见，且诚**司主张该通知为不合理的通知，其没有按照要求整改，该主张系诚**司一家之言，连云港市规划局作出的整改通知系行政机关的具体行政行为，该具体行政行为不属于不可抗力，也不构成诚**司不交房的理由，故对诚**司的该抗辩意见，原审法院不予采纳。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除娄**与诚**司2014年1月24日签订的《商品房买卖合同》；二、诚**司于判决生效之日起十日内给付娄**2490000元及违约金246000元。一审案件受理费26720元，由诚**司承担。

上诉人诉称

上**基公司对原审判决不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。2013年4月10日、2013年6月4日、2013年7月11日及2013年8月13日，连**规划局四次分别向上诉人发出《关于海州湾国际花园项目方案优化设计的通知》、《关于海州湾国际花园项目方案调整设计的通知》、《关于海州湾国际花园项目方案进一步优化的通知》及《关于尽快完成海州湾国际花园项目优化方案的通知》。被上诉人与上诉人于2014年1月24日签订《商品房买卖合同》，约定上诉人应当于2014年12月31日前将被上诉人购买的房屋交付给被上诉人。原审法院以连**规划局的通知在上诉人与被上诉人合同签订之前已客观存在，认为上诉人明知在此种情况下交房时间可能延迟，却在签订合同时仍然约定交房的具体时间而导致不能按约定交房，因此不能按时交房属于上诉人的违约行为。上诉人认为连**规划局作出的几项通知属于政府的强制干预行为，符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第二项规定的情形，上诉人并没有违约。自合同签订至约定交房之日的时间，上诉人一直被行政干预无法完成整改方案，不能按时交房不是上诉人的原因造成的，上诉人不应承担违约责任。二、原审法院适用法律错误，违约金过高应当予以调整减少。因上诉人没有过错，被上诉人可以要求同期银行存款利息，已付款10%的违约金过分高于同期银行存款利息，应当调整减少。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人娄**答辩称：上诉人的上诉理由在一审庭审中已经陈述，其上诉理由并不是法定的免责条款，且规划局的整改通知均是在与被上诉人签订房屋买卖合同之前所下发，因此上诉人的上诉请求不能成立，请求依法驳回上诉。

本院查明

本院经审理查明：原审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。

本院认为

本案二审争议焦点为：1、上**基公司逾期交付涉案房屋是否适用涉案合同第八条第二款第二项的约定；2、原审判决上**基公司支付违约金是否恰当。

关于本案的第一个争议焦点。涉案《商品房买卖合同》第八条第二款第二项约定，因国家或地方有关法律法规、政策变化，具体行政行为、重大时政行为或重大市政建设导致该商品房验收延期，或者政府有关部门未依法及时验收该商品房的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。本案中，诚**司举证的连云港市规划局向诚**司发出的四次通知均在诚**司与娄**签订合同之前，而非发生在诚**司与娄**签订合同之后，即诚**司在签订合同前已知晓连云港市规划局相关通知的内容，诚**司在此情况下约定的交付期限对诚**司具有约束力，故本案不适用涉案《商品房买卖合同》第八条第二款第二项的约定，诚**司关于被行政干预无法完成整改方案，不能按时交房不是上诉人原因造成的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。

关于本案的第二个争议焦点。涉案《商品房买卖合同》第九条明确规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。本案中，诚**司逾期交付涉案商品房，应当根据该条的约定承担违约责任。诚**司上诉认为因其没有过错，娄**可以要求同期银行存款利息，已付款10%的违约金过分高于同期银行存款利息，应当调整减少的上诉理由没有事实和法律依据，本院依法不予支持，原审法院根据涉案《商品房买卖合同》的约定，支持娄**要求诚**司承担已付房款10%的违约金并无不当。

综上，上诉人诚**司的上诉请求和理由不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费26720元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十一日