李**与连云港**子园艺场、赣榆县**业有限公司定金合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**与被告连**河子园艺场（以下简称“沙**园艺场”）、赣榆县**业有限公司（以下简称“沙**司”）定金合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，依法由代理审判员陆*适用简易程序，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年9月10日公开开庭进行了审理。原告李**及其委托代理人张**，被告沙**园艺场的委托代理人刘**，、被告沙**司的委托代理人李**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李家强诉称，2013年11月下旬，被告沙**园艺场在园艺场会议室内召开全场在职和已退休职工大会。大会表示，将园艺场内草危房改造，愿意购买的职工，先交定金，于2014年5月1日将改造完成的房子交付给已交定金职工，并给每位员工一个交定金的账号，事后得知该账号为被告沙艺公司的账号。会后，原告于2013年12月4日将8万80000元定金打入被告沙**园艺场指定账号，随后原告持缴费票据在被告沙**园艺场处换取结算凭证一份。原告交付定金后，被告始终没有进行危房改造，经原告多次索要，被告沙**园艺场只支付原告已交的8万80000元定金，对于法律规定应当双倍返还部分被告始终没有支付。二被告共同收取原告定金并违约，依法应当共同退还二倍定金。现请求依法判令二被告连带双倍返还原告定金8万80000元及利息（按照交款的双倍，自2014年5月1日起按照中**银行同期同类贷款基准利率计算），并由二被告承担诉讼费用。

被告辩称

被告沙**园艺场辩称，原告的诉讼请求不成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、依据国家有关草危房改造的相关规定，草危房改造主要是针对农村地区，而且必须满足住房最危险，经济最困难的条件，而原告系答辩人的职工，其家庭不存在经济困难的情况，且其居住的房屋系答辩人的公房，不符合草危房改造的要求。原告与被告达成草危房改造协议的目的是为了获取国家相关的经济补助，是一种以合法形式掩盖非法目的的行为，故原、被告之间关于草危房改造的合同无效。既然主合同无效，那么定金合同也无效，不能适用定金罚则；二、原告所交纳的8万80000元应为保证金，因为笔误，写成了定金；三、原告在知道其不符合草危房改造的条件后多次向答辩人索要其交纳的8万80000元，经过双方协商，答辩人于2014年6月17日将8万80000元退还原告，并支付原告利息170元，答辩人开具书面付据给原告，原告接受且将其交款的原始凭证退给答辩人，双方对于8万80000元的返还问题已成达成一致，且已经履行完毕，原告现在反悔，要求双倍返还8万80000元，无事实和法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。

被告沙**司辩称，同被告沙河子园艺场的第一、第三点答辩意见，另补充，本案主要是由于原告本身不符合国家关于草危房改造的条件导致第一被告无法为原告申报成草危房改造户，是原告的原因造成草危房改造合同无法履行，故本案不应适用定金罚则。此外，第一被告是收款和退款的主体，只是在收款、退款的过程中用了答辩人的账户。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，被告沙**园艺场为事业单位法人，法定代表人为宋**。被告沙**司系法人独资的有限责任公司，股东为被告沙**园艺场，法定代表人亦为宋**。原告李**系被告沙**园艺场的职工。2013年11月下旬，被告沙**园艺场召开全场在职和已退休职工大会，大会表示，被告沙**园艺场欲将场内的草危房改造成五层的住宅楼房，每户面积在120平方米至160平方米左右，愿意购买的职工，先交定金10万元，房屋建好后，抓阄确定每户的面积、户型，购房款除交纳的定金外，根据房屋面积多退少补，于2014年5月1日将改造完成的房屋交付给已交定金的职工，如到期不交付房屋，被告沙**园艺场自愿承担违约金，但大会对违约金的具体数额及房屋每平方米的单价未做说明。同时大会发给职工一个交定金的银行账户，该账户系被告沙**司的银行账户。后原告李**于2013年12月5日向被告沙**园艺场指定的银行账户中汇款8万80000元，并持银行汇款凭证到被告沙**园艺场处换取江苏省农村集体经济组织结算凭证一张，该凭证显示交款单位为原告李**，收款内容为“草危房改造定金”，收款金额为8万80000元，凭证加盖了被告沙**园艺场的财务专用章。后因被告沙**园艺场一直未进行草危房改造，未在约定的时间将房屋交付给原告李**，原告李**多次向被告沙**园艺场索要其交纳的定金，被告沙**园艺场于2014年6月17日将8万80000元定金退还原告李**，并支付李**利息170元，原告李**出具两张收据交被告沙**园艺场持有，收据的内容分别为“今收到沙**园艺场退回草危房改造定金捌万元整（￥80000.00）李**2014.6.17”、“收沙**园艺场利息款壹佰柒拾元整（￥170.00）李**2014年6月17号”。后原告李**等人于2015年5月11日将被告沙**园艺场、被告沙**司诉至本院，要求二被告连带双倍返还其定金8万80000元及利息。

另查明，2013年7月11日，中华**国住房和城乡**设部、中华人民**改革委员会、中华**财政部联合下发建村（2013）90号《关于做好2013年扩大农村危房改造工作的通知》，通知第二条规定“农村危房改造补助对象重点是居住在危房中的农村分散供养五保户、低保户、贫困××人家庭和其他贫困户。各地要按照优先帮助住房最危险、经济最贫困农户解决最基本安全住房的要求，坚持公开、公平、公正原则，严格执行农户自愿申请、村民会议或村民代表会议民主评议、乡（镇）审核、县级审批等补助对象的认定程序，规范补助对象的审核审批。同时，建立健全公示制度，将补助对象基本信息和各审查环节的结果在村务公开栏公示。县级政府要组织做好与经批准的危房改造农户签订合同或协议工作，并征得农户同意公开其有关信息……”，第六条规定“农村危房改造要执行最低建设要求，改造后住房须建筑面积适当、主要部件合格、房屋结构安全和基本功能齐全。原则上，改造后住房建筑面积要达到人均13平方米以上；户均建筑面积控制在60平方米以内，可根据家庭人数适当调整，但3人以上农户（含3人）的人均建筑面积不得超过18平方米……”。此外，被告沙河子园艺场欲将草危房改造成五层住宅楼房，未办理建设用地、建筑工程施工许可等行政审批手续。

未办理建设工程用地、施工等行政审批手续，未取得商品房预售许可证。

庭审中，原告主张利息按照交款（8万80000元）的双倍从应当返还定金之日（2014年5月1日）起按照中**银行同期同类贷款基准利率计算。

本院所确认的上述事实，有原告李**提交的交款凭证复印件、被告沙**园艺场职工出具的证明、本院调取的被告沙**司银行账号流水明细、证人李*的证言、被告沙**园艺场提交的付据、中华人民共和国住房和城乡**设部、中华人民**改革委员会、中华**财政部联合下发的建村（2013）90号《关于做好2013年扩大农村危房改造工作的通知》以及原告李**及其委托代理人张**、被告沙**园艺场的委托代理人刘**、被告沙**司的委托代理人李**的陈述笔录在卷为凭，经开庭审查和组织质证，本院对上述证据予以确认。

本院认为

本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。被告沙**园艺场召开职工大会表示将场内的草危房改造成五层住宅楼房，每户面积在120平方米至160平方米左右，愿意购买的职工，先交定金10万元，原告李**因此向被告沙**园艺场支付8万80000元，被告沙**园艺场向原告李**出具结算凭证一张，载明收款内容为“草危房改造定金”，并加盖被告沙**园艺场的财务专用章，说明原告李**与被告沙**园艺场就定金的金额8万80000元达成一致意见。对于该8万80000元，虽然被告沙**园艺场在出具收款收据及退款付据时均载明为草危房改造定金，但依据中华人民共和国住房和城乡**设部、中华人民**改革委员会、中华**财政部联合下发的建村（2013）90号《关于做好2013年扩大农村危房改造工作的通知》的相关规定，原告李**等人及被告沙**园艺场并不符合农村危房改造的条件。该8万80000元名为草危房改造定金，实为房屋买卖合同的定金。被告沙**园艺场与原告李**约定房屋建好后，抓阄确定每户的面积、户型，购房款除交纳的定金外，根据房屋面积多退少补，并于2014年5月1日将改造完成的房屋交付给已交定金的职工，如到期不交付房屋，被告沙**园艺场自愿承担违约金。可见，本案中原告支付的10万元定金应为违约定金。被告沙**园艺场不符合危房改造条件，未办理建设用地、建筑工程施工许可等行政审批手续，其向原告李**等人出售房屋的行为有违法律的强制性规定，因此，原告李**与被告沙**园艺场之间达成的房屋买卖合同应为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，被告沙**园艺场应将其收取的定金80000元返还原告李**，但原告李**无权要求被告沙**园艺场双倍返还其定金。因房屋买卖合同无效，原告李**可以要求被告沙**园艺场返还其交纳的定金8万元，但无权要求被告沙**园艺场双倍返还其定金。本案中，原告李**向被告沙**园艺场交纳的8万80000元定金，被告沙**园艺场已于2014年6月17日将该8万80000元退还给原告李**。同时因房屋买卖合同无效，致使原告不能实现买房的合同目的，被告沙**园艺场对此具有过错，应当赔偿原告因此所受损失。原告在本案中的损失，主要指8万80000元定金被沙**园艺场占用期间的利息损失。庭审中，原告主张利息按照交款的双倍从2014年5月1日按照中**银行同期同类贷款基准利率计算，因原告无权要求被告沙**园艺场双倍返还定金，被告沙**园艺场已经于2014年6月17日将80000元退还给原告，故本案利息应以80000元为本金自2013年12月5日起计算至2014年6月17日止，按照中**银行同期同类贷款基准利率计算为宜。被告沙**园艺场在向原告李**退还定金80000元时已经向被告李**支付利息170元，故该170元应当从被告沙**园艺场应承担的利息中予以扣除。综上，对原告要求被告沙**园艺场支付其利息损失的诉讼请求，合理部分本院予以支持。对原告其他诉讼请求，本院不予支持。因与原告李**达成房屋买卖合同的相对方为被告沙**园艺场，故原告要求被告沙*公司承担付款责任无事实和法律依据，本院不予支持。被告沙**园艺场在向原告李**退还定金8万元时已经向被告李**支付利息170元，原告李**接收退还的定金8万元及利息170元，应当视为原告李**与被告沙**园艺场之间就退还定金事宜达成一致意见，双方对于退还定金及利息事宜已经处理完毕，原告提起诉讼要求二被告双倍返还定金8万元及利息无事实和法律依据，故对原告要求二被告双倍返还定金8万元及利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

被告连云港市赣榆区沙河子园艺场应于本判决发生法律

效力之日起十日内给付原告李**利息损失（以80000元为本金，自2013年12月5日起至2014年6月17日止，按照中**银行同期同类贷款基准利率计算，扣除被告连云港市赣榆区沙河子园艺场已经支付的170元）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；

二、驳回原告李**的其他诉讼请求。

驳回原告李**的诉讼请求。

案件受理费1800元，由原告李**负担1500元，由被告连云港市赣榆区沙**园艺场负担300元（由被告沙**园艺场负担的300元原告已预交，被告沙**园艺场于本判决发生法律效力之日起十日内将上述费用支付原告）。由原告李**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**人民法院。根据**务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向连云**民法院预交上诉案件受理费1800元。连云**民法院开户行：连云港**行营业部，账号：44×××94。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条之规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。

裁判日期

二〇一五年十一月六日