王*与徐州汇**限公司、睢宁**备中心房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
审理经过
上诉人**展有限公司（以下简称汇合置业公司）因与被上诉人王*、睢宁**备中心（以下简称土地储备中心）拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2014）睢民初字第01981号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人汇合置业公司的委托代理人刘*，被上诉人王*的委托代理人王*，被上诉人土地储备中心的委托代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院经审理查明，2008年睢宁县国土资源局挂牌出让了位于八一路南、睢河路西面积为21122.95平方米净地，汇合置业公司通过竞买取得了上述地块，用于商业住宅的开发建设，同时汇合置业公司按发布拆迁公告时的市场评估价下降15%提供2018平方米安置房（包含门面房）。
2010年5月9日，土地储备中心与王*签订《拆迁补偿安置协议》，双方约定由土地储备中心拆除在该规划范围内的房屋334.08平方米及附属物，提供给汇合置业公司开发建设两套住房及一套商业用房用于安置，约定该商业房面积133.26平方米，按6500元／平方米价格计算，其中21.9平方米（超安置面积）按市场价格计算。并扣除了王*的拆迁补偿款中90万元作为安置房预定金（其中涉案房屋预定金70万元）。房屋建成后王*直接与汇合置业公司办理两套住房的手续，因涉案商用房的拆迁补偿安置协议中约定面积为133.26平方米，建成后实际面积为231.73平方米，关于房屋超出安置面积的价款未能达成一致意见，故王*起诉至法院，要求汇合置业公司按照拆迁补偿安置协议履行交付尚都国际1号楼商业7室房屋。
另查明，土地储备中心为了简化工作流程及手续，在实际上房差价结算时，均由安置人与安置房开发商直接结算。
诉讼过程中，王*与汇合置业公司均同意以9000元／平方米作为涉案房屋每平方的市场价格。
原审法院认为，王*与土地储备中心签订的《拆迁补偿安置协议书》，双方明确约定了按产权调换方式对王*进行安置，系真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，法院予以确认。双方应诚实履行协议约定的义务。土地储备中心为了简化工作流程，将本属于自己的义务交由汇合置业公司完成，对此汇合置业公司也没有提出过异议，结合王*与汇合置业公司另两套住房实际结算差价的交易惯例，汇合置业公司作为开发商也应共同履行交付义务。王*与土地储备中心签订的拆迁补偿安置协议约定了安置房屋面积为133.26平方米，实际房屋面积231.73平方米，王*要求将涉案房屋隔开交付相等面积的房屋，因将房屋隔开分别利用不符合房屋建造目的，不能实现房屋使用价值最大化，法院对该要求不予采纳。王*要求按照《商品房销售管理办法》的相关规定，超出合同约定的面积无偿归其所有，因王*系因拆迁行为被补偿安置取得涉案房屋，故不能适用《商品房销售管理办法》。因王*对超出约定的房屋面积没有过错，法院为了涉案房屋利用价值最大化，综合平衡双方当事人利益，认定超安面积按6500元／平方米计算，故涉案房屋价款应为1560995元［（231.73-21.9）平方米×6500元／平方米＋21.9平方米×9000元／平方米］，扣除王*已付700000元，王*应付860995元价款取得涉案房屋。遂判决：睢宁**备中心、徐州汇**限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向王*交付尚都国际1楼商业7室房屋，王*同时支付给睢宁**备中心、徐州汇**限公司购房款860995元。
上诉人诉称
上诉人汇合置业公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、上诉人不是本案的适格被告，一审判决突破合同相对性原则判令上诉人承担合同义务无法律依据。2、对于超安面积，应该按照上诉人与王*在一审中确定的9000元每平方米进行计算。
被上诉人辩称
被上诉人王**辩称，1、上诉人是本案涉案合同的实际履行主体，作为原审被告是适格的，一审时被上诉人举证证明了王*购买的另外两套房屋均是由上诉人向王*履行的。2、房屋拆迁安置协议书明确约定了超安置的面积是21.9平方米，对于多出来的98.47平方米应视为拆迁面积，按照合同的约定价6500元每平方进行处理。在缔结合同过程中，王*不存在任何过错，所有的安置拆迁信息王*均不掌握。一审判决正确。
被上诉人土地储备中心答辩称，本案关键的争议是超安面积，该部分的价格参照原先的拆迁补偿安置协议书的约定，应当以市场价来计算，后来双方当事人在一审时也达成了9000元每平方米的价格，所以应当以9000元来计算超安的面积的价值。
本院认为
经双方当事人确认，本案争议焦点为：1、上诉人是否是本案适格的主体；2、超安面积单价如何确定。
二审审理期间，被上诉人土地储备中心向法庭提供上诉人向睢宁县国土局出具的承诺书（复印件），内容涉及到建设项目的住宅总套数及面积的规定。
上诉人汇合置业公司质证认为，对真实性及内容无法确定。
被上诉人王*质证认为，该承诺书是真实的，但是该承诺书在签订合同时王*是不清楚的，如果清楚的话，21.9平方米的超安面积单价应该按照双方认可的9000元每平方米下浮15%计算。承诺书中提起的商业房是636平方米，能够看出来这一套房子就占到200多平方米，排在第7号，超出了上诉人的承诺，变相增加房屋销售面积以达到盈利的目的。也可以看出上诉人和土地中心是一种委托与受托关系。
本院认为，关于上诉人是否是本案适格的主体的问题。汇合置业公司作为开发商为被拆迁人提供房源，土地储备中心为了简化工作流程，让汇合置业公司与王*直接结算，将本属于自己的义务交由汇合置业公司完成，汇合置业公司有交付房屋的义务。根据汇合置业公司二审中提供的设计图纸，其在房屋编号上进行了修改，修改前1号楼商业7室的面积为133.26平方米，与汇合置业公司在一审中提供的交警队地块回迁安置房号认定表中的房号及房屋面积一致。由此可以看出，土地储备中心在与王*签订《拆迁补偿安置协议书》时约定的房屋面积与汇合置业公司提供给土地储备中心的房源面积一致，现在房屋面积超出约定面积98.47平方米，系汇合置业公司的过错，故汇合置业公司是本案的适格主体。
关于超安面积单价如何确定的问题。涉案房屋超安面积共98.47平方米，其中21.9平方米按双方认可的市场价9000元／平方米计算；另外76.57平方米，因王*并无过错，综合平衡双方当事人利益，按6500元／平方米计算并无不当。
综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12410元，由上诉人**展有限公司负担。
本判决为终审判决。
裁判日期
二〇一五年九月二十八日
