蒋**与谢**、邵**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告蒋**与被告谢**、邵**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月15日、9月21日公开开庭进行了审理。原告蒋**的委托代理人马**、张**、被告谢**、邵**的委托代理人纪慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告蒋**称：2012年12月14日，原、被告签订租赁合同书，约定由原告承租被告所有的位于苏州市XX巷16-34号（双号）、YY浜副楼朝南底楼全部门面房屋，租赁期限自2012年12月18日至2028年4月17日止。原告承租房屋后，为开设玉石文化市场斥巨资对房屋进行了装修，并将房屋转租给多家商户经营。自2014年6月，被告就提出拟回购商场直接出租给商户，但双方对商户的移交、租金的结算和对原告的赔偿等细节问题一直未能达成一致。2014年10月18日，被告在原告不在场的情况下，向原告的父亲蒋**提出先将商户的合同等资料交接给被告以便被告能尽快和商户重新签订合同以实现回购商场自行经营的目的，具体和原告之间的结算和赔偿事宜再行协商。蒋**在未得到原告授权的情况下在被告设计的退租手续上签字，并将租赁合同、转租合同文本以及物业资料交给了被告。为了不予赔偿原告的装修等损失，被告完成前述行为后，立即改变原协商态度和精神，纠结多名社会人员强行占领商场，赶走原告工作人员。2014年11月3日凌晨，被告派人冲进市场保安室，抢走保安人员手中所有商场钥匙及监控调节器，保安人员立即向派出所报案，被告于当日指使社会人员强行将部分商铺大门、三楼玉器加工厂上锁，导致部分次承租人无法营业，玉器加工厂员工无法上班，给商户造成巨大损失。2014年11月5日，三楼玉石加工厂员工前往商铺取回被锁在商铺的玉雕加工件，被强行阻拦并发生冲突，玉石加工厂员工通过报警才将加工件取出。2014年11月6日，被告派人将二楼展厅价值21万元的展示柜全部搬至朵云轩（被告经营场所）。2014年12月22日，被告将三楼玉器加工厂的广告拆除。2014年11月3日后，被告已通过强行手段控制并占有房屋，致使整个玉器市场处于瘫痪状态，原告与被告以及原告与次承租人之间的租赁合同均无法继续履行。被告强行收回房屋控制商场后即在玉石文化市场入口处张贴自己的招租广告以寻找新的租户。无奈之下，原告于2014年11月10日向被告发出索赔通知，要求被告就违约收回房屋的行为进行赔偿。原告认为，原告从未表示不再承租，被告为实现自行经营商场的目的，从无权处分人处收到部分商户的合同也不代表双方租赁关系的解除。2014年11月3日，被告在没有通知原告解除合同的情况下，采取强占方式违反合同约定提前收回房屋，应当根据合同第21条的约定承担违约责任和装修损失，违约金为剩余租金总额的10%，即378万元。由于被告强行收回或直接将商户大门上锁的违约行为，导致原告对次承租人可能构成违约及产生违约赔偿，对此部分原告保留的权利。综上，请求法院判令被告支付原告因违约收回房屋所产生的违约金378万元，赔偿原告房屋装修损失360万元。审理中原告增加诉讼请求，要求被告支付其装修、广告费用123369元，包含自动感应门1套24500元，外墙广告两幅4350元、4519元，正门广告字显示屏9万元。庭审中，原告变更增加的诉讼请求为要求被告返还自动感应门和显示屏。

被告辩称

被告谢**、邵**辩称：涉案租赁合同是由于原告拖延支付半年租金且明确表示退租导致违约，请求法院驳回第一项诉请；关于原告增加的诉讼请求，原告未提供其对房屋装修取得被告同意的证据，由于原告拖欠租金导致退租，其要求支付装修损失不应得到支持，办理退租手续时原告没有提出返还或拆除，且合同约定期满或解除应当归被告所有，故其要求返还自动感应门和显示屏也不应得到支持。

本院查明

经审理查明：本市XX巷16-34号（双号）、YY浜37-46号房屋，建筑面积4561.16平方米，产权系被告谢**、邵**共同共有。

2012年12月14日，原告蒋**（乙方）与被告谢**、邵**（甲方）签订《租赁合同书》1份，约定原告向被告承租上述房屋中副楼朝南底楼全部门面房和二楼三楼全部，租赁期限自2012年12月18日起至2028年4月17日止，首年租金为280万元，后每两年在当年基础上递增6%，租金起算日为2013年4月18日，合同签订后第二日交房，之后4个月为装修免租期，租金每半年支付一次，先付后租，乙方有权转租。合同第21条约定，租赁期间，如甲方确需收回房屋自用，必须提前3个月书面通知乙方征得乙方同意，因出现甲方违约乙方单方解除合同的情形，以及上述原因解除合同的，甲方应返还多余租金并支付违约金和赔偿装修损失，违约金以剩余租赁期内应交租金总额的10%计算，装修损失按第23条约定的原则计算。第23条约定，乙方在租用房屋内进行的装修，如乙方实际装修不满10年，因甲方原因单方要求解除租赁合同，甲方除承担违约责任外，还应将按10年折旧剩余年限装修费用折价支付给乙方，装修费用以乙方装修合同及决算实际支付为准。第24条约定，乙方未按合同约定交付租金的，逾期每日承担千分之五的违约金，逾期超过3个月的，甲方有权单方宣布解除合同，乙方任何损失由自己承担。第25条约定，租赁期间，如乙方需要解除合同，必须提前3个月书面通知甲方，双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的10%计算。第28条约定，根据合同约定提前终止、解除或合同期满，乙方应在提前终止、解除合同或合同期满之日起15天内搬出全部设备、物件，双方另有协商的除外。合同第29条约定，合同提前终止、解除或合同期满，如乙方逾期不搬迁的，乙方应赔偿甲方因此所受的所有经济损失，所遗留的物品及装修归甲方所有。此外，双方还于2013年3月5日签订《租赁合同书》1份，原告向被告承租YY浜38-39号的房产，租期自2013年3月5日至2028年7月4日。

合同签订后，两被告将涉诉房屋交付给原告使用，原告对房屋进行了装修，开设了“陆**玉石文化广场”，并将涉诉房屋分割为多个商铺转租给他人使用。原告向两被告支付了截至2014年4月17日的租金，但未按约支付2014年4月18日至2014年10月17日期间的租金140万元。

2014年10月18日，原告的父亲蒋**将涉诉房屋内的部分空置商铺交还给两被告，并与被告方办理了书面的“退租手续”，明确“承租户蒋**承租苏州市XX巷16-34号（双号）等YY浜37-38-39号房产蒋**不再续租”，双方进行交接，交接内容包括一楼52间空关门钥匙、二楼空关门钥匙、一楼商铺合同原件、二楼商铺合同原件、门面房合同、门面用电卡及交费卡等、房屋装修及设施、外包单位合同、消防工程竣工图、消防合格证、装修设计图及竣工图、保安服务合同等。其中房屋装修及设施明确，

“所有装修不作破坏，保持原样，大厅内广告屏幕一只、保安室内所有设施设备系统及消防系统、监控系统”。上述“退租手续”移交人栏注明“蒋**代蒋一夫”，此外，除房屋装修及设施的退租手续以外，其余退租手续均有姑苏区观前街道逗云舞厅业主王*的签名。

原告系姑苏区观前逗云园玉器行（地址XX巷28号，第一至二层，场所建筑面积2344.83平方米）业主。涉案房屋三楼除姑苏区观前街道逗云舞厅以外，还有“逗云园玉雕工作室”，工作室中有玉器加工件，故双方对三楼工作室未交接。2014年11月3日，因被告锁门，三楼工作室无法进入，有租户向公安报警。11月5日，因工作室的玉器加工件无法取出，双方发生冲突，报警后双方约定协商解决。

2014年11月10日，原告向被告发出索赔函，称：我方租赁费用已经交至2015年1月5日，承租房屋后开设了玉石文化广场，但自今年10月你方借回购商场，要求我方办理交接手续，于今年10月18日强行侵占招商部等办公场所，于11月3日早上强行全面占领商场，目前商场已瘫痪，无法正常经营。你方上述行为属严重违约行为，给我方造成巨大损失，索赔1458.18万元，其中必须赔偿的项目138.18万元多，可协商赔偿的项目1320万元。该信件由蒋**以顺丰快递邮寄。

2014年12月2日，在苏州市姑**调解委员会组织下，蒋**与两被告委托的代理人杨**签订《调解协议》，载明“一、蒋**不再续租逗云园一楼、二楼及YY浜38、39号房屋。二、三楼工作室蒋**交给谢**，里面的装修由谢**自由处置。该工作室内的空调另行协商处置。三、三楼舞厅（逗云舞厅）若第三方王*需继续承租的，则应与谢**另行签订租房合同，租金交给谢**。四、二楼会议室内的装修由谢**自由处置。展示柜由谢**另行放置，处置事宜双方另行协商。五、关于蒋**承租包括租金、装修等其它事宜，双方再行协商”。12月3日，被告通知次承租人与被告商谈租赁事宜，并以“陆**玉石文化广场”名义对外招租。

关于“退租手续”的形成，原、被告各自陈述如下：

原告陈述，原告未支付租金是工作人员失误所致，2014年6月发现后即找到被告协商，同时确实资金紧张，要求被告同意缓缴租金，被告称其愿意回购商场，故双方进一步协商。2014年10月18日，被告找到原告的父亲，要求提供转租合同、物业资料等，再与各商户完成初步沟通，视沟通情况进一步解决相关事宜，原告的父亲在向其移交物业资料、合同等后，被告并没有与原告谈相关的装修补偿、租户移交等事宜，而是于2014年11月3日派人强行控制商场、抢夺商场钥匙，并将部分商铺大门、三楼玉器加工厂上锁，强行占有并控制了商场。因此，双方之间的租赁合同并未解除，被告强行控制商场的行为导致了租赁合同无法继续履行。

被告陈述，原告的父亲蒋**多次找被告，表示玉石广场经营不景气，其年纪大了，无力继续经营，拖欠的半年租金140万元也无力支付，提出提前解除合同，将房屋全部退还给被告，不再承租，被告为避免损失进一步扩大，被迫同意退租事宜，故双方签署了“退租手续”，双方也按“退租手续”进行了移交。因此，双方之间的租赁合同已经解除。

审理中，原告为证明其装修损失，还提交了装饰结算协议（协议所附结算单大部分为固定装修）及付款收据、自动感应门合同及报价表、建筑装饰工程发包合同，证明其支付装修费450万元、自动感应门24500元，外墙广告两幅4350元、4519元，正门广告字显示屏为9万元。

另查明：被告谢**、邵**已另案向本院提起诉讼，请求确认双方之间的租赁合同于2014年10月18日解除，判令蒋**向其支付租金140万元、逾期付款违约金（以140万元为基数，自2014年4月18日至实际支付之日止，按照每日千分之五的标准计算）、单方解约违约金140万元。

上述事实，有原告蒋**提交的《租赁合同书》（2份）、接处警工作登记表及接警详细信息、照片、宣传单、截图、索赔函及邮寄凭证、被告谢**、邵**提交的《租赁合同书》、房屋所有权证、国有土地使用权证、退租手续、调解协议及当事人陈述等予以证实。

本院认为

本院认为：原、被告签订的《租赁合同书》成立、有效，双方均应按约履行各自的义务。原告未按约于2014年4月18日前支付2014年4月18日至2014年10月17日期间的半年租金140万元，构成违约。

原告的父亲蒋**与被告于2014年10月18日办理了“退租手续”，尽管原告否认蒋**具有代理权，但根据原告的陈述，蒋**直接参与了原、被告对于商场回购的协商（尽管回购并无事实依据），在双方于2014年10月18日办理“退租手续”并进行交接后，原告亦未向被告提出蒋**无代理权限的主张，2014年11月3日双方发生纠纷后亦由蒋**以原告的名义邮寄信件，在YY浜38-39号的租赁合同关系中，也是由蒋**向被告支付租金，基于蒋**与原告之间的父子关系以及上述事实，本院认定蒋**与被告签署“退租手续”及《调解协议》均得到了原告的授权，其代理行为有效，故应当由原告承担相应的民事责任。原告主张蒋**未经原告授权无权处分的意见，本院不予采纳。

原、被告于2014年10月18日办理书面“退租手续”，对于不继续履行租赁合同的意思表示明确，且双方对涉案房屋空关门的钥匙、转租商铺的租赁合同、用电卡等均进行了交接，又以实际行为表明了不再继续履行租赁合同，故原、被告之间的租赁合同已经于当日实际解除，而涉案房屋是否全部交接并不影响租赁合同的解除。双方于2014年11月3日发生纠纷系三楼工作室因被告锁门无法进入以及合同解除的善后问题未协商一致所致，原告主张被告强行控制商场、合同直至2014年11月3日才强行被解除的意见，本院不予采纳，其据此要求被告承担提前收回房屋的违约金378万元，本院不予支持。

原告未按约支付租金的违约行为在前，原、被告解除租赁合同的事实在后，原告的违约行为已经符合合同约定的解除条件，且直至2014年10月18日双方办理退租手续，原告亦未向被告支付过欠租，因此，可以认定双方于2014年10月18日解除合同系由于原告无力支付租金所致，故双方协商确定解除合同，导致合同解除的责任在于原告。原告主张被告欲回购商场，后因被告抢占商场而导致合同解除，无事实依据，本院不予采信。原、被告虽然办理了“退租手续”，但双方对合同解除后原告的装饰装修物没有约定如何处理，故可根据导致合同解除的责任处理。合同解除的责任在于原告违约，根据合同的约定，已经形成附和的装饰装修物应当归被告所有，原告主张赔偿该部分损失无法律依据。关于自动感应门和显示屏，以及其他未形成附和的装修设施，双方在办理退租手续时均已经交接给了被告，该部分装修实际被告可以予以利用，本院已经在另案谢**、邵**主张的解除合同违约金的调整中，连同上述形成附和的装饰装修物一并予以考虑，故对于本案中原告要求赔偿、返还的诉讼请求，均不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告蒋**的诉讼请求。

案件受理费64324元，由原告蒋**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州**民法院。同时根据**务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州**民法院；开户行：中国农**福路支行；帐号：10×××76。

裁判日期

二〇一五年十二月十八日