赵**与杨**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告赵**诉被告杨**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理后，依法由代理审判员张*适用简易程序公开开庭进行审理。原告赵**及委托代理人戴*、被告委托代理人肖*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告赵**诉称，2013年6月4日，原、被告签订了《二手房买卖合同》，该合同约定价格为30万元。原告按约定给付被告29万元，剩余1万元待房屋过户后再给付。然而事后才了解到，原告出卖的房屋系集资建房，根据相关建设法规，该房不符合过户条件。因此，至今该房屋无法过户，原告认为双方之间的《二手房买卖合同》约定的房屋无法过户，所以合同目的无法实现。故为了维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令解除原被告之间的二手房买卖合同，并返还原告购房款29万元及利息（利息从2013年6月4日起至实际返还之日止按银行同期贷款利率计算）。

被告辩称

被告杨**辩称：1、双方签订的合同合法有效；2、对涉案房屋的所有权已经经过房产部门的核准登记，所有权人（即被告杨**）有使用、处分、收益的权利；3、合同中没有约定过户的时间，所以不构成违约；4、合同的目的是能够实现的，作为被告已经履行了该合同的基本义务，房屋交付使用已经两年，相关的过户手续正在办理当中。请求法院驳回原告诉求。

本院查明

经审理查明，2013年6月4日，原、被告签订了《二手房买卖合同》，合同约定，原告同意购买被告拥有的座落于连云港**新村小区5号楼3单元302室房屋及5-1-102室车库，房屋交易价格为30万元，原告同意以一次性付款方式付款，并约定在房屋买卖合同签订之日起一天内一次性支付购房款29万元，剩余房款1万元应在产权过户手续办完当日付给原告，被告应在原告收到全额房款的当天将交易的房产全部交付给原告使用。且约定房产证在办下来之后过户之前，该房产证由原告保管。当日，原告将购房款29万元交与被告，被告向原告出具收条，并将台北盐场职工集资建房车库销售协议、职工集资建房协议、裕泰新村业主临时公约、台北盐场首期集资建房费用结算表、相关收据以及钥匙交与原告。原告取得房屋后，未对房屋进行装修，也未入住。后因为双方不能就涉案房屋办理过户手续，原告诉至法院请求判令解除原、被告之间的房屋买卖合同，被告返还原告购房款29万元及利息（利息从2013年6月4日起至实际返还之日止按银行同期贷款利率计算）。

另查明，涉案房屋在二手房买卖合同签订时并无产权证明，2014年11月7日，被告取得涉案房屋的房产证（丘号：06081029-26），房屋坐落于开发区猴嘴花果山北路555号5号楼3单元302室，房屋性质为集资合作建房。房屋情况为共同共有，所有权人为杨**、孙**。

上述事实，有原告提供的《二手房买卖合同》、收条、被告提供的产权证明以及庭审笔录在案作证，本院依法予以认定。

本院认为

本院认为，涉案的《二手房买卖合同》是原、被告在自愿、平等、协商的基础上签订，是双方真实意思表示，且合同并不存在法律及行政法规规定的无效情形，因此，该合同当属合法有效合同，对双方均具有法律约束力，合同双方应该恪守履行。原告认为双方签订的合同违背了国家关于集资建房五年内不得上市交易的规定，故不具备有效合同的条件。根据《**务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国*（2007）24号）第十二条：“单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用房的有关规定执行”以及《经济适用房管理办法》（建住房（2007）258号）第三十五条的相关规定均明确规定单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划。同时根据《经济适用房管理办法》第三十条的规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”。虽然上述**务院部门规章和政策对集资房等经济适用房作了限制转让的规定，但根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全**大及其常委会指定的法律和**务院指定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。故，不能以《经济适用住房管理办法》等这些部门法规的规定作为认定合同效力的依据。

原、被告在订立合同时对房屋过户的时间未做明确约定，被告按照合同约定将房屋交付原告，故被告并未存在迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，也不存在迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形。原告认为双方在签订买卖合同时，被告并没有取得产权证所以在合同中没有明确约定履行时间，是因为被告的产权证正在办理中，双方没有认识到被告的产权证办理后仍然不能过户。原告与被告签订房屋买卖合同时，被告已经将《职工集资建房协议》等可以显示涉案房屋属于集资房的材料交与原告，故原告对涉案房屋属于集资房的事实是知情的。房屋买卖合同生效后，因集资房转让受限的政策导致房屋不能过户，该情况并不属于不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。故本案并不属于因不可抗力致使不能实现合同目的的情形。另，买卖合同签订后，被告按照合同约定履行交付房屋的义务，该房屋已经交付原告两年，并不影响原告实现居住目的，集资房的转让受五年时间的限制并非导致合同的根本目的不能实现。综上，因本案并不存在解除合同的法定情形，故本案原告不能行使其法定解除权。因此，对于原告要求解除合同，被告返还购房款及利息的诉讼请求，本院依法不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条、《物权法》第十五条、《最**法院关于适用﹤中华人民共合同合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条、《最**法院关于适用﹤中华人民共合同合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条，判决如下：

裁判结果

驳回原告赵**的全部诉讼请求。

案件受理费5650元，由原告赵**承担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**人民法院，同时预交上诉案件受理费5650元。连云**民法院开户行：农行苍梧支行，账号：44×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交于本院）。

裁判日期

二〇一五年八月二十六日