杨*与苏州佳**昆山分公司、苏州**限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人杨*与被上诉人苏州佳**简称佳福昆山公司）、被上诉**有限公司（以下简称佳福公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服昆山市人民法院（2013）昆花民初字第00336号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2009年6月11日，杨*与佳**公司签约合同编号为2009018124的《商品房购销合同》，约定：由杨*购买由佳**公司开发的位于花桥镇和丰路158号佳福娱乐酒店公寓（壹克位酒店公寓）2506号房；该商品房住宅建筑面积共54.30平方米，套内面积38.889平方米；合同双方约定按建筑面积计算该商品房价款；住宅单价每平方米5531.2523元，房价总价款300347元；出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件（该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当局面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未按期交接房屋的，自交房期限截止的第二日起，房屋的风险责任转移至买受人，同时买受人承担与该房屋相关的所有费用。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿实际装饰、设备与待定装饰、设备的差价或提供约定标准的装饰设备。合同附件三：装饰、设备标准中关于阳台的约定为落地窗，窗内侧安全防护；自来水入户、有线电视、电信及房内箱。合同附件三没有关于室内可视对讲和安全报警系统设备装置。

杨*与佳**公司签订商品房购销合同后，分别于2009年6月17日、2009年7月3日向佳**公司支付63347元、237000元预收购房款。2011年6月20日，佳**公司向杨*寄发一份“家速度公馆（本案楼盘的他名）”入伙通知书要求杨*于2011年6月30日到和丰路158号（家速度公馆三楼）办理本案商品房的交接手续。

2011年6月30日，杨*应佳**公司通知到达指定地点并对诉争商品房进行验收。杨*在验房过程中认为诉争房屋存在渗漏、楼顶漏水、墙面存在大面积的裂缝、落地窗不符合合同约定等问题而拒绝交接房屋。杨*要求佳**公司对不符合交房标准、不合同房屋质量的问题进行解决，等原审被告解决好上述问题后另行通知杨*处理收房事宜。

此后，杨*于2011年11月29日向昆山市规划局反映诉争房屋质量问题并要求佳**公司进行返工修复。2011年11月29日，花桥经济开发区规划建设局建工管理科就佳福娱乐酒店公寓2505、2506质量问题投诉向杨*回复称：杨*购买的房屋存在渗水等质量问题，经调查核实确实存在。经与开发商会商，并经你们夫妇同意，处理意见如下：支撑在砼顶板上钢柱预埋件必须移位；出于保守考虑，在现有屋面上再做一道防水层，确保无渗水现象。2012年8月16日，杨*再次前往花桥经济开发区规划建设局建工管理科反映所购房屋渗水等质量问题。花桥经济开发区规划建设局建工管理科于2012年8月27日向杨*再次函复称经其科数次调处，终因双方分歧较大，无法达成一致，为此建议杨*通过诉讼程序处理纠纷。

原审法院于2014年4月7日对立案受理后，于2013年5月14日对本案公开开庭进行了审理。第一次庭审后，原审法院依法追加佳**司作为本案的原审共同被告参与诉讼。2013年7月24日，本案因审理需要应杨*申请委托鉴定机构本案的技术性问题进行鉴定。委托鉴定事项为：房屋屋顶上的三根造型钢柱预埋件对房屋是否存在安全隐患；诉争房屋屋顶是否存有安全隐患；房屋屋顶的漏水确定修复方案；修复方案的工程造价。原审法院对于杨*申请的鉴定事项通过摇号随机抽取由东南建设工程安全鉴定有限公司进行鉴定。2013年9月10日，东南建设工程安全鉴定有限公司通知原审原、被告到达鉴定现场进行鉴定检测。鉴定现场对原审原、被告双方作出现场笔录，将原委托鉴定事项进行了变更，将委托鉴定事项变更为：检查屋顶钢柱、钢梁的根部与原设计是否相符，若不符不否给房屋带来安全隐患；现场检查屋面找坡是否符合设会要求，以表面建筑屋坡度为准；3、现场抽样检测屋面刚性防水层内的钢筋间距是否符合设计要求。本原审被告就屋面破损后修复措施的不确定性，故本次所有跟破损检查、检测项目均不进行，待法院再行通知。杨*、佳**司及佳**公司的委托代理人均在该鉴定现场笔录上签字。2013年10月15日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出第SF201310065号鉴定报告。该鉴定报告的鉴定结果为：诉争房屋屋顶9轴线、1／9轴线上钢架位置与设计不符，对结构安全性有不利影响；2、未见屋面存在明显往2506室方向的排水趋势，即在正常情况下，不会发生相关当事人所述雨水往2506室方向汇集的现象；3、屋面细石混凝土内的钢筋网格间格不符合（大于）设计要求。

鉴定结果出来后，原审法院组织双方进行了第二次公开开庭审理，在审理过程杨**称要求鉴定机构就第一次中未进行完的鉴定项目继续鉴定，即要求鉴定机构对诉争屋面进行破损检测及屋面漏水修复方案进行鉴定。为此，原审法院再次启动鉴定程序，要求鉴定机构对诉争房屋楼顶屋面进行破损检测，检测屋面是否符合建筑标准；若房屋屋面不合格，确定相应的修复方案及修复造价。南京东南建设工程安全鉴定有限公司继续接受该鉴定委托。南京东南建设工程安全鉴定有限公司于2014年8月25日，向原审法院发出工作联系函。该工作联系函称：1、此次鉴定事项是对上述鉴定报告中因现场勘查条件所限未能进行的工作补充完成，并增加除漏水外的质量问题的修复方案鉴定事项；2、若需要按（2014）法司鉴委字第28、29号委托书的要求进行鉴定，则须相关当事人配合现场检查、检测时的局部破损工作，破损后的修复工作由相关当事人完成；3、屋面防水层的局部破损很可能会引起涉案房屋想邻其他住户屋面出现漏水，该问题须相关当事人与相邻住户协商、处理，如因破损鉴定导致的损失由相关当事人承担；4、因修复方案的鉴定范围有所增加，故本次鉴定需补交鉴定费用、差旅费合计12000元，请相关当事人于7个工作日内缴齐上述鉴定费用。原审法院收到鉴定机构的上述工作联系函后于2014年9月4日，依法通知原、原审被告到法庭征询双方意见并制作笔录。对鉴定机构工作联系函中所指问题双方当事人的意见原审法院以工作联系函形式向鉴定机构告知。2014年9月18日，我院收到南京东南建设工程安全鉴定有限公司的退案函。退案函中称当事人未能就屋面破损检查的配合、修复工作及及可能对相邻房屋造成影响等问题给予明确答复，且至今没有补充缴纳鉴定费，因此退回本案的鉴定委托。

另查明，2010年5月11日，诉争商品房所在楼盘通过由佳**公司、苏州市公安局技防办、昆山市公安局网监大队、昆山市公安局网监大队四中队、昆山市**委员会等部门人员组成的安全技术防范系统工程方案评审会。2011年6月10日，佳**公司取得了昆山市商品房屋交付使用备案证书。该昆山市商品房屋交付使用备案证书认定佳**公司开发建设的位于昆山**开发区和丰路158号商品房工程已满足交付使用条件。佳**公司开发的诉争商品房楼盘于2011年6月17日取得了房屋建筑或市政基础设施工程竣工备案意见书。

上述事实有原审原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》，销售不动产统一发票2份、2011年6月20日的家速度公馆入伙通知书1份，业主致开发商书面函、挂号信函收据各1份，2011年7月16日催促杨*收房通知书1份，致昆山市规建局的函、挂号信函收据各1份、关于佳福娱乐酒店公寓2505、2506室质量问题投诉回复、投诉函复各1份，2012年3月9日的书面函、挂号信函收据各1份，昆山市商品房屋交付使用备案证书1份、江苏省设计住宅标准1份、设计方案评审意见1份，南京东南建设工程安全鉴定有限公司的鉴定报告、工作联系函及工作联系函，原审原、被告的庭审陈述笔录、调查笔录、询问笔录等证据在案佐证。

原审原告杨*的诉讼请求为：1、原审被告赔偿杨*修复所购商品房楼面漏水及移除楼面预埋件的修复款；2、原审被告向杨*支付逾期交房的违约金至2012年8月31日计25975.32元；3、原审被告自2012年9月1日起继续支付后续的逾期交房违约金，期限以原审被告发出施工竣工通知书，经验收合格，杨*签字接收为准，每月支付一次；4、判令原审被告拆除阳台落地窗位置的实体砖墙，按照《昆山市商品房购销合同》附件三装饰、设备标准第八条的规定恢复落地窗的功能配置；5、原审被告补配室内的可视对讲和安全报警系统设备装置，并开通这二项系统功能；6、本案诉讼费用于原审被告承担。

一审法院认为

原审法院认为：杨*与佳**公司于2009年6月11日签订的合同编号为2009018124的商品房购销合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反我强制性法律、法规是合法有效的，双方当事人均应按约履行义务、行使权利。

杨**请要求原审被告赔偿修复房屋质量问题及屋面漏水事项的工程款。诉争房屋质量问题的修复现因杨*没有证据证明其实际进行了修复并产生费用，且鉴定机构对于修复方案的鉴定委托也退回，因此，修复工程款的具体金额原审法院无法认定，对此暂不处理。杨*可待修复发生后，或鉴定作出修复方案后另行处理。

杨*与佳**公司签订商品房购销合同后，杨*按照合同约定及支付了全部购房款，佳**公司就应当按照合同约定于2011年6月30日前将符合约定的商品房交付给买受人杨*。佳**公司于2011年6月10日取得了《昆山市商品房屋交付使用备案证书》，于2011年6月17日取得了《房屋建筑或市政基础设施工程竣工备案意见书》，并于2011年6月20日向杨*寄发了《入伙通知书》要求杨*于2011年6月30日办理交房手续。杨*应佳**公司通知准时到达交房现场进行验房。在验房过程中，杨*发现诉争房屋存在严重的质量问题，因而拒绝收房并要求原审被告修复后另行办理交接手续。现诉争房屋经鉴定机构鉴定房屋屋顶9轴线、1／9轴线上钢架位置与设计不符，对结构安全性有不利影响。为此，杨*有权请求原审被告解除合同和赔偿损失，但杨*经法院行使释明权后坚决不同意解除双方的商品房买卖合同。为此，原审法院认为，原审被告已于合同约定的期间内通知杨*交接房屋，且此时房屋也取得行政机关颁发的商品房屋交付使用备案证书。杨*以房屋存在质量问题为由拒绝收房由此造成的逾期交房责任应由杨*自身承担。根据法律规定商品房买卖过程中交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。综上，杨*诉请的逾期交房的违约金原审法院不予以支持。

杨**请要求原审被告赔偿修复房屋质量问题及屋面漏水事项的工程款。诉争房屋质量问题的修复现因杨*没有证据证明其实际进行了修复并产生费用，且鉴定机构对于修复方案的鉴定委托也退回，因此，修复工程款的具体金额原审法院无法认定，对此暂不处理。杨*可待修复发生后，或鉴定作出修复方案后另行处理。

杨**请诉争房屋阳台落地窗位置的实体砖墙，不符合合同约定，要求原审被告拆除。原审法院认为，佳**公司出于防火需要，在阳台落地窗户设置一定高度的墙体不违反法律及合同约定，且原审被告开发的诉争工程是通过安全技术防范系统工程方案评审会的并取得了昆山市商品房屋交付使用备案证书，因此，对于杨*的该诉讼请求不予支持。

原审被告诉请要求配室内可视对讲和安全报警系统设备装置，并开通这二项系统功能。原审法院认为佳**司及佳**公司开发的本案商品房通过了安全技术防范系统工程方案评审会，并取得了昆山市商品房屋交付使用备案证书可以证明原审被告开发的诉争商品房对于安全防范及安全报警系统是符合法律、行政法规的。因此，对于杨*的该项诉讼请求也不予支持。

综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：驳回杨*的诉讼请求。一审案件受理费6222元，由杨*负担。

上诉人诉称

上诉人杨*不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、一审期间，现场检测涉案房屋屋面漏水现状和屋面构造，而且应当在必要时对局部进行破损检查。但是，鉴定人员在鉴定时没有通知法院人员到场，导致在2013年9月10日司法鉴定出现了程序严重违法。鉴定机构只提前30分钟通知上诉人到场。鉴定人员当场表示，因佳**司一方拒绝进行破损检查，所以无法进行破损检查。鉴定人员口头表示因法院无人到场，无法进行破损检查，故要延迟到下次。鉴定人员要求上诉人一方签字，放弃本次检查。当时，上诉人因为认为鉴定人员会补作破损检查，才同意签字。结果，却变成上诉人自愿放弃进行破损检查。事后，上诉人要求鉴定机构继续补充破损检测，遭鉴定机构拒绝。要求南京东南建设工程安全鉴定有**（以下简称东南公司）的鉴定人员徐**、陈**对其接受一审法院委托作出的程序违法、不专业、不规范的鉴定报告作出解释和说明。2、对房屋漏水的修复整改方案造价和钢梁预埋件移位至安全承重墙这一工程的造价进行评估，并支持相应的工程款，以便由上诉人自行委托具有资质的施工队伍进行施工。对修复方案，可以按照2011年11月29日《投诉回复》第二条中的整改修复方案进行评估。3、判决佳**司、佳福昆山分公司从2011年7月1日起到本案判决作出之日为止另外再加上2个月的整改施工期为总逾期天数，根据此天数，按照总房屋价款万分之二／日的标准支持逾期交房违约金。4、根据最高院《商品房买卖的司法解释》第十三条第二款的规定判决佳**司、佳福昆山分公司拆除阳台落地窗位置的实体砖墙，或者按照《昆山市商品房购销合同》附件三第8条的约定回复落地窗的功能配制；或者，对恢复落地窗所需的工程款进行评估，并按照《昆山市商品房购销合同》第十三条的约定判决佳**司、佳福昆山分公司双倍赔偿；另外对落地窗位置的实体砖墙占用的室内实用面积按照5531.25元／平方米的标准判决双倍赔偿。5、对本案所涉房屋中的可视对讲、安全报警系统进行配制而且开通；或者，对该两项配置的造价进行评估，并对评估造价按照《昆山市商品房购销合同》第十三条的约定判决佳**司、佳福昆山分公司双倍赔偿。6、要求昆山市住房和城乡建设局相关负责人出庭对本案所涉房屋取得交付使用通知书、竣工验收备案意见书的不合常理之处作出解释、说明，并对上述通知书、意见书鉴别真伪。7、要求在《设计方案评审意见书》上签字的6名人员出庭，说明取消室内安防设备的原因和理由。8、二审法院应对佳**司及其昆山分公司是否具有从事房地产开发的相应资质进行审查。9、判令佳**司、佳福昆山分公司负担本案一审、二审诉讼费和全部鉴定费。

被上诉人辩称

被上诉人佳**司、佳**公司答辩称：1、上诉人所谓的漏水问题在交接房屋时已修复，所以不存在佳**司、佳**公司就房屋质量问题进行赔偿的问题。2、双方在《昆山市商品房购销合同》约定的期限内由被上诉人书面通知上诉人交接房屋。在发出通知时，被上诉人已经取得相关主管部门的验收合格证明以及商品房交付使用备案证书。但是，上诉人仍然以房屋存在质量问题为由拒收房屋，由此产生的房屋逾期交付的违约责任应当由上诉人自行承担。3、关于上诉人主张的屋面等相关修复费用问题，该费用尚未发生。由于上诉人拒绝收房，该房屋所有权目前仍登记在佳福昆山分公司名下，又因为该房屋屋面是整栋大楼全体业主共有的屋面，所以上诉人无权要求对该房屋进行破损性的鉴定。一审期间，接受法院委托进行鉴定的东南公司在上诉人提出其遗漏相关鉴定事项的异议后，曾发函要求上诉人补缴进行二次鉴定的费用，但是上诉人拒绝，所以相应的不利后果应当由上诉人自己承担。被上诉人认为一审中的鉴定也并非必须，因为该房屋的所有权登记在佳福昆山分公司名下，上诉人在收房之前无权对该房屋进行质量鉴定。4、上诉人提出的相关部门的资质问题和相关验收合格证书的真实性问题，在一审中并未提出，在二审中不应作为二审审查的事项，同时，该请求与其一审诉请也没有关联性。5、落地窗功能问题在一审中也已经查明，开发商系出于防火的需要设置一定高度的墙体，并不违反法律及合同约定。房屋也通过了主管部门的验收。6、上诉人所谓的钢柱预埋件是房屋建成以后由被上诉人安装的广告架。该广告架在一审中已经拆除，所以不存在上诉人所说的影响安全的问题。综上上诉人的上诉请求于法无据，相关诉请也不符合民事诉讼法的程序性规定，依法应当驳回。请求驳回上诉，维持原判。

二审期间，上诉人杨*向本院提交如下材料：1、本案讼争房屋屋顶照片12张，欲证明因钢柱预埋件已经损伤、破坏了结构性顶板，边上出现了钢筋裸露、水泥被雨水冲刷，导致石子暴露。被上诉人**公司及其昆山分公司发表质证意见认为，房屋质量问题应当以鉴定报告作出的结论为准，照片不能反映出钢柱预埋件已经损伤、破坏了结构性顶板。照片上还反映出现场设置有“禁止攀爬、注意安全”的提示，一般人非因施工需要不能到屋顶去，对照片的合法性亦有异议。2、屋面水泥钢筋和防水卷材实物，证明其与图纸载明的材料不相符，图纸上载明4毫米钢筋，实际使用的为3.5毫米；图纸载明使用1.5毫米卷材，实际使用的是1.0毫米，且只是局部使用。被上诉人**公司及其昆山分公司发表质证意见认为，对上述物证的真实性和来源无法确认。

二审期间，上诉人对东南公司的鉴定程序、方法和对象提出异议，并向东南公司提出质询，东南公司作出了答复。

本院查明

二审查明的其它事实与原审查明的事实一致。

本院认为

本院认为：编号为“苏州KF00280”的企业资质证书和编号为“2009240”的《商品房预售许可证》，佳**司及其昆山分公司系具有从事商品房预售资质的公司，其与买受人杨*签订的合同系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，本案所涉《昆山市商品房购销合同》系有效合同，对双方均产生法律上的拘束力。

一审期间，经原审法院委托就本案讼争的昆山市**2506室屋面相关工程出具鉴定报告的东南公司是具有相应资质的鉴定机构，由其出具的《鉴定报告》属于最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第（二）项规定的鉴定结论，依法具有较高的证明力。根据鉴定结论，该房屋存在的问题是：1、9轴线、1／9轴线上的钢架位置与设计不符，对该房屋的安全性有不利影响；屋面细石混凝土层内的钢筋网格间距大于设计要求。鉴定结论同时认为，“……在正常情况下，不会发生相关当事人所述雨水往2506室汇集的现象。”根据该结论，可以证实该房屋存在一定的质量问题。但是，仅凭该鉴定结论无法证实存在最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条所规定的“房屋主体结构质量不合格”的情形或第十三条第二款所规定的“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的情形。

一审鉴定期间，双方就鉴定方法和范围产生了争议，具体而言，即对是否进行破损性鉴定、是否要将出具修复方案作为鉴定范围。东**司于拟定的《司法鉴定工作计划》中第二项第1点中载明“必要时需局部破损检查”，其第六项中载明“针对屋顶渗漏问题制订相应的修复整改方案”。在双方关于局部破损性鉴定和修复方案的争议发生后，东**司于2014年8月25日向一审法院发出《工作联系函》，明确说明“除漏水外的质量问题的修复方案”系增加的鉴定事项，且当事人需自行修复破损处，且自行与相邻住户协商处理由破损性鉴定造成的损失。需申请人补交鉴定费、差旅费1.2万元。原审法院于2014年9月4日，依法通知上诉人，但上诉人并未缴纳该费用。2014年9月18日，东**司向原审法院退回上述补充鉴定。

本院认为，首先，根据《全**常委会关于司法鉴定管理问题的决定》第十条的规定，鉴定人独立鉴定。鉴定人并无义务根据上诉人的要求，采用上诉人指定的方法进行鉴定。其次，根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，房屋的转移占有即为房屋的交付使用。上诉人拒绝受领该房屋的行为导致本案讼争房屋并未转移占有，即并未交付上诉人进行使用。在上诉人并未实际使用讼争房屋和佳**公司不同意进行破损性鉴定的前提下，考虑到其要求对屋面进行的破损性鉴定会对该楼宇其它住户的财产权益造成不利影响，鉴定机构在事实上未采取破损性鉴定方式进行鉴定，是恰当合理的，并非本案一审委托鉴定中的程序违法行为。再者，根据《鉴定报告》的结论，在正常情况下，不会发生雨水往2506室汇集的现象。东南公司因此对渗水问题并未出具修复方案。而除了渗水以外的其它质量问题进行修复方案及其修复造价鉴定并不包含在本案一审第一次委托鉴定的事项内，上诉人经法院通知未缴纳相关费用，应视为对相应权利的放弃。二审期间，东南公司对上诉人提出的异议作出回应，上诉人的异议和反证均不足以推翻东南公司作出的鉴定结论。原审法院采信该结论，符合最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条的规定，并无不当。对上诉人关于原审鉴定程序违法的上诉主张，本院均不予以支持。

2011年6月10日，佳**公司即取得了包括本案讼争房屋在内的楼盘的《商品房屋交付使用备案证书》，该证书由昆山市住建部门依职权颁发，属于最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第（一）项规定的公文书证，依法具有相当高的证明力。结合《鉴定报告》对质量问题的描述和昆山住建部门在《商品房屋交付使用备案证书》颁发后对本案讼争房屋质量问题投诉作出的答复和佳**公司根据住建部门要求维修该房屋的经过，本案所涉房屋在取得《商品房屋交付使用备案证书》后即满足交付使用的条件。本案系购房人与售房人之间因为房屋质量、逾期交付等民事纠纷而生之民事诉讼，并非上诉人与昆山市住建部门基于行政行为而产生的行政诉讼，对上诉人要求昆山住建部门相关负责人出庭就出具《商品房屋交付使用备案证书》的依据、经过接受调查的请求，本院不予支持。

在取得《商品房屋交付使用备案证书》后，佳**司及其昆**公司在2011年6月20日向上诉人发出《入伙通知书》的行为，即是其根据《昆山市商品房购销合同》第十一条的约定书面通知买受人收房的履约行为。根据现有证据，佳**司及其昆**公司并未实施其它故意迟延交付房屋的违约行为，上诉人直至本案诉讼期间拒绝受领该房屋是基于其自己的意志所为，由此产生的损失不应由佳**司及其昆**公司承担。据此，对上诉人主张逾期交房违约金的上诉请求，本院不予支持。

根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其它损失由出卖人承担。一方面，因上诉人拒绝受领该房屋，故该房屋并未实际交付使用，故上诉人得以援引该条主张修复费用的前提并不成立。另一方面，根据现有证据，本案起诉前，根据昆山住建部门的要求，佳**公司已经就该房屋进行修理。此后，尽管上诉人对修复方式和修复后的房屋状态仍然不满，但并未实际委托他人实施房屋漏水修复和钢梁预埋件移位之工程，亦并未因此产生费用。本案中，亦无证据证实其主张的具体修复方式的合理性、必要性。就其主张的相关修复费用，上诉人可在接收房屋后，另行主张权利。

《昆山市商品房购销合同》附件三第8条约定阳台的装修标准为“落地窗，窗内侧安全防护”，就其文义而言，该条系将设置落地窗与进行安全防护并举，佳**公司在阳台落地窗户设置一定高度的墙体并不违反该条约定。根据《江苏省住宅设计标准》和本案所涉房屋的《设计方案评审意见》关于“住户层一二层及顶层对应的住户室内所有阳台门、窗进行全面防护”，落地窗除了有取景和采光的功能外，其安全防护功能亦是住宅建设应当考虑的因素。佳**公司设置上述墙体，系基于设计标准的规定和主管部门的明确要求，有合理的理由。同据此，对上诉人关于“恢复落地窗功能”和由被上诉人对落地窗占用的面积作价赔偿的上诉请求，本院均不予以支持。

《昆山市商品房购销合同》及其各附件均未明确约定房屋必须具有可视对讲、安全报警系统。该房屋通过安全技术防范系统工程方案评审会，并取得《商品房屋交付使用备案证书》均足以证明该房屋安全防范及安全报警系统系符合法律、行政法规和主管部门的要求。据此，对上诉人要求开通上述系统或由被上诉人对此作价赔偿的上诉请求，本院均不予以支持。

综上，上诉人杨*的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6222元，由上诉人杨*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月二十五日