江苏昆山农**司淮阴支行与淮安**有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书（2）

审理经过

原告江苏昆山农**司淮阴支行（以下至判决主文前简称昆**商行）诉被告淮安**有限公司（以下至判决主文前简称仕**公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月23日公开开庭审理了本案，原告昆**商行的委托代理人宋**，被告仕**公司的委托代理人侍贤文、王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告昆山农商行诉称：2011年2月17日，被告与原告签订流动资金借款合同，约定借款金额为5000万元，借款期限为2011年2月17日至2019年2月14日。被告以其位于淮安**开发区迎宾大道43号的商用房及土地使用权提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。被告尚欠原告借款本金30806419.28元及利息。请求判令：1、被告归还原告借款本金30806419.28元及利息（自2014年12月21日以30806419.28元为基数按照年利率11.9925%计算）；2、原告对淮安**开发区迎宾大道43号的商用房及土地使用权在拍卖、变卖或折价款在5000万元范围内优先受偿。

被告辩称

被告仕**公司辩称：对原告诉称的所欠借款本金、利息和提供抵押担保均无异议，但被告目前资金困难，无法及时还贷。请求依法判决。

本院查明

本院经审理查明：2011年2月14日，昆**商行（贷款人）与仕**公司（借款人）签订经营性物业借款合同一份，约定借款金额5000万元，还款期限从2011年2月至2019年2月，采取等额本息还款方式，以每个月为一个还款期。借款期限在一年以上的，利率采用一年一定的方法，根据中**银行公布的每年12月31日的利率水平，确定下一年度贷款利率，本合同项下的借款利率为中**银行相应档次基准利率基础上上浮30%。借款人未按约定的金额足额归还任何一期借款本息，从逾期之日起按合同约定利率加收50%的利息，直至本息清偿为止。借款人连续3个还款期或累计6个还款期未按时偿还借款本息和相关费用，或者借款人涉及重大诉讼，贷款人有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物。

2011年2月14日，原告与被告签订抵押合同一份，约定为确保经营性物业借款合同的切实履行，被告愿意提供抵押担保，被担保的主债权本金数额为1000万元，担保范围包括债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金以及实现债权的一切费用，抵押物为权证号码为淮A国用（2008出）第721号国有土地使用权。2011年2月16日，原告取得淮市他项（2011）第121号土地使用权他项权证书。

2011年2月14日，原告与被告签订抵押合同一份，约定为确保经营性物业借款合同的切实履行，被告愿意提供抵押担保，被担保的主债权本金数额为5000万元，担保范围包括债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金以及实现债权的一切费用，抵押物为权证号码为淮房权证开字第11010486001501号、淮房证开字第11010486001001号、淮房权证开字第11010486001301号、淮房权证开字第11010486001401号房屋。2011年2月14日，原告取得淮房他证开字第11021486000401号、淮房他证开字第11021486000501号、淮房他证开字第11021486000601号、淮房他证开字第11021486000701号房屋所有权他项权证书。

2001年2月17日，原告向被告发放贷款5000万元。2015年2月9日，原告向被告发函，称被告未按合同约定结清贷款本息2期，被告涉及重大诉讼，抵押物被查封，原告宣布借款全部到期，希望被告在接函后立即归还借款本金30806419.28元及利息。在庭审中，原告主张利息自2014年12月21日起以30806419.28元为基数计算，按照中**银行公布的基准利率上浮30%后主张年利率为7.995%，逾期还款按照年利率7.995%再加收50%的利息，被告认可原告计算利息符合经营性物业借款合同约定，但认为原告不应该加收50%的逾期利息。

以上事实有原告昆**商行提供的经营性物业借款合同、抵押合同、他项权证书、2001年2月17日函、借款借据及双方当事人的陈述等证据予以证明，本院予以确认。

本院认为

本院认为，原、被告签订的经营性物业借款合同、抵押合同合法有效，被告没有按照经营性物业借款合同约定偿还三期以上借款本息构成违约，原告有权解除经营性物业借款合同，被告应当承担违约责任。经营性物业借款合同约定从逾期之日起按合同约定利率加收50%的利息，故被告称原告不应按合同约定利率上浮50%计收逾期利息无事实依据，本院不予支持。被告应当归还原告借款本金30806419.28元及逾期利息（自2014年12月21日至实际给付之日止以30806419.28元为基数按照年利率11.9925%计算）。原告对淮市他项（2011）第121号他项权证书项下的土地使用权在借款本金1000万元及逾期利息、实现债权的费用范围内享有优先受偿权，对淮房权证开字第11010486001501号、淮房证开字第11010486001001号、淮房权证开字第11010486001301号、淮房权证开字第11010486001401号他项权证书项下的房屋在借款本金5000万元及逾期利息、实现债权的费用范围内享有优先受偿权。

依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告淮**有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告江苏昆山**有限公司淮阴支行借款本金30806419.28元及逾期利息（自2014年12月21日至实际给付之日止以30806419.28元为基数按照年利率11.9925%计算）；

二、原告江苏昆山农**司淮阴支行对淮市他项（2011）第121号他项权证书项下的土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款在借款本金1000万元及逾期利息、实现债权的费用范围内享有优先受偿权，对淮房权证开字第11010486001501号、淮房证开字第11010486001001号、淮房权证开字第11010486001301号、淮房权证开字第11010486001401号他项权证书项下的房屋折价或者拍卖、变卖的价款在借款本金5000万元及逾期利息、实现债权的费用范围内享有优先受偿权。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费198054元，由被告淮**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本六份，上诉于江苏**民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。（收款单位：江苏**民法院；开户行：中国农业**苏路分理处；账号：03×××75）。

裁判日期

二〇一五年四月二日