泰州市**有限公司与潘**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告泰州市**有限公司与被告潘**物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员钱**适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰州市**有限公司的委托代理人缪**、徐*，被告潘**的委托代理人丁*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告泰州市**有限公司诉称，被告系原告管理的某小区的业主，房屋建筑面积143.95平方米。被告2009年入住上述房屋，同年3月31日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定了物业管理费用的收费标准为每月每平方米0.9元，并对由原告代收代缴水电燃气费等进行了约定。原告一直依约对被告居住的小区实施规范的物业管理。自2010年4月起，被告拒不履行约定的缴费义务，截止2014年12月31日计欠12756元。原告多次催要，均未果。现诉请法院判令被告立即支付五年拖欠的物业费7773.3元，及地下车库管理费1500元，合计9273.3元，其余费用暂不主张。

被告辩称

被告潘**辩称，某小区的建设实际情况属于分期开发性质，根据泰州市物业服务收费管理实施细则的规定，先期入住的业主应按上述标准的60%缴纳前期物业管理服务费。原告在合同签订时隐瞒重大事项，未告知业主物业服务费为收费标准的60%，并且未提供地下车库收取物业费的物价局核定收费标准。签订的物业合同中的条款约定了双方的权利和义务，但原告未按照合同约定提供五星级的服务，故不能按照五星级服务的标准收取物业服务费。重新核算物业服务费用后，扣减应退还的装修押金1000元，被告应缴纳的费用为1085.8元。

本院查明

经审理查明，被告系位于某小区的业主，房屋建筑面积为143.95平方米。2009年3月31日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅用房每平方米每月交0.9元，协议期限至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务协议生效时。对不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的业主，物业公司有权要求其补交并从逾期之日起按每天千分之一收取违约金。被告自2009年3月31日入住该处房屋，缴纳一年的物业服务费933元，后自2010年4月起一直未缴纳物业服务费。原告提供了物业管理服务，因向被告催要物业服务费无果，致原告诉讼来院。

另查明，某小区的最后竣工时间为2010年7月7日，被告2009年3月31日入住后，其缴纳的第一年物业管理服务费933元是按合同标准的60%核算的，符合泰州市物价局《关于某小区物业服务费收费标准的批复》之规定。被告入住期间，该小区存在监控设施损坏维修不及时、绿化被破坏等现象。

上述事实有前期物业服务协议、收据、催款函、工程竣工验收备案一览表、照片等证据及当事人的陈述予以证实。

本院认为

本院认为，原告泰州市**有限公司与被告潘**签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，双方均应按合同约定履行义务。原告提供了服务，被告应依约缴纳物业管理服务费，否则应依约承担违约责任。按照合同约定的交纳物业管理服务费的期限和标准，被告至今只给付了2010年3月31日前的物管费，已构成违约。庭审中，原告变更诉讼请求，只主张被告五年欠缴的基础物业费及地下车库的管理费共9273.3元，放弃其他诉讼请求。*小区的最后竣工时间为2010年7月7日，故从2010年8月起不再按60%的标准计算被告应缴纳的物业管理服务费。2010年4月至2010年7月的物业费计算为310.93元，2010年8月至2014年12月的物业费计算为6866.42元，合计7177.35元。但由于原告提供的物业管理服务存在瑕疵，本院认为，应酌情降低收费标准，按收费标准的80%核算其费用为5741.88元。原告主张被告缴纳五年的地下车库的管理费共计1500元，因原、被告签订了机动车库物业服务协议，对该项费用的约定为每年每套300元，故本院可予支持。另被告同意将装修押金1000元用于抵扣物业管理费，据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告潘**于本判决生效之日起十日内支付原告泰州市**有限公司物业管理服务费人民币6241.88元。

二、驳回原告泰州市**有限公司的其他诉讼请求。

如当事人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币50元，由被告潘**负担（原告泰州市**有限公司已预交，被告潘**于本判决生效之日起十日内迳交原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省**民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币50元。［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：泰州**城中支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。

裁判日期

二〇一五年十二月二十一日