郭**、姜**等与张**、徐**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**、徐**因与被上诉人郭**、姜**、姜**房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2014）张*初字第0309号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年7月26日，甲方张**、徐**与乙方郭**、姜**、姜**签订《房地产转让合同》一份，约定：1、甲方将位于张家港市锦丰镇锦中路26号门面房一套转让给乙方，建筑面积约4000平方米，其中已办理权证部分约2300平方米，另有约1700平方米未在房屋所有权证书中载明，乙方在签订本合同前已查验标的房地产房屋所有权证书及国有土地使用权证书原件，知悉标的房地产已被甲方抵押及标的房地产一楼已全部租赁给他人之事实，知悉甲方不单独出售有产证部分房屋的立场，愿意将有产证部分与无产证部分房屋一并整体购买。甲方承诺对于上述阻碍合同履行之情形，将采取积极措施予以解决，以使本合同可顺利履行。房屋所有权人、土地使用权人均为张**、徐**，甲方将标的房地产及从属的广告位、配电设施、水电气、除货品、货架以外的其他设备等相关附属设施均按现状一并转让给乙方，标的房地产整体转让总价为2200万元。2、付款：乙方应在本合同签订时向甲方支付定金100万元，在本合同签订后七天内再支付1000万元，甲方收到上述款项后七日内办理完成标的房地产抵押解除手续。双方应在抵押解除手续办理完成后立即相互配合办理房屋所有权、土地使用权过户手续，乙方应在上述过户完成后三个工作日内将余款1100万元支付给甲方。3、过户：办理标的房地产房屋所有权、土地使用权过户手续所产生的全部税费均由乙方承担。如因甲方原因导致标的房地产未能在2012年8月10日前完成过户登记手续的，每逾期一日，乙方有权按合同总金额的1%收取违约金，该款在乙方支付剩余价款时直接扣除，如逾期三十日，乙方有权单方面解除合同。如因乙方原因导致标的房地产未能在上述期限内完成过户登记手续的，每逾期一日，甲方有权按合同总金额的1%收取违约金，该款在乙方支付剩余价款时一并支付，如逾期三十日未能过户的，甲方有权单方面解除合同。如因不可归责于甲、乙双方不可抗力的原因，导致标的房地产未能在2012年前（未注明具体日期）完成过户手续的，则甲、乙双方互不承担违约责任。4、房地产交付：鉴于该标的房地产一楼已由甲方出租给承租商户，甲方应在乙方按本合同第2条约定完成付款义务时，将上述租赁合同的原件交由乙方，并在7天内以书面形式通知承租商户，告知上述房地产已经转让的相关情况，自该书面通知送达承租标的房地产一楼的所有承租商户，承租商户出具认可乙方为标的房地产所有权人的书面文件后即视为甲方已按合同约定向乙方交付了标的房地产一楼。该标的房地产二楼、三楼，乙方同意自甲方向乙方交付标的房地产一楼之日起可以再免费使用90天，甲方应在免费使用期限届满之前与乙方办理交付手续，如甲方逾期交付的，甲方应按照每日5000元的租金标准向乙方支付逾期交付期间的租金……。6、违约责任：（1）若甲方未能按照本合同第2条之约定按期办理完成解除抵押登记手续的，应向乙方支付违约金100万元；乙方可直接替甲方偿还贷款后取得房屋所有权，并不再支付剩余款项。（2）乙方逾期支付房屋价款的，每逾期一天应按合同总价款的1%向甲方支付违约金，逾期付款超过30天的，甲方可以解除本合同，且甲方已收取的房屋价款不再退还乙方。（3）违约金累加总额应不超过本合同总额的30%。7、付款方式：乙方根据本合同第2条之约定向甲方付款时，须将相应款项分别汇至甲方以下指定银行账户方可视为乙方已按约履行了相应付款义务……。12、乙方确认：在甲、乙双方签订本合同之前，甲方已向乙方交付以下材料：（1）甲方与租赁房产一楼承租商户签订的房屋租赁合同复印件；（2）相关政府部门出具的改建手续原件；（3）房屋所有权证复印件、国有土地使用权证复印件。合同还约定：11、房租的归属：以乙方向甲方支付余款1100万元的时间为准，支付日前（含支付日）的房租归甲方所有，支付日后的房租归乙方所有。因甲方已向承租商户预收房租，乙方在支付余款1100万元时，可将余款与乙方应收取的房租进行抵扣，抵扣后的余款乙方应按本合同的约定支付给甲方。双方还对其他事项进行了约定。双方表示，无证部分的房屋基本属于赠送。

合同签订当日，郭**、姜**、姜**按约支付了定金、购房款共1100万元，张**出具了收条，并交付了标的房地产土地使用权证原件三本、承租户租赁合同原件二份。后张**、徐**办理了标的房地产抵押解除手续。随后郭**、姜**、姜**至张家**房管所申请办理房产过户，被告知房屋结构发生变化，如不能恢复原状或另行提供房屋改建规划许可则无法办理产权过户，未受理郭**、姜**、姜**的办理申请。2012年9月25日，江苏**事务所以郭**、姜**、姜**受托人的名义向张**、徐**发送律师函，主要内容为：委托人在办理房地产过户过程中，遭到房产管理部门不能办理的告知，委托人已多次与你们协商，要求你们限期办妥相关手续以完成全部交易，但你们迟迟未予处理。限你们在函告后三日内解决合同房地产不能（办理过户手续）的限制情形，协助办理房地产过户事宜；按合同约定支付违约金；否则将依法提起诉讼。张**、徐**未有回复，为此姜**、姜**、郭**于同年10月31日向原审法院提起诉讼。2013年2月28日，张**、徐**分别向郭**、姜**、姜**发函，表示根据张家港市房产交易的相关规定，双方于2012年7月26日签署的《房地产转让合同》已无办理房屋权属转移登记的任何可能性，故决定解除该房地产转让合同。

原审另查明，张**、徐**夫妻关系。张家港市锦丰镇锦中路26号房屋其中2幢所有权人为张**（建筑面积分别为897.92平方米、751.78平方米），其中1幢所有权人为徐乐飞（建筑面积711.31平方米），其余房屋未领取房屋产权证书。2012年2月，张**至张家**产管理所咨询上述房产测绘事宜。2012年2月24日，该所根据张**的咨询安排测绘人员对上述房产进行测绘。经现场查勘发现，上述房产的结构发生变化，如该房产不恢复原状或不另行提供相关房屋同意变更规划的相关证明材料，将无法办理过户手续。该所工作人员将测绘情况及不能过户情况告知了张**。上述房产具体的结构变化为：建筑面积为711.31平方米的房屋，从一层变为二层，另外两幢建筑面积为897.92平方米、751.78平方米的房屋与建筑面积为711.31平方米的房屋相邻的墙体打通，仅留外围墙体。

上述事实，由《房地产转让合同》、张**锦字第××号房产证、张**锦字第××号房产证、土地使用权证、收条、银行汇款电子回单、律师函、国内特快专递邮件详情单、查询结果、房屋租赁协议书、租赁合同、原审调查笔录、情况说明及原审庭审笔录等证据予以证实。

原审还查明，2012年3月7日，张**与常熟奥**限公司签订租赁协议书一份，约定张**将锦丰镇锦中路26号左边2间门面出租给常熟奥**限公司，租赁期三年，自2012年7月16日至2015年7月15日，租金第一年、第二年为17万元，第三年为18万元，该租赁合同目前仍在正常履行中。2010年3月18日，徐**、张**与金**签订房屋租赁合同一份，约定张**、徐**将位于张家港市锦丰镇锦中路26号土地证号为170047的一层约1600平方米出租给金**使用，租期为8年，有偿租赁期自2010年5月1日至2018年4月30日止，租金前三年每年158万元整，第四年开始按年租金递增3%计算，第四年租金1627400元，第五年租金1676222元，第六年租金为1726508.66元，第七年租金为1778303.91元，第八年租金为1831653元。张**陈述该份合同租金已收取至2014年4月30日。

以上事实，由租赁协议书、房屋租赁合同及当事人陈述等予以证实。

原审审理中，原审法院向张家港市房产交易产权登记中心进行调查，调查事项为张**锦字第××号房产证、张**锦字第××号房产证项下房屋在经过改扩建的情况下能否办理房屋的转移登记。张家港市房产交易产权登记中心答复意见为：2012年2月张**至锦**管所咨询房屋过户事宜，2012年2月24日锦**管所对上述房屋进行了现场勘查。根据现场勘查情况，上述房屋已与房屋登记簿记载的不一致。如未提交相关部门同意变更的证明材料（如符合规划、建设的证明材料），将无法办理房产过户。

原审本诉原告郭**、姜**、姜**的诉讼请求为：1、请求判令解除双方签订的《房地产转让合同》；2、张**、徐**立即返还已支付的房款1100万元；3、张**、徐**赔偿违约金660万元；4、张**、徐**承担本案诉讼费用。

原审反诉原告张**、徐**的诉讼请求为：1、请求判令继续履行双方签订的《房地产转让合同》；2、郭**、姜**、姜**支付违约金660万元；3、郭**、姜**、姜**承担本案诉讼费用。

一审法院认为

原审法院认为：郭**、姜**、姜**与张**、徐**签订的《房地产转让合同》是双方真实意思的表示，合同标的房屋部分有产权证、部分无产权证，双方关于买卖有产权证部分房屋的约定不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按约履行。对于本案所涉无产权证部分房屋，因未取得房屋权属证书，也未提供相关准建手续，故该部分房屋转让应属无效。对于有证部分房屋，经向张家港市房产交易产权登记中心调查，答复称因有证部分房屋结构发生变化，根据《房屋登记办法》等相关规定，目前不能办理过户登记手续。故现在郭**、姜**、姜**以变更诉讼请求的方式要求解除合同于法有据，可以确认，解除时间为张**收到该变更请求的时间即2014年6月4日。同时，张**、徐**反诉请求要求继续履行合同，因案涉房屋无法办理产权变更登记手续而无法支持。

本案中，双方签订的房地产转让部分涉及未办理产权证之部分，该部分从法律角度而言属无效部分。但从客观上而言，无证部分客观上已作为有证部分之附属；从主观而言，考察当事人本次交易之本意，无证部分也是作为有证部分之附属而整体交易。虽然从法律上可以区分交易合同的有效、无效部分，但基于有证部分、无证部分的整体性，且双方均表示无证部分基本属于赠送的前提下，考察违约责任时也应从整体考虑。

本院认为

本案争议焦**：对于案涉房地产转让合同谁存在违约行为？

郭**、姜**、姜**主张，当时去办理过户手续时被房产管理部门告知因房屋结构变更无法办理，除非恢复原状或者另行提供房屋改建的规划许可手续，后张**、徐**也不配合，故属张**、徐**违约。

张**、徐**主张，当时双方口头约定房屋的过户手续全部由郭**、姜**、姜**负责办理，在出现妨碍过户的情况时，应由郭**、姜**、姜**负责消除，故属于郭**、姜**、姜**违约。

原审法院认为：《房地产转让合同》约定：双方应在抵押解除手续办理完成后立即相互配合办理房屋所有权、土地使用权过户手续，并且还约定了因双方各自原因导致未能按期完成过户登记手续的违约金。结合办理房地产过户手续的一般情况，应由双方当事人配合办理过户手续。张**、徐**主张口头约定由郭**、姜**、姜**负责办理过户手续并由郭**、姜**、姜**负责消除妨碍过户的情况，并无相应依据证实，也与《房地产转让合同》的上述约定矛盾，对此原审法院不予采信。

合同签订后，郭**、姜**、姜**按约支付了1100万元，张**、徐**按约办理了房屋抵押权解除手续、交付相关材料等，双方均按约积极履行合同约定的义务。后郭**、姜**、姜**去办理本案所涉有产权证部分房屋产权过户手续时，被房产管理部门告知不能办理后于2012年9月25日向张**、徐**发函要求协助办理过户事宜。但张**、徐**未予回复，并于2013年2月28日向姜**、姜**、郭**发函表示房地产转让合同已无办理房屋权属转移登记的任何可能性，决定解除该房地产转让合同。据此可以看出，姜**、姜**、郭**已按约履行了相关合同义务，而张**、徐**在郭**、姜**、姜**书面要求下仍不积极采取措施配合办理过户手续，并提出解除合同，属于不履行合同义务的行为。该不履行合同义务系因张**、徐**在双方签订合同之前已经对案涉房屋（有证部分）的结构进行了变更，导致不符合房地产登记的相关法律、法规而暂时无法办理过户登记手续，在此之后张**、徐**也未积极寻求弥补措施使其符合满足转让过户的条件。另外，在合同签订前，张**、徐**即已经被房产管理部门告知上述房屋不能办理过户的情况，却仍旧签订房地产转让合同，也未向姜**、姜**、郭**告知这一情况，主观上存在明显过错。因此，张**、徐**在明知上述房屋不能过户的情况下与姜**、姜**、郭**签订房地产转让合同，且事后也不积极采取弥补措施消除不能过户的障碍，确属违约行为，应承担相应的违约责任。

本案争议焦点二：郭**、姜**、姜**主张的违约金是否应当支持？

郭**、姜**、姜**主张根据合同约定违约金为2200万元乘以30%为660万元。张**、徐**认为郭**、姜**、姜**要求解除合同的理由不能成立，应当驳回其全部诉讼请求。

原审法院认为，如前所述，本案所涉合同违约责任应整体考虑。合同明确约定了违约金的计算方式。根据合同约定计算的违约金应为660万元，综合考量张**、徐**的违约行为、由此获得的收益及郭**、姜**、姜**因张**、徐**的违约行为而导致的损失，原审法院对郭**、姜**、姜**主张的660万元违约金予以支持，理由如下：

一、考察合同关于违约金的约定。合同明确约定“如因甲方原因导致标的房地产未能在2012年8月10日前完成过户登记手续的，则每逾期一日，乙方有权按合同总金额的1%收取违约金”，“如逾期30日，乙方有权单方面解除本合同”，同时也约定“如因乙方原因导致标的房地产未能在2012年8月10日前完成过户登记手续的，则每逾期一日，甲方有权按合同总金额的1%收取违约金”，随后又约定“违约金累加总额应不超过本合同总额的30%”。可以看出，双方对于因各自违约行为应承担的违约金是对等的，也即对可能造成对方的损失是有一个大概估计的，对此双方均予以明确认可。双方约定的违约金条款系其真实意思表示，应予以适用。

二、考察郭**、姜**、姜**因张**、徐**违约所产生的实际损失。郭**、姜**、姜**主张其实际损失为：1、郭**、姜**、姜**支付购房款的利息损失；2、郭**、姜**、姜**为支付购房款资金短缺向他人拆借产生的利息损失：1000万元＊0.03＊12u003d360万元；对此郭**、姜**、姜**提供了：1、2012年8月21日姜**配偶向案外人借款的借条及其转账凭证。证明郭**、姜**、姜**因购买房屋造成资金短缺，故对外进行借贷，借款金额为1000万元，借款期限为1年，利息为月息三分，证明郭**、姜**、姜**的利息损失。原审法院认为，郭**、姜**、姜**为履行合同已经于2012年7月26日向张**、徐**支付了1100万元，现因合同解除，张**、徐**应当返还该1100万元。同时，郭**、姜**、姜**就该1100万元所发生的融资成本应当属于郭**、姜**、姜**的损失。该融资成本应当参照市场金融成本测算，而非银行同期贷款利率计算。结合现今市场行情，以银行同期贷款利率4倍对1100万元计算利息作为其金融成本。因发生本案纠纷之过错在于张**、徐**，故计算期间应自2012年7月26日起至实际返还该1100万元之日。截至目前已逾两年之久，数额已接近600万元。该数额可作为郭**、姜**、姜**实际损失的一个参考。

三、考察张**、徐**因其违约行为而获得的收益。双方签订的房地产转让合同明确约定了转让标的房屋的房租归属以及张**、徐**使用部分逾期交付应支付的租金标准。对于张**、徐**已租赁给他人的房屋租金，可按照租赁合同约定计算租金；对于张**、徐**自用部分，亦只能按照房地产转让合同约定的标准计算租金；上述两项租金应视为因张**、徐**违约未履行合同而获得的收益。

根据合同约定的履行期限及实际情况，原审法院酌情确定2012年8月15日起转让房地产一楼出租部分的租金应归郭**、姜**、姜**所有。在郭**、姜**、姜**付款1100万元转让款后的4个月后，即自2012年11月26日起，转让房地产二楼、三楼张**、徐**自用部分，张**、徐**应当支付郭**、姜**、姜**逾期交付期间的租金。根据租赁合同，一楼的租金分为两部分。一部分是租赁给常熟奥**限公司，另一部分是租赁给金**。根据租赁合同约定的租金标准，计算的租赁给常熟奥**限公司自2012年8月15日起至2014年9月15日的租金为355833.33元；租赁给金**自2012年8月15日起至2014年9月15日的租金为3382300.37元。转让房地产二楼、三楼的逾期交付的租金按照合同约定5000元／天的标准，计算自2012年11月26日起至2014年9月15日止为3295000元。上述合计为7033133.70元。

综上所述，为保护守约方的合法利益，制裁违约方的违约行为，在合同约定的违约金与郭**、姜**、姜**的损失与张**、徐**的获益无明显差距的情况下，对于郭**、姜**、姜**主张的按照合同计算的违约金660万元，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第（五）项、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、郭**、姜**、姜**与张**、徐**于2012年7月26日签订的房地产转让合同于2014年6月4日解除。二、张**、徐**返还郭**、姜**、姜**转让款1100万元并支付违约金660万元，限张**、徐**于判决生效之日起十日内履行。三、驳回张**、徐**的反诉请求。一审本诉案件受理费58000元，财产保全费5000元，合计63000元，由张**、徐**负担。一审反诉案件受理费29000元（已减半收取），由张**、徐**负担。

二审裁判结果

上诉人张**、徐**不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据涉案《房地产转让合同》的约定，本案涉及的房屋买卖是包括有产证部分与无产证部分的整体交易，不存在原审法院所谓的无证部分的房屋基本属于赠予这一事实，上诉人也从未向原审法院作出过“无证部分的房屋基本属于赠送”这一意思表示。二、上诉人张**从未在2012年2月间向张家**房管所咨询测绘事宜，张家**房管所也未对涉案房屋进行过测绘。上诉人张**多次向原审法院申请要求房屋管理部门提供办理咨询测绘的登记缴费材料及测绘图纸的原件，但原审法院未予理睬。三、被上诉人在（2012）张**初字第0662号案件的一审、二审期间，均当庭认可过户手续由被上诉人负责办理。原审法院认定无证据证明双方之间曾口头约定由被上诉人负责办理过户手续无事实依据。四、涉案房屋系上诉人从张家**销社处购得，上诉人过户取得涉案房屋所有权后未对房屋结构进行过改动，且被上诉人在合同签署之前已对照房产证平面图对涉案房屋进行了实地考察。即便上诉人未向被上诉人告知涉案房屋结构发生变化这一事实，被上诉人也应当知道涉案房屋结构已发生变化，应预见涉案房屋存在不能过户之可能性。据此，原审法院认定涉案房屋不能办理过户的原因在于涉案房屋的有证部分结构发生变化、且上诉人故意向被上诉人隐瞒上述情况构成违约与事实不符。五、被上诉人姜**提供的其配偶向他人出具的借条系复印件，且出具时间是在被上诉人支付1100万元购房款之后，该借条与本案无任何关联，原审法院认定被上诉人为支付购房款1100万元所发生的融资成本应由上诉人赔偿无事实与法律依据。六、被上诉人本次诉讼的诉请已变更为解除合同，在解除合同的前提下，被上诉人的可得利益损失仅为按照银行同期贷款利率计算的利息收入损失。且根据合同约定，在被上诉人未付清全部购房款前，被上诉人无权就房屋租金主张权利。故原审法院认定涉案房屋一楼及二、三楼的房租分别自2012年8月15日、11月26日起归被上诉人所有无事实与法律依据。七、本案一审期间，原审法院虽对张家**房管所工作人员调查并制作了调查笔录，但原审法院未通知上诉人对该笔录进行质证。故原审法院诉讼程序严重违法，剥夺了上诉人的法定诉讼权利。综上所述，上诉人特提起上诉，请求二审法院撤销原审判决；依法改判继续履行双方签署的涉案《房地产转让合同》，并赔偿上诉人各项损失301万元；本案上诉费用由被上诉人承担。

被上诉人郭**、姜**、姜**答辩称：一、上诉人在售房前及原审法庭调查期间均表示涉案无证部分房屋属于赠送，并表示按照当时的市场行情4000平方米建筑物的价格远远超过2200万元。故原审法院认定涉案房屋无证部分属于基本赠送，且无证部分属于有证部分的附属之认定不存在错误。二、涉案房屋在交易前，上诉人曾向房屋管理部门提出测绘申请，房管部门为此出具了情况说明，故原审法院对这一事实的认定不存在认定错误。上诉人在交易前已得知涉案房屋结构发生变化不能办理过户登记事项，仍然向被上诉人出售房屋，存在主观恶意。三、根据涉案《房地产转让合同》约定，应当由上诉人与被上诉人互相配合办理房屋产权的权属登记手续，并未约定登记手续由被上诉人一方完成办理。上诉人认为过户手续由被上诉人负责办理与事实不符，也与办理登记的实际操作不符。四、在本案所涉房屋买卖过程中，上诉人恶意隐瞒房屋无法过户的重要情况，在明知房屋无法过户交易的情况下仍然骗取被上诉人签订房屋买卖合同，其行为已构成根本违约，应当按照合同约定承担违约责任。被上诉人在涉案房屋交易过程中不存在违约行为，亦不存在过错。根据上诉人提供的房产证及土地证资料，并没有上诉人提及的房产证平面图。即便被上诉人在购房前已进行实地考察，也无法对涉案房屋的结构、面积等专业情况作进一步了解。且根据上诉人提供的房屋资料，被上诉人有理由相信上诉人的无证房产部分系得到了有关部门的批准后建造。据此，在涉案房屋交易过程中，被上诉人不存在任何违约行为与过错。五、关于违约金金额的确定，被上诉人认为一审法院的认定正确。1、双方在涉案《房地产转让合同》中对各自违约后违约责任的承担及违约金的计算都作出了明确的约定。双方对违约条款的约定是真实意思表示，且该违约条款对双方均是对等的，原审法院按照双方约定的违约条款确定违约金并无不妥。2、原审法院考察被上诉人的损失及上诉人因违约所获得的利益，并结合涉案《房地产转让合同》中关于违约金条款的约定来确定被上诉人承担违约金的金额并无不妥。综上所述，上诉人认为原审判决并无不当，请求二审法院驳回上诉人的全部诉讼请求。

二审查明的事实与原审查明的事实相一致。

本院认为，张**、徐**与郭**、姜**、姜**于2012年7月26日签订的《房地产转让合同》系双方真实意思的表示，该合同项下的房屋部分有房屋所有权证、部分系无证建筑。关于涉案房屋中的无证部分，张**于2014年8月7日向原审法院明确陈述基本属于赠送，郭**、姜**、姜**对此亦予以认可。据此，张**、徐**上诉认为其从未向原审法院表示无证部分房屋基本属于赠送，与事实不符，本院不予采信。关于涉案房屋中的有证部分，由于房屋结构与房屋登记簿记载不一致，无法办理过户手续。据此，因无证部分房屋张**、徐**事后未向郭**、姜**、姜**实际赠送，有证部分房屋无法办理过户手续，故郭**、姜**、姜**整体受让涉案房屋的目的无法实现。原审法院依据郭**、姜**、姜**的诉请，判令解除双方当事人签订的涉案《房地产转让合同》并无不当。张**、徐**要求继续履行涉案《房地产转让合同》的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。

关于张家**房管所是否对涉案房屋进行过测绘的问题。张家**房管所于2014年7月14日向原审法院出具情况说明，陈述张家**房管所曾于2012年2月对涉案房屋进行过测绘，告知张**涉案有证部分房屋结构已发生变化；如不恢复原状或不另行提供变更规划的相关证明材料，涉案房屋将无法办理过户手续；并向原审法院提供涉案房屋产权登记现场查勘示意图（日期为2012年2月24日、注明“139××××3055、张**、预约测绘”字样）。本案二审期间，张**对于其在上述房屋产权登记现场查勘示意图上的签名予以认可。据此，张**、徐**认为张**从未向张家**房管所咨询测绘事宜、张家**房管所未对涉案房屋进行过测绘的上诉主张，与事实不符，本院不予支持。

关于涉案房屋的过户手续是否应由郭**、姜**、姜**一方负责办理的问题。根据涉案《房地产转让合同》的约定，张**、徐**与郭**、姜**、姜**应相互协助，办理涉案房屋的过户登记手续。张**、徐**上诉认为双方曾口头约定由郭**、姜**、姜**一方办理涉案房屋的过户手续，但张**、徐**就该上诉主张未能提供相应证据予以佐证，且郭**、姜**、姜**对此亦不予认可，故本院不予采信。

关于张**、徐**是否应承担违约责任的问题。根据涉案《房地产转让合同》的约定，郭**、姜**、姜**在该合同签订之前已查验有证部分房屋的房屋所有权证书及国有土地使用权证书原件。本案诉讼期间，郭**、姜**、姜**自认在上述合同签订之前，对于有证部分房屋已进行实地查看。但张**、徐**作为转让方，明知涉案有证部分房屋结构发生变化，无法办理过户登记手续，仍与郭**、姜**、姜**签订《房地产转让合同》，事后也未积极采取弥补措施消除不能办理过户登记手续的障碍。据此，郭**、姜**、姜**对于涉案有证部分房屋的结构变化未尽谨慎注意义务，其作为大宗房产的买受人虽有过失；但因张**、徐**存在明显的主观过错，其怠于履行合同义务，导致涉案有证部分房屋不能办理过户登记手续，构成违约，张**、徐**应承担相应的违约责任。张**、徐**同时上诉认为，其从张家**销社处购得涉案房屋时，有证部分房屋结构已发生变化，但仍于2004年办理房屋过户登记手续，故其有理由相信有证部分房屋结构发生变化不会影响本次交易。但根据张家**房管所于2014年7月14日向原审法院出具的情况说明，张**已于2012年2月知晓涉案有证部分房屋不恢复原状或不另行提供变更规划的相关证明材料，将无法办理过户手续。据此，张**、徐**的前述上诉主张与事实不符，本院不予采信。

关于张**、徐**是否应向郭**、姜**、姜**支付660万元违约金的问题。1、郭**、姜**、姜**认为其为支付购房款，因资金短缺向他人拆借资金而产生利息损失，并提供姜**配偶向案外人出具的借条（借款日期：2012年8月21日；借款金额：1000万元；利息：月息3分）予以佐证。但上述借条出具时间系在郭**、姜**、姜**向张**、徐**支付购房款1100万元之后。且就上述借条内容而言，郭**、姜**、姜**也无其他证据证实该借条与本案存在关联。故就郭**、姜**、姜**举证的上述损失，本院不予支持。张**、徐**认为上述款项的融资成本不应由其赔偿的上诉主张成立，本院予以采信。原审判决认定上述借条所约定的利息可作为郭**、姜**、姜**的实际损失，显属不当，本院予以纠正。2、因涉案《房地产转让合同》解除，郭**、姜**、姜**受让房屋并获取利益的目的不能实现。原审判决参照涉案《房地产转让合同》中张**、徐**使用部分房屋逾期交付应支付的租金标准及张**、徐**已出租房屋所取得的租金收益，并分别酌情确定相应的计算日期，以此确定郭**、姜**、姜**受让涉案房屋后可获得的预期利益约为703万元并无不当，本院予以确认。张**、徐**认为在涉案《房地产转让合同》已解除的前提下，郭**、姜**、姜**的可得利益损失仅为已付购房款的利息收入损失（按照银行同期贷款利率计算）的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予采信。根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，根据郭**、姜**、姜**因涉案《房地产转让合同》无法履行所产生的实际损失即已付购房款的利息损失（按银行同期贷款利率计算2年，约132万元）、郭**、姜**、姜**受让涉案房屋后可获得的房屋租金收益即预期利益（约703万元）、双方当事人的过错程度，本院确定合同约定的违约金数额可不予调整，张**、徐**应按照合同约定向郭**、姜**、姜**支付违约金660万元。

关于原审诉讼程序是否违法的问题。本案二审期间，就原审法院于2014年8月7日向张家**房管所进行调查所制作的调查笔录，本院已交双方当事人进行质证。该调查笔录中，张家**房管所工作人员向原审法院陈述了有关涉案房屋的测绘及结构变化事宜。张**、徐**主张原审法院未就上述调查笔录进行质证、剥夺其诉讼权利，因该调查笔录内容对本案实体处理并无影响，故本院不予支持。

关于张**、徐**在本案二审中是否有权要求郭**、姜**、姜**赔偿损失301万元的问题。根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案一审期间，张**、徐**的诉讼请求为请求判令：1、继续履行双方签订的涉案《房地产转让合同》；2、郭**、姜**、姜**支付违约金660万元。二审中，本院就张**、徐**新增加的诉讼请求调解不成。故张**、徐**可就上述请求另行起诉，本院二审中不予理涉。

综上所述，上诉人张**、徐**的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决实体处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费87000元，由上诉人张**、徐**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二十一日