王*与徐州汇**限公司、睢宁**备中心房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王*与被告徐**有限公司（以下简称汇合置业公司）、睢宁**发展中心（以下简称土地储备中心）拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，于同年9月18日、11月6日公开开庭进行了审理。原告王*的委托代理人王*，被告汇合置业公司的委托代理人胥洁、张*，土地储备中心的委托代理人赵**均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**称：2010年5月9日，土地储备中心代被告汇合置业公司与原告签订了《拆迁补偿安置协议书》，原告以产权调换的方式购买了由被告汇合置业公司开发建设的尚都国际房屋（两套住宅和一套商业用房），约定商用房（1号楼7室）面积为133.26平方米，单价每平方米6500元，超标准的21.9平方米按市场价计算，原告向被告交纳了商用房预订金70万元。现该房屋已建好，实际面积约为233平方米，超过合同约定面积约77平方米，按《商品房销售管理办法》的规定，该77平方米应无偿归原告所有。故该商用房总价款为1041368.10元（133.26×6500＋21.9×7999），扣除已付70万元，原告应再支付被告341368.10元。故原告向法院提起诉讼，请求依法判令被告履行交付尚都国际1号楼商业7室房屋，并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告汇合置业公司辩称：1、被告主体不适格，与原告签订拆迁补偿安置协议的主体是土地储备中心，不是本案的被告汇合置业公司，原告与被告汇合置业公司之间不存在合同关系；2、被告未委托过土地储备中心与原告签订拆迁补偿安置协议，原告涉案房屋超安置面积为98.47平方米，不是原告所述77平方米；3、我公司开发涉案房产时取得土地状况是净地，我公司与原告房屋拆迁没有任何关联，我公司按政府规划设计要求，提供了合适的拆迁安置房屋，涉案的超安面积不是因被告设计变更导致的结果，因此原告的诉讼请求与被告无关；4、原告主张超出合同约定的面积应无偿归原告所有的主张无法律依据，因涉案房产系安置房不是商品房，不应适用商品房销售管理办法的规定，故原告应当按照合同约定补齐超安置面积的差价。

被告土地储备中心辩称：我中心同意按照协议上约定的面积，以实际测绘为准，超出面积由原告按照市场价履行。

本院查明

经审理查明：2008年睢宁县国土资源局挂牌出让了位于八一路南、睢河路西面积为21122.95平方米净地，被告汇合置业公司通过竞买取得了上述地块，用于商业住宅的开发建设，同时被告汇合置业公司按发布拆迁公告时的市场评估价下降15%提供2018平方米安置房（包含门面房）。

2010年5月9日，被告土地储备中心与原告王*签订《拆迁补偿安置协议》，双方约定由被告土地储备中心拆除原告在该规划范围内的房屋334.08平方米及附属物，提供给被告汇合置业公司开发建设两套住房及一套商业用房用于安置，约定该商业房面积133.26平方米，按6500元／平方米价格计算，其中21.9平方米（超安置面积）按市场价格计算。并扣除了原告的拆迁补偿款中90万元作为安置房预定金（其中涉案房屋预定金70万元）。房屋建成后原告王*直接与被告汇合置业公司办理两套住房的手续，因涉案商用房的拆迁补偿安置协议中约定面积为133.26平方米，建成后实际面积为231.73平方米，关于房屋超出安置面积的价款未能达成一致意见，故原告起诉来院，要求被告汇合置业公司按照拆迁补偿安置协议履行交付尚都国际1号楼商业7室房屋。

另查明，被告土地储备中心为了简化工作流程及手续，在实际上房差价结算时，均由安置人与安置房开发商直接结算。

诉讼过程中，原告王*与被告汇合置业公司均同意以9000元／平方米作为涉案房屋每平方的市场价格。

本院认为

本院认为：原告王*与被告土地储备中心签订的《拆迁补偿安置协议书》，双方明确约定了按产权调换方式对原告进行安置，系真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，本院予以确认。原、被告双方应诚实履行协议约定的义务。被告土地储备中心为了简化工作流程，将本属于自己的义务交由被告汇合置业公司完成，对此汇合置业公司也没有提出过异议，结合原告与被告汇合置业公司另两套住房实际结算差价的交易惯例，被告汇合置业公司作为开发商也应共同履行交付义务。原告与被告土地储备中心签订的拆迁补偿安置协议约定了安置房屋面积为133.26平方米，实际房屋面积231.73平方米，原告要求将涉案房屋隔开交付相等面积的房屋，因将房屋隔开分别利用不符合房屋建造目的，不能实现房屋使用价值最大化，本院对该要求不予采纳。原告王*要求按照《商品房销售管理办法》的相关规定，超出合同约定的面积无偿归其所有，因原告系因拆迁行为被补偿安置取得涉案房屋，故不能适用《商品房销售管理办法》。因原告对超出约定的房屋面积没有过错，本院为了涉案房屋利用价值最大化，综合平衡双方当事人利益，认定超安面积按6500元／平方米计算，故涉案房屋价款应为1560995元［（231.73-21.9）平方米×6500元／平方米＋21.9平方米×9000元／平方米］，扣除原告已付700000元，原告应付860995元价款取得涉案房屋。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中人民共和国合同法》第三条、第七条、第六十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

被告睢宁**备中心、被告徐**有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王*交付尚都国际1楼商业7室房屋，原告王*同时支付给二被告购房款860995元。

义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费14712元，由被告**储备中心、徐州汇**限公司负担，鉴于上述费用原告王*已预交，被告于履行义务时一并给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。

裁判日期

二〇一五年四月十四日