周**与王*、周**等民间借贷纠纷执行裁定书

案件描述

本院在执行申请执行人周**与被执行人王*、周**、李*民间借贷纠纷执行案件过程中，本院对被执行人李*所有的位于本市中山西路2号的房产进行拍卖。案外人镇江**有限公司以该房产系该房产系案外人所有向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

请求情况

案外人称，该房产系被执行人李**向案外人贷款协议而将该房产转让给案外人所有，案外人依约为被执行人李*提供担保。现贷款已经逾期，故该房产应当归案外人所有。要求法院对该房产中止执行。

答辩情况

申请执行人辩称，案外人在执行异议申请中认为该房产并非李*所有，与事实不符，李*与案外人之间并未就该房产设定物权，也未办理转让或担保登记，且案外人与被执行人李*之间签订的最高额抵押及反担保合同中存在空白处，没有落款日期，合同缺乏要件。且因涉及该房产物权变动的民事裁定书原件及成交确认书原件已经交还给被执行人李*，故案外人同被执行人之间的反担保关系应当已经消灭。因此本案中申请人要求处置房产的行为符合法律规定，法院对该房产执行正当合法。

被执行人李*辩称在执行异议中所陈述的最高额1200万元的反担保与本案没有直接联系，该担保是在2013年所形成的与执行中所涉及的担保没有关联性。该房产并未转让给案外人。

本院查明

经审查查明，被执行人李*在本院执行申请执行人周**与被执行人王*、周**民间借贷纠纷一案过程中，因为李*为被执行人王*、周**提供执行担保，故我院作出（2015）润执恢字第14号执行裁定书，追加李*为被执行人。因被执行人李*拒不履行生效法律文书所确定的义务，本院依法对被执行人李*所有的位于本市中山西路2号的房产进行评估拍卖。

另查明案外人镇江**有限公司与被执行人李*签订了最高额担保及反担保合同，被执行人李*系债务人及反担保人身份，该合同中约定被执行人李*以其位于镇江市中山西路2号392.83m2（产权证号为镇房权证京字第××号）的房产作价1200万元暂时转让给案外人作为反担保，另约定如被执行人以位于________的房产暂时作价1200万元转让给案外人，如债务人不能履行借款合同导致案外人承担保证责任产生实际损失的，则双方的转让行为正式生效，上述房屋归案外人所有，被执行人应当协助案外人办理产权过户手续，手续费及其他税费由被执行人承担。实际损失不足1200万元的差额部分案外人应返还被执行人，同时被执行人可在还清所有贷款后________期限内回赎上述房产，双方担保及反担保合同终止后且无争议，上述房产仍归于被执行人名下。但双方并未就该房产办理担保登记手续。被执行人李*向案外人出具了承诺函，承诺将该房产作价1200万元暂时转让给案外人作为反担保，同时申请暂不办理过户和抵押手续，将该房产的民事裁定书原件、成交确认书原件付款凭证原件、房产证原件交由案外人保管，另查镇江市丹徒区人民法院因审理破产案件需要，于2013年8月8日作出（2010）徒商破字第0001-6号民事裁定书，裁定将位于镇江市中山西路2号产权证号为镇房权证京字第××号的房产（392.83m2）归李*所有。

以上事实有本院调解书、执行裁定书、镇江市丹徒区人民法院民事裁定书、最高额担保及反担保合同、承诺函以及当事人的陈述等证据证实。

本院认为

本院认为，不动产物权属于排他权利，法律明确规定不动产物权登记应当符合公示公信原则。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记不产生物权效力，但法律另有规定的除外。我国对不动产物权登记采用的是登记要件主义，登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。被执行人李*所有的涉案房产在镇江市丹徒区人民法院的民事裁定书生效时所有权发生变动，归被执行人李*所有。案外人提供的最高额担保及反担保合同中以及关于该房产暂时转让给案外人所有以及在被执行人未履行借款合同义务情况下，该房产则正式转让给案外人所有的的约定不符合物权法关于不动产物权变动的相关规定，该约定变更所有权因没有办理变更登记，不产生公示的效力，该房产的物权权属纯粹为物权变动当事人的观念，第三人当然无从知晓，也没有一种可以信赖的表征，故该协议对第三人不能产生约束力。综上案外人异议不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下：

裁判结果

驳回案外人镇江**有限公司的异议。

如不服本裁定，可在自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起案外人异议之诉。

裁判日期

二〇一五年十一月二十七日