胡*与庄**、张*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人胡*因与被上诉人庄**、张*房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2013）睢民初字第02004号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人胡*的委托代理人王*，被上诉人庄**及庄**、张*的共同委托代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2008年9月22日，张*、庄**向胡*借款10万元，二被上诉人出具借条一份，由担保人高**提供保证。2009年8月23日，胡*与张*、庄**签订房屋买卖协议一份，协议约定二被上诉人将坐落在睢宁县睢城镇后园社区庄庄组的房地产一处作价10万元卖给胡*，二被上诉人于一个月内办理产权过户手续并承担过户费用。双方签订协议后，二被上诉人即将房屋所有权证及国有土地使用权证交付胡*，但没有交付房屋，没有办理产权过户手续。2009年9月17日，张*、庄**向胡*出具借条一份，载明金额为65000元。

原审另查明，张*与庄**原系夫妻关系，庄**主张双方已于2000年离婚，胡*认可签订房屋买卖合同时知道二被上诉人已经离婚的事实。涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证均登记在庄**名下，房屋所有权证登记号为睢房字第××号、登记建筑面积153.4平方米，国有土地使用权证登记号为睢国用（1997）字第05519号、登记用地面积174.17平方米。根据睢宁县人民政府睢政发（2006）65号关于调整县城区土地基准地价的通知规定，涉案房屋所在位置为二级地基准地价为480元／平方米。因与他人债务纠纷，涉案房地产已于2014年6月27日被睢**院依法查封。

一审法院认为

原审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。首先，从买卖合同的目的来看，胡*出资购买房屋，绝非仅为持有房屋权属证书，但胡*未积极主张对房屋的占有、使用、收益等权利，而任由庄孟*、张*居住使用，即便如胡*主张其已于2012年5月提起诉讼，距离买卖协议的签订亦已两年有余，胡*的行为与买卖合同的目的不相符，且胡*对涉案房屋的结构不清楚，不符合一般交易习惯；其次，胡*主张购房款于签订合同时已给付庄孟*、张*，但庄孟*、张*不予认可，胡*亦未提供证据予以证明，而在双方签订房屋买卖协议之前双方存在借贷关系，买卖协议的主体与借款合同主体一致，借条载明数额亦与买卖协议约定的房款相同，张*、庄孟*主张房屋买卖实为借款担保相较于胡*的诉讼主张更具客观真实性，因此，应当认定双方之间不存在合法有效的房屋买卖合同关系，对胡*的诉讼主张不予支持。遂判决：驳回胡*的诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人胡*不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人在一审中向法院提交了房屋买卖协议一份，证明双方房屋买卖合同的真实存在，上诉人提交的涉案房屋所有权证、国有土地使用证，证明了被上诉人已履行上述协议中部分义务的事实，也证明了上诉人已给付了购房款，否则，其不可能将相关证件交付给上诉人，只有其收到上诉人购房款，才会把产权证件交付给本人，这才符合交易习惯。所以，双方之间买卖合同关系真实存在且上诉人已支付了房款的事实清楚，上诉人的诉请应予支持。二、上诉人出借给被上诉人款项的事实与本案无关，一审认定错误。被上诉人分别于2008年9月22日和2009年9月17日向上诉人借款10万元、6.5万元，而双方之间房屋买卖合同关系则发生于2009年8月23日，时间上相去甚远。被上诉人签订了协议、收受了房款，应当交付我房屋，不论多少年后，其义务不能免除。而其之后向我借款仍应偿还，这两个义务不能混同。至于一审法院认为买卖协议系为借款担保而订，毫无事实依据，没有证据证明。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院查明并公正判决。

被上诉人辩称

被上诉人庄**、张*答辩称：一、涉案房屋买卖合同是假的。2008年9月，张*因资金紧张向胡*借款10万元，口头约定月利息8分（欠条上没写明），借款使用时间为一年。为了规避法律同时又让我们为其签订10万元的房屋买卖合同，并将房产证、土地证索去。胡*给付本金时先行扣除两个月的利息1.6万元，实际上只给张*8.4万元现金。后来，被上诉人偿还利息时双方将原购房合同撕毁，再重写一份同样内容的购房合同，依次类推，直到2009年8月23日换成目前的房屋买卖合同。后来被上诉人又陆续支付给胡*5.6万元的利息，又欠了一部分利息，于2009年9月书写6.5万元借款的条子，再后来就没有支付利息。涉案房屋是二层底三上两计五间房，地理位置较好，按当时的市价远远高于10万元。按照惯例，既然被上诉人在卖房之前尚欠胡*借款，那么胡*完全不用再支付10万元现金给被上诉人，只需用10万元借条冲抵即可，很显然房屋买卖是虚假的。对此，上诉人提出资金出借与房屋买卖无关以及房屋买卖合同真实、合法、有效的上诉理由不能成立。二、上诉人从订立房屋买卖合同起就没有想履行买卖合同，即使房屋买卖合同是真实的，按合同约定，双方应在协议签订后一个月内办理房地产过户手续，但从2009年9月以来，长达四、五年时间，胡*没有主张变更登记过户，更没有要求上房。另外，上诉人对所购房屋结构以及房屋四邻地界等问题更不关心，一概不知，完全不符合买房惯例，进一步证明房屋买卖关系不存在。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：上诉人与被上诉人之间是否存在真实的房屋买卖关系；上诉人要求被上诉人交付房屋并办理相关产权过户手续的诉讼请求是否有事实和法律依据。

本院查明

二审期间双方当事人均未向本院提交新的证据，二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人要求被上诉人交付房屋并办理相关产权过户手续请求的成立，应以双方之间存在真实的房屋买卖关系为前提。上诉人主张双方签订房屋买卖协议系真实的意思表示，但自2009年8月23日双方签订房屋买卖协议，约定于一个月内办理产权过户手续，至今双方没有交付房屋，也没有办理房屋产权过户手续，不符合房屋买卖的交易习惯。其次，上诉人主张其用现金一次性支付了购房款，但其未能提供支付购房款的相关证据予以证明，且在被上诉人尚欠其10万元借款未归还的情况下，上诉人又另行向被上诉人支付购房款有悖常理。缔结合同的主体需意思表示真实，一审认定张*、庄**主张房屋买卖实为借款担保相较于胡*的诉讼主张更具客观真实性，因此认定双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系并驳回上诉人的诉讼请求并无不当。

综上，上诉人胡*的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元由上诉人胡*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月二十日