郑**与赵**一案二审民事判决书

审理经过

上诉人赵**因与被上诉人郑文雅房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六**初字第575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

郑**原审诉称，2015年3月16日，其与赵**通过南京冠**划有限公司签订《房地产买卖中介合同》，合同约定赵**购买其位于本区健民路365号天玑苑某幢某单元1106室房屋，赵**于2015年3月26日前支付购房首付款，双方办理产权变更手续。合同签订后，赵**拒绝履行，多次沟通无果。其请求判令：1、解除双方签订的《房地产买卖中介合同》；2、赵**给付违约金18.9万元；3、赵**承担本案的诉讼费。

一审被告辩称

赵**原审辩称，1、同意解除双方签订的房屋买卖合同；2、郑**的弟弟郑*保代郑**签订的合同，因未向其出示授权委托书，效力待定，后其明确告知郑*保不再购买该房，即已行使撤销权撤销了合同，故其不再受合同约束，不应给付违约金。

一审法院查明

原审法院审理查明，郑**系本区健民路365号天玑苑某幢某单元1106室房屋（以下简称“涉案房屋”）的所有权人。2015年3月16日，其弟弟郑**以其名义与赵**在南京冠**划有限公司的居间下达成《房地产买卖中介合同》一份，约定赵**以94.5万元的价格购买涉案房屋，双方拒不履行合同义务的，按照房屋售价的20%向对方承担违约责任。合同中的“郑**”均由郑**代签，郑**另在委托代理人处签自己名字。郑**向赵**出示了房屋所有权证、户口簿，告知赵**其与郑**的亲属关系，但未出示授权委托书；赵**出具一份《欠条》，载明欠郑**购房定金2万元，次日给付。次日，赵**以郑**订立合同时没有出示委托书为由，未再支付定金。

3月18日、3月23日，赵**及其表哥分别打电话给郑**，表示因郑**本人未到场且郑**未出示授权委托书，不愿再购买涉案房屋；郑**表示自己有授权委托书，只是签订合同当日忘带了，可以随时通知郑**到场。嗣后，因赵**未再履行合同，双方产生纠纷，郑**诉至原审法院。原审庭审中，郑**出示了授权郑**出售涉案房屋的委托书。

以上事实，有郑**、赵**的陈述、《房屋所有权证》、《房地产买卖中介合同》、录音、《委托书》、《接处警工作登记表》、南京冠**划有限公司出具的《情况说明》等为证，原审法院予以采信。

一审法院认为

原审法院认为，郑**在签订合同时已表明其身份为代理人，赵**提出质疑后，郑**即表示可以出具委托书并通知郑**本人到场，郑**的当庭陈述及出具的委托书与之印证，故郑**的签约行为系有权代理，赵**依据无权代理的相关规定主张其在追认前已撤销合同的观点，原审法院不予采纳。据此，郑**与赵**的买卖合同有效，赵**单方拒绝履行合同，现郑**要求其支付违约金，于法有据，原审法院予以支持。但违约金的数额应与违约行为所造成的损失相当，赵**在签约后第三天即表示不再购买，给郑**造成的损失较小，且赵**已对违约金提出异议，原审法院依法调整违约金为原约定的20%，即37800元。现双方一致同意解除合同，于法不悖，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除郑**与赵**于2015年3月16日达成的关于买卖本区健民路365号天玑苑某幢某单元1106室的《房地产买卖中介合同》；二、赵**于判决生效后十日内向郑**支付37800元。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取计2080元，由郑**负担1708元、赵**负担372元（此款郑**已预交，赵**负担部分连同上述款项一并支付郑**）。

上诉人诉称

赵**不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、其与郑**之间的房屋买卖合同属于效力待定合同，已由其依法撤销。二、原审法院认定郑**签约行为系有权代理，并认定双方签订的《房地产买卖中介合同》自始有效，这是认定事实及适用法律错误。郑**与其签订合同时，并没有授权委托书，且在其电话通知之后的两次中介谈判过程中，郑**均未能出示委托书。郑**在一审诉讼过程中提交的所谓“委托书”，显然是郑**补签的，之前根本不存在。原审庭审中，其对委托书表示质疑认为是虚假的、补签的。但法庭没有征询其是否需要对委托书的形成时间进行鉴定，程序也存在违法。即使该委托书是真实的，在签约时没有出具，涉案合同也是属于效力待定，而不是一审法院认定的自始有效。而原审法院认定该合同有效，显然是适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判其不承担违约责任，并判令郑**承担本案一、二审诉讼费。

被上诉人辩称

被上诉人郑**辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案纠纷完全是因为赵**缺乏诚信造成的，赵**理应承担违约责任。

本院查明

二审期间，上诉人赵**与被上诉人郑**均未提交新证据，双方对原审查明的事实均无异议。本院依法对原审查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。赵**上诉主张，郑**在一审诉讼过程中提交的所谓“委托书”是补签的，即使该委托书真实，在签约时没有出具，涉案合同也属于效力待定合同，已由其依法撤销。对此本院认为，郑**在签约时虽未出具书面委托书，但表明了其代理人身份并出示了房屋产权证、户口簿，赵**在此情况下与郑**签约，并于签约当日出具欠条明确“赵**欠郑**人民币贰万元整（￥20000）该款项为出售位于六合区大厂健民路365号天玑苑某幢某单元1106室房屋的购房定金”。可见，签约时赵**对于郑**作为郑**代理人的身份系明知且认可的。本案中，郑**已确认郑**系受其委托出售涉案房屋，郑**也实际接受了郑**的委托处理涉案房屋的出售事宜，双方间即形成委托代理关系，涉案交易中，郑**亦不存在超越代理权限的行为，故郑**以郑**名义与赵**于2015年3月16日签订的《房地产买卖中介合同》系当事人的真实意思表示且不违反法律法规的禁止性强制规定，合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，赵**在签约后又以郑**在签约时未出具书面委托书为由主张涉案合同属于效力待定合同，没有法律依据，本院不予采纳。赵**在签约数日后即表示不履行合同，该行为不仅违反了双方的约定，也不符合法律规定当事人有权行使撤销权的情形，故赵**称其明确告知郑**不再购买涉案房屋，即已行使撤销权撤销了涉案合同的上诉理由，本院亦不予采纳。

被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，被上诉人郑**委托弟弟郑**出售涉案房屋，郑**以郑**代理人名义就涉案房屋的买卖与赵**签订的合同直接约束郑**和赵**，郑**与赵**均应诚实信用地按约定履行各自义务。而赵**在签约数日后即明确表示不愿再购买涉案房屋，郑**据此要求解除双方签订的《房地产买卖中介合同》的诉请应予支持。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。对于赵**违反约定不再履行协议的行为，郑**要求赵**给付违约金，系对赵**的违约行为选择适用违约金条款，有事实和法律依据。对于郑**要求赵**给付违约金的诉请，原审法院综合案件的实际情况，基于赵**对违约金的异议，依法调整违约金为原约定的20%即37800元，并无不当，本院应予维持。

综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4160元，由赵**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月十九日