上诉人南京江**有限公司与被上诉人洪**、洪*商品房买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人南京江**有限公司（以下简称江北新**司）与被上诉人洪**、洪*商品房买卖合同纠纷一案，南京市浦口区人民法院于2015年3月18日作出（2015）浦少民初字第2号民事判决，江北新**司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2015年4月27日立案受理，并依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人江北新**司的委托代理人林*、被上诉人洪**、洪*的共同委托代理人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2014年1月12日洪**、洪*与江**公司签订浦口**浦口大道1号新城总部大厦门1901室、1902室商品房预售合同，约定洪**、洪*购买上述两套房屋，其中1901室房屋总价款为4357121元，付款方式及时间为：第一期于2013年12月29日前支付1200000元，第二期于2014年1月29日前支付977121元，第三期于2014年3月29日前支付2180000元。1902室房屋总价款为4351329元。付款方式及时间为第一期于2013年12月29日前支付1200000元，第二期于2014年1月29日前支付981329元，第三期于2014年3月29日前支付2170000元。逾期付款违约金为：若因购房方原因，在任何一个环节，未支付规定钱款，购房方愿接受售房方处罚每天支付总房款万分之五的违约金。售房方有权扣除购房方80万违约金，购房方承诺不追究售房方任何法律责任。房屋交付时间及迟延交付违约责任为：江**公司应于2014年10月31日前向洪**、洪*交付上述房屋，逾期交付房屋，按照已收价款中**银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向购房人支付违约金。合同签订后，洪**、洪*按约定如期支付第一期、第二期购房款，第三期购房款未按约支付。江**公司通过挂号信向洪**寄送催款通知书。2014年8月21日洪**支付第三期两套房屋剩余购房款4350000元。洪**、洪*共支付上述两套房屋购房款及经营押金共计10245236元。

2014年11月18日江北新**司向洪**、洪*寄送入住通知书，通知其于2014年11月24日办理入住手续，同日洪**按照入住通知书的要求前住江北新**司办理入住手续，江北新**司工作人员要求洪**缴纳逾期付款违约金后，才能入住，双方产生争议，洪**未能按期收房。

另查明，2013年12月27日洪*汝向江**公司承诺购买浦口**浦口大道1号新城总部大厦1901和1902两套房屋，于2013年12月29日缴纳首付款和15%企业投资押金589.5236万元，余款在2014年3月29日前付清。若未按约定支付规定钱款，愿每天支付江**公司总房款万分之五违约金。

2014年12月23日，洪发汝、洪*诉至原审法院，要求判令江北新**司立即交付浦口**浦口大道1号新城总部大厦1901和1902室房屋。

庭审中洪**陈述，经江**公司要求，于2014年7月28日洪**向江北新城投资发展公司提出申请，承诺于2014年10月31日前付清购房尾款435万元，江**公司不再追求其相关违约责任。江**公司对此不予认可。

一审法院认为

原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。洪发汝、洪*与江**公司签订的商品房预售合同系双方自愿达成合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。

根据合同约定，江**公司应于2014年10月31日前向洪**、洪*交付本案诉争房屋，否则应按合同约定承担违约责任，根据入住通知书载明的交房时间，江**公司已逾期交房，故洪**、洪*要求江**公司交付所购房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，原审法院认为应予支持；江**公司辩称，迟延交房违约金计算时间应为2014年11月1日至2014年11月23日，原审法院认为，洪**按收房通知要求于11月24日到江**公司办理收房手续，已履行了其收房义务，江**公司要求其先行支付逾期付款违约金再行交付房屋，违反合同约定，双方因该争议导致洪**未能收房，江**公司应承担违约责任，故逾期交房违约金的计算期限应自2014年11月1日至江**公司向洪**、洪*交付房屋时止。

根据合同约定，洪**、洪*应于2014年3月29日前付清所购房屋全部尾款，合同履行过程中，经江**公司催告，洪**于2014年8月21日向江**公司支付所购房屋尾款4350000元。洪**、洪*未按合同约定支付购房款，应承担逾期付款违约责任。故江**公司要求洪**、洪*承担逾期付款违约责任的反诉请求，于法有据，其合理部分的要求，原审法院认为应予支持。反诉被告洪**、洪*辩称，江**公司承诺其在2014年10月31日前支付购房尾款，则不追究其逾期付款违约责任，为此向法庭提交申请一份，因该申请系洪**单方提出，不能证明江**公司同意申请书中的内容，故洪**、洪*仍应承担违约责任。庭审中，洪**、洪*还辩称，其逾期付款金额为4350000元，江**公司按全部购房款及经营押金总额10245236元计算逾期付款违约金于事实不符；违约金按日万分之五计算超出同期银行贷款利率的3倍多显失公平，要求法院依法予以调整。原审法院认为，双方当事人应遵循公平原则签订合同，江**公司作为商品房预售合同的制订方，在与洪**、洪*签订购房合同时，约定购房人按购房款及经营押金总额计算逾期付款违约金，与购房人逾期付款实际金额不符；约定按每日万分之五的利率计算违约金，超出江**公司承担逾期交房违约金利率的30%以上，显失公平；故洪**、洪*要求依法调整违约金数额的辩解意见，原审法院认为可予采纳。洪**、洪*应按逾期付款金额4350000元日万分之四的利率自2014年3月30日起至2014年7月22日期间的利息，向江**公司支付逾期付款违约金200100元。

据此，原审法院判决：一、南京江**有限公司于判决生效之日起五日内向洪**、洪*交付浦口**浦口大道1号新城总部大厦1901室、1902室商品房；二、南京江**有限公司于判决生效之日起五日内向洪**、洪*支付2014年11月1日至2015年3月6日逾期交房违约金170322元；并支付2015年3月7日至原审法院判决交房之日期间的逾期交房违约金按南京江**有限公司已收总房款8708450元的中**银行同期商业贷款基准利率计算；三、洪**、洪*于判决生效之日起五日内向南京江**有限公司支付逾期付款违约金200100元。

上诉人诉称

宣判后，江**公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1、其已履行房屋交付义务，逾期交付房屋违约金应为33382元，逾期日期应从2014年11月1日计算至2014年11月23日；2、洪**、洪*应以总房款10245236元为基数，自2014年3月30日至2014年7月22日，即从合同约定的应交款日期至下达催款通知日止，按日万分之五支付上诉人逾期付款违约金589101.77元，故请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的上诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人洪**、洪*答辩称，1、诉争房屋到现在还没有交付，上诉人认为应先付逾期付款违约金，但上诉人曾发给被上诉人律师函，明确违约金是以第三期400多万的基数来计算的，后来拿房子时上诉人要求按1024万来计算，所以双方产生争议，到现在上诉人还没有交房；2、关于逾期交房违约金的期限应当计算至实际交房日；3、原审法院对逾期付款违约金以435万为基数、按照万分之四的利率来计算是恰当的，综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

二审中，被上诉人提交2014年9月12日江苏法德永衡律师事务所的孟**、王*律师发给被上诉人的函，证明上诉人给被上诉人发过函，要求被上诉人按未付合同尾款的日万分之五向上诉人支付违约金。经质证，上诉人对函的真实性认可，但认为该函不属于二审新证据，且双方的买卖合同约定应按总房款的日万分之五来支付违约金，发函的时候违约金未付，函中明示在接到本函之日起1个月内按照未付合同尾款的日万分之五支付违约金，如果逾期仍未支付，公司将采取不利于被上诉人的方式加以解决，而至今被上诉人都没有付违约金。

上述事实，有双方当事人陈述、商品房预售合同、申请书、情况说明、入住通知书、购房款发票、邮件投递信息查询单、律师函等证据证实。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点为，1、诉争两套房屋是否已交付。2、逾期交付房屋违约金的计算期限。3、逾期支付购房尾款违约金的计算基数及计算比例。

关于争议焦点1及争议焦点2，即诉争房屋是否已经给付以及逾期交付房屋违约金的计算期限，本院认为，被上诉人洪**、洪*按入住通知要求到江北新**司办理收房手续，已履行收房义务，江北新**司要求被上诉人先行支付逾期付款违约金再交付房屋，因双方的买卖合同并未约定以先行支付逾期付款违约金作为交付房屋的条件，故江北新**司未交付房屋构成违约，应按照合同约定，给付被上诉人洪**、洪*逾期交房违约金，计算期限应自2014年11月1日至江北新**司向洪**、洪*交付房屋时止。

关于争议焦点3，逾期支付购房尾款违约金的计算基数及计算比例问题，上诉**城公司认为逾期支付购房尾款违约金的计算基数包含购房总款加上经营性押金共计1024万元，但双方签订的房屋买卖合同未约定经营性押金，故上诉人要求以购房总款加上经营性押金的总和作为逾期支付购房尾款违约金的计算基数无事实依据。关于逾期支付购房尾款违约金的计算比例问题，原审认为双方约定按每日万分之五的利率计算逾期付款违约金，超出江**公司承担逾期交房违约金利率的30%以上显失公平，本院认为，双方买卖合同约定的逾期支付购房款违约金利率大幅高于逾期交房违约金利率有失公平，原审判决洪**、洪*按逾期付款金额4350000元日万分之四的利率向江**公司支付逾期付款违约金并无不当，上诉人的该上诉理由无事实和法律依据，本院依法不予采纳。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人江北新城公司的上诉请求，事实和法律依据均不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9600元，由上诉人南京江**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二日