原告向*与被告宋**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告向*与被告宋**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2015年2月25日、3月24日、4月2日公开开庭进行了审理。原告向*的委托代理人康*，被告宋**的委托代理人周**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告向熠诉称，原被告于2013年2月16日签订房地产买卖合同1份，约定原告以184万元（被告净得价）购买被告及其子（案外人李**）名下的某路X号XX幢X单元XXX室房产。由于签约时李**在国外，被告表示其子同意按上述方式处理该房产，并承诺负责取得其子的委托手续，至迟于当年6月25日前完成过户，否则视为被告违约，需向原告支付违约金30万元。签约当天被告收取了原告2万元定金，同时向原告提供了1套上述房产的相关资料。签约后不久南京房价开始快速上涨，被告心生悔意向原告提出调价要求遭原告拒绝。被告遂以其子不配合为由意图毁约，原告多次催促并据理力争，无奈被告不予理睬。原告认为，原被告之间签订的房地产买卖合同合法有效，现因被告原因导致合同无法继续履行，被告应承担相应的法律责任。故原告诉至法院，请求判决：1、被告向原告支付违约金30万元；2、本案的诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告宋**辩称，1、本案的合同尚未成立，房产是被告与李*甲的共有财产，被告没有在卖方处签字确认，只是以李*甲的代理人身份先行签字，原告对此是明确知晓的，并且在合同中确定要取得李*甲的公证授权，说明在合同签字时合意并没有达成。2、原告支付了定金2万元，但是合同法中定金概念至少有5种，原告主张的是合同成立后的违约定金，被告认为该定金为签订合同的定金。3、即便是2013年3月10日原告明确说房产不出售了，这是因为被告与中介公司关于中介费发生分歧。原告在此情况下，并不能直接拒绝履行原告应当履行的义务，原告首先可以按照合同法94条规定，行使合同解除权并追究被告的违约责任；如果原告不想解除合同，应当按照合同法68条规定，要求被告提供担保，否则原告可以终止履行自己需要先履行的108万元首付款的义务，这属于合同法的不安抗辩权。但是原告采取的措施是既没有解除合同也没有要求被告提出担保，而是直接不履行自己应当先履行的首付款约定，应当属于原告自己违约在先，所以原告无权主张被告承担所谓的违约责任。4、原告在2013年3月10日之后有止损的义务，但是原告没有采取相应的措施。总之，我方认为合同既然没有成立，就没有违约责任的概念，同时由于原告没有按照合同法履行自己的义务，是原告违约在先。如果被告构成违约，原告也没有尽到止损义务，并且所谓的合同期间只有24天，我方请求人民法院考虑可能的违约金远远超出了原告在24天中可能会产生的损失，申请人民法院予以降低。

本院查明

经审理查明，2013年2月16日，被告宋**（甲方）与原告向*（乙方）及南京馨之房房地产栖霞分公司（丙方）签订房地产买卖中介合同（以下简称买卖合同）1份，约定甲方将坐落于本市栖霞区某路X号XX幢X单元XXX室（以下简称涉案房屋）出售给乙方，涉案房屋建筑面积143.2平方米，房屋售价为184万元（甲方净得价）。同日，原被告又签订补充协议，该协议载明：甲方承诺该房屋产权清晰无任何纠纷，该房屋产权人和产权共有人同意并认可此价格出售该房屋，同时符合国家交易政策法规及相关规定；乙方于2013年2月16日前支付甲方购房定金人民币2万元，该定金最后冲抵房款；乙方于2013年4月16日前支付甲方首付款人民币108万元整，银行贷款预批准过后2日内甲乙双方办理产权交易过户手续，过户当日乙方支付甲方首付款；余款74万元，乙方以银行贷款形式支付给甲方。原被告补充协议的最后又另行约定：“因甲方房屋所有权人李*甲在美国读书，由李*甲尽协办理“房屋出售公证委托书”，由该房屋所有权人（其母）宋**全权办理，最迟在2013年6月25前成功过户。否则视甲方违约，在此期间房屋均按合同价出售给乙方。如甲方违约，赔偿乙方违约金30万元。”买卖合同和补充协议落款处中“甲方签字”处李*甲的签名系宋**所签，宋**在“委托代理人”处签名。合同签订当日，向*支付购房定金2万元，宋**出具定金收条1份。2013年3月10日，宋**向南京馨之房房地**责任公司出具声明1份，内容为：“仙龙湾16幢-601宋**、李*甲房屋一年内不卖。”

涉案房屋登记在被告宋**和其儿子李*甲名下，原被告签订买卖合同和补充协议后，被告向原告交付了涉案房屋的住宅使用说明书、住宅质量保证书、购房协议、物业服务协议、业主手册、电费缴费卡和房屋钥匙等，在被告向房产中介机构出具声明后，原被告均未继续履行买卖合同和补充协议。被告表示原因是经双方沟通已口头解除合同；原告则表示合同一直未解除，被告提出约定的房价低要求涨价，被告不同意，导致原告长时间与被告交涉，并在外居住。

审理中，被告提出原告违约金30万元过高，请求予以降低，但未提供任何证据。本院向房屋中介机构对涉案房屋2013年3月10日及2013年7月的市场价格进行询价，原被告约定的涉案房屋价格为每平方米12849元。2015年4月7日南京贵**有限公司出具了房屋售价询价回复函，意见是涉案房屋（毛坯房）2013年3月10日的成交售价为每平方米14500元，2013年7月的市场成交售价为每平方米15500元，且当年3月据传房产新政即将实施，故房价一直处于“恐慌性”上涨状态。南京金**有限公司出具了回复函，意见是涉案房屋（毛坯房）2013年3月10日及2013年7月的市场价格为每平方米14500元。经质证，原告认为中介机构回复的价格就低不就高，价格偏低；被告认为可作为参考，不宜作为办案依据。

以上事实，有原被告的一致陈述，原告举证的房地产买卖中介合同、收条、声明，本院调查收集的由房**纪公司出具的房屋租金询价回复函，以及本院开庭笔录、质证笔录在卷佐证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，关于被告宋**辩称被告本人仅以委托代理人的名义签名，其子作为共有人未签名，原被告就涉案房屋买卖没有达成合意，故原被告签订的合同尚未成立的意见。根据原被告签订的买卖合同和补充协议约定的内容，被告作为涉案房屋的所有权人之一，已明确表示自愿将涉案房屋出售给原告，承诺由其全权办理作为共有人的其儿子出具委托书，并交付了涉案房屋的相关资料和钥匙、电费缴费卡等，故被告在签订合同时所表达的出售涉案房屋的意思是真实和明确的，原被告之间就涉案房屋买卖的合同和补充协议已经成立。关于涉案房屋买卖合同和补充协议的效力，《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。被告作为涉案房屋共有权人之一签订了买卖合同和补充协议，尽管作为共有权人的被告儿子未签署买卖合同和补充协议，但依法不影响买卖合同和补充协议的效力。对被告主张的此辩称意见，本院不予采纳。故原被告签订的买卖合同和补充协议系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。关于被告辩称其出具给中介公司的声明与原告无关，原告逾期未付首付款系原告违约在先，被告不构成违约的意见。补充协议约定原告于2013年4月16日（距合同签订时间2个月）前支付涉案房屋首付款108万元，在合同同一条款中同时又约定于过户当日支付首付款，应确定双方约定原告支付首付款的时间为房屋过户当日。原被告又补充约定涉案房屋在2013年6月25前过户，原告支付首付款的具体时间又调整到过户当日。而被告之后作出一年内不卖房的声明，此声明违反了合同约定。故被告构成违约，且违约在先。故被告主张的此辩称意见，本院不予采纳。关于被告辩称如被告违约，合同中约定的违约金超出了原告的损失，申请法院予以降低的意见。《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据原被告约定，如被告未按期履行上述相关合同义务则视为违约，并赔偿原告违约金30万元，由于被告没有履行上述相关合同义务，已构成违约，应按照合同约定支付原告违约金。被告主张合同约定的违约金过高请求降低，未提供证据证明，结合涉案房屋相关时间的价格上涨情况，本院参考房地产经纪公司建议的涉案房屋相关时间的市场价格，相对于该房价可能给原告产生的损失，原被告约定的违约金并不过高。因此，被告主张的此意见，依据不足，本院不予采纳。综上，原告主张被告支付违约金30万元的请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

被告宋**于本判决生效之日起十日内支付原告向熠违约金人民币30万元。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告宋**负担（此款原告已经预缴，由被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年四月二十七日