如皋新**有限公司与南通**有限公司、朱**房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告如皋新**限公司（以下简称新**公司）与被告南**有限公司（以下简称金**司）、朱**房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先由审判员许**独任审判，于2015年7月1日公开开庭进行了审理，原告新**公司的特别授权委托代理人徐**，被告金**司委托代理人汪**、任**，被告朱**的特别授权委托代理人龚**到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加如皋市白蒲镇人民政府（以下简称白蒲政府）作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2015得10月29日公开开庭进行了审理，原告新**公司的特别授权委托代理人徐**、范婷妹，被告金**司特别授权委托代理人冒月建、王*，被告朱**的特别授权委托代理人龚**，第三人白蒲政府特别授权委托代理人宗炳生、吴**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原**路公司诉称：2015年4月11日，原告与被告南**有限公司签订房屋征收补偿安置协议一份，该协议约定被告南**有限公司征收原告位于如皋市白蒲镇跃进居委会的房屋，补偿方式为货币补偿，补偿款为6900000元。协议第五条第六项约定：拆迁补偿款分别于2015年4月30日给付168万元，6月1日前给付100万元，12月31日前给付100万元，2016年6月1日前给付100万元，余款于2016年12月31日前结清。如甲方（即被告南**有限公司）不能按上述期间付款，乙方（即原告）有权就剩余款项一并主张，甲方同时需向乙方支付20万元违约金。现第一期给付时间已到，但被告南**有限公司却没有给付相应的款项，已经违约，理应按照协议履行义务并承担违约责任。另被告作为甲方的担保人在协议上签字，对款项的给付应承担连带责任。现起诉请求判令：被告南**有限公司立即给付原告拆迁补偿款人民币6900000元并承担违约金200000元；被告朱**对上述款项承担连带赔偿责任；诉讼费用由被告承担。

原告为证明其诉称主张，向本院提交了如下证据：

证据1、2015年4月11日本案三方当事人所签订的如皋市国有土地房屋征收补偿安置协议，主要证明：1、原告和第一被告之间存在补偿安置合同，第一被告应当给付原告补偿款690万元，且协议中明确了具体的给付时间。在第一被告第一批应当给付的款项没有给付的情况下，原告主张全部补偿款是有合同依据的。同时，第一被告还要承担不能按时给付的违约金20万元。2、被告二朱云杰系甲方即第一被告的担保人，虽然合同上没有约定担保的方式，但是根据法律规定应当认定为承担连带责任。

证据2、国有土地使用权证一本、房屋所有权证七本，证明本案原告原系拆迁地块的所有权人。

证据3、原告的房屋征收评估报告，证明在原告和第一被告签订协议前是经过评估的，相关补偿有依据。

被告南通**有限公司对上述证据发表质证意见如下：

对证据1、2015年4月11日本案三方当事人所签订的如皋市国有土地房屋征收补偿安置协议。首先，对该证据的真实性与本案的关联性没有异议，但是对其证明目的有异议。因为原告是想证明第一被告是组织实施的单位，有义务支付690万元的补偿款，该证明目的是不能达到的。因为根据**务院土地征收的条例第4条有明确规定，市县级人民政府是房屋征收与补偿工作的主体。那么，具体到本案实施房屋征收与补偿工作的是如皋市人民政府。根据如皋市人民政府国有土地房屋征收办法第4条的规定，确定了市住建局和城乡建设局为本案房屋征收的主体，同时因为该项目是在白蒲镇，所以白蒲镇政府是组织实施的机构。所以征收部门是如皋市住建局、实施机构为白蒲镇人民政府，法律作出了明确的规定，没有授权让其他第三方进行实施，就不能让第三方进行实施，所以本案的实施单位也违反了相关规定的。尽管该协议中写了组织实施单位是本案第一被告金*，因为其是违法的，所以对第一被告不产生法律效力，被告的主体是不适格的。

对证据2、国有土地使用权证与房屋所有权证，真实性没有异议，对七个房屋所有权证与本案的关联性及其证明目的有异议。

对证据3、原告的房屋征收评估报告，对其真实性没有异议，但其有瑕疵：一、评估单位是否是具有土地或房屋的合法的评估资格，有没有资质等级，有没有进入名录；二、评估报告上没有评估机构的证件，如评估师是谁，对其评估的主体有怀疑；三、评估的价格不是690万，评估结论是5833416元，评估时间为2013年10月18日，报告有效期限是从评估时间起1年有效，评估时间点为2013年10月18日，那么在2014年10月17日所评估的内容就不能作为认定的依据。本案协议签订的时间为2015年4月11日，所以与本案没有关联性。

被告朱**对原告所举证据发表质证意见如下：对证据1、2、3均没有异议。

被告辩称

被告金**司辩称：1.依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《如皋市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定，答辩人不是本案房屋的合法征收主体，也不是组织实施单位，依法更不是责任主体，如皋市住建局或如皋市白蒲镇政府才是本案法定的房屋征收及补偿责任主体，因此本案《补偿协议》对答辩人不产生法律效力。被答辩人新丝路公司要求答辩人向其支付补偿款并承担违约责任，与法律规定相悖，不能成立；2.现有证据无法证明被答辩人新丝路公司是本案房屋合法的被征收人及被补偿人，其诉讼主体是否适格，明显存疑；3.本案《补偿协议》笼统约定的被征收房屋补偿款690万元，目前无证据证明是按照法定程序，事先经过法定评估机构的评估后确定的。在此情况下，被答辩人新丝路公司主张690万元的货币补偿款，与本案事实和法律约定均不相符，不能成立。

被告朱**辩称：1、答辩人在担保位置上的签名不是答辩人的真实意思表示。原告和金**公司所签征收补偿协议为一份标准的格式协议，协议上并没有担保设置。原告和南通金**公司签订补偿协议答辩人在场，而原告为了达到自己的要求拆迁补偿目的，要求答辩人作为金**司的担保人，答辩人为了配合政府做工作才极不情愿地在补偿协议上作为金厦置业的担保人在补偿协议上签了字，这就是担保过程；2、该补偿协议中并没有约定答辩人的担保方式为何种性质的担保，原告要求答辩人承担连带担保责任明显没有法律依据；3.以上答辩恳请法院查清本案事实，并依法驳回原告对答辩人的诉请。

被告金**司、朱**均未向本院提供证据。

第三人白*政府辩称：对2015年4月11日抬头为国有房屋征收补偿安置协议的真实性予以确认；对原告要求被告南通**有限公司给付款项，被告朱**承担连带责任，我方没有异议。

本院查明

经审理查明：2006年9月7日，原**路公司受让位于白蒲镇市河路地段2031.6平方米的国有土地。2007年7月7日，新丝路公司依法取得了位于白蒲镇市河路地段面积为2031.6㎡的国有土地的使用权，取得皋国用（2007）第513号国有土地使用权证书，载明：“地类（用途）：商业，使用权类型：出让，终止日期：2046年9月7日，使用权面积：2031.60㎡”。2009年9月25日，原告取得位于该地块内的1-7幢房屋的所有权证书，分别领取了皋房权证字第77139、77140、77141、77142、77143、77144、77145号房屋所有权证书。

2013年10月18日，经白蒲镇人民政府委托，江苏兴业**询有限公司对原告位于白蒲镇沿河风光带B、C搬迁地块内的房屋、土地等财产进行评估，作出编号为江苏兴业（2013征收）字第10-4号评估报告书，估价结论为：土地、房屋、附属设施、树木评估补偿总价为5833416元。

2013年10月14日，被告金**司（乙方）与白*政府（甲方）签订《旧镇改造投资协议书》一份，协议载明：“……经甲乙双方共同协商，就市河路以西新蒲中桥以南至中心街（以下称为A地块）、中心街至茧站巷（以下简称B地块）、新蒲南桥至茧站巷（以下简称C地块）沿河风光带的搬迁改造订立以下协议。1、A、C地块甲方按乙方规划参数出设计要点，并拟以零地价挂牌出让；乙方按法定程序取得地块土地所有权，负责两幅地块的搬迁补偿安置等一切费用。2、C地块与B地块同时实施房屋征收，统一安置在B地块，A地块为二期搬迁开发。鉴于旧镇改造体量大、难度大，免交A、B、C三地块的配套费。3、甲方负责按皋政规（2012）1号、2号、3号及26号文件实施搬迁，若遇政策调整，按新政策执行。4、乙方必须在实施房屋征收前将A、B、C地块搬迁补偿资金总额的60%打入乙方指定银行搬迁补偿专用账户……”。协议由双方代表分别签名并加盖印章。此后，被告金**司与赵**所属的泰州市**有限公司如皋分公司签订协议，委托泰州市**有限公司如皋分公司具体实施上述地块内的房屋等财产进行拆卸工作。此后，就讼争相关地块的搬迁工作，白*镇人民政府、金**司、新**公司之间一直进行着沟通、协商。2015年4月11日，白*镇旧镇改造建设工程指挥部借《如皋市国有土地上房屋征收补偿安置协议》格式文本，与金**司、新**公司签订协议书一份，协议抬头房屋征收部门填写为：如皋市白*镇旧镇改造建设工程指挥部，组织实施单位（甲方）填写为金**司，被征收人（乙方）填写为新**公司。协议约定：“……第三条：乙方合计应得补偿总款（小*）6900000元。大写陆**拾万元。…第五条：乙方应于2015年4月30日前将被征收房屋腾空交给甲方。……第六条：其他事项约定：拆迁补偿款分别于2015年4月30日给付168万元，6月1日前给付100万元，12月31日前给付100万元，2016年6月1日前给付100万元，余款于2016年12月31日前结清。如甲方不能按上述期限付款乙方有权就剩余款项一并主张，甲方同时需向乙方支付20万元违约金……”。协议的三方均加盖印章予以确认，被告朱**作为甲方担保人在协议书上签名。协议签订后，原告将所属地块交由被告金**司，由金**司委托的泰州市**有限公司如皋分公司具体实施上述地块内的房屋等财产的拆卸工作。后被告金**司未能按照约定履行给付原告补偿款，原告新**公司追要无着，遂于2015年5月29日诉至本院，要求判如所请。

以上事实有双方当事人的当庭陈述、国有土地使用权证、协议书、评估报告等证据在卷佐证，可以认定。

本院认为

本院认为：本案争议的焦点即为对2015年4月11日协议性质的认识？1、根据2013年10月14日金**司与白蒲镇政府签订的投资协议书，原告所属的C地块由白蒲镇政府负责按相关法律法规实施搬迁，由金**司给付搬迁过程中的补偿安置等一切费用。2、2015年4月11日的协议从形式上看，抬头为如皋市国有土地上房屋征收补偿安置协议，且借用格式的房屋征收补偿安置协议文本。协议抬头房屋征收部门填写为：如皋市白蒲镇旧镇改造建设工程指挥部，组织实施单位（甲方）填写为金**司，被征收人（乙方）填写为新**公司。对照征收相关法律法规，如皋市白蒲镇旧镇改造建设工程指挥部不能成为讼争地块的房屋征收主体，金**司也不能成为组织实施单位。3、从协议的内容上看，主要为原告新**公司于2015年4月30日前交付土地及房屋给金**司，由金**司给付原告拆迁补偿款690万元，并约定了该款的分期给付方法。4、从协议的履行及实施上看。协议签订后，原告向金**司交付了讼争地块土地及房屋，且由金**司委托他方对原告房屋具体实施了拆除、清理等。也即由金**司具体实际履行合同，实施了搬迁行为。综上，结合庭审中第三人白蒲镇人民政府陈述，协议系借用房屋征收补偿安置协议文本。可以认定，2015年4月11日原被告达成的协议系借用如皋市国有土地上房屋征收补偿安置协议格式文本，名为“征收补偿安置协议”，实为“协议搬迁”。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应全面履行自己的义务。协议订立后，被告金**司已经对原告新**公司坐落于白蒲镇市河路的房屋等相关财产进行了拆除，故其应当按照协议约定向原告支付拆迁补偿款，并承担违约给原告造成的损失。被告朱**为金**司提供担保，因没有对保证方式进行约定，应按照连带责任保证承担保证责任。关于被告朱**辩称自己是应原告的要求，不情愿才作为担保人在协议上签字的，其不应承担保证责任的辩解。朱**为完全民事行为能力人，应当对自己的行为有预见、判断能力，因其未向本院提供相关证据，故对其辩解本院依法难以采信。因本案实质为协议搬迁，故对被告金**司辩称“该公司既不是合法征收主体，也不是责任主体”的观点，本院依法不予采纳。当然，本案第三人白蒲镇人民政府也未按照相关征收法律法规的规定，规范操作搬迁行为，在今后的工作中，应当提高依法行政的能力与执法水平。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告南通**有限公司给付原告如皋新丝**限公司搬迁补偿款6900000元及违约金200000元，合计7100000元。于本判决书生效后立即履行。”

二、被告朱**对上述款项承担连带保证责任。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费30750元，由被告如**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时向该院预交上诉案件受理费30750元（该院开户行：中**行南通市西被闸支行，户名：南**政局，账号：471558227682）。

裁判日期

二〇一五年十一月二十四日