徐**、施**与江苏龙**限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告徐**、施**与被告江**有限公司（以下简称龙**司）为商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月16日受理后，依法由审判员缪培红适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐**及其委托代理人丁**，被告龙**司委托代理人周**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2012年10月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买其开发的靖江龙启城南大院二I期B6幢502号房屋（以下简称502房屋），建筑面积115.24平方米，总价572513元。出卖人在讼争房屋交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（以下简称报备案）。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意由出卖人按日支付买受人已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，并交纳了代办产权证费8914元。但时至今日，被告一直未报备案，亦未为原告办理502房屋产权证。请求判令被告支付原告逾期办理房屋产权证的违约金29656.17元（房款572513元自2015年1月8日至2015年9月23日按每日万分之二计算）。

被告辩称

被告龙**司辩称：原告所述其与我司签订房屋买卖合同，按合同约定付清了购房款572513元、代办产权证费8914元及我司在2013年12月28日向原告交付了502房屋属实。因该项目所在的江阴－靖江园区沿江高等级公路南侧H2－9地块（以下简称H2－9地块）外东南角10米处有一家靖江市**限公司（以下简称山**司），该公司因产生环境污染，江苏江阴**理委员会（H2－9地块所在地政府，以下简称江**管委会）在2012年4月1日向靖江市环境保护局承诺最迟在2013年拆迁完毕。泰州市环**江园区分局基于该承诺于2012年6月20日批复了该建设项目，但要求山**司拆迁必须按环评要求实施，并作为本建设项目竣工环境保护验收的必备条件。该建设项目完工后，江**管委会至今未能履行承诺，将山**司拆迁，致使该建设项目不能通过环保部门的环境评估验收，使我司至今未能报备案。目前，江**管委会再次承诺在2015年底拆迁山**司。被告未能按期报备案及办理房屋产权证，是江**管委会未按承诺履行拆迁山**司所致，非被告自身原因，属合同法规定的不可抗力。根据合同法规定，因不可抗力不能履行合同或造成他人损害的不承担民事责任，而故我司不应对不能办理房屋产权证承担违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。如法院认定我司不能按期办理房屋产权证违约，对原告主张的违约金计算方式没有意见，但被告已向原告预支了3000元违约金，应予扣减。

被告向**提供了泰州市环**工业园区分局《关于对江苏龙**限公司对沿江高等级公路南侧H2－9地块（城南大院）项目环境影响报告书的批复》、靖江市规划局颁发给江苏龙**限公司的城南大院（二期）项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、江苏江阴**理委员会于2012年4月1日出具的情况说明（载明山**司地块已经纳入我园区近期拆迁计划，预计最迟2013年拆迁完毕）、被告于2014年3月21日向靖江市市长发送的《恳请尽早拆除山昌砼公司的函》、江苏江阴**理委员会于2014年5月8日出具的情况说明（载明山**司地块已经纳入我园区近期拆迁计划，预计最迟2015年拆迁完毕）、靖江**护局于2014年11月20日向靖江市人民政府报送《关于泰州市市级挂牌督办企业整治情况汇报》（靖江市**限公司距离居民区较近，群众反映强烈，应依法关闭并拆除生产设备，但该企业仍在正常生产，整治工作未有进展，请市政府督促江**管委会履行承诺，尽快落实山**司搬迁）、被告2015年6月23日向靖江**护局江阴－靖江工业园区环保分局报送的《关于再次请求办理龙启城南大院小区环保验收的报告》（龙启城南大院二期于2012年开建，2013年12月28日交付使用，到目前为止无法办理产权登记，原因是环保验收环节卡壳，因我公司的产权登记办理日期已超过合同规定日期很长时间，已经构成对购房户的严重违约，请贵局尽快安排组织验收，如认为不能办理环保验收，请将不能办理环保验收的原因以书面形式答复我公司）、泰州市环**工业园区分局于2015年7月8日向江苏龙**限公司发送的《关于对江苏龙**限公司再次请求办理城南大院小区环保验收报告的回复》（龙启城南大院2期－1标项目不符合环保竣工“三同时”验收条件，根据有关规定，要求你公司尽快处理相关问题，申请竣工环保验收）。

针对被告辩称及提供的证据，原告补充陈述：被告在取得该地块时，山**司即在该地块东南角，作为被告是能够预见到可能会因山**司的原因而导致环保部门不能够验收合格，其后虽多次向江**管委会申请要求拆除，但并未采取相应的法律措施。不可抗力是指不能预见、不能避免、并且不能克服的客观情况，主要是指自然灾害，社会异常现象，政府行为一般不包括在不可抗力的情形中，即使有部分政府行为视为不可抗力，也是指一些抽象的政府行为，如颁布新的法律法规，导致合同不能履行，而不是指具体的行政行为，而本案中的政府行为显然是被告可以预见的具体行政行为。被告对于该具体的行政行为如认为错误，应当通过行政复议或者行政诉讼的途径救济，而不是在长达三年的时间无所作为，导致合同违约。因此被告依此作为不承担违约责任的理由不能成立。原告确已收到被告支付的违约金3000元，这更加证明被告已经认可了违约行为，并且承诺尚有违约金没有结算。同意对被告已支付的3000元违约金在诉讼请求中扣除。

本院查明

经审理查明：被告在2012年9月取得H2-9地块建设用地许可证及龙启城南大院二期规划许可证，并开发建设该项目。泰州市环**工业园区分局对该项目关于环境影响报告的批复时告知被告，项目东侧的山**司必须按环评要求实施，否则因此而产生的相关问题由项目方负责，此项作为本项目竣工验收的必备条件。2012年10月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买502房屋，出卖方应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按“合同继续履行，出卖人应按日支付买受人已付房款万分之二的违约金”。2012年12月28日，被告向原告交付了502房屋，并收取了原告代办房屋产权证费用8914元。因502房屋所在的建设项目未通过环保部门的环境保护验收，被告至今未能报备案，亦未为原告办理房屋产权证书。

本院认为

本案的争议焦点是：被告未能如期为原告办理商品房产权证，是否属不可抗力，是否应向原告承担违约责任。

本院认为：我国合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中被告不能报备案，从而不能为原告办理产权证，是因为其开发的原告所购商品房项目无法通过环保部门的环境保护验收，而环保部门不予验收是因为该项目东侧山**司致环境污染，而该污染源在被告开发该项目时即存在，环保部门在该项目环保批复时亦告知被告山**司必须按照环评要求实施，否则产生的相关问题由项目方负责。该污染源存在不能按期搬迁的可能性，也就存在届期仍无法通过环境评估验收、无法如期报备案、无法如期为原告办理产权证的可能性，故被告不能如期办产权证不是不能预见，不是不可抗力造成的。被告未能在与原告签订的商品房买卖合同约定的期限内报备案及在此后合理期限内为原告办理房屋产权证，已构成违约，应依照合同约定承担违约责任，向原告支付违约金。被告已支付给原告的3000元违约金，双方均同意扣减，予以照准。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

裁判结果

被告江**有限公司在判决发生法律效力后十日支付逾期为原告徐**、施**办理房屋产权证的违约金26656.17元（按房款572513元每日万分之二自2015年1月8日计算至2015年9月23日，已扣除已支付的3000元）。

如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费580元减半收取290元，由被告江**有限公司负担（原告已预交，被告在履行判决时一并给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时向该院预交上诉案件受理费580元。

裁判日期

二〇一五年十一月四日